H1
(advokat Othman El-Khadri
v/ advokatfuldmægtig Camilla Fie Petersen)
mod
Skatteministeriet Departementet
(advokat Emilie Rohardt Gertsen)
Denne afgørelse er truffet af dommer Jakob Julskjær.
Sagens baggrund
Denne sag, der modtaget den 18. marts 2021, drejer sig om, hvorvidt Vurderingsstyrelsen og Landsskatteretten har ansat en værdien af en grund korrekt, ud fra de forhold som har betydning for grundværdiansættelsen.
Landsskatterettens afgørelse af 18. december 2020 er indbragt for retten i medfør af skatteforvaltningslovens § 48.
Påstande
H1 har nedlagt påstand om, at Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2018, for ejendommen beliggende Y2-adresse [på Y1-vej] ejendomsnummer …219, hjemvises til Vurderingsstyrelsen til fornyet behandling.
Skatteministeriet Departementet har påstået frifindelse.
Oplysningerne i sagen
Landsskatteretten har den 18. december 2020 truffet afgørelse om stadfæstelse af en ejendomsvurdering foretaget af Vurderingsstyrelsen den 1. oktober 2018.
Landsskatterettens afgørelse har følgende indhold:
"…
Afgørelse fra Landsskatteretten
18. december 2020
Sagsnr. 19-0056937
I afgørelsen har deltaget: Lise Behrmann Konge, Vagn Kjær-Hansen og Erik Harbo Larsen
Klager: H1
Klage over: Vurderingen pr. 1. oktober 2018
Ejendomsnummer: …219
Beliggenhed: Y2-adresse [på Y1-vej]
Årsomvurdering
| Klagepunkt | Vurderingsstyrelsens afgørelse | Klagerens opfattelse | Landsskatterettens afgørelse |
| Grundværdi pr. 1. oktober 2018 (årsomvurdering) | 4.208.000 kr. | 1.875.00 kr. | Stadfæstelse |
Møde mv.
Afholdt telefonmøde med repræsentanten den 14. august 2020.
Faktiske oplysninger
Ejendommen, der i det påklagede vurderingsår er vurderet som en forretsejendom, er beliggende nordøst fra Y3-by, ca. 5,6 km fra bymidten af Y3-by, i et erhvervsområde nær (red. tekst 1 udeladt) til Y4-vej og Y5-vej, via Y6-rute, Y7-vej eller mod syd via Y8-vej.
Selskabets ejendom udgjorde i de påklagede år matrikelnumrene …a, …b, …m og …o.
Nu samlet under et ved matrikel nr. …o med et samlet areal på i alt 21.040 m².
Det fremgår af Bygnings- og Boligregistret (BBR), at der i 2018 er opført 1 bygning på i alt 3.792 m².
Af skøde af (red. dag og måned 1 udeladt) 2017 fremgår, at klager har erhvervet matrikel …o med overtagelse den (red. dag og måned 2 udeladt) 2017 for en konstant købesum på 1.875.000 kr. Det fremgår ikke af skødet om der er handlet inkl. byggemodning. Tinglysningen ved handlen indbefattet matriklerne …a, …b, …m og …o, der efterfølgende samles til matrikel …o. Det fremgår, at den oplyste købesum på 1.875.000 kr. kun vedrører den oprindelige matrikel …o, og at det afgiftspligtige beløb er oplyst til 4.700.000 kr.
Repræsentanten har fremsendt købsaftalen, hvoraf det ikke fremgår hvordan matriklerne …a, …b og …m er erhvervet. Det fremgår af den fremsendte købsaftale, at matrikel …o er handlet til en samlet pris af 1.875.000 kr. for 13.787 m². Det fremgår af Vurderingsstyrelsens afgørelse, at der er efterspurgt handelspris på de øvrige matrikler, men disse er ikke sendt.
Ejendommen er omfattet af lokalplan (red. lokalplan 1 udeladt) endeligt vedtaget den (red. dag og måned 3 udeladt) 2008.
Det følger af lokalplanen:
"Fælles bestemmelser
3.1 Inden for indvindingsoplandet, som er vist på kortbilag 3, må der ikke placeres virksomheder, der medfører risiko for forurening af grundvandet jævnfør virksomhedsliste bilag A. Andre virksomhedstyper, end nævnt i bilaget, kan placeres i området, såfremt det kan godtgøres efter en konkret vurdering, at der ikke er risiko for forurening af grundvandet. Til virksomheder eller anlæg inden for lokalplanområdet, kan der i medfør af blandt andet miljøbeskyttelsesloven stilles særlige krav til beskyttelse af grundvandet."
Den påklagede ejendom er omfattet af lokalplanens område E4, hvorom lokalplanen oplyser om anvendelsen:
"3.6 Områderne må kun anvendes til erhvervsformål inden for klasse 3-6 af regional betydning med særlige transportbehov herunder f.eks. transport- og logistikvirksomhed, fremstillings- lager- og værksteds- virksomhed og engroshandel. Der kan kun etableres mindre udendørs oplag, hvis oplaget ikke er synligt fra de overordnede veje, og det står bag en godkendt afskærmning, der ikke bryder med ejendommens harmoniske sammenhæng og områdets karakter i øvrigt.
For så vidt angår den retlige regulering af bebyggelse fremgår det:
"8.1 I området må bygningernes rumfang for den enkelte ejendom ikke overstige 3 m³ pr. m² af grundarealet, og det bebyggede areal må ikke overstige ½ af grundarealet. Rumfanget beregnes af hele den del af bygningen, som er over færdigt terræn, herunder eventuelt kviste, fremspring, skorstene med mere.
8.2 Fælles friarealer kan ikke indgå ved beregningen af grundens areal og dermed heller ikke i beregningen af grundens udnyttelse til bebyggelse.
8.3 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være hævet mere end 17 m over terræn (niveauplan), målt efter reglerne i byggeloven.
8.4 Enkelte bygninger eller bygningsdele kan opføres i en større højde, hvis særlige arkitektoniske begrundelser taler herfor, eller særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør det.
8.5 Bebyggelsen ud mod Y10-vej skal placeres med facaden i byggelinien.
Særlige forhold vedrørende indgange til bygningen (indgangsparti) eller lignende kan motivere en mindre afvigelse fra placeringen i byggelinien. Den overvejende del af facadebebyggelsen skal have en facadehøjde (skæring mellem ydervæg og tagflade) på mindst 6 m."
Ejendommens grundværdi er ansat med udgangspunkt i kvadratmeterprincippet i det påklagede vurderingsår.
Ifølge Vurderingsstyrelsen statistik over ejendomssalg er der i perioden 1. januar 2011 til 1. oktober 2013 registreret nedenstående frie salg af ubebyggede grunde beliggende i samme grundværdi område …01, der er udlagt til erhverv:
| Ejendoms nr. | Beliggenhed | Areal | Handelsdato | Handelspris | Pris pr. m² |
| …467 | Y11-adresse [på Y1-vej] | 66.004 m² | (red. dag og måned 4 udeladt) 2012 | 16.903.625 kr. | 256 kr. |
Y11-adresse [på Y1-vej] er beliggende knap 1 km fra den påklagede ejendom. Det fremgår af skødet, at ejendommen er erhvervet af H1 ved endeligt skøde af (red. dag og måned 5 udeladt) 2012. Det fremgår, at handlen indberetter matriklerne …3a på 50.310 m² og …g på 15.694 m², der samlet udgør et areal på 66.004 m², svarende til en kvadratmeterpris på 256 kr.
Det fremgår af skødet, at ejendommen er handlet ubebygget, men ikke om den indbefatter byggemodning. Ifølge BBR oplysningerne er ejendommen opdelt i to adresser Y12-husnr. og Y13-husnr. på Y1-vej, Y13-husnr. er en smal tange beliggende på matrikel …g, på den anden side af Y1-vej. Y14-adresse [på Y1-vej] er reelt hovedejendommen med ejendommens bebyggelse, som er beliggende på matrikel …3a, der er beliggende nærmest den Y4-vej.
Ejendommen er for så vidt angår matrikel …g på omfattet af samme lokalplan som påklagede ejendom, og er beliggende i område E3 med samme retlige anvendelse som den påklagede ejendom, og da ejendommen er beliggende på samme vej er adgangen til motorvejsnettet den samme. Ejendommen er beliggende ca. 1 km fra påklagede ejendom.
Ifølge BBR oplysningerne var grundens matrikel …3a omfattet af lokalplan (red. lokalplan 2 udeladt), endeligt vedtaget af byråd Y21-Kommune den (red. dato og måned 6 udeladt) 1991. Det fremgår således af lokalplanen:
"§ 3. Områdets anvendelse
3.1 Området må kun anvendes til regionale erhvervsformål, såsom større fremstillings- service- og lagervirksomheder uden behov for udendørs oplag eller udstilling, samt til transportorienterede service- og forretningsfunktioner såsom hotel, restaurant og undervisning o. lign., der kan placeres som en integreret del af (red. tekst 3 udeladt), i princippet med en udstrækning som angivet på vedhæftede illustrationsplan.
3.2 Området må endvidere anvendes til service- og forretningsvirksomhed, som har tilknytning til de pågældende erhverv, eller som efter byrådets skøn naturligt finder plads i området. Dog må der ikke inden for området drives handel med dagligvarer eller foregå anden detailhandel.
3.3 Der må ikke inden for området udøves virksomhed, hvortil der af hensyn til forebyggelse af forurening må stilles betydelige afstandskrav eller andre særlige beliggenhedskrav, jfr. miljøbeskyttelseslovens kap. 9, herunder virksomhed som giver anledning til væsentlig støj, luftforurenings- eller lugtgener, og som derfor bør placeres i betydelig afstand fra forureningsfølsomme arealanvendelser.
3.4 Bestemmelsen i § 3.3 fritager ikke for overholdelse af de gældende støjnormer eller andre miljøkrav, der måtte gælde for anvendelse forureningsfølsomme funktioner såsom hotel, motel, restaurant, undervisning m.m.
Inden for det på kortbilag 2 viste konsekvensområde må der ikke uden særlig tilladelse placeres sådan forureningsfølsom anvendelse, uden at det dokumenteres, at de gældende bestemmelser i miljølovgivningen herom er overholdt.
Placering af sådanne forureningsfølsomme funktioner vil om fornødent blive fastlagt i en supplerende lokalplan."
For så vidt angår bebyggelsens omfang fremgår det af lokalplanen:
"6.1 I området må bygningernes rumfang for den enkelte ejendom ikke overstige 3 m3 pr. m2 grundareal, og det bebyggede areal må ikke overstige ½ af grundarealet."
Det fremgår af Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg, at der i perioden 1. januar 2011 til 1. oktober 2013 registreret nedenstående frie salg af ubebyggede grunde beliggende i byzone, der er udlagt til erhverv og med en afstand under 6 km fra den påklagede ejendom:
| Ejendoms nr. | Beliggenhed | Areal | Handelsdato | Handelspris | Pris pr. m² |
| …319 | Y15-adresse | 43.500 m² | (red. dag og måned 7 udeladt) 2011 | 6.525.000 kr. | 150 kr. |
| …25 | Y18-adresse | 18.127 m² | (red. dag og måned 8 udeladt) 2011 | 3.125.000 kr. | 172 kr. |
| …319 | Y16-adresse | 84.139 m² | (red. dag og måned 9 udeladt) 2012 | 15.453.891 kr. | 184 kr. |
Ejendommene på Y15-adresse og Y16-adresse ligger knap 750 m fra den påklagede ejendom, og er handlet henholdsvis byggemodnet for Y15-adresse og ikke oplyst for Y16-adresse. De er begge omfattet af lokalplan (red. lokalplan 3 udeladt), endeligt vedtaget den (red. dag og måned 10 udeladt) af byråd Y21-kommune beliggende i lokalplanens område E2, og er udlagt til erhvervsformål indenfor klasse 1-6 af regional betydning med særlige transportbehov, som f.eks. transport- og logistikvirksomhed, fremstillings-, lager- og værkstedsvirksomhed, engroshandel, håndværks- og servicevirksomhed og tilknyttet administration. Området skal fortrinsvis anvendes til erhverv med behov for større udendørs oplag. Bebyggelsesprocenten er på 50. Ejendommene på Y17-vej er beliggende på den anden side af Y6-rute, Y7-vej, i forhold til den påklagede ejendom, men med tilsvarende afstand til Y4-vej.
Ejendommen Y18-adresse ligger små 1,7 km fra den påklagede ejendom, og er handlet uden byggemodning. Ejendommen er omfattet af (red. lokalplan 4 udeladt), vedtaget af byråd Y21-kommune (red. dag og måned 11 udeladt), beliggende i område E3, der kun må anvendes til erhvervsformål, herunder engros, oplags eller entreprenør virksomheder, med en maksimal bebyggelsesprocent på 50, og bebyggelsen må højest opføres i en højde på 10 meter. Ejendommen er beliggende på den anden side af Y4-vej, men med tilsvarende adgang via (red. tekst 2 udeladt).
Klageren har til sagens oplysning henvist til to ejendomme, hvor det fremgår af Tinglysning, at begge ejendomme er handlet ubebyggede og inklusive byggemodning, med overtagelse henholdsvis den (red. dag og måned 12 udeladt) 2013 for ejendoms nr. …48, Y19-adresse og (red. dag og måned 13 udeladt) 2010 for ejendoms nr. …76, Y20-adresse.
Y19-adresse, er omfattet af (red. lokalplan 5 udeladt), vedtaget af byråd Y21-kommune (red. dag og måned 14 udeladt) 2006, der er udlagt til erhvervsformål indenfor klasse 1-4, grunden er delvist omfattet af området underlagt miljøkrav da det er indvindingsopland for vandværk. Der må ikke opføres virksomheder, der medfører risiko for forurening af grundvandet. Der kan opføres butikker til særligt pladskrævende varegrupper, med et maksimalt bruttoetageareal på 1.500 m², dog er det muligt indenfor planområdet at opføre 2 butikker med etageareal 5.000 m², med en bebyggelsesprocent på 50.
Y20-adresse, er omfattet af (red. lokalplan 6 udeladt), området er udlagt til regionale erhvervsformål, såsom større fremstillings-, service- og lagervirksomhed, herunder virksomheder med særlige transportbehov, med en bebyggelsesprocent på 50.
Y20-adresse var tidligere delvist bebygget, men er solgt efter oprydning af tidligere landejendom. Begge ejendomme er beliggende øst for den påklagede ejendom, henholdsvis 1,1 km og 900 m fra den påklagede ejendom og dermed en tilsvarende merdistance til motorvejen. Ejendommene er handlet til henholdsvis 163 kr. og 115 kr. pr. kvadratmeter ifølge skøderne på ejendommene.
Vurderingsstyrelsens afgørelse
Vurderingsstyrelsen har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2018 således:
| Vurderet areal | 21.040 m² | |
| Kvadratmeterpris | 21.040 m² x 200 kr. | 4.208.000 kr. |
| Grundværdi | | 4.208.000 kr. |
Vurderingsstyrelsen har i forbindelse med klagen udtalt:
"I har bedt os om at undersøge muligheden for at ændre årsomvurderingen pr. 1. oktober 2018 af ejendommen på Y2-adresse [på Y1-vej] med ejendomsnummer …219.
Vi har set på sagen og mener ikke, at der er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.
Hvad er der klaget over?
Repræsentanten påklager på vegne af grundejer, at grundværdien pr 1. oktober 2018 er for høj i forhold til værdien i handel og vandel i 2012-niveau.
Der anmodes om at nedsætte ejendommens grundværdi pr 1. oktober 2018, så denne bringes i overensstemmelse med den faktiske handelspris, tilbageskrevet i 2012-niveau.
Disse oplysninger har vi brugt i sagen
Ejendommen er ved omvurderingen pr 1. oktober 2018 vurderet som forretningsejendom med benyttelseskode 03.
Ejendommen er omvurderet på baggrund af meddelelse fra Y21-kommune dateret 2.2.2018 samt 29.6.2018, vedrørende matrikulære ændringer, samt meddelelse om ny ejendom dateret 24.6.2018. Der er herved grundlag for omvurdering pr 1.10.2018, jf. vurderingslov § 3 nr. 1 og nr. 7.
Ejendommen er udstykket fra ejendoms nr. …33 Y22-adresse, ubebygget landbrugsareal.
Ejendommens grundareal pr 1. oktober 2018 udgør i alt 21.040 m², matrikel nr. 10. Grundarealet på 13.787 m² er tilkøbt (red. dag og måned 2 udeladt) 2017, og (red. dag og måned 16 udeladt) 2018 et yderligere grundareal på 7.253 m².
Grundarealet er overført således:
udstykket 02.02.2018 fra matrikel …a, ejendoms nr. …33 i alt 13.787 m² [og] udstykket 20.06.2018 fra matrikel …c ejendoms nr. …33 i alt 7.253 m²
Ved udstykning er påklaget ejendom placeret i grundværdiområde …01. Ejendommen er vurderet efter kvadratmeterprincippet.
Lokalplan
Påklaget ejendom er placeret i nyoprettet grundværdiområde …01, der har henvisning til tidligere grundværdiområde …AD, med områdepris på 180 kr. i 2012-niveau.
Grundværdiområde …01 blev oprettet i forbindelse med (red. lokalplan 7 udeladt). I (red. lokalplan 7 udeladt) fremgår, at anvendelsen af lokalplansområdet er til lettere erhvervsformål i byzone, inden for klasse 1-5.
Påklaget ejendom er omfattet af (red. lokalplan 1 udeladt) af (red. dag og måned 15 udeladt) 2008 delområde E4. I lokalplanens bestemmelse afsnit 3.6 fremgår at området må anvendes til erhvervsformål inden for klasse 3-6 af regional betydning med særlige transportbehov, herunder f eks. transport og logistikvirksomhed, fremstillings- lager- og værk- stedsvirksomhed og engroshandel.
Områdeprisen for påklaget ejendom i 2012-niveau er på 200 kr., med henvisning til grundværdiområde …21 med tilsvarende anvendelse, tungere erhvervsformål i byzone. Endvidere giver lokalplanen mulighed for højere bebyggelse og en anden anvendelse, end hvad der gælder for det omkringliggende område.
Omberegnet grundværdi
Der er i forbindelse med omvurderingen foretaget omberegning af grundværdien jf. vurderingsloven § 33 stk. 18, basisår 2017, areal 21.040 m² af 200 kr.
Handelspris
Repræsentant oplyser at handelsprisen udgør 1.875.000 kr. Ifølge (red. tekst 5 udeladt) vedrører handelsprisen et ubebygget grundareal på 13.787 m². Der er ingen oplysninger om handelsprisen for grundarealet på 7.253 m², der er tilkøbt i (red. måned 1 udeladt) 2018. Vurderingsstyrelsen har søgt oplysninger om handelsprisen hos repræsentanten ved mail af 28. januar 2020. Der er ikke modtaget oplysninger om handelsprisen fra repræsentanten.
Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel jf. vurderingslovens § 6.
Der er udsøgt handler i perioden l.10.2011-1.10.2013 af ubebyggede grunde, i grundværdiområde …01. Der er fremkommet 1 salg. Arealets handelspris ligger væsentligt over vurderingen:
| Ejendoms nr. | Købsdato | Kontantomregnet | Pris pr. kvm | SALG_ENR | Adresse | Afstandsp | Benyttelse | Ejedomsværdi | Grundværdi | Overdragelse | eSALG_ENR | SALG_ENR | Solgt areal |
| …67 | (dag og måned 4 udeladt) 2012 | 16.903.625 | . | 0 | Y1-vej | . | Ubebygget | 5.243.000 | 5.243.000 | Almindelig | 0 | . | 148.510 |
Grundværdien ansættes ud fra prisniveauet pr 1.10.2012 jf. ejendomsvurderingsloven § 88 stk. 4.
Derfor mener vi ikke, at der er grund til at ændre vurderingen Grundværdien ansættes efter værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse jf. vurderingsloven § 13.
Det er repræsentantens opfattelse at grundværdien bør nedsættes til handelsprisen 1.875.000 kr. tilbageskrevet til 2012-niveau. Der er ikke overfor Vurderingsstyrelsen oplyst om handelsprisen for arealet på 7.253 m².
Der er foretaget en handel i 2012 af ubebygget grund, i nærliggende område til påklagede ejendom. Arealets handelspris ligger væsentligt over vurderingen.
På baggrund af ovenstående finder Vurderingsstyrelsen ikke der er grundlag for en nedsættelse af grundværdien til faktisk handelspris tilbageskrevet i 2012-niveau, og der kan derved ikke opnås enighed med klager. Det er en forudsætning for, at Vurderingsstyrelsen kan genoptage en vurdering, at der kan opnås enighed med klager.
Derfor sendes sagen til afgørelse i Skatteankestyrelsen."
Klagerens opfattelse
Klageren har nedlagt påstand om, at grundværdien skal nedsættes til 1.875.000 kr.
Klageren har til støtte for påstanden anført:
"Grundværdien
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 81, stk. 3, at vurderinger foretages i medfør af hidtidig lovgivning, indtil vurdering efter ejendomsvurderingslovens §§ 5 og 6 er foretaget. Grundværdien skal dermed fastsættes ud fra de hidtil gældende regler fastsat i den dagældende vurderingslov. Der skal i den forbindelse henvises til den dagældende vurderingslovs § 13, som har følgende ordlyd:
"Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse."
Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter."
Der skal derudover henvises til den dagældende vurderingslovs § 6, 1. pkt., som har følgende ordlyd:
"Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C."
Det gøres gældende, at grundværdien pr. 1. oktober 2018 er vurderet for højt i forhold til værdien i handel og vandel i 2012-niveau.
Ad vurderingsskønnet
Det gøres gældende, at niveauet for grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2018 er for højt.
Det følger af den dagældende vurderingslovs § 6, at ansættelsen af grundværdien skal udtrykke grundens værdi i handel og vandel. Grundværdien skal ifølge bestemmelsen fastsættes til handelsprisen, såfremt købesummen skulle erlægges kontant.
Det følger af ejendomsvurderingslovens §§ 87 og 88, at vurderingen pr. 1. oktober 2018 skal ansættes i 2012-niveau, hvorfor det er værdien i handel og vandel i 2012, der som udgangspunkt skal lægges til grund for fastsættelse af grundværdien.
Ejendommen i 2017 er købt ubebygget for 1.875.000 kr. I 2018 er grundværdien fastsat til 4.208.000 kr., hvilket er 2.333.000 kr. højere end den faktiske handelspris for den ubebyggede ejendom i 2017.
Da grundværdien skal fastsættes til handelsprisen, og da grundværdien i 2018 skal vurderes i 2012-niveau, er grundværdien for ejendommen blevet fastsat for højt. Erhvervsejendomme er i følge Danmarks Statistik fra 2012 til 2017 steget med 26,7 %, hvilket indikerer, hvor meget grundværdien skal nedsættes i forhold til købsprisen i 2017 for at blive bragt i overensstemmelse med 2012-niveauet.
På ovenstående baggrund anmodes Landsskatteretten om at nedsætte ejendommens grundværdi pr. 1. oktober 2018, således at denne bringes i overensstemmelse med den faktiske handelspris tilbageskrevet til 2012-niveau.
3. Afsluttende bemærkninger
På baggrund af ovenstående anmoder vi hermed om at få nedsat grundværdien for pågældende ejendom vedrørende vurderingen pr. 1. oktober 2018, idet grunden er vurderet for højt i forhold til værdien i handel og vandel, jf. dagældende vurderingslovs § 6."
Repræsentanten har supplerende anført følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse den 3. april. 2020:
"Ad handelsprisen
Vurderingsstyrelsen har i sin udtalelse af 6. marts 2020 gjort gældende, at grundværdien ikke kan nedsættes til den faktiske handelspris, tilbageskrevet til 2012-niveau. Som begrundelse herfor udtaler Vurderingsstyrelsen, at handelsprisen på 1.875.000 kr. alene vedrører 13.787 m², hvorfor der ikke er oplyst en handelspris på de resterende 7.253 m².
Af et på nærværende ejendom tinglyst rids fremgår det, at der er tale om en samlet ejendom på 21.040 m², hvorfor det er vores opfattelse, at købesummen dækker det fulde areal.
Såfremt det skulle lægges til grund, at købesummen på 1.875.000 kr. alene dækker 13.787 m², skal det bemærkes, at dette giver en m²-pris på 136 kr. i 2017-niveau (1.875.000 kr./13.787 m²). En m²-pris som er væsentlig lavere end den af Vurderingsstyrelsen anvendte på 200 kr. i 2012-niveau.
Grundværdien skal fastsættes på baggrund af grundens værdi i handel, hvorfor det er vores opfattelse, at ejendommens egen handelspris giver det bedste billede af grundens værdi. Der er tale om en fri handel mellem uafhængige parter, hvorfor det må lægges til grund, at dette giver et retvisende billede af grundens værdi i fri handel.
2. Ad grundværdiområde
Nærværende ejendom er beliggende i grundværdiområde …01, der ifølge Vurderingsstyrelsen er oprettet som følge af ikrafttrædelsen af (red. lokalplan 7 udeladt). Af lokalplanen fremgår det, at området kan anvendes til erhvervsformål i klasse 1-5.
Nærværende ejendom er omfattet af (red. lokalplan 1 udeladt), som er udlagt til erhvervsformål i klasse 3-6. Vurderingsstyrelsen har i sin udtalelse anført, at områdeprisen for nærværende ejendom er fastsat på baggrund af et andet grundværdiområde end grundværdi …01. Vurderingsstyrelsen anfører:
"Områdeprisen for påklaget ejendom i 2012-niveau er på 200 kr., med henvisning til grundværdiområde …21 med tilsvarende anvendelse, tungere erhvervsformål i byzone. Endvidere giver lokalplanen mulighed for højere bebyggelse og en anden anvendelse, end hvad der gælder for det omkringliggende område."
Vi har den 16. marts 2020 anmodet Vurderingsstyrelsen om at fremsende en liste over ejendomme beliggende i grundværdiområderne nr. …21 og …01.
Den 25. marts 2020 fremsendte Vurderingsstyrelsen en liste over ejendomme i grundværdiområde …01. For grundværdiområde …21 fremgår følgende:
"** Ingen ejendomme svarer til indtastet søgekriterie."
Som det fremgår af ovenstående, er der således ingen ejendomme beliggende i grundværdiområde …21. Vi er uforstående overfor dette, og finder det yderst problematisk, at Vurderingsstyrelsen kan henvise til et andet grundværdiområde som mere sammenligneligt, når der ikke er nogen ejendomme beliggende i det pågældende område.
Vurderingsstyrelsen har ikke henvist til eller på anden vis dokumenteret, at der forefindes omkringliggende og sammenlignelige ejendomme, som er vurderet i år 2012 med en områdepris på 200 kr.
Ifølge retspraksis skal områdeprisen fastsættes på baggrund af andre omkringliggende og sammenlignelige ejendomme, jf. TfS 2015.421 [SKM2015.201.ØLR], hvor landsretten udtalte følgende:
"Skatteministeriet har heller ikke kunne pege på andre omkringliggende og sammenlignelige ejendomme, hvor arealprisen var sat til 1.900 kr. pr. m² eller forhold i øvrigt, der kunne have begrundet denne anderledes vurdering."
Det er vores opfattelse, at Vurderingsstyrelsen ikke har fremlagt tilstrækkelig dokumentation for, at områdeprisen på 200 kr. er fastsat i overensstemmelse med andre omkringliggende og sammenlignelige ejendomme, som også har en områdepris på 200 kr. i 2012-niveau.
3. Afsluttende bemærkninger
På baggrund af ovenstående er det vores opfattelse, at handelsprisen for nærværende ejendom er retvisende for grundværdien i fri handel. Der er tale om et frit salg mellem uafhængige parter. En kvadratmeterpris på 136 kr. tilbageskrevet til 2012-niveau er således en for nærværende ejendom retvisende områdepris.
Det skal yderligere bemærkes, at Vurderingsstyrelsen ikke har henvist til andre sammenlignelige ejendomme, som i 2012 er vurderet med en områdepris på 200 kr., men i stedet henvist til et grundværdiområde, hvori der ikke er nogen ejendomme beliggende."
Der har været afholdt telefonmøde d. 14. august 2020 mellem sagsbehandler og klagerens repræsentant.
Klagerens repræsentant har fremhævet, at Vurderingsstyrelsen har valgt at fravige områdeprisen i det grundværdiområde, som påklagede ejendom er beliggende i. Det er repræsentantens opfattelse, at når Vurderingsstyrelsen vælger at fravige områdeprisen og grundværdiområdet, hvor ejendommen er beliggende, skal der foreligge en tilstrækkelig begrundelse og dokumentation herfor.
Vurderingsstyrelsen har henvist til et andet grundværdiområde og dennes områdepris, som værende mere sammenlignelig med nærværende ejendom, men der er ingen ejendomme beliggende i dette område. Vurderingsstyrelsen har således ikke fremlagt dokumentation for andre sammenlignelige ejendomme med samme anvendelse, som nærværende ejendom og med en områdepris på 200 kr.
Det er repræsentantens opfattelse, at nærværende ejendoms egen handelspris er mest retvisende for ejendommens handelsværdi. Repræsentanten er dog bekendt med, at grundværdien skal fastsættes i 2012-niveau, hvorfor de henviser til handelspriser i området for sammenlignelige ejendomme i perioden og konkret henviser til følgende salg:
"[Ejendoms nr.] …48: Tale om en ren forretningsejendom, som blev købt ubebygget i 2013 for 862.500 kr. for 5.390 m², hvilket giver en m²-pris på 160 kr.
[Ejendoms nr.] …76: Tale om en fabrik og lager ejendom, som blev købt ubebygget i 2011 for 1.190.375 kr. for 10.323 m², hvilket giver en m²-pris på 115 kr. Sælger var Y21-kommune."
Til opfølgning på telefonmøde med Skatteankestyrelsen har repræsentanten fremsendt følgende bemærkninger d. 14. august 2020:
"Grundværdiområdet:
Vurderingsstyrelsen har valgt at fravige områdeprisen i det grundværdiområde, som nærværende ejendom er beliggende i. Det er vores opfattelse, at når Vurderingsstyrelsen vælger at fravige områdeprisen og grundværdiområdet, hvor ejendommen er beliggende, at der skal foreligge en tilstrækkelig begrundelse og dokumentation herfor.
Vurderingsstyrelsen har henvist til et andet grundværdiområde og dennes områdepris, som værende mere sammenlignelig med nærværende ejendom, men der er ingen ejendomme beliggende i dette område. Vurderingsstyrelsen har således ikke fremlagt dokumentation for andre sammenlignelige ejendomme med samme anvendelse, som nærværende ejendom og med en områdepris på 200 kr.
Vurderingsskønnet:
Det er vores opfattelse, at nærværende ejendoms egen handelspris er mest retvisende for ejendommens handelsværdi. Vi er dog bekendt med, at grundværdien skal fastsættes i 2012-niveau, hvorfor vi har set på handelspriser i området for sammenlignelige ejendomme. Vi kan henvise til følgende salg:
-[Ejendoms nr.] …48: Tale om en ren forretningsejendom, som blev købt ubebygget i 2013 for 862.500 kr. for 5.390 m², hvilket giver en m²-pris på 160 kr.
-[Ejendoms nr.] …76: Tale om en fabrik og lager ejendom, som blev købt ubebygget i 2011 for 1.190.375 kr. for 10.323 m², hvilket giver en m²-pris på 115 kr. Sælger var Y21-Kommune.
Repræsentanten har fremsendt følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling:
"1. Grundværdiområde
Skatteankestyrelsen har i sit forslag gjort gældende, at retten alene forholder sig til grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2018, og at dette sker ud fra et skøn. Skatteankestyrelsen bemærker i den forbindelse, at de ikke tager stilling til grundværdiansættelser for andre ejendomme eller grundværdiområders sammensætning.
Det er vores opfattelse, at selvom Skatteankestyrelsen ikke tager stilling til grundværdiområders sammensætning, så har grundværdiområdet i den pågældende sag en væsentlig betydning for skønnet. Dette særligt henset til, at Skatteankestyrelsen vælger at fastholde Vurderingsstyrelsens skøn.
Af forslaget fremgår følgende:
"Grundværdien er pr. 1. oktober 2018 ansat til 4.208.000 kr. svarende til en kvadratmeterpris på 200 kr. Retten bemærker, at Vurderingsstyrelsen har ansat niveauet ud fra 2012 priser."
Som tidligere fremlagt indeholder grundværdiområde …21 ingen ejendomme, dvs. der er intet grundlag for fastsættelsen af områdeprisen i det pågældende grundværdiområde. Vi er derfor uforstående overfor, hvordan Vurderingsstyrelsen er kommet frem til en områdepris på 200 kr., og dernæst hvordan Skatteankestyrelsen kan lægge til grund, at 200 kr. er i niveau med 2012-priser.
Det er vores opfattelse, at en områdepris i et grundværdiområde bliver opgjort i henhold til niveauet for de ejendomme, som er beliggende i det pågældende grundværdiområde. I tilfælde af, at et grundværdiområde ikke indeholder nogen ejendomme, bør der efter vores opfattelse, således ikke være en områdepris i 2012-niveau for det pågældende område.
Vurderingsstyrelsen har ikke henvist til nogen sammenlignelige salg omkring år 2012, som er opgjort med en kvadratmeterpris på 200 kr.
Der er alene henvist til et enkelt salg med en kvadratmeterpris på 256 kr. og derudover 6 andre salg, som alle er solgt med en kvadratmeterpris under 200 kr.
Det skal yderligere bemærkes, at Skatteankestyrelsen i sagsfremstillingen har bemærket, at Y11-adresse [på Y1-vej], som er solgt til en kvadratmeterpris på 256 kr. i 2012, er omfattet af samme lokalplan, som nærværende ejendom.
Vi skal hertil bemærke, at Y14-adresse [på Y1-vej] (daværende Y13-husnr.) vedrører to matr., matr. nr. …3a og …g. Det er alene matr. nr. …g, som er omfattet af (red. lokalplan 1 udeladt). Det er derfor vores opfattelse, at den høje kvadratmeterpris er begrundet i, at en væsentlig del af ejendommen (50.310 m² ud af 66.004 m²) på købstidspunktet var underlagt (red. lokalplan 2 udeladt).
Af lokalplanens § 3, fremgår, at ejendommen var udlagt til følgende:
"3.1. Området må kun anvendes til regionale erhvervsformål, såsom større fremstillings- service og lagervirksomheder uden behov for udendørs oplag eller udstilling, samt til transportorienterede service- og forretningsfunktioner såsom hotel, restaurant og undervisning o. lign., der kan placeres som en integreret del af (red. tekst 3 udeladt), i princippet med en udstrækning som angivet på vedhæftede illustrationsplan, kortbilag 3. **)
3.2. Området må endvidere anvendes til service- og forretningsvirksomhed, som har tilknytning til de pågældende erhverv, eller som efter byrådets skøn naturligt finder plads i området. Dog må der ikke inden for området drives handel med dagligvarer eller foregå anden detailhandel."
For matr. nr. …3a på Y14-adresse [på Y1-vej] var der på handelstidspunktet således flere anvendelsesmuligheder end for nærværende ejendom. Som nævnt i det ovenstående var det bl.a. muligt at anvende ejendommen til hotel, restaurant og undervisning eller service- og forretningsvirksomhed, hvilket ikke er muligt for nærværende ejendom.
Det er derfor vores opfattelse, at matr. nr. …3a har væsentligt bedre anvendelsesmuligheder end nærværende ejendom, hvilket begrunder en højere kvadratmeterpris.
På det grundlag er det vores opfattelse, at der ikke er det fornødne grundlag til at skønne en kvadratmeterpris på 200 kr., idet en væsentlig del af handelspriserne for perioden 2011-2013 er opgjort med en kvadratmeterpris fra 115 - 184 kr.
2. Ejendommens egen handelspris
Skatteankestyrelsen har i deres forslag bemærket, at nærværende ejendoms egen handelspris kun udgør en del af den samlede ejendom på 21.040 m². Yderligere har Skatteankestyrelsen bemærket, at den tinglyste værdi er angivet til 4.700.000 kr.
På baggrund af ovenstående og som følge af, at handelsprisen er fra 2017 finder Skatteankestyrelsen, at nærværende ejendoms egen handelspris ikke er retvisende for prisniveauet i 2012.
Det er fortsat vores opfattelse, at nærværende ejendoms egen handelspris har en væsentlig betydning for grundværdiansættelsen og er en væsentlig indikation af nærværende ejendoms værdi i handel og vandel.
Vi er enige i, at købesummen af 1.875.000 kr. kun vedrører en del af nærværende ejendom. Det fremgår af købsaftalen, jf. bilag 6, at salget vedrører et areal på 13.814 m². Dette giver stadig en kvadratmeterpris på 136 kr., hvilket er væsentligt lavere end de af Skatteankestyrelsen estimerede 200 kr.
Dernæst skal det bemærkes, at eftersom der er tale om en erhvervsejendom, er det købesummen ekskl. moms, som skal lægges til grund, hvilket giver en kvadratmeterpris på 109 kr. (1.500.000 kr./13.814 m²).
Som nævnt i det ovenstående har Skatteankestyrelsen bemærket, at den tinglyste værdi er angivet til 4.700.000 kr. Det er vores opfattelse, at dette ikke er en indikation af niveauet for grundværdien på købstidspunktet.
Det afgiftspligtige beløb ved tinglysning er opgjort i henhold til tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2. Følgende fremgår af bestemmelsen.
"Stk. 2. Ved ejerskifte af ejendomme bortset fra de i stk. 4 anførte ejendomme beregnes afgiften af ejerskiftesummen, dog mindst af den senest på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, eller ved ejerskifte af en ideel andel af en fast ejendom den forholdsmæssige andel heraf, jf. den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved § 1 i lov nr. 1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014 og § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017, jf. ejendomsvurderingslovens §§ 87 og 88. Ved anmeldelse til tinglysning af ejerskifte af fast ejendom skal ejendomsværdien være oplyst. Er ejendommen ikke selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, eller er der i tiden mellem den seneste offentliggjorte vurdering og anmeldelsen sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og afgiften skal da mindst beregnes på grundlag af den angivne værdi."
Den tinglyste afgift er opgjort til 10.660 kr. I 2017 udgjorde tinglysningsafgiften 1.660 kr. og 0,6 % af afgiftsgrundlaget. Den tinglyste afgift er således opgjort på baggrund af købesummen ekskl. moms på 1.500.000 kr. (10.660 kr. - 1.660 kr. = 9.000 kr., 9.000 kr./0,006).
Der er således ikke, som ellers anført af Skatteankestyrelsen i sagsfremstillingen, svaret tinglysningsafgift af en samlet sum på 4.700.000 kr., men af den faktiske købesum på 1.500.000 kr. ekskl. moms.
Begrundelsen for, hvorfor der på det tinglyste skøde er angivet et afgiftspligtigt beløb er begrundet i, at den udstykkende ejendom, Y22-adresse, ejendoms nr. …633, ved vurderingen pr. 1. oktober 2017 var vurderet med en ejendomsværdi på 4.700.000 kr.
Ved tinglysningen af den pågældende handel har man således angivet den udstykkende ejendoms ejendomsværdi i henhold til ovennævnte bestemmelse i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.
Det afgiftspligtige beløb er således ikke en indikation af nærværende ejendoms grundværdi i ubebygget stand eller af betydning for handlen. Som det fremgår flere steder af skødet, udgør købesummen 1.500.000 kr. ekskl. moms.
Det er ligeledes angivet på skødet, at det er sælgers bedste skøn på anmeldelsestidspunktet, at ejendommen har en værdi af 1.875.000 kr. inkl. moms.
Vi er bekendt med, at grundværdien skal fastsættes i henhold til 2012-niveau, men det er fortsat vores opfattelse, at ovennævnte købsaftale har en væsentlig betydning for grundværdiansættelsen, idet den vedrører en stor del af nærværende ejendoms grundareal, og er i niveau med de handler, som vi har henvist til tidligere.
Vi mener ikke, at Skatteankestyrelsen bør bortse fra ejendommens egen handelspris alene fordi handelstidspunktet ikke var i 2012. Det fremgår af dagældende vurderingslovs § 6, stk. 1, at grundværdien skal opgøres som ejendommens værdi i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. Det var først i forbindelse med vedtagelsen af ejendomsvurderingsloven, der erstatter den dagældende vurderingslev, at denne vurderingsnorm blev ændret. Den nye vurderingsnorm er i ejendomsvurderingslovens § 15 formuleret således:
"Ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. dog §§ 19 a, 19 b og 28-33. Vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom." (vores understregning).
Det fremgår af forarbejderne til ændringen af ejendomsvurderingsloven1, afsnit 2.2.2:
"Den nye vurderingsnorm er udformet på en sådan måde, at en afvigelse inden for et givet spænd mellem en konstateret handelspris og den vurderede forventelige handelsværdi ikke i sig selv indebærer, at vurderingen er "forkert"".
Med andre ord er det først i forbindelse med ændringen af vurderingsnormen i ejendomsvurderingsloven, at en faktisk konstateret handelspris for ejendommen ikke længere skal tillægges afgørende betydning, selvom en faktisk konstateret handelspris ud fra lovforslagets bemærkninger også fremadrettet skal tillægges størst vægt ved vurderingen. Vurderingen pr. 1. oktober 2018 skal imidlertid foretages efter vurderingsnormen i den dagældende vurderingslev, dvs. ud fra ejendommens egen værdi i handel og vandel. Efter vores opfattelse er den bedste indikation af ejendommens handelspris den faktisk erlagte købesum, som om nødvendigt må tilbageindekseres til 2012-niveau, og som i det mindste bør indgå som en del af det samlede skøn over ejendommens grundværdi.
3. Afsluttende bemærkninger
På baggrund af ovenstående skal vi fortsat fastholde, at grundværdien pr. 1. oktober 2018 er for høj. Nærværende ejendom er solgt i år 2017 med en kvadratmeterpris på 136 kr., hvilket er langt under den af Skatteankestyrelsen skønnet kvadratmeterpris.
Ligeledes fremgår der flere salg fra år 2012 i sagsfremstillingen, alle med sammenlignelige ejendomme i nær beliggenhed til nærværende ejendom, som er handlet til kvadratmeterpriser under 200 kr.
Landsskatterettens afgørelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.
Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2.
Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 3, at der foretages omvurdering af erhvervsgrunde, som pr. 1. oktober 2018 opfylder betingelserne for omvurdering efter § 3 i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer (i det følgende benævnt vurderingsloven), og at omvurderingen foretages efter reglerne i vurderingsloven. Af ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 4, fremgår, at omvurderingen foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012.
Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, fremgår endvidere:
"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter."
Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.
Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.
Grundværdien er ansat efter kvadratmeterprincippet, hvorefter grundværdien beregnes som summen af kvadratmeterprisen x grundens faktiske areal i kvadratmeter.
Princippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn.
Grundværdien er pr. 1. oktober 2018 ansat til 4.208.000 kr. svarende til en kvadratmeterpris på 200 kr. Retten bemærker, at Vurderingsstyrelsen har ansat niveauet ud fra 2012 priser.
Klageren har gjort gældende, at der ikke kan tages udgangspunkt i kvadratmeterprisen i det grundværdiområde som Vurderingsstyrelsen har anvendt. Retten forholder sig alene til grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2018 for selskabets ejendom og ikke til grundværdiansættelser for andre ejendomme eller grundværdiområders sammensætning. Retten foretager et skøn over grundværdien for selskabets ejendom uden at være bundet af, hvordan andre ejendomme er vurderet.
Det afgørende er om ejendommen er ansat til en realistisk skønnet handelspris.
Påklagede ejendom er erhvervet d. (red. dag og måned 2 udeladt) 2017. Klageren har i forbindelse med sagen fremlagt handelsaftale, som kun angår en andel af den samlede ejendoms areal på 21.040 m². Repræsentanten har anført, at delsalget er handlet med en kvadratmeterpris på 136 kr., og grundværdien pr. 1. oktober 2018 derfor er for høj.
Retten bemærker, at det oplyste afgiftspligtige beløb er 4.700.000 kroner. Retten bemærker endvidere, at der ikke er fremlagt dokumentation for handelsprisen på den samlede ejendom, men kun en del af denne. Retten finder derfor, at der ikke kan lægges vægt på handlen, da der er for stor usikkerhed om den reelle handelspris for den samlede grund.
Retten har derfor henset til salg af andre ubebyggede grunde udlagt til erhverv omkring Y3-by, ligesom retten ved vurderingen, har lagt vægt på den påklagede ejendoms centrale beliggenhed nær Y3-by med let adgang til (red. tekst 1 udeladt) til Y4-vej og Y5-vej. Der henses ligeledes til, at den påklagede ejendom er beliggende i et område, der ifølge lokalplanen er udlagt til erhvervsformål, hvorpå der må opføres bebyggelse på op til 50 % af grundarealet, hvilket skal indgå som en del af skønnet over prisniveauet for den påklagede ejendom.
Retten bemærker det, at der nær 1. oktober 2012 er handlet en grund beliggende Y11-adresse [på Y1-vej] i påklagede ejendoms lokalplansområde til 256 kroner pr. kvadratmeter, og således over påklagede grundværdivurdering.
Klageren har anført, at den høje kvadratmeterpris skyldes, at en væsentlig del af ejendommen (50.310 m² ud af 66.004 m²) beliggende på matrikel …3a på købstidspunktet var underlagt (red. lokalplan 2 udeladt), og at matr. nr. …3a har således på flere anvendelsesmuligheder end den påklagede ejendom.
Det følger af (red. lokalplan 2 udeladt), at det er muligt at anvende denne del af ejendommen til bl.a. hotel, restaurant og undervisning eller service- og forretningsvirksomhed til brug for (red. tekst 4 udeladt), hvilket ikke er muligt for nærværende ejendom.
Klageren har på baggrund heraf anført, at matr. nr. …3a har væsentligt bedre anvendelsesmuligheder end påklagede ejendom, hvilket begrunder, at ejendommen er handlet til en højere kvadratmeterpris.
Retten bemærker hertil, at det fremgår af (red. lokalplan 2 udeladt) § 3.1, at området kun må anvendes til regionale serviceformål såsom større fremstillings- service og lagervirksomhed, samt der i tilknytning hertil kan opføres service- og forretningsfunktioner, der understøtter disse formål. Det primære formål for området er således det samme som for påklagede ejendom.
Retten finder på baggrund heraf, at der er tale om en sammenlignelig retlig anvendelse i de to planområder, trods der er forskelle.
Retten har ved vurderingen af grundværdien for påklagede ejendom endvidere henset til de øvrige fremsøgte, og de af repræsentanten henviste salg, som er solgt til en lavere kvadratmeterpris end den af Vurderingsstyrelsen ansatte for den påklagede ejendom.
Klageren har anført, at salgene ikke giver det fornødne grundlag til at skønne en kvadratmeterpris på 200 kr., idet en væsentlig del af handelspriserne for perioden 2011-2013 er solgt til en kvadratmeterpris fra 115-184 kr.
Retten finder, at de fremsøgte salg kan sammenlignes med påklagede ejendom henset til retlige udnyttelse, dog har flere en mindre bred anvendelses mulighed, og beliggenhed i nærhed af Y21-kommune, dog er fem alle ejendomme beliggende med mindre direkte adgang til (red. tekst 1 udeladt) til Y4-vej og Y5-vej.
Retten finder derfor, at de nævnte ejendomme har en mindre attraktiv beliggenhed end påklagede ejendom, og derfor kan de 200 kr. pr. kvadratmeter fastholdes.
På baggrund ovenstående, så finder retten, at der ikke er grundlag for at ændre Vurderingsstyrelsens skøn og stadfæster grundværdiansættelsen for 1. oktober 2018, da retten skønner, at 200 kroner pr. kvadratmeter er en realistisk skønnet kvadratmeterpris.
Landsskatteretten stadfæster derfor den samlede grundværdi på 4.208.000 kr.
…"
H1 har under sagens behandling for landsskatteretten som dokumentation for den faktiske handelspris for ejendommen, der i alt er 21.040 m2, fremlagt en købsaftale, der vedrører 13.787 m2 af grunden.
H1 har under sagens behandling for retten supplerende fremlagt dokumentation vedrørende den resterende del på 7.263 m2 ved en købsaftale fra 2015 blandt andet vedrørende ejendommen Y23-adresse [på Y1-vej], hvorfra de resterende 7.263 m2 stammer. Det fremgår af købsaftalen, at grunden Y23-adresse i 2015 blev købt for 15.817.000 kr. Grundens areal fremgår ikke af købsaftalen, men H1’ advokat har ved et opslag på OIS foretaget under sagens hovedforhandling ved retten oplyst, at grundens størrelse i perioden 2014-2016 i OIS angives at være 499.847 m2.
H1 har fastholdt sit synspunkt om, at ejendomsvurderingen af grunden er forkert bl.a. som følge af, at der ikke er taget højde for forhold vedrørende byggemodning, men H1 har ikke oplyst nærmere om konkrete forhold vedrørende byggemodningen af grunden.
Parternes synspunkter
H1 har i sit påstandsdokument anført:
"…
Den faktiske handelspris
Landsskatteretten har anført, at det afgørende vedrørende grundværdien er, at ejendommen er ansat til en realistisk skønnet handelspris. Heri ligger, at det afgørende er, at grundværdien svarer til værdien i handel og vandel jf. vurderingslovens § 6.
I henhold til vurderingsloven udgør en ejendoms faktiske handelspris det naturlige og mest realistiske udgangspunkt, når skønnet over grundværdiansættelsen skal foretages. Det fremgår af vurderingsloven, at grundværdien skal svare til værdien i handel og vandel. Handelsprisen udgør derudover et faktisk forhold, som har betydning for den skønsudøvelse som vurderingsmyndighederne skal foretage, med henblik på at opnå en realistisk skønnet handelspris. På samme måde som øvrige relevante forhold såsom beliggenhed, beskaffenhed og tilladte anvendelse.
Landsskatteretten har imidlertid ikke inddraget den faktiske handelspris i skønsudøvelsen og henviser til, at der ikke er fremlagt oplysninger om handelsprisen for den samlede ejendom, men kun en del af denne. Under den administrative behandling af sagen har vurderingsmyndigheden da også netop efterspurgt handelsprisen, jf. herved bilag 1, hvor Vurderingsstyrelsens udtaler:
" […] Der er ingen oplysninger om handelsprisen for grundarealet på 7.253 m², der er tilkøbt i juni 2018. Vurderingsstyrelsen har søgt oplysninger om handelsprisen hos repræsentanten ved mail af 28. januar 2020. Der er ikke modtaget oplysninger om handelsprisen fra repræsentanten." [min understregning]
Under den administrative behandling af sagen, var den faktiske handelspris for den samlede ejendom ikke tilgængelig, hvilket ligeledes er bemærket af såvel Vurderingsstyrelsen samt Landsskatteretten. Det er imidlertid lykkedes sagsøger at fremskaffe dokumentation for handelsprisen. Denne er fremlagt under retssagens forberedelse jf. bilagene 2 og 10.
På baggrund heraf, er det muligt at opnå en realistisk skønnet handelspris der i højere grad afspejler værdien i handel og vandel jf. vurderingslovens § 6. Da handelsprisen ikke har været tilgængelig under den administrative behandling af sagen, gør sagsøger gældende, at sagen skal hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsstyrelsen, hvor oplysninger om den faktiske handelspris inddrages.
Det kan yderligere oplyses, at der er tale om almindelig fri handel på markedsvilkår og handelsprisen i den konkrete sag falder således indenfor kerneområdet af vurderingslovens § 6, som bestemmer at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af kommentarerne til bestemmelsen fremgår det at der ved værdien i handel og vandel forstås, den almindelige salgsværdi eller handelsværdi. Dvs. den pris, der må antages at kunne opnås ved salg på det frie marked til en fornuftig køber.
Dette støttes af skødet (bilag 2), hvor det fremgår at sagsøger erklærer, at tilladelse til erhvervelse ikke er påkrævet, hvilket skyldes, at der alene erhverves en del af sælgers ejendom, og at der skal gennemføres en arealoverførsel, der medfører at delarealet (erhvervet af sagsøger) enten overføres til en anden landbrugsejendom, eller at landbrugspligten på hele arealet ophæves. Sagsøger har således købt den i sagen omtvistede grund, med henblik på at gennemføre en arealoverførsel, som ophæver landbrugspligten. Der henvises til købsaftalens sidste side (bilag 3), hvor et rids af sagsøgers ejendom matr. …o og delareal af matr. nr. …c, der omtales i skødet, som det areal der skal overføres til ejendommen matr. nr. …o. Dette delareal udgør 7.253m².
Ejendommen med matr. nr. …c (bilag 8) blev erhvervet med overtagelse pr. (red. dag og måned 17 udeladt) 2015 af sagsøger jf. herved købsaftalen for denne ejendom fremlagt som bilag 9. Ejendommen er erhvervet ved almindelig fri handel på markedsvilkår i 2015 for 23.000.000 kr. for et samlet areal på 499.247 m2. Dette svarer til 46 kr. pr. kvadratmeter i 2015.
Som det fremgår af bilag 5, er der fra ejendommen matr. nr. … c (luftfoto i bilag 10), overført et areal på 7.253 m² til den i sagen omtvistede ejendom. Overførslen medførte, at landbrugspligten på hele arealet blev ophævet, jf. herved erklæringen i skødets side 2 (bilag 2). Overførslen medførte ligeledes, at ejendommen fik et samlet areal på 21.040 m².
Det er sagsøger, som ejer nabogrunden matr. nr. …c, hvor delarealet på 7.253 m² er overført fra, jf. herved købsaftalen (bilag 10). Der er således ikke usikkerhed om den faktiske handelspris for de resterende 7.253 m². Dertil kommer, at handelsprisen for matr. nr. …c, ligeledes underbygger at handelsprisen i 2018 for sagsøgers ejendom er alt for høj. Det bemærkes i den forbindelse, at både matr. nr. …c og …o er omfattet af samme lokalplan med samme retlige udnyttelsesmuligheder og derfor udgør et egnet sammenligningsgrundlag.
Landsskatteretten har i sin afgørelse, som følge af manglende oplysninger om den faktiske handelspris, endvidere lagt vægt på ét salg af en ubebyggede grund omkring Y3-by. Vedrørende dette salg har Skatteministeriet anført (svarskrift):
"Ejendommen på Y11-adresse [på y1-Vej] er beliggende knap 1 km fra vurderingsejendommen og er delvist omfattet af samme lokalplansområde som vurderingsejendommen, hvorefter de primære anvendelses- og udnyttelsesmuligheder er det samme. Henset hertil kan det konstateres, at grundværdien for den omhandlede ejendom er sat lavt."
Ejendommen på Y11-adresse [på Y1-vej], som udgør det primære grundlag for Landsskatterettens skøn, er kun delvist omfattet af samme lokalplan, som sagsøgers ejendom og har derfor en anden retlig anvendelse end sagsøgers ejendom. Ejendommen Y11-adresse [på Y1-vej] (daværende Y12-husnr.) vedrører to matr., matr. nr. …3a og …g. Det er alene matr. nr. …g, som er omfattet af (red. lokalplan 1 udeladt). Kvadratmeterprisen på 256 kr. er fastsat ud fra, at størstedelen af ejendommen (50.310 m² ud af 66.004 m²) på købstidspunktet var underlagt (red. lokalplan 2 udeladt).
For matr. nr. …3a på Y11-adresse [på Y1-vej] var der på handelstidspunktet flere anvendelsesmuligheder end for sagsøgers ejendom. Ejendommen på Y11-adresse [på Y1-vej] kan anvendes til hotel, restaurant og undervisning eller service- og forretningsvirksomhed. Dette er ikke tilfældet for sagsøgers ejendom. Ejendommen på Y11-adresse [på Y1-vej] har derfor bredere anvendelsesmuligheder og en anden værdi i handel og vandel end sagsøgers ejendom. Dette er afspejlet i den vurdering, der er foretaget af Y11-adresse [på Y1-vej] med en kvadratmeterpris på 256 kr. Dette gør sig imidlertid ikke gældende for sagsøgers ejendom.
De øvrige salg som er foretaget, understøtter ligeledes at kvadratmeterprisen for sagsøgers ejendom er fastsat højere end værdien i handel og vandel. Disse salg har haft et niveau på mellem 115-184 kr. pr. m². Som begrundelse for at se bort fra disse salg, har Skatteministeriet i Processkrift B anført, at sagsøgers ejendom har en større anvendelsesmulighed, da det af lokalplanen fremgår, at den enkelte ejendom ikke må overstige 3 m3 pr. m². Skatteministeriet har i den forbindelse anført, at dette svarer til en bebyggelsesprocent på 100.
Sagsøger kan ikke tiltræde Skatteministeriets opfattelse herom, som ligeledes må bero på en misforståelse. Den af Skatteministeriet beregnede bebyggelsesprocent er ikke korrekt og Skatteministeriet ses da heller ikke, at have dokumenteret forholdet. Dertil kommer, at det anførte er i strid med de faktiske forhold i sagen og understøtter at det udøvede skøn for så vidt angår sagsøgers ejendom, er mangelfuldt.
Skatteministeriet har i Processkrift B ligeledes anført:
"En konkret handelspris kan endvidere ikke stå alene. Det afgørende efter den tidligere vurderingslov er, om der for grunden efter tilstanden på vurderingsterminen er foretaget en ansættelse af grundværdien svarende til en realistisk, skønnet handelspris, jf. daværende vurderingslovs § 13, jf. § 16, jf. § 6."
Det gøres gældende, at den konkrete handelspris skal inddrages ved skønsudøvelsen. Det gøres ikke gældende, at handelsprisen skal stå alene. Skatteministeriets gengivelse er således ikke retvisende.
Sagsøger gør omvendt gældende, at ét salg ikke kan stå alene, jf. Processkrift B, hvor det er anført:
"I Landsskatterettens afgørelser er der inddraget et salg i grundværdiområde …01, hvor handelsprisen udgjorde 256 kr. pr. m2, jf. bilag 1." [min understregning]
De øvrige salg er ikke inddraget i grundlaget for Landsskatterettens skønsudøvelse idet Skatteministeriet anfører, at grundene er beliggende i områder med bl.a. langt lavere bebyggelsesprocent og med dårligere adgang til motorvejen, jf. Processkrift B.
Skatteministeriets opfattelse bestrides, idet det bemærkes at opfattelsen er udokumenteret.
Sagsøger bemærker, at der i alt har været 7 salg i området. Landsskatteretten har lagt vægt på ét salg ved ansættelsen af grundværdien for sagsøgers ejendom. Landsskatteretten finder samtidig, at de øvrige grunde, som er solgt til en kvadratmeterpris på 115-184 kr. i perioden 2011- 2013, er sammenlignelige med sagsøgers ejendom, men inddrager ikke disse grunde i sit skøn med henvisning til, at ejendommene er beliggende med mindre direkte adgang til (red. tekst 1 udeladt). Landsskatterettens fremgangsmåde bestrides, idet adgangen til (red. tekst 1 udeladt) er den samme for de grunde som er beliggende i samme grundværdiområde. Selvom det lægges til grund, at der er en sådan forskel til adgangen til (red. tekst 1 udeladt), er dette ikke et forhold som medfører, at grundværdien skal ansættes højere end værdien i handel og vandel, som det er sket i den konkrete sag. Dette skyldes, at der er foretaget flere salg i perioden 2011-2013 til langt lavere priser end det ene salg, som Landsskatteretten henviser til, jf. SKM2015.201.ØLR.
Med hensyn til det af Skatteministeriet anførte vedrørende beliggenhed, skal det bemærkes, at sagsøger i sin opfordring 3 har opfordret Skatteministeriet til at redegøre for afstanden til (red. tekst 1 udeladt) for de ejendomme, som Landsskatteretten henviser til.
Skatteministeriet har besvaret opfordringen ved at henvise til Landsskatterettens afgørelse. Af Landsskatterettens afgørelse fremgår det ikke, hvor lang afstanden er fra disse ejendomme til (red. tekst 1 udeladt). Det fremgår dog, at ejendommene alene ligger mellem 750 m - 1,7 km fra sagsøgers ejendom. Skatteministeriet har ikke forholdt sig hertil, idet det bemærkes at afstanden mellem ejendommene understøtter, at Skatteministeriets argumentation vedrørende "dårligere beliggenhed" ikke er holdbar i den konkrete sag.
Ejendommen på Y11-adresse [på Y1-vej], som er den ejendom der er anvendt som sammenligningsgrundlag, er beliggende 1 km fra sagsøgers ejendom. Det er således ikke retvisende, når Skatteministeriet anfører, at de øvrige ejendomme er dårligere beliggende end sagsøgers ejendom, idet samtlige ejendomme ligger indenfor et spænd på 750 meter -1,7 meter fra sagsøgers ejendom og er beliggende i samme grundværdiområde som sagsøgers ejendom. Der er med andre ord salg i området, som er placeret tættere på sagsøgers ejendom, med samme eller bedre adgang til motorvejsudfletning end sagsøgers ejendom, men som Landsskatteretten har valgt at se bort fra.
Det er Skatteministeriet der skal løfte bevisbyrden for, at afstanden mellem ejendommene har betydning for grundværdiansættelsen. Denne bevisbyrde er ikke løftet i indeværende sag og sagsøger gør gældende, at Skatteministeriets manglende opfyldelse af opfordring 3 skal komme Skatteministeriet bevismæssigt til skade.
Skatteministeriet har ligeledes anført (svarskrift):
"Kvadratmeterprisen på 200 kr. er lavt sat i forhold til ejendommen på Y11-adresse [på Y1-vej], men det forholder H1 forholder sig ikke til."
Forskellen på sagsøgers ejendom og ejendommen på Y11-adresse [på Y1-vej] er der redegjort for ovenfor. Der ses da også at være enighed om, at Y11-adresse [på Y1-vej] er delvist omfattet af en anden lokalplan, som giver ejendommen bedre anvendelses- og udnyttelsesmulighederne end sagsøgers ejendom. Det i svarskriftet anførte er således ikke korrekt.
Grundværdiområde …21 uden ejendomme
Sagsøger gør gældende, at grundværdien pr. 1. oktober 2018 er ansat for højt i forhold til grundens reelle værdi i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6. Dette understøttes ligeledes af, at Vurderingsstyrelsen ved ansættelsen af grundværdien har taget udgangspunkt i grundværdiområde …21 og fastsat kvadratmeterprisen for sagsøgers ejendom i 2012-niveau til 200 kr.
Vurderingsstyrelsen har lagt vægt på at grundværdiområde …21 har en områdepris på 200 kr., og at dette grundværdiområde har samme anvendelse som det grundværdiområde, hvor sagsøgers ejendom er beliggende (grundværdiområde …01).
Denne fremgangsmåde er i strid med vurderingslovens bestemmelser, hvorefter grundværdien skal fastsætte til værdien i handel og vandel.
Sagsøger gør yderligere gældende, at et grundværdiområde, som ikke indeholder nogen ejendomme at sammenligne med, ikke kan danne grundlag for skønnet over grundværdien for sagsøgers ejendom, idet dette ikke opfylder kriterierne i vurderingslovens §§ 6 og 13. Det er ligeledes uholdbart og i strid med sagens faktiske oplysninger, når Skatteministeriet anfører (svarskrift):
"Den skønsmæssige ansættelse af grundværdien er udtryk for handelsværdien på vurderingstidspunktet, herunder under hensyn til ejendommens beliggenhed, retlige udnyttelsesmulighed samt handelspriserne for de sammenlignelige salg i samme periode.
Der er på baggrund af ovenstående tale om sammenlignelige salg af ejendomme, der både ud fra beliggenhed og anvendelsesmuligheder giver et retvisende billede af prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet." [min understregning]
Det anførte forklarer imidlertid ikke, hvilke sammenlignelige ejendomme, der er tale om, idet grundværdiområde …21 ikke indeholder ejendomme. Dette er særligt uholdbart, når Skatteministeriet samtidig anfører:
"Ejendommen er placeret i et nyoprettet grundværdiområde …01, der har henvisning til et tidligere grundværdiområde …AD, med områdepris på 180 kr. i 2012-niveau."
Sagsøgers ejendom er placeret i grundværdiområde …01, som henviser til et tidligere grundværdiområde …AD med en områdepris på 180 kr. i 2012. Dette er samme niveau som sagsøgers ejendom. I samme grundværdiområde som sagsøgers ejendom er der tilmed sammenlignelige ejendomme, som bekræfter, at kvadratmeterprisen udgør mindre end 200 kr., men her har Landsskatteretten i stedet valgt at henvise til grundværdiområde …21, som ikke indeholder sammenlignelige ejendomme.
Det udøvede skøn i den konkrete sag er også som følge heraf, foretaget på et mangelfuldt grundlag.
I Processkrift B anfører Skatteministeriet, at grundværdiområde …01 er det relevante grundværdiområde, da sagsøgers ejendom er beliggende i netop dette område. Men dette grundværdiområde har dog en områdepris på 180 kr., i 2012 niveau, men Skatteministeriet forholder sig imidlertid ikke til, på hvilken baggrund grundværdiområde …21 er mere relevant.
Det er ubestridt, at der i den konkrete sag ikke foreligger ejendomme i grundværdiområde …21, som kan danne grundlag for en sammenligning og efterfølgende skøn. Når et grundværdiområde ikke indeholder sammenlignelige ejendomme, kan grundværdiområdet ikke danne grundlag for grundværdiansættelsen for ejendomme beliggende i andre og øvrige områder. Landsskatteretten har heller ikke ønsket at forholde sig hertil, men har henvist til (bilag 1):
"Retten foretager et skøn over grundværdien for selskabets ejendom uden at være bundet af, hvordan andre ejendomme er vurderet"
Det er i sig selv bemærkelsesværdigt, at Landsskatteretten ikke har ønsket at redegøre for, hvordan skønsudøvelsen foretages med udgangspunkt i et grundværdiområde, som ikke indeholder ejendomme, hvilket ligeledes understøtter, at det udøvede skøn er sket på et mangelfuldt grundlag.
Skatteministeriet har ikke i øvrigt dokumenteret, at der eksisterer omkringliggende og sammenlignelige ejendomme, som er vurderet med en områdepris på 200 kr. i 2012. Som følge heraf er Skatteministeriet opfordret (4) til at fremlægge den vurdering som er foretaget forbindelse med at grundværdiområde …01 oprettes. Skatteministeriet har hertil oplyst (Processkrift A):
"Områdeprisen på 200 kr. er taget fra område grundværdiområde …21, som er et ældre område med tilsvarende anvendelse."
Det kan herefter lægges til grund, at kvadratmeterprisen på 200 kr. for sagsøgers ejendom ikke er fremkommet ud fra sammenlignelige handler, men ud fra et grundværdiområde, hvor der ikke findes ejendomme og derfor er irrelevant for sagsøgers ejendom. Sagsøger gør gældende, at det udøvede skøn, også som følge heraf, er foretaget på et mangelfuldt grundlag.
Der henvises til Østre Landsrets dom offentliggjort i SKM2015.201.ØLR, hvor Landsretten på grundlag af oplysningerne om områdeprisen for omkringliggende grunde fandt, at skattemyndighederne havde begået en objektiv fejl ved at ansætte områdeprisen for højt. Dette begrundede således at der kunne ske en ekstraordinær genoptagelse.
Landsretten udtalte i den forbindelse:
“Der er mellem parterne enighed om, at den områdepris, der på daværende tidspunkt var anvendt i forhold til alle de omkringliggende ejendomme, udgjorde 1.400 kr. pr. m². SKAT har oplyst, at oplysningerne om områdeprisen for disse omkringliggende ejendomme var tilgængelige for skattemyndighederne, og Skatteministeriet har på trods af opfordringer hertil ikke oplyst, hvilke forhold der begrundede, at skattemyndighederne oprindeligt beregnede grundværdien af grunden ...1 på grundlag af en højere områdepris end de omkringliggende grunde, uanset at nogle af disse grunde må anses for bedre beliggende end ...1. Skatteministeriet har heller ikke kunnet pege på andre omkringliggende og sammenlignelige ejendomme, hvor arealprisen var sat til 1.900 kr. pr. m² eller forhold i øvrigt, der kunne have begrundet denne anderledes vurdering.
Under disse omstændigheder finder landsretten det godtgjort, at skattemyndighederne begik en objektiv fejl ved vurderingen den 1. oktober 2003, og at denne fejl har ført til tilsvarende fejlberegninger i de efterfølgende perioder 2003-2005.“
[min understregning]
I de tilfælde, hvor Vurderingsstyrelsen fraviger den områdepris som er mest retvisende i forhold til skønsudøvelsen, kræves det at Vurderingsstyrelsen kan dokumentere, at et andet grundværdiområde er mere retvisende jf. SKM2015.201.ØLR. Dette gælder særligt, når der i skønsudøvelsen er set bort fra den faktiske handelspris som i den konkrete sag.
For så vidt angår bevisbyrden i sagen, skal det bemærkes, at der er tale om en ejendom, som blev omvurderet pr. 1. oktober 2018 af vurderingsmyndigheden. Sagsøger har i indeværende sag påpeget væsentlige forhold, som i henhold til praksis skal inddrages ved skønsudøvelsen. Det kan derfor lægges til grund, at skønnet er foretaget på et forkert grundlag, og at vurderingslovens § 6, stk. 1, er fraveget.
Skønnet er i det hele baseret på ét salg foretaget i 2012 for en ejendom, omfattet af en lokalplan, som ikke er relevant for sagsøgers ejendom.
Derudover er det påvist, at grundværdiområde …21 ikke indeholder sammenlignelige ejendomme, hvorfor et skøn i sagens natur ikke kan foretages med udgangspunkt i et korrekt grundlag.
Der er i sagen fremlagt konkrete oplysninger vedrørende sagsøgers samlet ejendom, som i henhold til retspraksis har betydning for fastsættelsen af grundværdien. Oplysningerne har ikke været kendt af vurderingsmyndigheden under den administrative behandling af sagen. Der er tale om oplysninger som har betydning for skønsudøvelsen, hvilket tillige illustreres ved, at vurderingsmyndigheden af egen drift har efterspurgt oplysningerne.
På baggrund heraf gør sagsøger gældende, at sagsøger har løftet bevisbyrden for, at sagen skal hjemvises til Vurderingsstyrelsen med henblik på fornyet behandling af grundværdiansættelsen. Skatteministeriet har ikke har løftet bevisbyrden for, at der opnås en realistisk skønnet handelspris ved at tage udgangspunkt i et grundværdiområde uden ejendomme samt ved at se bort fra den faktiske handelspris, som vurderingsmyndigheden selv har efterspurgt.
…"
Skatteministeriet Departementet har i sit påstandsdokument anført:
"…
Omvurderingen af den i sagen nyopståede erhvervsejendom pr. 1. oktober 2018 er foretaget efter ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 3. Det følger af ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 3, at en omvurdering skal foretages efter den tidligere vurderingslov. Prisniveauet ved omvurderingen skal fastsættes efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012, jf. ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 4.
Ejendommen opfylder som nyopstået og med et tillagt areal betingelserne for omvurdering i den daværende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 1 og 7.
Ved omvurderingen skal der foretages en skønsmæssig ansættelse af grundens handelsværdi i ubebygget stand inkl. grundforbedringer ud fra grundens anvendelsesmuligheder og beliggenhed mv., jf. daværende ejendomsvurderingslovs § 13, jf. § 16, jf. § 6.
Grundværdien for nærværende ejendom er på denne baggrund ved vurderingen pr. 1. oktober 2018 ud fra 2012-prisniveauet fastsat til 4.208.000 kr. svarende til 200 kr. pr. m2 inkl. byggemodning.
Det følger af fast retspraksis, at en ejer alene kan få tilsidesat en skønsmæssig ejendomsvurdering, såfremt det godtgøres, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis det godtgøres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. UfR 2016.191 H [SKM2015.615.HR].
Det påhviler derfor H1 at godtgøre, at det af vurderingsmyndighederne foretagne skøn kan tilsidesættes.
H1 har ikke løftet denne bevisbyrde.
Den foretagne vurdering udgør et velunderbygget skøn over grundens handelspris.
Som led i skønnet over grundes handelspris opdeler vurderingsmyndigheden i henhold til det tidligere vurderingssystem landet i mindre grundværdiområder. I de enkelte grundværdiområde har grundene sammenlignelige forhold vedrørende anvendelsesmuligheder og efterspørgsel på grunde. Den omhandlede ejendom, Y2-adresse [på Y1-vej], er ved udstykning indplaceret i grundværdiområde …01. Områdeprisen er fastsat til 200 kr. pr. m2 inkl. byggemodning.
Områdeprisen i grundværdiområde… 01 er fastsat til en lidt højere pris, end hvad der gælder for de omkringliggende grundværdiområder (180 kr. pr. m2). Den lidt højere pris pr. m2 skyldes, at plangrundlaget i området i form af (red. lokalplan 7 udeladt) og af (red. lokalplan 1 udeladt) giver mulighed for en højere bebyggelse og en bredere anvendelse end i de omkringliggende områder.
Den større anvendelsesmulighed kan bl.a. ses af, at det af lokalplanen (red. lokalplan 1 udeladt) for nærværende ejendom fremgår, at bygningerne for den enkelte ejendom ikke må overstige 3 m3 pr. m2, jf. bilag 1. Selv hvis der bygges med en høj loftshøjde på 3 meter, svarer det til en bebyggelsesprocent på 100.
Hvis der ses på de omkringliggende grundværdiområder, er der for disse områder en gældende lokalplan med en maksimal bebyggelsesprocent på 50, jf. bilag 1.
I Landsskatterettens afgørelser vedrørende skønnet over handelsprisen er der inddraget et salg i grundværdiområde …01, hvor handelsprisen udgjorde 256 kr. pr. m2, jf. bilag 1.
Herudover er der i skønnet inddraget en række øvrige salg. Disse solgte grunde er beliggende i grundværdiområder med bl.a. en lavere bebyggelsesprocent og med en dårligere adgang til motorvejen. For disse grunde har handelspriserne haft et niveau på mellem 115-184 kr. pr. m2, jf. bilag 1.
Salget i grundværdiområde …01 med en kvadratmeterpris på 256 kr. pr. m2 støtter, at den foretagne vurdering af nærværende ejendom ud fra en kvadratmeterpris på 200 kr. pr. m2 udgør en realistisk, skønnet handelspris, jf. daværende vurderingslovs § 13, jf. § 16, jf. § 6. De øvrige omkringliggende salg med en lavere bebyggelsesprocent, mindre bred anvendelsesmulighed og en dårligere beliggenhed, hvor handelspriserne har udgjort mellem 115-184 kr. pr. m2 støtter ligeledes, at en kvadratmeterpris for nærværende ejendom på 200 kr. pr. m2 udgør en realistisk, skønnet handelspris, jf. daværende vurderingslovs § 13, jf. § 16, jf. § 6.
Der er således foretaget et velunderbygget skøn, hvor 200 kr. pr. m2 udgør en realistisk skønnet kvadratmeterpris efter byggemodningen af Y2-adresse [på Y1-vej].
H1 har påberåbt sig, at den konkrete handelspris for ejendommen er lavere end den foretagne vurdering.
Det bemærkes i forlængelse heraf, at der ikke foreligger en dokumenteret købesum på den samlede ejendom, der blev vurderet pr. 1. oktober 2018, idet ejendommen er blevet tilført et areal på 7.253 m2 fra matr. nr. …c, som ligeledes var ejet af H1. H1 har ikke redegjort for, hvad den præcise anskaffelsessum har været for de 7.253 m2 af matr. nr. …c. Landsskatteretten har derfor heller ikke lagt vægt på handlen, da der er for stor usikkerhed om den reelle handelspris for den samlede grund, jf. bilag.
En konkret handelspris kan endvidere ikke stå alene. Det afgørende efter den tidligere vurderingslov er, om der for grunden efter tilstanden på vurderingsterminen er foretaget en ansættelse af grundværdien svarende til en realistisk, skønnet handelspris, jf. daværende vurderingslovs § 13, jf. § 16, jf. § 6.
Hvis der alligevel med disse forbehold ses isoleret på handelsprisen pr. m2 for den oprindelige ejendom, ligger den umiddelbart lidt lavere end vurderingsniveauet på 200 kr. pr. m2. De oprindelige 13.787 m2 blev erhvervet som et ubebygget erhvervsareal den 29. november 2017 for en købesum på 1.875.000 kr. inkl. moms. Hvilket giver en pris på 136 kr. pr. m2 inkl. moms. Prisen pr. m2 ekskl. moms udgør 109 kr.
En væsentlig bemærkning hertil er, at ejendommen først blev registeret med vandforsyning og afløbsforhold den 17. januar 2018, jf. bilag E. Der er således efter erhvervelsen foretaget en byggemodning, som skal medtages i grundvurderingen, da vurderingen skal foretages efter forholdene på vurderingsdatoen den 1. oktober 2018, jf. daværende vurderingslovs § 13, jf. § 2. Grundens tilstand på handelstidspunktet var således ikke tilsvarende forholdene på vurderingstidspunktet.
Byggemodning af en grund udgør en betydelig omkostning. Udgifter til jordarbejde og tilslutning af kloak, vand, varme og elforsyning mv. ved almindelige jordbundsforhold medfører generelt udgifter på ca. 90 kr. pr. m2 for erhvervsgrunde. Den store værdi, der tilføres grunden ved byggemodning, ses afspejlet af, at afslutning af byggemodning er blevet en selvstændig omvurderingsgrund, jf. ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 12, hvorved værdistigningen fra byggemodning løbende kan medtages i den aktuelle grundvurdering. Omvurderinger foretages generelt, når der er sket væsentlige ændringer ved ejendommen.
H1 har således ikke fremlagt forhold vedrørende handelsprisen for ejendommen beliggende Y2-adresse [på Y1-vej], der kan medføre en tilsidesættelse af det foretagne skøn over grundvurderingen.
H1 har endvidere påberåbt sig, at der er foretaget en vurderingsmæssige fejl, da et andet grundværdiområde (grundværdiområde …21) ikke indeholder ejendomme på udskriftstidspunktet den 20. marts 2020, jf. bilag 11, (udskrift over ejendomme i grundværdiområde …21).
Grundværdiområde …21 er alene inddraget i sagen, da grundværdiområde …01 ved oprettelsen efter vedtagelse af (red. lokalplan 7 udeladt) fik samme områdepris som grundværdiområde …21.
At der på udskriftstidspunktet den 20. marts 2020 ikke længere er ejendomme i grundværdiområde …21, har dog ingen betydning for vurdering af Y2-adresse [på Y1-vej], beliggende i grundværdiområde …21. På udskriftstidspunktet kan det ikke ses, hvilke ejendomme der var i grundværdiområde …21 på tidspunktet, hvor grundværdiområde …01 blev oprettet. Grunde kan senere blive flyttet ud af grundværdiområdet, hvis de f.eks. bliver sammenlagt med andre ejendomme eller planforholdene ændrer sig.
Det afgørende er endvidere, om prisniveauet i det enkelte grundværdiområde udgør et realistisk skøn over grundværdien. Det er således ikke en vurderingsmæssig fejl ved vurderingen af Y2-adresse [på Y1-vej], at der på udskriftstidspunktet den 20. marts 2020 ikke er placeret ejendomme i grundværdiområde …21.
I grundværdiområde …01, hvor Y2-adresse [på Y1-vej], er beliggende, er der endvidere indplaceret 5 naboejendomme beliggende på Y1-vej, Y24-vej og Y25-vej, hvoraf flere er ejet af H1. Naboejendommene har således alle tilsvarende Y2-adresse [på Y1-vej], fået fastsat en grundvurdering ud fra en pris på 200 kr. pr. m2, jf. bilag 11, side 3 (udskrift over ejendomme i grundværdiområde …01).
Der er således ikke sket nogen vurderingsmæssig fejl, hverken ved oprettelse af grundværdiområde …01 eller ved indplacering af Y2-adresse [på Y1-vej], i dette grundværdiområde.
På baggrund af ovenstående er der samlet intet grundlag for, at det velunderbyggede skøn foretaget ved grundvurderingen pr. 1. oktober 2018 for den omhandlede ejendom, Y2-adresse [på Y1-vej], hjemvises til fornyet behandling hos Vurderingsstyrelsen, som H1 har nedlagt påstand om.
…"
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Retten er enig med Landsskatteretten i, at der ikke er grundlag for at ændre Vurderingsstyrelsens skøn, og retten er også enig i Landsskatterettens begrundelse herfor. De supplerende oplysninger om ejendommens faktiske handelspris og det, der i øvrigt er anført for retten fra H1’ side, kan ikke føre til et andet resultat.
Retten bemærker, at de supplerende oplysninger, der er fremkommet for retten med hensyn til dokumentation for de resterende 7.263 m2's faktiske handelspris, også angår et uvedkommende og meget større areal, og der foreligger ikke oplysninger om forhold vedrørende byggemodning af grunden under H1’ ejerskab. Retten finder efter en samlet vurdering, at der ikke foreligger tilstrækkeligt konkrete oplysninger om, at værdien af ejendommen skulle være lavere end Vurderingsstyrelsen har skønnet - herunder som følge af oplysningerne om den faktiske handelspris - til at tilsidesætte Vurderingsstyrelsens skøn.
Retten bemærker endvidere, at der efter de foreliggende oplysninger ikke er grundlag for at antage, at der fra Skatteforvaltningens side er begået fejl, der kan have ført til en forkert afgørelse, herunder ved inddragelsen af grundværdiområde …21.
Der er herefter ikke grundlag for at hjemvise sagen til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen, og Skatteministeriet Departementets påstand om frifindelse tages derfor til følge.
T H I K E N D E S F O R R E T:
Skatteministeriet Departementet frifindes.