Sagens baggrund og parternes påstande

Retten har modtaget sagen den 12. december 2019.

Sagerne drejer sig om prøvelse af Landsskatterettens afgørelser af 12. september 2019 om fastsættelse af grundværdi pr. 1. oktober 2012 for grundene beliggende Y1-adresse og Y2-adresse.

H1 har nedlagt følgende påstande:

1.                        Vedrørende ejendommen beliggende Y1-adresse:

Principalt:
Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2012 for ejendommen beliggende Y1-adresse med ejendomsnummer (red. fjernet ejendomsnr.), skal nedsættes til kr. 4.572.800 kr.

Subsidiært:
Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2012 for ejendommen beliggende Y1-adresse med ejendomsnummer (red. fjernet ejendomsnr.), skal nedsættes til et efter rettens skøn nærmere fastsat beløb mindre end kr. 15.090.200.

Mere subsidiært:
Sagen hjemvises til Vurderingsstyrelsen til fornyet ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2012.

2.                       Vedrørende ejendommen beliggende Y2-adresse:

Principalt:
Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2012 for ejendommen beliggende Y2-adresse med ejendomsnummer (red. fjernet ejendomsnr. ...60), skal nedsættes til kr. 19.882.400 kr.

Subsidiært:
Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2012 for ejendommen beliggende Y2-adresse med ejendomsnummer (red. fjernet ejendomsnr. ...60), skal nedsættes til et efter rettens skøn nærmere fastsat beløb mindre end kr. 53.611.900.

Mere subsidiært:
Sagen hjemvises til Vurderingsstyrelsen til fornyet ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2012.

Skatteministeriet Departementet har nedlagt påstand om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

SKAT ansatte grundværdien pr. 1. oktober 2012 for ejendommen Y2-adresse til 65.611.900 kr. og for ejendommen Y1-adresse til 15.090.200 kr.

Landsskatteretten traf den 12. september 2019 afgørelser om grundværdifastsættelsen pr. 1. oktober 2012 for de 2 ejendomme.

Landsskatteretten ændrede SKATs fastsættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2012 for ejendommen Y2-adresse til 53.611.900 kr. Landsskatteretten stadfæstede SKATs fastsættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2012 for ejendommen Y1-adresse til 15.090.200 kr.

Der har under sagen været afholdt syn og skøn, og skønsmand KL har afgivet skønserklæring af 28. februar 2021 og supplerende skønserklæring af 12. oktober 2021.

Der er afholdt hovedforhandling i sagen den 30. maj 2022.

Forklaringer

ML, CMH og skønsmand KL har afgivet forklaring.

ML har forklaret, at han hos sagsøgeren er tredje generation af virksomheden. Han står for den daglige drift hos sagsøgeren. Ejendommene blev af hans bedstefar i sin tid købt til industri. G5-virksomheden stoppede i 1990’erne, hvor den blev købt af en svensk G5-virksomhed. Den svenske G5-virksomhed var på parcellen indtil ca. 2008, hvor det svenske firma flyttede. Da den svenske G5-virksomhed flyttede fra parcellen, stod de med en stor grund med store industribygninger. Bygningerne var slidte og nærmest faldefærdige. Der havde været produktion i bygningerne i mange årtier, og vedligeholdelsen havde ikke været på højde med det, som krævedes til nutidige krav. Der var sideløbende gang i at blive udarbejdet en ny lokalplan for området. Det var som led i lokalplanen - eller en del af lokalplanen - at bygningerne blev tømt.

I det område var der generelt på det tidspunkt slet ikke gang i byudviklingen. Derfor gik kommunen ind i det, da det var et tomt og nedslidt industriområde med nedslidte bygninger. Ved lokalplanen fra 2009, ville kommunen "løfte området".

Der skete ikke noget på ejendomsmarkedet på daværende tidspunkt (omkring 2009). De havde svært ved at "komme af med bygningerne", herunder også kontorejendomme. I 2010 blev en lokalplan vedtaget, og der opstod derved mulighed for at bygge nyt. Kommunen ville lave en helhedsplan, så der kunne ske et boom af området. Dette var i 2005-2007. På det tidspunkt, var der fortsat gang i udviklingen i samfundet før finanskrisen. De sad til møder på blandt andet kommunen. Der var et samarbejde mellem dem og kommunen om, hvordan lokalplanen skulle være. Deres oprindelige plan var at få dagligvarebutikker på matriklen. Det fik man mulighed for i lokalplanen. Det viste sig dog at være svært at gennemføre i praksis, da finanskrisen kom. De prøvede med et lidt mindre projekt end det, som de havde mulighed for efter lokalplanen. Efter det nedjusterede projekt skulle der være mindre dagligvareforretninger, et byggecenter og en del kontorlokaler. Særligt kontorlokalerne var fuldstændig umulige at leje ud - der var ikke noget marked for det. De stod med en stor matrikel, hvor bygningerne blev mere og mere faldefærdige. Det var på daværende tidspunkt ikke rentabelt at bygge. Han er sikker på, at der heller ikke ville have været andre end sagsøgeren, som kunne have realiseret det fulde projekt - måske dog undtaget meget store pensionskasser, der selv ville kunne finansiere byggeriet. De endte med at bygge en bygning til (red. fjernet butiksnavne). I alt er Y4-bycenter nu ca. 10.000 m². Der kan reelt i dag ikke bygges op til det fulde areal på 26.000 m², uden at noget af det nuværende skal rives ned.

I 2018 opstod der mulighed for at bygge boliger. Der var tilladelse til ca. 15.000 m² boliger over stueplan. Kommunen har ønske om at få tilrettet lokalplanen, så denne passer til de aktuelle planer, som sagsøgeren har med området. Kommunen har ændret den tidligere helhedsplan med en ny helhedsplan i 2018, hvor der ændredes således at der blev større grad af beboelse.

De har renoveret 1.079 m² kontorlokaler, så de er på højde med nutidige krav. Det var første gang i 2019, at kontorlokalerne blev udlejet. De landede på en lejepris på ca. 600 kr. Prisen var afspejlet i, at de havde haft svært ved at udleje. Det var udbud og efterspørgsel, som afgjorde prisen i 2019.

Foreholdt skønsmandens vurdering på 1.000 kr. pr. m² i 2012 og nogle af de af skønsmanden inddragede ejendomme forklarer han vedrørende ejendommen Y5-adresse, at det er en ejendom, som i tidernes morgen blev bygget som et prestigebyggeri. Han synes ikke, at det er sammenligneligt med et nutidigt byggeri. Der blev ikke sparet på noget ved byggeriet af Y5-adresse. Derfor er det naturligt nok, at m²-prisen for lige netop den bygning, var højere. Vedrørende ejendommen ved Y6-område er det også en ejendom, som er opført til en konkret lejer, som fandtes på forhånd. Han mener ikke, at denne bygning er sammenlignelig. Der blev lavet særindretninger til den bestemte lejer. Vedrørende Company-Houses er hele tanken bag, at der er et højere lejeniveau som følge af, at der er fælles faciliteter indlagt i huslejeprisen. Derfor er heller ikke lejeniveauet for disse lejemål heller sammenlignelige. Man betaler via huslejen også for de mange fællesfaciliteter.

I 2012 var der ingen forespørgsler fra nogen, som ville byde ind på ejendommen. Hvis de havde fået et bud for de 2 ejendomme på 68 mio. kroner dengang, havde de helt sikkert solgt ejendommen dengang.

CMH har forklaret, at han er statsautoriseret revisor og har haft virksomhed i Y7-by i mere end 50 år. Han har været revisor for sagsøgeren siden dennes stiftelse.

Det var ham, som oprindeligt påklagede Vurderingsstyrelsens - dengang SKATs - afgørelse. Han påklagede også vurderingen i 2011. Sagen blev væk i SKATs system, men blev senere genoptaget. Den pågældende klagesag afventer nærværende retssag.

Ejendommen var oprindeligt bygget med henblik på G5-virksomhed. Virksomheden blev efterhånden afviklet, og ejendommen overgik til at være udlejningsejendom.

I perioden omkring 2011 var markedet "dødt" som følge af finanskrisen. Ingen turde investere.

Efter lokalplanen måtte der bygges op til ca. 37.000 m², men det var slet ikke muligt at få bygget dette - herunder at få finansiering til et sådant byggeri. Det var markedets situation som helhed, der afgjorde den manglende mulighed. Der var samme problematik med at skaffe mulige lejere.

Han husker ikke helt, hvornår drøftelserne op til lokalplan (red. LP fjernet ...1) begyndte, men det var før finanskrisen, og forholdene så anderledes ud dengang. Han skønner, at drøftelserne var før ca. 2008.

Deres ønsker i de oprindelige planer for området var, at de ville være firstmovers til at få udviklet det lidt hendøende område i Y8-område til at være mere moderne med dagligvarebutikker m.v. Man ville ikke have kunnet udleje til én stor lejer på daværende tidspunkt, da der ikke var nogen, som turde at leje et sådant stort lejemål.

Foreholdt skønsmandens vurdering på 1.000 kr. pr. m² i 2012 og nogle af de af skønsmanden inddragede ejendomme forklarer han vedrørende ejendommen på Y5-adresse, at det var et "luksusbyggeri", som blev bygget med store "spildarealer" og luksus. Det er et meget flot byggeri efter hans opfattelse. Det ligger klart over gennemsnittet for lejemål. Han kender ikke umiddelbart ejendommen på Y6-område. Company-houses har typisk højere lejeniveau, da der er mange fællesfaciliteter, som er indlagt i huslejen.

SKATs oprindelig vurdering af grundværdien: Han kender til SKATs grundlag for den oprindelige vurdering af grundværdien. Det var efter hans og sagsøgerens vurdering ikke et retmæssigt grundlag for vurderingen, som SKAT havde haft. Landsskatteretten reducerede med 12 mio. kroner på grund af en forureningsskade.

Han kender den ejendom på Y9-vej, som er benyttet af skønsmanden. Ejendommen er på nogle få 100 m², og han mener, at den er svær at sammenligne med nærværende sag. Han vil tro, at lejen vedrørende ejendommen på Y10-adresse er væsentlig højere end på sagsøgerens ejendom, blandt andet som følge af beliggenheden med facade ud til Y10-adresse.

Han har assisteret sagsøgeren med udarbejdelse af sagsøgerens regnskaber.

Skønsmand KL har forklaret, at han kan vedstå sine skønserklæringer i sagen.

Han har beskæftiget sig med alle vinkler af værdisætning af erhvervs- og bolig, detail og andre ejendomme siden 2002.

Hans beskrivelse af den generelle markedssituation i 2012 er han fortsat enig i. Det var rigtig svært med finansieringen dengang. Der var mange, som havde besluttet store bygningsprojekter umiddelbart før finanskrisens indtræden, og disse projekter var færdige i 2009, men kom så bare til at stå tomme i flere år på grund af finanskrisen.

Det ville godt kunne have ladet sig gøre at gennemføre projekter, som ikke involverede ekstern finansiering, men hvor der var intern finansiering.

På grunden i nærværende sag ville det ikke være muligt at opføre et projekt på 37.000 m², medmindre der kunne skaffes intern finansiering på daværende tidspunkt. I 2006 ville det kunne have ladet sig gøre, men i 2012 ville det ikke kunne have ladet sig gøre at få finansiering uden sikkerhedsstillelse. Man ville skulle have hovedparten af lejere på plads forinden, for at kunne få finansiering. Det var vanskeligt på de tider at skaffe lejere ind i et projekt som nærværende med en flerhed af forskellige lejere.

Foreholdt ekstraktens side 491 forklarer han, at han ved beregningen af nettoprisen for grunden, vurderede, hvad værdien af det nybyggede hus på grunden er. Han kapitaliserede hver m² af ejendommen. Han vurderede også, hvad det ville koste at bygge og udvikle ejendommen. Derudover en beregnet fortjeneste til den, som udførte arbejdet - dette er skønsmæssigt ud fra den risiko, som udvikleren har ved at lave ejendommen. Typisk vil fortjenesten ligge mellem 10 og 20%. Derved fremgår nettoværdi for byggeret pr. m². Nedrivningsomkostningerne på 9 mio. kroner kunne godt være inddraget i "udvikling" i beregningen.

Han mener, at det skal tages ind i betragtning, at man vurderer forhold, som ligger ca. 10 år tilbage i tiden, og derfor mener han, at der vil kunne være en afvigelse i resultatet på 30-50%.

For en virksomhed som sagsøgeren var et projekt på 37.000 m² en meget stor "mundfuld", hvorimod en endnu større virksomhed - som fx G1 - måske kunne have gennemført det.

Han vurderer kvadratmeterprisen for ejendommen dengang til 1000 kr./m², hvis der var en ny ejendom. Han har set på andre tilsvarende ejendomme i Y11-by mv. og på disses lejeniveau.

Det var vanskeligt at finde sammenlignelige ejendomme.

Ejendommen på Y6-område var en bygning, der var på forhånd fastsat og bygget med henblik på en leje på 1000 kr./m² til en bestemt lejer.

Han kan vedstå hans vurdering på de 49.853.540 kr. i samlet nettoværdi af grunden. Han har i sin vurdering også inddraget de deklarationer, som var på ejendommen.

Foreholdt ekstraktens side 520 forklarer han, at hvis alt havde været bart på grunden og klart til at gå i gang med bebyggelse, så var grundværdien dengang 59.000.000 kr.

Tallene til udvikling er taget ud fra erfaring og statistikker.

Hvis der havde været en egenfinansiering til stede, er det hans opfattelse, at et byggeri ville kunne være gået i gang dengang omkring 2012.

Landsskatteretten har lagt særlig vægt på ejendommen Y10-adresse. Han mener, at den ejendom minder meget om casen i nærværende sag og er sammenlignelig.

Parternes synspunkter

H1 har i sit påstandsdokument anført:

"Til støtte for de af Sagsøger nedlagte påstand gøres det overordnet gældende:

at ejendommenes grundværdi pr. 1. oktober 2012 på henholdsvis kr. 15.090.200 og kr. 53.611.900 ikke afspejler "værdien i handel og vandel" i overensstemmelse med den dagældende Vurderingslov § 6, 1. pkt.

Særligt til støtte for den principale påstand gøres det gældende:

at ejendommenes grundværdi skal fastsættes på tilsvarende vis som i kendelsen fra Taksationskommissionen af 29. september 2020 (bilag 15),

idet man i ekspropriationssager beregner erstatningens størrelse i henhold til Lov om fremgangsmåden ved ekspropriation, § 17, stk. 4, hvoraf det fremgår, at erstatningen skal fastsættes til "værdien i handel og vandel".

idet man således beregner ekspropriationserstatningens størrelse efter samme værdinorm, som ved fastsættelsen af ejendommenes grundværdi efter Vurderingslovens § 6,

idet grundens "værdi i handel og vandel" må være den samme, uanset om der skal fastsættes en grundværdi efter Vurderingslovens § 6 eller der skal fastsættes en ekspropriationserstatning efter Lov om fremgangsmåden ved ekspropriation § 17, stk. 4,

idet offentlige myndigheder ikke kan fastsætte markant afvigende handelsværdier for samme ejendom, ved - efter forgodtbefindende - at anvende forskellige værdiansættelsesmetoder,

at Taksationskommissionen i sin kendelse af 29. september 2020 (bilag 15) i forbindelse med ekspropriation af et areal på 1.140 m² for ejendommen beliggende Y2-adresse, har fastsat ejendommens kvadratmeterpris til kr. 800, svarende til en samlet grundværdi på 24.455.200, fordelt med kr. 4.572.800 (5.716 m² x 800 kr.) for Y1-adresse samt kr. 19.882.400 (24.853 m² x 800 kr.) for Y2-adresse,

at ejendommenes fastsatte grundværdi pr. 1. oktober 2012 på henholdsvis kr. 15.090.200 og kr. 53.611.900, når de omregnes, har en kvadratmeterpris på kr. 2.247 (opgjort som kr. 68.702.100 / 30.569 m²), hvilken afviger markant fra den af Taksationskommissionen fastsatte kvadratmeterpris på kr. 800,

at en grundværdi på samlet kr. 24.455.200, svarende til en kvadratmeterpris på 800 kr., ville stå i mere passende forhold til ejendommenes grundværdi pr. 1. oktober 2010 på samlet 15 mio., svarende til en kvadratmeterpris på 500 kr., idet den nye lokalplan (red. LP fjernet ...1) således ville have medført en grundværdistigning på 60%, mod den af Skattestyrelsen faktisk fastsatte grundværdistigning på 445%,

at der med en stigning i grundværdien på 60% vil være en mere naturlig sammenhæng mellem stigningen i grundværdien pr. 1. oktober 2012, og forøgelsen af bebyggelsesprocenten fra 75% til 120% ved den vedtagne lokalplan (red. LP fjernet ...1),

at en så signifikant stigning i grundværdien med 65.906.000 kr., svarende til en stigning på 445%, under en finanskrise, står i direkte misforhold til den øvrige udvikling på ejendomsmarkedet,

at ejendommenes grundværdi i "handel og vandel" pr. 1. oktober 2012, således ikke skal udgøre mere end henholdsvis kr. 4.572.800 og kr. 19.882.400.

Særligt til støtte for den subsidiære og mere subsidiære påstand, gøres det gældende:

at den pr. 1. oktober 2012 fastsatte grundværdi for ejendommene væsentlig overstiger "værdien i handel og vandel", herunder at den afviger i så betydeligt omfang, at skønnet er åbenbart urimeligt og kan tilsidesættes,

idet skønsmanden i sin skønsrapport har vurderet ejendommenes grundværdi i "handel og vandel" pr. 1. oktober 2012 til samlet at udgøre kr. 49.853.540, hvilket svarer til en reducering af grundværdien med kr. 18.848.560 sammenlignet med den påklagede grundværdi på samlet kr. 68.702.100, og svarende til en reducering med kr. 30.848.560 sammenlignet med den oprindeligt fastsatte grundværdi på samlet kr. 80.702.100,

idet skønsmanden ved sin fastsættelse af grundværdien, efter Sagsøgers opfattelse, endda har lagt de bedste forudsætninger til grund for beregningen, og at man ud fra et "forsigtighedsprincip" således bør fastsætte grundværdien lavere end kr. 49.853.540,

idet ejendommenes fastsatte etagearealpris pr. tilladt etage-m² på kr. 2.200 i øvrigt ligger markant højere end for sammenlignelige ejendomme i området,

at skønnet i øvrigt er udøvet på et forkert og mangelfuldt grundlag,

idet grundværdien ikke er fastsat som foreskrevet i Vurderingslovens § 13, stk. 1 "i en økonomisk henseende god anvendelse",

idet lokalplanens muligheder for at opføre et stort bydelscenter med en bebyggelse på op til 36.682 etagearealmeter, og med en fordeling som forudsat i lokalplanen, hverken var eller er realiserbart eller rentabelt at opføre,

idet grundværdien er fastsat uden hensyntagen til de særlige værdinedsættende forhold, som gør sig gældende for de konkrete ejendomme, herunder de tinglyste deklarationer fra henholdsvis 1959 og 1969/1972 (bilag 3 og 4), de usædvanlige bebyrdende bestemmelser i lokalplanens § 5 og § 10 samt de på grundene påviste forureninger (bilag 10),

idet grundenes påviste forureninger forhindrer/fordyrer opførelsen af den i lokalplanen anførte maksimale udnyttelse af ejendommene, hvilket skal tages med i betragtning ved fastsættelsen af ejendommenes grundværdi og indgå med et højere beløb end de kr. 12 mio., som Landsskatteretten i sin afgørelse meddelte i forureningsnedslag for ejendommen beliggende Y2-adresse,

idet man ikke kan lægge lokalplanens fulde udnyttelsesmuligheder til grund ved ansættelsen af den enkelte ejendoms/matrikels grundværdi, da dette vil forudsætte, at man behandler matriklernes arealer som ét samlet areal, hvilket ikke var tilfældet på vurderingstidspunktet, hvor matriklerne kunne afstås særskilt og skulle vurderes særskilt,

idet krav og forudsætninger som anført i lokalplanen, har betydning for, på hvilket grundlag skønnet udøves, ligesom sådanne krav og forudsætninger, herunder omkostningerne til at imødegå kravene (eksempelvis nedrivningsomkostninger og omkostninger til etablering og anlæg af trafikale løsninger), skal indgå som et element ved vurderingen af byggeretsværdien, og således også grundværdien i handel og vandel,

at fastsættelsen af ejendommenes grundværdi - ud fra et forsigtighedsprincip - bør fortolkes til sagsøgers fordel,

at der således er grundlag for at nedsætte grundværdiansættelserne pr. 1. oktober 2012 for de i sagen omhandlede ejendomme, jf. den dagældende Vurderingslovs § 13, jf. § 6."

Skatteministeriet Departementet har i sit påstandsdokument anført:

Sagsøgtes frifindelsespåstand støttes overordnet på, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at Landsskatterettens grundværdiansættelser pr. 1. oktober 2012 på hhv. kr. 53.611.900 for ejendommen Y2-adresse, og kr. 15.090.000 for Y1-adresse, i alt kr. 68.701.900, er for høje.

Det følger af vurderingslovens §§ 16 og 13, stk. 1. og 2, sammenholdt med vurderingslovens § 6, 1. punktum, og vurderingslovens § 2, at grundværdien skal ansættes til den kontante handelsværdi i ubebygget stand inkl. grundforbedringer på vurderingstidspunktet.

Landsskatteretten har i overensstemmelse hermed foretaget et skøn over grundværdien pr. 1. oktober 2012 for sagsøgerens ejendomme.

Dette skøn kan alene tilsidesættes, såfremt sagsøgeren godtgør, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet er åbenbart urimeligt, jf. f.eks. UfR.2016.191H (SKM2015.615.H), hvor Højesteret udtalte følgende omkring domstolsprøvelsen af grundværdiansættelser:

"Domstolene kan - i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser - tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan dog ikke tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig."

Det påhviler derfor sagsøgeren at godtgøre, at Landsskatterettens skønsmæssige ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2012 for Y2-adresse, og Y1-adresse, hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at den ansatte grundværdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. at ansættelsen må anses for åbenbart urimelig.

Sagsøgeren har ikke løftet denne bevisbyrde.

Der er derfor ikke grundlag for at imødekomme sagsøgerens påstand om nedsættelse af den af Landsskatteretten ansatte grundværdier pr. 1. oktober 2012 for Y2-adresse, og Y1-adresse.

Landsskatterettens skøn over grundværdien pr. 1. oktober 2012 for Y2-adresse, og Y1-adresse, er foretaget med udgangspunkt i handelspriserne for sammenlignelige ejendomme, herunder ubebyggede ejendomme, i området, og på baggrund af de bebyggelsesregulerende bestemmelser i lokalplan nr. (red. LP fjernet ...1).

Sagsøgeren har ikke godtgjort, at de skønsmæssigt ansatte grundværdier er forskellig fra handelsværdien, og ej heller at der foreligger en så væsentlig forskel mellem den ansatte grundværdi og handelsværdien for grunden i ubebygget stand, at der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens afgørelser.

Sagsøgeren støtter sine påstande på følgende hovedanbringender:

1. Grundværdien skal fastsættes i samme niveau som i ekspropriationssagerne
2. Baseret på sammenlignelige grunde overstiger den ansatte grundværdi væsentligt handelsværdien af grunden i ubebygget stand
3. Grundværdiansættelsen er fastsat uden hensyntagen til de særlige værdinedsættende forhold, som gør sig gældende for den konkrete ejendom
4. Syn og skøn

Ekspropriationssagerne

Forslag fra Y12-kommune til aftale om arealerhvervelse

Y12-kommune og sagsøgeren indgik den 24. november 2016 en aftale om arealerhvervelse af ca. 590 m² fra naboejendommen Y2-adresse / (red. fjernet matr.nr. ...ab). Arealerhvervelsen - der er foretaget med hjemmel i vejlovens §§ 96 og 102 - er begrundet i Y12-kommunes ønske om at forbedre de trafikale forhold i området.

Det endeligt erhvervede areal udgør 580 m².

Y12-kommune og sagsøgeren har som følge af arealerhvervelsen indgået aftale om en arealerstatning på kr. 500 pr. m² grundareal, der overstiger de 370 m², der dækker over grundejerbidrag. Aftalen er fremlagt i sagens bilag 6.

Med henvisning til ekspropriationsproceslovens § 17, stk. 4, gør sagsøgeren gældende, at den imellem Y12-kommune og sagsøgeren aftalte arealerstatning på kr. 500 pr. m² er at sidestille med værdien i handel og vandel iht. vurderingslovens bestemmelser.

Det skal hertil bemærkes, at ekspropriationsproceslovens § 17, stk. 4, omfatter taksationskommissionens erstatningsudmåling. Som det fremgår af vejlovens § 112, er taksation kun relevant i de tilfælde, hvor der ikke er opnået aftale om erstatningens fastsættelse.

Den imellem Y12-kommune og sagsøgeren aftalte arealerstatning er derfor ikke omfattet af ekspropriationsproceslovens § 17, stk. 4.

Aftalen er i stedet omfattet af vejlovens § 103, hvoraf det fremgår, at erstatning for ekspropriationen efter vejlovens § 96 fastsættes efter de almindelige erstatningsregler.

Det erhvervede areal på 580 m² udgjorde en smal stribe i udkanten af sagsøgerens ejendom, og arealet må ikke bebygges, idet arealet ikke er omfattet af byggefelterne iht. § 6, stk. 1, i lokalplan nr. (red. LP fjernet ...1) af 10. november 2010, jf. lokalplanens bilag 2. Grundarealet er derfor ej heller sammenligneligt med den resterende del af ejendommen Y2-adresse, samt Y1-adresse, hvorpå byggefeltet er beliggende og inden for hvilket der iht. bestemmelserne i lokalplan nr. (red. LP fjernet ...1) kan opføres butikker, serviceerhverv, kontorer mv. i op til seks etager.

Da arealet var en del af sagsøgerens ejendom, var dette i udgangspunktet byggeretsgivende for sagsøgeren, idet ejendommens bebyggelsesprocent beregnes af ejendommens grundareal. Dette gælder, selvom arealet isoleret set ikke må bebygges. Det fremgår af s. 19 i Landsskatterettens afgørelser i sagens bilag 1, at Vurderingsstyrelsen - i forbindelse med sagsøgerens klagesager - har indhentet en udtalelse fra Y12-kommune vedr. ejendommens bebyggelsesmuligheder/byggeret som følge af ekspropriationen. Y12-kommune anfører i udtalelsen, at byggeretter tilknyttet de eksproprierede arealer bibeholdes de oprindelige grunde. Sagsøgerens byggeret på Y2-adresse, er derfor ikke reduceret som følge af ekspropriationen.

Efter udstykningen fra sagsøgerens ejendom repræsenterer arealet blot en symbolsk værdi, idet arealet - som tidligere nævnt - iht. bestemmelserne i lokalplan nr. (red. LP fjernet ...1) ikke må bebygges.

Arealets anvendelsesmuligheder er således stærkt begrænsede, og Y12-kommune har alene erhvervet dette ud fra den forudsætning, at dette skulle anvendes til en forbedring af de trafikale forhold i området.

Princippet i vurderingslovens § 6 om at vurderinger skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, er fastsat ud fra den forudsætning, at der er tale om to af hinanden uafhængige og fornuftige parter, der indgår en købsaftale på almindelige frie markedsvilkår, dvs. hvor salget er af lige værdi for begge parter.

Det gøres gældende, at erstatningen for den i sagen omhandlede arealafståelse opgjort efter de almindelige erstatningsregler ikke kan sidestilles med værdien i handel og vandel efter vurderingslovens regler. Y12-kommunes arealerhvervelse af de 580 m² i udkanten af sagsøgers ejendom er ikke udtryk for et salg på almindelige frie markedsvilkår i vurderingslovens § 6s forstand.

Den i aftalen fastsatte erstatning på kr. 500 pr. m² er naturligvis fastsat under hensyntagen til arealets ringe anvendelsesmulighed og den særlige situation.

Da der reelt ikke findes andre købere til arealet end Y12-kommune, kan salget derfor ikke sidestilles med et salg på almindelige frie markedsvilkår i henhold til vurderingslovens § 6.

Det gøres gældende, at den imellem Y12-kommune og sagsøgeren aftalte arealerstatning ikke er anvendelig ved udøvelsen af skønnet over grundværdien pr. 1. oktober 2012 for Y2-adresse, og Y1-adresse, og at det derfor er korrekt, at Landsskatteretten ikke har tillagt denne betydning ved udøvelsen af skønnet over grundværdien pr. 1. oktober 2012 for sagsøgerens ejendomme.

Kendelse fra Taksationskommissionen

Sagsøgeren har som bilag 15 fremlagt en kendelse fra den statslige Taksationskommission for Y13-landsdel.

I kendelsen har taksationskommissionen taget stilling til erstatningsspørgsmålet som følge af et ekspropriationsindgreb på Y2-adresse, hvor et areal på 1.140 m² er eksproprieret i forbindelse med anlæg af letbane på Y14-ringvej.

Det er taksationskommissionens opgave at fastsætte en erstatning, der modsvarer det tab, som ejendommen lider ved det ekspropriative indgreb.

Sagsøgeren har i ekspropriationssagen argumenteret for, at der er sket indskrænkning af byggeretten på Y2-adresse, som følge af ekspropriationen, og sagsøgeren har på denne baggrund argumenteret for, at arealerstatningen derfor skal udmåles på baggrund af en handelsværdi for byggeretter i området, dvs. som erstatning for de påståede tabte byggeretter.

I kendelsen finder taksationskommissionen ikke grundlag for at tilsidesætte den af ekspropriationskommissionen fastsatte arealerstatning på kr. 800 pr. m², idet taksationskommissionen lægger til grund, at der ikke er sket nogen indskrænkning af byggeretten som følge ekspropriationen. Arealerstatningen skal på denne baggrund ikke udmåles på baggrund af en handelsværdi for byggeretter i området.

Sagsøgeren gør gældende, at værdiansættelsesnormen i ekspropriationssagen er at sidestille med værdien i handel og vandel iht. vurderingslovens bestemmelser.

Dette er ikke korrekt.

Som det fremgår af kendelsen, da er der tale om afståelse af et rabatareal beliggende ud til offentlig vej. Arealet har karakter af et randareal uden byggeret, og dermed uden egentlig markedsværdi. Dertil kommer, at arealafståelsen ikke har indskrænket byggeretten på Y2-adresse.

Den fastsatte erstatning på kr. 800 pr. m² er således fastsat under hensyntagen til disse ringe anvendelsesmuligheder, og ekspropriationserstatningen kan ikke sidestilles med et salg på almindelige frie markedsvilkår i henhold til vurderingslovens § 6, og ej heller benyttes som sammenligningsgrundlag i forbindelse med vurdering af byggeretsværdien på Y2-adresse, og Y1-adresse.

Det fremgår direkte af kendelsens s. 3, at ekspropriationskommissionen i sin afgørelse af 9. januar 2020 - som taksationskommissionen d. 13. november 2020 har stadfæstet, jf. bilag 15 - har lagt til grund, at der ikke er en reel markedsværdi for det eksproprierede randareal.

Det gøres gældende, at den af taksationskommissionen fastsatte erstatning for ekspropriationsindgrebet ikke kan sidestilles med værdien i handel og vandel efter vurderingslovens regler, og at den ej heller kan benyttes som sammenligningsgrundlag i forbindelse med vurdering af byggeretsværdien på Y2-adresse, og Y1-adresse.

Grundens værdi i handel og vandel

Sagsøgeren gør gældende, at ejendommenes grundværdier pr. 1. oktober 2012 ikke afspejler værdien i handel og vandel, idet der - efter sagsøgerens opfattelse - ikke er sammenhæng mellem forøgelsen af bebyggelsesprocenten fra 75 i lokalplan nr. (red. LP fjernet ...6) til 120 i lokalplan nr. (red. LP fjernet ...1) og forøgelsen af grundværdierne med samlet ca. 445 %.

Grundværdien for Y2-adresse, er - efter Landsskatterettens afgørelse - forøget fra kr. 12.345.500 til kr. 53.611.900, og grundværdien for Y1-adresse, er forøget fra kr. kr. 2.420.600 til kr. 15.090.200.

Det gøres heroverfor gældende, at vurderingslovens § 2, 2. pkt., bestemmer, at det er ejendommens tilstand og prisforhold pr. vedkommende 1. oktober, der skal lægges til grund ved ansættelsen. Der tages ved ansættelsen således ikke udgangspunkt i tidligere vurderinger.

Ved Landsskatterettens skøn over grundværdien pr. 1. oktober 2012 har det således ingen betydning, hvorledes ejendommenes grundværdier tidligere er ansat.

At grundværdien samlet er steget fra kr. 14.766.100 til kr. 68.702.100 fra ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 til ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012 er ikke et udtryk for, at grundværdien pr. 1. oktober 2012 er for høj.

Ved ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 var Y2-adresse, og Y1-adresse, begge omfattet af lokalplan nr. (red. LP fjernet ...6), der udlagde ejendommene til erhvervsformål, herunder kontor- og serviceerhverv, med en bebyggelsesprocent på 75 og med mulighed for bebyggelse i op til tre etager.

Med et samlet grundareal for de to ejendomme på 30.569 m² medfører lokalplan nr. (red. LP fjernet ...6), at ejendommens byggeret var i alt 22.927 etagemeter pr. 1. oktober 2010.

Når der henses til de faktiske handelspriser/etagemeterpriser for sammenlignelige ejendomme i området, jf. gennemgangen nedenfor under afsnit 2.2.1, da forekommer en samlet grundværdi pr. 1. oktober 2010 på kr. 14.766.100 for to ejendomme, der kan bebygges med samlet 22.927 etagemeter erhverv i tre etager, herunder kontor og serviceerhverv, som værende yderst forsigtigt ansat. Det svarer til kr. 644 pr. etagemeter byggeret.

Det gøres gældende, at den relativt store stigning i grundværdien fra ejendomsvurderingen 2010 til årsomvurderingen 2011 og ejendomsvurderingen 2012 skyldes et yderst forsigtigt vurderingsniveau af ejendommene pr. 1. oktober 2010.

Faktiske salgspriser for sammenlignelige grunde

Sagsøgeren gør gældende, at den af Landsskatteretten stadfæstede etagearealpris på kr. 2.200 ved grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2012 for de to ejendomme er for høj, idet sagsøgeren er af den opfattelse, at prisen væsentligt overstiger handelsværdien af ejendommene.

Sagsøgte gør heroverfor gældende, at Landsskatterettens skøn over grundværdien pr. 1. oktober 2012 - herunder etagemeterprisen på kr. 2.200 - baserer sig på salg af sammenlignelige og ubebyggede grunde i området, og at de faktiske salgspriser netop understøtter, at en etagearealpris på kr. 2.200 er udtryk for et realistisk prisniveau for sagsøgerens ejendomme pr. 1. oktober 2012.

Landsskatteretten har ved udøvelsen af skønnet over grundværdien på 1. oktober 2012 for Y2-adresse, og Y1-adresse lagt vægt på salg af følgende ejendomme fire ejendomme i området:

Ejendommen beliggende Y10-adresse, (i dag Y15-adresse), der i oktober 2013 blev solgt til nedrivning for kr. 50.000.000. Ejendommen havde på daværende tidspunkt et areal på 26.347 m², og var i henhold til lokalplan nr. (red. LP fjernet ...95) af 9. juni 2010 udlagt til et egentligt bycenterområde, hvor der både kunne opføres bolig, kontorerhverv og detailhandel. Ejendommen var omfattet af (red. fjernet byggefelter) i lokalplanen, inden for hvilke der måtte opføres 22.000 etagemeter. Handelsprisen på kr. 50.000.000 svarer således til kr. 2.272 pr. etagemeter. Ejendommen Y15-adresse, er beliggende ca. 2,4 km fra Y2-adresse, og Y1-adresse.

Det gøres gældende, at ejendommen Y15-adresse, har en beliggenhed og en anvendelse, der er tilsvarende Y2-adresse, og Y1-adresse. Det fremhæves i denne forbindelse fremgår, at § 3, stk. 1, i lokalplan nr. (red. LP fjernet ...1) (bilag 2) bestemmer at 3.500 etagemeter af byggeretten på sagsøgerens ejendomme er udlagt til dagligvarebutik, 2.000 etagemeter er udlagt til udvalgsvarebutikker, samt at der kan opføres 2 butikker for pladskrævende varegrupper i form af byggemarked og møbler hver på maksimalt 5.000 etagemeter. Således er i alt 15.500 etagemeter byggeret ud af 36.682 etagemeter på sagsøgerens ejendomme, svarende til ca. 42 %, udlagt til detailhandel. Dette fremgår ligeledes af delkonklusionen på skønserklæringens s. 25.

Ejendommen beliggende Y16-adresse, der blev solgt den 30. august 2010 for kr. 3.600.000. Af skødet af 28. september 2010 fremgår, at der er tale om overdragelse af en ubebygget grund som en almindelig fri handel på markedsvilkår. Ejendommen har et grundareal på 4.160 m², og er omfattet af lokalplan nr. (red. LP fjernet ...0) fra d. 17. juni 2009, der udlægger ejendommen til erhvervsformål såsom speciallægeklinik med tilhørende kontorer, hotel- og træningsfaciliteter. Ejendommen er beliggende i lokalplanens delområde I, og det fremgår af lokalplanens s. 5, at lokalplanen giver mulighed for en bygning på maksimalt 1.500 etagemeter, idet bebyggelsesprocenten dog ikke måtte overstige 40 procent. Handelsprisen på kr. 3.600.000 svarer således til kr. 2.400 pr. etagemeter (kr. 3.600.000 / 1.500 etagemeter). Ejendommen Y16-adresse, er beliggende ca. 1,8 km fra Y2-adresse, og Y1-adresse.

Det gøres gældende, at ejendommen Y16-adresse, har en beliggenhed og en anvendelse, der er ringere end Y2-adresse, og Y1-adresse. Beliggenheden for Y16-adresse, er mere tilbagetrukket, og ejendommen må udelukkende anvendes til erhvervsformål såsom speciallægeklinik med tilhørende kontorer, hotel- og træningsfaciliteter, hvor Y2-adresse, og Y1-adresse, må anvendes til dagligvare- og udvalgsvarebutikker, samt kontor og serviceerhverv, moderne produktionserhverv, restaurant og café.

Ejendommen Y17-adresse, der blev solgt d. 13. august 2014 for kr. 3.000.000, hvor sælgeren var G2 (…). Ejendommen er omfattet af delområde A i lokalplan nr. (red. LP fjernet ...A), der udlægger ejendommen til kontor og service, herunder parkeringshuse til betjening af området, med mulighed for at der i stueetagen indrettes mindre café/restaurant og kiosk. Lokalplanen fastsætter en maksimal bebyggelsesprocent på 200 og med et grundareal på 2.216 m², svarer dette til en byggeret på 4.432 etagemeter. Handelsprisen på kr. 3.000.000 svarer således til en etagemeterpris på kr. 676. Det fremgår af lokalplanens s. 22-23, at ejendommen er konstateret jordforurenet med klorerede opløsningsmidler (TCE) og diffus forurening (tungmetaller). Det vurderes, at jordforureningen ikke udgør en hindring for gennemførelse af lokalplanen, men at der på en del af lokaliteterne vil blive en merudgift for grundejer/bygherre til håndtering og bortskaffelse af den forurenede jord og evt. til særlige foranstaltninger i bygninger. Ejendommen er som følge heraf kortlagt som jordforurenet på vidensniveau 2, og er beliggende ca. 3 km. fra Y2-adresse, og Y1-adresse.

Det gøres gældende, at ejendommen Y17-adresse, har en anvendelse, der er ringere end Y2-adresse, og Y1-adresse, idet ejendommen udelukkende må anvendes til kontor og service, med mulighed for café/restaurant og kiosk i stuen, hvor Y2-adresse, og Y1-adresse, må anvendes til dagligvare- og udvalgsvarebutikker samt kontor- og serviceerhverv, moderne produktionserhverv, restaurant og café. Det er ligeledes væsentligt at bemærke, at Y17-adresse, er solgt ud af Statens oprydningsselskab G2.

Ejendommen Y18-adresse, der blev solgt d. 13. august 2014 for kr. 5.000.000 som et nedrivningssalg. Til salgsprisen skal således medregnes nedrivningsomkostninger. Sælger var ligeledes G2 (…). Ejendommen er omfattet af delområde A i lokalplan nr. (red. LP fjernet ...A), der udlægger ejendommen til kontor og service, herunder parkeringshuse til betjening af området. Lokalplanen fastsætter en maksimal bebyggelsesprocent på 200, hvilket med et grundareal på 2.191 m², svarer til en byggeret på 4.382 etagemeter. Handelsprisen på kr. 5.000.000 svarer således til en etagemeterpris på kr. 1.141. Det fremgår af lokalplanens s. 22-23, at ejendommen er konstateret jordforurenet med klorerede opløsningsmidler (TCE) og olie. Det vurderes, at jordforureningen ikke udgør en hindring for gennemførelse af lokalplanen, men at der på en del af lokaliteterne vil blive en merudgift for grundejer/bygherre til håndtering og bortskaffelse af den forurenede jord og evt. til særlige foranstaltninger i bygninger. Ejendommen er som følge heraf kortlagt som jordforurenet på vidensniveau 2, og er beliggende ca. 3 km. fra Y2-adresse, og Y1-adresse.

Det gøres gældende, at ejendommen Y18-adresse, har en anvendelse, der er ringere end Y2-adresse, og Y1-adresse, idet ejendommen udelukkende må anvendes til kontor og service, hvor Y2-adresse, og Y1-adresse, må anvendes til dagligvare- og udvalgsvarebutikker, samt kontor og serviceerhverv, moderne produktionserhverv, restaurant og café. Y18-adresse, er ligeledes solgt ud af Statens G2-selskab.

Ved udøvelsen af skønnet over grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2012 for Y2-adresse, og Y1-adresse, har Landsskatteretten lagt særlig vægt på salgene af Y16-adresse, og Y15-adresse (tidl. Y10-adresse), idet disse to salg er foretaget på markedsvilkår og idet grundene er sammenlignelige med byggeretsvurderingen på Y2-adresse, og Y1-adresse. Landsskatteretten har endvidere lagt vægt på, at Y2-adresse, og Y1-adresse, har en attraktiv beliggenhed som butiksejendom, idet ejendommene er beliggende på hjørnet af to kraftigt trafikerede veje.

Sagsøgte bemærker i forlængelse heraf, at det af side tre i bilag 15 fremgår, at sagsøgeren - i ekspropriationssagen - i forbindelse med vurdering af byggeretsværdien, har henvist til netop salgene af Y16-adresse, og Y15-adresse (tidl. Y10-adresse), som sagsøgeren mener kan anvendes i handelsværdifastsættelsen af byggeretten på Y2-adresse.

Af kendelsens side 10 anfører sagsøgeren nærmere herom:

"Handelsværdi af sammenlignelige grunde: Ved bedømmelsen af ekspropriationserstatningens størrelse bør der skeles til handelsværdien af ubebyggede grunde i nærområdet. Som anført i brev af den 12. juli 2019 er flere ubebyggede grunde i nærområdet i perioden 2010-2013 solgt til priser på ca. 2.100-2.300 kr. pr. m² byggeret.

Ejendommen matr.nr. (red. fjernet matr.nr. …e), beliggende Y16-adresse, er solgt den 7. september 2010 som ubebygget grund for 3.106.000 kr.

(...)Handelsprisen svarer til en pris på 746 kr. pr. m² grundareal og 2.106 kr. pr. byggeretsmeter.

Ejendommen (red. fjernet matr.nr. …e og ft)), beliggende Y10-adresse, er solgt i oktober 2013 som en ubebygget grund for 50.000.000 kr.

(..) Handelsprisen svarer til en pris på 1.897 kr. pr. m² grundareal og 2.272 kr. pr. tilladt bebygget etageareal."

Det bemærkes således, at sagsøgeren i ekspropriationssagen har anført, at Y16-adresse, og Y10-adresse, begge udgør sammenlignelige grunde, og at handelsværdien af byggeretterne ved disse to grundsalg, kan benyttes som sammenligningsgrundlag ved vurderingen af byggeretsværdien på Y2-adresse.

Y16-adresse, er handlet i ubebygget stand til kr. 2.106 pr. etagemeter og Y10-adresse, er handlet i ubebygget stand til kr. 2.272 pr. etagemeter.

Sagsøgte er enig i, at handlerne af de ubebyggede grunde på Y16-adresse, og Y10-adresse, udgør sammenlignelige grunde, der kan benyttes som sammenligningsgrundlag ved vurderingen af byggeretsværdien på Y2-adresse.

Det bemærkes endvidere, at skønsmanden på side 20 i skønserklæringen under afsnittet "Sammenligninger" har fremhævet netop salget af grunden Y10-adresse til kr. 2.272 pr. byggeretsmeter som en sammenligningsejendom, der i høj grad minder om den i skønserklæringen omhandlede ejendom.

Det gøres gældende, at salgene af grundene på Y10-adresse til kr. 2.272 pr. byggeretsmeter og Y16-adresse, begge udgør sammenligningsejendomme, der i høj grad er sammenlignelige med sagsøgerens ejendomme, og at Landsskatteretten derfor med rette har lagt vægt på disse salg ved udøvelsen af skønnet over grundværdien - og etagemeterprisen - pr. 1. oktober 2012 for sagsøgerens ejendomme. Den af Landsskatteretten stadfæstede etagemeterpris på kr. 2.200 ved grundværdiansættelserne pr. 1. oktober 2012 for Y2-adresse, og Y1-adresse, er således i overensstemmelse med de faktiske salgspriser for sammenlignelige ejendomme i området, og denne udgør et korrekt skøn over handelsværdien for grundene i ubebygget stand.

Landsskatteretten har endvidere ved sin skønsudøvelse taget behørigt hensyn til, at Y2-adresse, er jordforurenet på vidensniveau 2, hvilket ikke er tilfældet for hverken Y16-adresse, eller Y15-adresse. Landsskatteretten har på denne baggrund tildelt Y2-adresse, et skønsmæssigt nedslag i grundværdien på kr. 12.000.000, svarende til et nedslag i etagemeterprisen på kr. 402 pr. etagemeter (kr. 12.000.000 / (24.853 m2 x 120 %)).

Det gøres gældende, at det er udtryk for et korrekt skøn over grundværdien, at Landsskatteretten har tillagt salgene af Y17-adresse, og Y18-adresse, en begrænset betydning ved skønsudøvelsen, da disse ikke er sammenlignelige sagsøgerens ejendomme, dels grundet de ringere beliggenheder og anvendelsesmuligheder, og dels grundet de særlige omstændigheder omkring salget fra G2. Der er en formodning for, at begge salg bl.a. er sket med en ansvarsfraskrivelse, hvilket må antages at have særlig indvirkning på salgsprisen i netop disse to tilfælde, idet grundene er jordforurenet i en sådan grad, at køber må påregne at skulle afholde et beløb af en ukendt størrelse til håndtering heraf. Salgene er derfor behæftet med en sådan grad af usikkerhed, at de ikke på forsvarlig vis kan danne grundlag for en bedømmelse af værdien i handel og vandel for Y2-adresse, og Y1-adresse.

Sagsøgeren er af den opfattelse, at det i bilag 6 fremlagte datagrundlag fra SKAT til brug for fastsættelsen af enhedsprisen pr. etagemeter ved vurderingen den 1. oktober 2012 er et udtryk for, at områdeprisen på daværende tidspunkt var mellem kr. 1.100 og kr. 1.900.

Det bemærkes hertil, at datagrundlaget i bilag 6 er en udsøgning af frie salg i området i perioden fra 2010 til 2012, og at formålet med denne udsøgning har været at vurdere, hvorvidt der var grundlag for at op- eller nedjustere områdeprisen ved ejendomsvurderingen 2012 i forhold områdeprisen ved den forudgående ejendomsvurdering som følge af prisudviklingen i markedet.

I dette konkrete tilfælde viser dataudsøgningen, at der har været fire salg af ejerlejligheder / forslagsejendomme i perioden med en områdepris varierende fra mellem kr. 1.100 og kr. 1.900. Som det udtrykkeligt fremgår af bilag 6, s. 2, fandt SKAT ikke, at disse fire salg udgjorde et tilstrækkeligt stort datagrundlag til at der kunne laves en statistik over realiseret handelspriser for området.

Som følge heraf fastholdt SKAT områdeprisen ved ejendomsvurderingen 2012.

Bilag 6 er således et udtryk for, at SKAT ved ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012 ikke havde et tilstrækkeligt grundlag for at ændre områdeprisen i Y3-by i forhold til den forudgående vurdering.

Det gøres gældende, at datagrundlaget ikke er brugbart i relation til skønnet over grundværdien i handel og vandel for Y2-adresse, og Y1-adresse, og at det er korrekt, at Landsskatteretten ikke tillagt det betydning ved skønsudøvelsen over grundværdien pr. 1. oktober 2012.

SKATs behandling af øvrige grundværdiansættelser i området

I stævningerne henviser sagsøgeren til SKATs behandling af grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2012 for ejendommene Y15-adresse, og Y19-adresse.

I sagen vedr. Y15-adresse, forhøjede SKAT grundværdien fra kr. 11.123.100 pr. 1. oktober 2008 til henholdsvis kr. 61.701.800 pr. 1. oktober 2010 og kr. 64.640.000 pr. 1. oktober 2012 som følge af vedtagelsen af en ny lokalplan.

I en efterfølgende klagesag nedsatte SKAT grundværdien pr. 1. oktober 2010 til kr. 36.580.300 og grundværdien pr. 1. oktober 2012 til kr. 38.322.300.

Det skal hertil bemærkes, at SKATs efterfølgende nedsættelse af grundværdierne for Y15-adresse, alene skyldtes, at SKAT havde anvendt en forkert (for høj) bebyggelsesprocent ved grundværdiansættelserne af ejendommen. I afgørelsen nedsatte SKAT således bebyggelsesprocenten fra 140 til 83. SKAT stadfæstede i sin afgørelse etagemeterprisen på kr. 2.200 pr. 1. oktober 2012, og det samme gjorde Landsskatteretten i øvrigt i den senere klagesag.

Det gøres gældende, at SKATs nedsættelse af grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2012 for Y15-adresse, ikke er relevant ved udøvelsen af skønnet over grundværdien pr. 1.oktober 2012 for sagsøgerens ejendomme, idet nedsættelsen fremkom ved, at SKAT havde vurderet ejendommens byggeret (bebyggelsesprocent) for højt, og idet nedsættelsen således ikke relaterer sig til prisniveauet/etagemeterprisen.

Sagsøgte bemærker endvidere, at ejendommen Y15-adresse, blev solgt til nedrivning for kr. 50.000.000 i oktober 2013, hvor den af SKAT ansatte grundværdi pr. 1. oktober 2012 som ovenfor nævnt udgjorde kr. 38.322.300.

Sagen vedr. Y15-adresse, underbygger derfor netop sagsøgtes påstand om, at den anvendte etagemeterpris på kr. 2.200 ved grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2012 for Y2-adresse, og Y1-adresse, ikke er for høj.

I sagen vedr. Y19-adresse, forhøjede SKAT grundværdien fra kr. 15.091.000 pr. 1. oktober 2010 til kr. 78.141.800 pr. 1. oktober 2012 som følge af vedtagelsen af en ny lokalplan.

I en efterfølgende klagesag nedsatte SKAT grundværdien pr. 1. oktober 2012 til kr. 63.141.800.

Det skal hertil bemærkes, at SKAT i sin afgørelse vedr. Y19-adresse, fastholdt den skønnede etagemeterpris på kr. 2.200 ved grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2012, og at nedsættelsen fremkom ved, at der blev givet et skønsmæssigt nedslag på kr. 15.000.000 i grundværdien som følge af grundens beskaffenhed.

Det gøres gældende, at SKATs nedsættelse af grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2012 for Y19-adresse, ikke er relevant ved udøvelsen af skønnet over grundværdien pr. 1.oktober 2012 for sagsøgerens ejendomme, idet nedsættelsen fremkom ved, at SKAT konkret tildelte ejendommen et skønsmæssigt nedslag i grundværdien som følge af grundens beskaffenhed, og idet nedsættelsen ikke relaterer sig til prisniveauet/etagemeterprisen.

Y19-adresse, er d. 11. december 2019 handlet som en almindelig fri handel på markedsvilkår til kr. 170.000.000. Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2019 udgør kr. 102.000.000 og grundværdien pr. 1. oktober 2019 udgør kr. 76.989.800, hvilket viser, at vurderingen for Y19-adresse, udviser et lavere vurderingsniveau end den konstaterede pris i handel og vandel.

Det skal slutteligt bemærkes, at nærværende sag omhandler spørgsmålet om, hvorvidt det af Landsskatteretten udøvede skøn over grundværdiansættelserne pr. 1. oktober 2012 for sagsøgerens ejendomme hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet er åbenbart urimeligt. Det gøres gældende, at Landsskatteretten udgør en overordnet myndighed, og at Landsskatteretten ikke er bundet af SKATs klagebehandling af grundværdierne i de to afgørelser, der er truffet af SKAT i den administrative rekurs.

Lokalplanens krav om anlæggelse af interne veje mv.

Sagsøgeren gør i sagen gældende, at lokalplanens bestemmelser i §§ 5 og 10 om henholdsvis vejanlæg, samt forudsætningen om en trafikal løsning før ibrugtagning af ny bebyggelse, har en negativ indvirkning på byggeretsværdien.

Sagsøgte bemærker, at lokalplaner almindeligvis indeholder krav om vejanlæg og forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse, jf. hertil eksempelvis planlovens § 15, stk. 2, nr. 4, 10 og 13. Der er således ikke noget særligt over, at lokalplan nr. (red. LP fjernet ...1) stiller krav til vejanlæg og forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse.

Lokalplanens bestemmelser i § 5 om anlæggelse af interne veje, adgangsveje m.v. på sagsøgers bekostning er i øvrigt ikke usædvanlig i planlægningsmæssig sammenhæng, idet en kommune ikke må bekoste dette i henhold til kommunalfuldmagtsreglerne. Det bemærkes i denne forbindelse, at lokalplanen er tilvejebragt efter sagsøgers eget ønske, og bestemmelserne om vejforhold er indført i lokalplanen med hjemmel i planlovens § 15, stk. 2, nr. 4.

Indholdet af bestemmelserne i lokalplanens §§ 5 og 10 er isoleret set ikke særligt byrdefulde for sagsøgers ejendomme, idet bestemmelserne er sædvanlige, og i overensstemmelse med de krav til vejanlæg og forudsætninger for ibrugtagning, der stilles i andre nyere lokalplaner i området. Der kan eksempelvis henvises til lokalplan nr. (red. LP fjernet ...7) fra september 2014, bilag C.

Det fremgår af dennes § 5, stk. 2, at der i forbindelse med ny erhvervsbebyggelse, skal anlægges en parallelvej langs Y20-vej.

Det er endvidere et krav iht. lokalplanen § 5, stk. 5, at der etableres både en gang- og cykelsti.

Efter lokalplanens § 11, stk. 3, er det en forudsætning for ny bebyggelse, at der findes en trafikal løsning, hvor det kan påvises at trafikken til og fra lokalplanområdet, kan afvikles uden større forsinkelser.

Det er efter lokalplanens § 11, stk. 4, en forudsætning for ibrugtagning, at parallelvejen er etableret.

Det er efter lokalplanens § 11, stk. 5, en forudsætning for ibrugtagning, at der sikres vejadgang fra Y21-vej.

Det er slutteligt efter lokalplanens § 11, stk. 6, en forudsætning for ibrugtagning, at der etableres vejadgang til/fra Y20-vej og til/fra Y21-vej.

Sagsøgte gør gældende, at bestemmelserne omkring vejanlæg og ibrugtagning i §§ 5 og 10 i lokalplan nr. (red. LP fjernet ...1) ikke har nogen særlig negativ påvirkning af handelsværdien for sagsøgerens ejendomme, end hvad der gælder for øvrige ejendomme i området. Bestemmelserne skal derfor ikke tillægges nogen særlig betydning ved udøvelsen af skønnet over grundværdien pr. 1. oktober 2012 for sagsøgerens ejendomme.

Dette underbygges af, at den i sagen udarbejdede skønserklæring ej heller nævner lokalplanens bestemmelserne omkring vejanlæg og ibrugtagning i §§ 5 og 10 som værende særlige forhold med negativ indvirkning på byggeretsværdien. Det er derfor korrekt, at Landsskatteretten ikke har tillagt dette særlig betydning ved sin skønsudøvelse.

Vurdering af lokalplanens fulde udnyttelsesmuligheder på begge ejendomme

Sagsøgeren gør i sagen gældende, at grundværdiansættelserne pr. 1. oktober 2012 for sagsøgerens to ejendomme, er udøvet på et forkert grundlag, idet vurderingsmyndigheden har lagt lokalplanens fulde udnyttelsesmuligheder til grund herved, selvom ejendommene på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2012 udgjorde to særskilte matrikler. Sagsøgeren er af den opfattelse, at disse kunne afstås særskilt, og at de derfor skulle vurderes særskilt.

Grundværdierne pr. 1. oktober 2012 for sagsøgerens ejendomme skal i henhold til vurderingslovens § 13, stk. 1 og vurderingslovens § 16 ansættes til handelsværdien under forudsætning af en økonomisk god anvendelse af grundene, og under hensyntagen til de rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, der er knyttet til grundene i ubebygget og byggemodnet stand.

Grundværdierne pr. 1. oktober 2012 for sagsøgernes ejendomme skal derfor ansættes på baggrund af bestemmelserne i lokalplan nr. (red. LP fjernet ...1) (bilag 2) og under forudsætning af en økonomisk god anvendelse heraf.

Det skal hertil bemærkes, at lokalplan nr. (red. LP fjernet ...1) udelukkende omfatter sagsøgers to ejendomme, og at denne har karakter af en projektlokalplan, der er udarbejdet på baggrund af et konkret ønske fra sagsøger, og som er skræddersyet til det samlede projekt på netop disse to ejendomme. Lokalplanen er udarbejdet under forudsætning af, at der skal opføres ét samlet projekt, der strækker sig over begge ejendomme. Den måde hvorpå lokalplanens bebyggelsesregulerende bestemmelser er bygget op, hvor der i lokalplanens bilag 2 er fastlagt ét stort byggefelt, der strækker sig over begge ejendomme, medfører således, at det praktisk talt ikke vil være muligt at anvende eller afhænde grundende særskilt. Det er en nødvendig forudsætning for lokalplanen og for gennemførelsen af lokalplanens bestemmelser at ejendommene behandles som en helhed.

Lokalplanen er udarbejdet under forudsætning af, at ejendommene 1) er ejet af den samme ejer eller 2) efterfølgende sammatrikuleres, og det fremgår derfor også af lokalplanens § 4, at der kan foretages en matrikulær sammenlægning af (red. fjernet matr. nr. …ab) og (red. fjernet matr. nr. …æ), hvilket senere hen også er sket.

Til trods for den teoretiske mulighed for en særskilt afståelse, er der ikke er nogen realitet bag et særskilt salg af de to matrikler pr. 1. oktober 2012.

Den nære sammenhæng imellem de to ejendomme og lokalplanprojektet i lokalplan (red. LP fjernet ...1) (bilag 2) er netop også årsagen til at det er besluttet, at sagerne skal sambehandles, jf. retsplejelovens § 254.

Sagsøgte gør gældende, at skønnet over ejendommenes grundværdier pr. 1. oktober 2012 er udøvet korrekt under hensyntagen til lokalplanens fulde udnyttelsesmuligheder, idet projektet i lokalplan nr. (red. LP fjernet ...1) afhænger af de to ejendomme som en helhed, og idet dette udgør den økonomisk gode anvendelse af grundene i ubebygget og byggemodnet stand.

Dette underbygges i øvrigt af, at skønsmanden i skønsrapporten ligeledes har udøvet sit skøn over grundene som en helhed og under hensyntagen til lokalplanens fulde udnyttelsesmuligheder.

Ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2012

Sagsøgeren gør i sagen gældende, at lokalplanprojektets målsætning og formål om et bydelscenter på 36.682 etagemeter var urealistisk og urentabelt pr. 1. oktober 2012, og at der var en lav efterspørgsel på kontorerhverv i området.

Som beskrevet ovenfor, og som det fremgår af lokalplanen, er det sagsøgeren selv, der har henvendt sig til Y12-kommune med et ønske om at få udarbejdet lokalplanen og det deri indeholdte projekt.

Sagsøgeren har derfor spillet en aktiv rolle i lokalplanens udarbejdelse, herunder i udformningen og indholdet af dennes anvendelses- og bebyggelsesregulerende bestemmelser.

Det har derfor formodningen imod sig, at sagsøgeren i løbet af 2010 skulle have fået udarbejdet og gennemført et større lokalplanprojekt for sine ejendomme velvidende, at dette var uden "gang på jord".

Det af sagsøgeren anførte, strider da også mod de forventninger og visioner der fremgår af Helhedsplanen for Y8-område.

Helhedsplanen for Y8-område blev vedtaget af Y7-by og Y12-kommune i 2009, hvor der var en stor efterspørgsel på erhvervsbyggeri i området.

Det fremgår af uddraget fra helhedsplanen, bilag D, at formålet med Helhedsplanen var at Y8-område skulle omdannes fra et erhvervsområde til en attraktiv og levende bydel med både bolig og erhverv. Med den centrale beliggenhed og gode tilgængelighed med hjælp fra letbanen, har området et godt udgangspunkt for omdannelse til en mere intensiv erhvervsudnyttelse, da det er let at pendle til og fra de mange eksisterende kontorarbejdspladser i området.

Det anføres endvidere, at den attraktive beliggenhed ud mod Y20-vejbetød, at flere butikker med pladskrævende varegrupper allerede havde etableret sig i området, og at kombinationen af disse butikker og de kontorbyggerier der er bygget ovenpå, sikrede en optimal udnyttelse af området langs Søndre Ringvej.

Under afsnittet "Omdannelsen - nødvendighed eller mulighed" fremgår det, at visionen for en omdannelse af Y8-område dels skyldes en nødvendighed, men også det forhold at Y8-område rummer store potentialer. I takt med at flere produktionsvirksomheder flyttede til udlandet med billigere arbejdskraft, da flyttede i stedet kontor- og vidensvirksomheder ind i de ledige bygninger i erhvervsområderne.

Som det således fremgår af Helhedsplanen for Y8-område, var der netop en meget stor positivisme omkring udviklingspotentialet i Y8-område og omdannelsen til kontor- og butiksbyggerier i området. Dette affødte, at der i årene efter vedtagelsen af Helhedsplanen i 2009 blev vedtaget flere nye lokalplaner der åbnede mulighed herfor, herunder lokalplan nr. (red. LP fjernet ...1) (bilag 2) der omhandler projektbyggeriet på sagsøgerens ejendomme.

At Y12-kommune for nyligt har vedtaget Y8-område Udviklingsplan, der begrænser bebyggelsesomfanget og etagehøjden for sagsøgerens ejendomme, skyldes, at der i de seneste år er opstået en øget interesse for at opføre boligbyggeri i Y8-område, hvilket har givet anledning til en revurdering af Y8-områdes fremtidige udvikling og rummelighed og således en gennemtænkning af Helhedsplanen fra 2009, idet boligbyggeri stiller anderledes krav til områdets udformning, tæthed, etagehøjder mv.

Dette har afstedkommet, at bebyggelsesprocenten i Y8-område generelt nedsættes, samt at der er foretaget ændringer i etagehøjder.

Sagsøgeren har i forlængelse heraf som bilag 13 fremlagt en ny lokalplan nr. (red. LP fjernet ...5), der sendes i høring i juni 2022 og som forventes endeligt vedtaget i efteråret 2022. Denne nye lokalplan indeholder hvad der svarer til ca. en halvering af byggeretten set i forhold til lokalplan nr. (red. LP fjernet ...1).

Sagsøgte gør gældende, at Vurderingslovens § 2, 2. pkt., bestemmer, at det er ejendommens tilstand og prisforhold pr. vedkommende 1. oktober, der skal lægges til grund ved vurderingen af en ejendom. Den af sagsøger fremlagte forslag til lokalplan i bilag 13 - der er udarbejdet 10 år efter vurderingstidspunktet - er således uden bevismæssig betydning for nærværende sag, der alene angår det af Landsskatteretten foretagne skøn over grundværdiansættelsen på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2012.

I denne sag er det således ejendommenes forhold - tilstand og pris - og forventningerne hertil på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2012, der skal lægges til grund ved udøvelsen af skønnet over grundværdien.

Ved Landsskatterettens skøn over grundværdien pr. 1. oktober 2012 for sagsøgerens ejendomme, er det afgørende derfor, hvordan markedet/interessen for og forventningerne til lokalplanprojektet i lokalplan nr. (red. LP fjernet ...1) var på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2012. Der skal derfor ikke henses til, hvorledes markedet og forventningerne efterfølgende har udviklet sig i perioden efter 1. oktober 2012. Dette skal der udelukkende tages hensyn til ved senere vurderinger.

Med henvisning til oplysningerne i (red. fjernet ...plan) fra 2009 samt det faktum, at udarbejdelsen af projektet om et bydelscenter i lokalplan nr. (red. LP fjernet ...1) er foretaget på baggrund af et ønske herom fra sagsøger, gør sagsøgte gældende, at der på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2012 var en interesse i at opføre erhvervsbyggeri som sagsøgerens projekt i lokalplan nr. (red. LP fjernet ...1).

Dette underbygges af, at skønsmanden ved besvarelsen af spørgsmål 7 i det supplerende skønstema udtaler, at der findes gode eksempler på, at aktører har opført lignende projekter omkring år 2012 (G1s projekt (red. fjernet byggeprojekt...k), og G4s (red. fjernet byggeprojekt...n)) og at det for en velkonsolideret aktør kunne være fornuftigt at igangsætte projektet med den fulde bebyggelsesprocent.

Hvorvidt sagsøgeren selv havde tilstrækkelig kapital eller konsolidering til at gennemføre projektet pr. 1. oktober 2012 er uden betydning for Landsskatterettens skøn over grundværdien pr. 1. oktober 2012, idet grundværdien skal ansættes til værdien i handel og vandel, dvs. ud fra hvad en potentiel investor, som f.eks. G1 eller G4, ville betale pr. byggeretsmeter for ejendommene pr. 1. oktober 2012.

Særlige værdinedsættende forhold for ejendommene (forurening - nedslag i grundværdien)

Landsskatteretten har i sin afgørelse vedr. ejendomsvurderingen 2012 for Y2-adresse, tildelt ejendommen et skønsmæssigt nedslag i grundværdien på kr. 12.000.000.

Sagsøgeren gør gældende, at ejendommen er forurenet i en sådan grad, at det tildelte forureningsnedslag skal være større.

Sagsøgeren har som bilag 10 fremlagt en geo- og miljøteknisk undersøgelse dateret d. 27. april 2010, hvori G3 beskriver forureningen på de to matrikler.

Lokalplan nr. (red. LP fjernet ...1) (bilag 2) indeholder ligeledes på siderne 42-43 en beskrivelse af, at der var risiko for punktvise forureninger i jord, poreluft og fra de tidligere produktionsanlæg og nedgravede olietanke.

Lokalplan nr. (red. LP fjernet ...1) - der er udarbejdet efter ønske fra sagsøger - er vedtaget d. 10. november 2010, og det kan derfor lægges til grund, at Y12-kommune og sagsøgte begge havde kendskab til ejendommenes forureningsomfang forud for lokalplanvedtagelsen.

Med dette kendskab til ejendommenes forureningsomfang påbegyndtes udarbejdelsen af lokalplanen d. 11. maj 2010, hvilken efterfølgende blev vedtaget d. 10. november 2010. Dette indikerer, at sagsøgeren ikke anså den på ejendommene konstaterede forurening som værende en hindring i relation til mulighederne for at opfylde lokalplanens anvendelses- og bebyggelsesbestemmelser, endsige så stor en økonomisk byrde, at denne skulle kunne medføre, at den i lokalplanen anførte bebyggelse ikke var rentabel at opføre.

Landsskatteretten har i sin afgørelse lagt til grund, at ejendommen er jordforurenet på vidensniveau 2, og har på denne baggrund fastsat et skønsmæssigt nedslag i grundværdien på kr. 12.000.000, hvilket svarer til et nedslag på kr. 402 pr. etagemeter (kr. 12.000.000 / (24.853 m² x 120 %)).

Det er sagsøgeren, der har bevisbyrden for, at dette skønsmæssige nedslag hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet er åbenbart urimeligt.

Sagsøgeren har ikke løftet denne bevisbyrde.

Af bilag 1 s. 14 og 15 fremgår det, at sagsøgeren overfor Landsskatteretten har oplyst, at der er afholdt kr. 2.536.000 ekskl. moms til undersøgelser, prøvetagning, analyse, rapporter mv., samt kr. 1.500.000 ekskl. moms til oprensning af forurening, bortkørsel af forurenet jord og tilkørsel af rent sand, membraner mv., svarende til udgifter på i alt kr. 4.036.000 ekskl. moms.

Udover de faktiske afholdte udgifter på kr. 4.036.000 ekskl. moms har sagsøgeren anslået de yderligere udgifter til håndtering af forurening ved bebyggelse af grunden til fuld udnyttelse med en bebyggelsesprocent på 120 til kr. 10.000.000. Der er ikke ført bevis for dette beløb, og Landsskatteretten har derfor skulle udøve et skøn herover.

Sagsøgte gør gældende, at det af Landsskatteretten udøvede skøn over jordforureningen på Y2-adresse, er foretaget på et korrekt grundlag, idet Landsskatteretten ved udøvelsen af skønnet over nedslagets størrelse har lagt særlig vægt på sagsøgerens oplysninger om afholdte udgifter til foranstaltninger vedrørende forureningen. Det af Landsskatteretten skønnede forureningsnedslag på kr. 12.000.000 er i god overensstemmelse med de af sagsøgeren oplyste faktiske og skønnede udgifter til håndtering af forureningen på grunden, og der er således ikke grundlag for at anfægte dette.

Sagsøgeren gør derudover gældende, at ejendommen Y1-adresse, skal tildeles et nedslag i grundværdien som følge af den konstaterede forurening på ejendommen.

Ejendommens grundareal er registreret kortlagt som forurenet på vidensniveau 1.

Af jordforureningslovens § 4 fremgår, at en kortlægning af en ejendom på vidensniveau 1 sker, hvis der er tilvejebragt en faktisk viden om aktiviteter på arealet eller aktiviteter på andre arealer, der kan have været kilde til jordforurening på arealet.

I praksis gives der sjældent forureningsnedslag for ejendomme, der er kortlagt på vidensniveau 1, idet der ved en kortlægning på vidensniveau 1 alene er tale om en formodning om forurening, og idet der som regel er tale om forurening af mindre alvorlig karakter.

Det er op til sagsøgeren at dokumentere, at der er tale om en reel forurening på ejendommen, og at registreringen har medført et fald i handelsværdien.

Sagsøgeren har ikke løftet denne bevisbyrde.

Sagsøgeren henviser til, at ejendommen Y17-adresse, er solgt d. 13. august 2014 for kr. 3.106.000 svarende til en etagemeterpris på kr. 676, og at ejendommen Y18-adresse, er solgt d. 13. august 2014 for kr. 5.000.000 svarende til en etagemeterpris på kr. 1.141.

Det skal hertil bemærkes, at begge ejendomme var kortlagt på vidensniveau 2.

Af jordforureningslovens § 5 fremgår, at en kortlægning af en ejendom på vidensniveau 2 sker, hvis der er tilvejebragt et dokumentationsgrundlag, der gør, at det med en høj grad af sikkerhed kan lægges til grund, at der på arealet er en jordforurening af en sådan art og koncentration, at forureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljø.

En kortlægning på vidensniveau 2 er mere alvorlig end en kortlægning på vidensniveau 1, idet en kortlægning på vidensniveau 2 indebærer, at det med en høj grad af sikkerhed kan lægges til grund, at der på arealet er en jordforurening af en sådan art og koncentration, at forureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljø.

Idet ejendommene på Y17-adresse, og Y18-adresse, begge var kortlagt på vidensniveau 2 er ejendommene derfor ikke sammenlignelige med Y1-adresse, jf. også bemærkningerne ovenfor under afsnit 2.2.1. Dertil kommer, at ejendommene begge er solgt ud af Statens G2-selskab.

Det er op til sagsøgeren at dokumentere, at der er tale om en reel forurening på ejendommen, og at denne har medført et fald i handelsværdien.

Sagsøgeren har ikke fremlagt dokumentation herfor og har dermed ikke løftet denne bevisbyrde.

Sagsøgte gør gældende, at der ikke er grundlag for at tildele Y1-adresse, et nedslag i grundværdien for jordforurening.

Syn og skøn - skønserklæringen og det supplerende skønstema

Sagsøgeren har i sagen begæret syn og skøn, og skønsmanden KL har på denne baggrund, samt på baggrund af det i sagerne fremlagte materiale, udarbejdet en skønserklæring af 28. februar 2021.

Grundet supplerende spørgsmål fra parterne til skønsmanden har skønsmanden besvaret et supplerende skønstema af 13. oktober 2021.

Grundværdien i ubebygget stand, jf. vurderingslovens § 13

Det fremgår af skønserklæringens afsnit 10.5 "Delkonklusion", at skønsmanden har skønnet den samlede grundværdi pr. 1. oktober 2012 for sagsøgerens ejendomme til at udgøre kr. 50.000.000. I dette skøn er der fratrukket nedrivningsomkostninger på kr. 9.000.000.

Det er et grundlæggende princip i den tidligere vurderingslov - som danner grundlag for behandlingen af grundværdiansættelsen i nærværende sag - at grundværdien skal ansættes i ubebygget stand, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1.

Det betyder, at grundværdien skal ansættes uden hensyntagen til den faktiske bebyggelse, og således under forudsætning af, at grunden er ubebygget.

Det forhold, at en ejendom er bebygget har derfor ingen betydning ved ansættelsen af grundens værdi i ubebygget stand. Der henvises til Højesterets dom af 27. november 1974 vedr. det fredede Odd Fellow Palæ, optrykt i UfR1975.59/2H, hvori Højesteret fastslog, at der ved ansættelsen af grundværdien skulle ses bort fra, at bygningerne på ejendommen var fredet, idet grundværdien skulle ansættes i ubebygget stand, dvs. uden hensyntagen til faktisk bebyggelse.

Omkostningerne til nedrivning af den faktiske bebyggelse på ejendommen har således ingen relevans i for grundværdiværdiansættelsen iht. vurderingslovens § 13, stk. 1, idet skønsmanden ved sin udøvelse af skønnet over grundværdien, skal lægge til grund, at ejendommen er ubebygget, og at den faktiske bebyggelse således allerede er væk.

Skønsmanden har i det supplerende skønstema ved besvarelsen af spørgsmål C bekræftet, at den skønnede værdi af de to ejendomme, i henhold til skønserklæringen, i ubebygget stand udgør samlet kr. 59.000.000 pr. 1. oktober 2012.

I skønserklæringen af 28. februar 2021 under afsnit 10.5 "Delkonklusion", har skønsmanden således skønnet den samlede grundværdi pr. 1. oktober 2012 til at være kr. 59.000.000 for grundene i ubebygget stand, jf. vurderingslovens § 13.

Usikkerheder forbundet med at skønnet over grundværdien pr. 1. oktober 2012

Det fremgår af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 8 i det supplerende skønstema, at det "bestemt er forbundet med usikkerhed at skønne over grundværdien pr. 1. oktober 2012, her næsten 10 år efter vurderingstidspunktet."

Som usikkerhedsmomenter opremser skønsmanden bl.a. følgende:

• "Der kunne være variationer i den skønnede leje, de forskellige lejere ville betale.
• Der kunne være variationer i det nettostartafkast, de enkelte investorer ville forlange, såfremt de skulle investere i den færdige ejendom.
• Der kunne være variationer i de omkostninger, der er til at opføre det påtænkte projekt
• Omkostninger til finansieringen kunne variere.
• Forskellige myndighedskrav, bl.a. til arkitektur og byggemetoder kunne ændre byggeomkostningerne."

Skønsmanden nævner videre, at der derudover kan nævnes talrige andre faktorer, der kunne påvirke værdiansættelsen.

Ved besvarelsen af spørgsmål 9 udtaler skønsmanden, at den usikkerhed der er forbundet med at skønne over grundværdien pr. 1. oktober 2012, kan være helt op til +/- 30-50 %.

Overført på ejendommene i skønserklæringen svarer dette til en skønsusikkerhed i spændet op til kr. 29.500.000 til kr. 88.500.000.

Skønserklæringens lejeniveauer, afkastkrav mv.

Sagsøgeren har i sit processkrift 3 påpeget, at skønsmanden ved udarbejdelsen af skønserklæringen burde have taget udgangspunkt i et højere afkastkrav og et lavere lejeniveau for kontor, samt at det skønnede "developer fee" burde have været 15 % i stedet for 13 %.

Det skal hertil bemærkes, at skønserklæringen er udarbejdet af en ejendomsmægler og valuar, MDE, der har et indblik i og kendskab til ejendomsmarkedet i området, og som har lagt sine bedste forudsætninger til grund for skønsudøvelsen.

På baggrund af de i sagen fremlagte oplysninger, samt dennes erfaringer og kendskab, har skønsmanden skønnet grundværdien i ubebygget stand til at udgøre i alt kr. 59.000.000 pr. 1. oktober 2012.

Det bemærkes i forlængelse heraf, at skønsmanden netop ved besvarelsen af spørgsmål 8 har udtalt, at det bestemt er forbundet med usikkerhed at skønne over grundværdien pr. 1. oktober 2012, herunder at der kan være variationer i lejeniveauer, afkastkrav og byggeomkostninger, og ved besvarelsen af spørgsmål 9, at usikkerheden kan være helt op til +/- 30-50 %.

Det forhold, at sagsøger ikke er enig i det afkastkrav, lejeniveau og developer fee, som skønsmanden - på et korrekt og oplyst grundlag - har lagt til grund ved sit skøn, kan ikke begrunde en fravigelse af skønsrapportens konklusion, da det netop er behæftet med store usikkerheder at skønne over grundværdien i ubebygget stand pr. 1. oktober 2012.

Skønserklæringens bemærkninger vedr, sammenlignelige ejendomme

På side 20 i skønserklæringen under afsnittet "Sammenligninger" anfører skønsmanden, at de sammenligningsejendomme der er henvist til i sagens bilag, er veldokumenterede. Skønsmanden anfører videre, at der ved sammenligningsejendommene er én enkelt reference, der i høj grad minder om den i skønserklæringen omhandlede ejendom, nemlig grunden Y10-adresse (i dag Y15-adresse), der er handlet til kr. 2.272 pr. byggeretsmeter.

Med udgangspunkt i en gennemsnitlig etagemeterpris på kr. 2.272 fra det realiserede salg af den sammenlignelige ejendom på Y10-adresse, samt byggeretten iht. lokalplan nr. (red. LP fjernet ...1) på i alt 36.682 etagemeter, svarer dette til en samlet grundværdi på i alt ca. kr. 83.000.000 (afrundet) før nedslag for jordforurening på kr. 12.000.000, og kr. 71.000.000 (afrundet) efter nedslag for jordforurening.

Sammenligningsejendommene - herunder den af skønsmanden påpegede særligt sammenlignelige referenceejendom Y10-adresse - indgår i Landsskatterettens skøn over grundværdiansættelserne pr. 1. oktober 2012 for ejendommene Y2-adresse, og Y1-adresse.

På s. 21 i skønserklæringen under afsnittet "Egne sammenligninger" anfører skønsmanden, at han i sine arkiver har fundet oplysninger om en lignende ejendom på Y22-adresse. På Y22-adresse tillod daværende lokalplans anvendelsesbestemmelser detail og lagerhotel uden krav om kontorer. Byggeretten på Y22-adresse var ca. 6.000 etagemeter detail og med en købesum på kr. 23.950.000 svarer dette til en pris pr. etagemeter byggeret detail på kr. 3.992.

På sagsøgerens ejendomme kan der - ud af den samlede byggeret på 36.682 etagemeter - opføres i alt 15.500 etagemeter detailhandel. Med udgangspunkt i en gennemsnitlig etagemeterpris på kr. 3.992 fra det realiserede salg af byggeretterne til detailhandel på Y22-adresse, samt detailhandelsbyggeretten iht. lokalplan nr. (red. LP fjernet ...1) på i alt 15.500 etagemeter, svarer dette til en samlet grundværdi på i alt ca. kr. 61.876.000 alene for detailhandelsbyggeretterne. Dertil kommer lokalplanens byggeret til kontorbyggeri på 21.182 etagemeter.

Ved grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2012 for ejendommene Y2-adresse, og Y1-adresse, har Landsskatteretten skønnet en etagemeterpris på kr. 2.200 pr. byggeretsmeter.

Sammenfattende vedr. bevisbyrden og skønserklæringens bevisværdi

Sagsøgte gør gældende, at skønserklæringen og det supplerende skønstema viser, at Landsskatterettens skøn over grundværdierne pr. 1. oktober 2012 er foretaget på et korrekt grundlag og at grundværdiansættelserne er rimelige og ligger inden rammerne af det skøn, der tilkommer Landsskatteretten.

Det gøres i den forbindelse gældende, at indholdet af skønserklæringerne underbygger, at Landsskatteretten ved sin skønsudøvelse har inddraget veldokumenterede og relevante sammenligningsejendomme, og at grundlaget for skønnet har været korrekt og fuldkomment.

Sagsøgte gør gældende, at indholdet af skønserklæringerne underbygger, at der er store usikkerheder forbundet med at skønne over grundværdien pr. 1. oktober 2012, og at der således tilkommer Landsskatteretten en vid skønsmargin ved skønsudøvelsen. Det gøres gældende, at Landsskatterettens skøn ligger inden for rammerne af det skøn, der tilkommer vurderingsmyndighederne, og at der ikke er grundlag for at tilsidesætte den af Landsskatteretten foretagne - skønsmæssige - værdiansættelse som værende åbenbar urimelig.

Det af Landsskatteretten foretagne skøn over grundværdien i ubebygget stand pr. 1. oktober 2012 på i alt kr. 68.702.100 skal sammenholdes med den i skønsrapporten skønnede værdi i ubebygget stand på i alt kr. 59.000.000.

Dertil kommer, at skønsmanden har udtalt, at den usikkerhed der er forbundet med at skønne over grundværdien pr. 1. oktober 2012, kan være op til +/- 30-50 %.

Sammenfattende gøres det gældende, at sagsøgeren, hverken ved det gennemførte syn og skøn eller ved de af sagsøger i øvrigt fremlagte bilag, har løftet bevisbyrden for, at det af Landsskatteretten foretagne skøn over grundværdien pr. 1. oktober 2012 hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet er åbenbart urimeligt.

Skønserklæringerne underbygger, at Landsskatterettens skønsmæssige ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2012 på i alt kr. 68.702.100 for sagsøgerens ejendomme, ligger inden for rammerne af det skøn, der tilkommer Landsskatteretten, særligt når der henses til den betydelige usikkerhedsmargin, der er forbundet med at skønne over grundværdien pr. 1. oktober 2012, samt når der henses til de objektive fakta omkring salgspriser for sammenlignelige byggeretter i området.

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Sagerne vedrører prøvelse af, om der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn af grundværdien pr. 1. oktober 2012 for sagsøgerens ejendomme.

Rettens prøvelse af Landsskatterettens skønsmæssige vurdering er begrænset til at omfatte, hvorvidt Landsskatteretten ved sit skøn har tilsidesat de retlige rammer for skønnet - herunder blandt andet, om der er inddraget et forkert eller mangelfuldt grundlag i skønnet - eller om skønnet er åbenbart urimeligt. For at skønnet skal kunne tilsidesættes som værende åbenbart urimeligt, skal der foreligge et sikkert bevis for dette, og sagsøgeren har bevisbyrden herfor.

Landsskatteretten har i sit skøn foretaget en samlet skønsmæssig vurdering af, hvad grundværdien pr. 1. oktober 2012 måtte skønnes til at have været. Landsskatteretten har i vurderingen inddraget blandt andet sammenligningsgrunde.

Som anført af blandt andre skønsmanden er en mangeårig efterfølgende grundværdifastsættelse behæftet med væsentlige usikkerhedsmomenter. Dette indebærer efter rettens opfattelse en skærpelse af det bevis, som sagsøgeren skal føre for at have godtgjort, at der er et sådant sikkert bevis for, at Landsskatterettens skøn er åbenbart urimeligt.

Landsskatteretten har foretaget et konkret skøn over, hvad grundenes værdi pr. 1. oktober 2012 skønnes at have været, og har anførte konkrete begrundelser for skønnet og de momenter, som er indgået i skønnet.

Retten finder på ovenstående baggrund, at sagsøgeren ikke ved bevisførelsen - herunder blandt andet de afgivne forklaringer og skønsmandens erklæringer - har ført et sådant sikkert bevis, som kræves, for retten vil kunne tilsidesætte Landsskatterettens skøn som åbenbart urimeligt. Retten finder endvidere, at sagsøgeren ikke har løftet sin bevisførelse for, at Landsskatteretten har tilsidesat de retlige rammer for en skønsmæssig vurdering.

Sagsøgtes frifindelsespåstand tages derfor til følge.

Henset til udfaldet skal sagsøgeren betale sagsomkostninger til sagsøgte.

Sagsomkostningerne er efter sagernes værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 100.000 kr., og af 17.187,50 kr. (som udgør halvdelen af skønsmandens honorar inkl. moms for den supplerende skønserklæring, og som foreløbigt er betalt af sagsøgte), i alt 117.187,50 kr. Skatteministeriet Departementet er ikke momsregistreret.

THI KENDES FOR RET:

Skatteministeriet Departementet frifindes.

       

H1 skal til Skatteministeriet Departementet betale sagsomkostninger med 117.187,50 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.