Klagen vedrører årsomvurderingen pr. 1. oktober 2016.

Landsskatteretten annullerer SKATs årsomvurdering pr. 1. oktober 2016.

Faktiske oplysninger
Ejendommen er beliggende i By Y1 og omfatter matrikelnr. […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […] og […] samt […] og […]. Ejendommen er vurderet som et areal med bygning på fremmed grund beliggende i et sommerhusområde i By Y2 Kommune.  Det samlede grundareal udgør ifølge tingbogen 405.230 m², heraf vej 39.649 m².

Pr. 1. oktober 2016 er ejendommen årsomvurderet i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1, som omhandler, at der er afhændet eller tillagt et særskilt matrikuleret areal, når erhvervelsesdokumentet er blevet tinglyst som adkomst.

Grunden ligger i den nordlige del af By Y1 cirka 11 km vest for By Y2. Ejendommen er beliggende direkte ud til [kysten].

Af oversigtskort over ejendommen ses, at en del af den påklagede ejendom i dag ligger under vand. Af historisk luftfoto ses, at denne del af den påklagede ejendom tidligere ikke lå under vand.

Den påklagede ejendom har været ramt af kystnedbrydning, i hvilken forbindelse 45.688 m² af ejendommen er bortskyllet fra matrikel […] og […] med approbationsdato den 17. juni 2016.

Ved den foretagne årsomvurdering pr. 1. oktober 2016 blev grundens areal angivet mindre end det tinglyste areal. Grunden blev vurderet på baggrund af et areal på 359.542 m².

SKATs afgørelse
SKAT har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2016 således:

Byggeretspris		241 stk. x 246.000 kr.		59.286.000 kr.
Kvadratmeterpris		272.549 m2 x 205 kr.		55.872.545 kr.
Hektarpris		4,7344 ha x 14.000 kr.		66.282 kr.
Vejareal		39.649 m2 x 0 kr.		0 kr.
Værdinedslag i øvrigt				- 24.054.188 kr.
Grundværdi i alt				91.170.639 kr.
Grundværdi, afrundet				91.170.600 kr.

Af SKATs udtalelse til klagesagen fremgår følgende:

"(…)

Vi har set på sagen og fremsendt et forslag til afgørelse af den 21. december 2017. Forinden fremsendelse af forslag kontaktede vi repræsentanten, for afklaring af klagens indhold.
Klager har vendt tilbage efter en nærmere drøftelse med sin klienter og ønsker, at skatteankestyrelsen skal behandle klagen.

Derfor har vi ændret vurderingen i forhold til klagers ønsker:

Der er klaget over, at vi har ansat vurderingen 1. oktober 2016 med 239 byggeretter, tidligere 241. Der er ydermere bedt om, at det bliver noteret på vurderingsmeddelelsen fremadrettet, at grundarealet/grundværdien er ændret som følge af, at i alt 45.688 m² af ejendommens areal er ramt af kystnedbrydning i 2015.

Vi har rettet antallet af byggeretter tilbage til 241 byggeretter, hvilket betyder en stigning af ejendomsværdien, grundværdien samt den omberegnede grundværdi.

	Fra	Til
Ejendomsværdien	90.218.500 kr.	91.170.600 kr.
Grundværdien	90.218.500 kr.	91.170.600 kr.
Omberegnet grundværdi	32.392.000 kr.	32.856.400 kr.

Det har desværre ikke været muligt at tilføje, at der er sket en ændring af ejendommens areal som følge af, at ejendommen har været ramt af kystnedbrydning med et areal på 45.688 m².
Årsagen til dette er, at det ikke er muligt med vores nuværende it-system, hvorfor det blev aftalt med repræsentanten, at det skulle tilføjes i forslaget."

Følgende fremgår af SKATs forslag til afgørelse af 21. december 2017:

"(…)

Skatteankestyrelsen har sendt jeres klage til os, og vi har på den baggrund set på vurderingen igen.

Vi mener, at I kan få fuldt medhold i jeres klage og vi foreslår at ændre vurderingen sådan:

	Fra	Til
Ejendomsværdien	90.218.500 kr.	91.170.600 kr.
Grundværdien	90.218.500 kr.	91.170.600 kr.
Omberegnet grundvær- di	32.392.000 kr.	32.856.400 kr.

Sammen med dette brev har I fået forslag til vurderingsmeddelelse. I den kan I se, hvordan den nye vurdering pr. 1. oktober 2016 vil se ud, hvis værdierne bliver, som vi foreslår.

Derfor foreslår vi ændringen

Du klager over, at vi har ansat vurderingen 1. oktober 2016 med 239 byggeretter, tidligere 241. Du har ydermere bedt om, at det bliver noteret på vurderingsmeddelelsen fremadrettet, at grundarealet/grundværdien er ændret som følge af, at i alt 45.688 m² af ejendommens areal er ramt af kystnedbrydning i 2015.

Vi har rettet antallet af byggeretter tilbage til 241 byggeretter, hvilket betyder en stigning af ejendomsværdien, grundværdien samt den omberegnede grundværdi.

Det har desværre ikke været muligt at tilføje, at der er sket en ændring af ejendommens areal som følge af, at ejendommen har været ramt af kystnedbrydning af et areal på 45.688 m².

Årsagen til dette er, at det ikke er muligt med vores nuværende it-system."

Klagerens opfattelse
Klageren har nedlagt påstand om ændring af antallet af byggeretter samt værdisætning af det bortskyllede areal til 0 kr., der samtidig skal fremgå særskilt af grundværdispecifikationen.

Klageren har til støtte for påstandene i klagen af 18. maj 2017 anført følgende:

"(…)

På ejendommen matr.nr. […] m. fl. […] er der placeret 240 sommerhuse samt en købmandsbutik - i alt 241 bygninger - og alle disse bygninger er placeret og tinglyst som "bygninger på fremmed grund".
Antallet 241 afspejles på den hidtidige ejendomsvurdering, der har omfattet 241 byggeretter, hvorimod antallet på den nævnte omvurdering er ændret til 239 byggeretter.

I medfør af ejendomsskattelovens § 7A (om kystnedbrydning) har undertegnede d. 20. juni 2016 ansøgt om delvis fritagelse for ejendomsskat.
En arealberegning viser, at i alt ca. 45688 m² af ejendommens areal er ramt af kystnedbrydning. Et kortbilag udvisende de arealer, der er ramt af kystnedbrydning er vedlagt nærværende skrivelse.

På grundlag af ovenstående klages over to punkter i den nævnte omvurdering:

1. Ud fra den hidtidige ejendomsvurdering er der på ejendommen noteret 241 byggeretter, og denne antal reduceres ikke, selv om ejendommens areal reduceres grundet kystnedbrydning. Antallet af bygninger er uforandret og antallet af byggeretter skal derfor fastholdes som 241, og ikke 239, som anført på nævnte omvurdering

2. Arealet, der er ramt af kystnedbrydning, udgør 45688 m², og dette areal bør værdisættes til 0,- kr. og samtidig fremgå særskilt af ejendomsvurderingens grundværdispecifikation. Det pågældende areal er reelt helt værdiløst og såvel arealets størrelse som værdien 0,- kr, bør af hensyn til den fremtidige administration og ejendomsbeskatning fremgå eksplicit af ejendomsvurderingens grundværdispecifikation.

(…)"

I bemærkningerne af 5. februar 2018 til SKATs forslag til afgørelse har klageren endvidere anført følgende:

"(…)

SKAT har, på baggrund af klagen d. 21. december 2017, fremsendt forslag til en afgørelse. I forslaget anfører SKAT, at der gives fuldt medhold i klagen. Med indholdet i det fremsendte forslag anfægtes det herved, at der er fuldt medhold i klagen.

På vegne af Sommerhusforeningen H1 klager undertegnede derfor over SKATS forslag til afgørelse med følgende klagepunkter:

Klagepunkt 1
SKAT anfører, at
"Vi har rettet antallet af byggeretter tilbage til 241 byggeretter, hvilket betyder en stigning i ejendomsværdien, grundværdien samt den omregnede grundværdi"

Det er naturligvis tilfredsstillende, at antallet af byggeretter er ændret tilbage til tallet 241, der modsvarer de foregående års ejendomsvurderinger.
Der fremgår af SKATs forslag imidlertid ingen forklaring på sammenhængen mellem antallet af byggeretter og stigningen i grundværdien fra den påklagede 2016-vurdering.
Antallet af byggeretter er reduceret og grundværdien er reduceret i 2016-vurderingen i forhold til de foregående år, og det tolkes samlet set som en reduktion i det samlede beskatningsgrundlag.
Det giver bla. derfor ingen mening, at grundværdien er hævet i SKATs forslag i forhold til 2016-vurderingen.
Det bør vel ikke i sig selv være af betydning for grundværdien, at der rettes op på den administrative fejl med antallet af byggeretter.

Der klages derfor hermed over, at grundværdien er steget i forhold til den påklagede 2016-vurdering

Klagepunkt 2
SKAT anfører, at
"Det har desværre ikke været muligt at tilføje, at der er sket en ændring af ejendommens areal som følge af, at ejendommen har været ramt af kystnedbrydning af et areal på 45.688 m².
Årsagen til dette er, at det ikke er muligt med vores nuværende it-system."

Punkt 2 i klagen af 10. april 2017 over ændret ejendomsvurdering omhandler to forhold, nemlig dels det forhold, at det fraskyllede areal bør værdisættes til 0,- kr., dels det forhold, at det pågældende fraskyllede areal ikke fremgår eksplicit af ejendomsvurderingens specifikationer.

For så vidt angår værdisætningen af det fraskyllede areal, så fremgår det ikke direkte af SKATs forslag til vurdering, hvordan vurderingen af det fraskyllede areal er beregnet.
Det fremgår implicit ved at sammenholde med den påklagede 2016-vurdering, at det fraskyllede areal må være fraregnet dels areal, der er vurderet til 0,- kr., dels en del af et areal, der er vurderet til 1,40 kr. på m² Der er i SKATs forslag ingen forklaring af hverken beregningsmetoder, konkrete vurderinger eller fortolkninger.

På ejendommen er der et areal på 272549 m², der er vurderet til 205,00 kr. pr. m²
Dette areal er uforandret i forhold til den påklagede 2016-vurdering.
Der er ikke i SKATs forslag en forklaring herpå, og det anfægtes hermed, at det er de mindst værdifulde arealer, der er fraskyllet ejendommen.

Tværtimod er det selvsagt de mest værdifulde m², der er forsvundet i havet, jf. nærheden til havet og dermed arealer med god havudsigt.

Der klages derfor hermed over, at det fraskyllede areal tilsyneladende ikke er fratrukket det relativt store areal, der er vurderet til 205,00 kr. pr m².

Det kan ikke læses direkte af hverken SKATs skrivelse eller forslaget til ejendomsvurderingen, hvilke beregninger, mellemregninger og vurderinger, der ligger til grund for tallene i det fremsendte forslag.
Det virker samtidig uforståeligt, at arealet på 45.688 m² ikke kan fremgå direkte af specifikationen på grund af mangler ved det nuværende it-system.
Det synes muligt at anføre forskellige enhedstyper, og der er jo eksempelvis i den påklagede 2016-vurdering en særskilt enhed benævnt "Prisen er nul".
Det specificerede vejareal, er i øvrigt ændret i forhold til 2015-vurderingen.
Denne divergens er ej heller forklaret.
Der klages derfor herved endvidere over den manglende overskuelighed og sporbarhed i SKATs fremsendte forslag til ejendomsvurderingen.

(…)"

Klagerens repræsentant har ved de afholdte telefonmøder samt ved kontormødet forklaret, at han er uforstående over for måden, hvorpå SKAT har fratrukket det kystnedbrydningsramte areal på 45.688 m². Repræsentanten gjorde i denne forbindelse opmærksom på, at næsten halvdelen af arealet, der er fratrukket i årsomvurderingen pr. 1. oktober 2016, er taget fra et areal, der i forvejen er vurderet til 0 kr. Det undrer således repræsentanten, at hele det kystnedbrydningsramte areal ikke er taget fra de arealer, der er vurderet til henholdsvis 205 kr. pr. m² og 14.000 kr. pr. ha.

Landsskatterettens afgørelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1-11, fremgår følgende:

"§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering

1) af ejendomme, fra hvilke der er afhændet eller til hvilke der er lagt et særskilt matrikuleret areal, når erhvervelsesdokumentet er blevet tinglyst som adkomst,

2) af ejendomme, ved hvilke der uden forandring af matrikelbetegnelsen er sket arealændring som følge af arealoverførsel,

3) af ejendomme, fra hvilke der er udskilt et areal, når dette er blevet ansat ved en vurdering i henhold til § 4, stk. 1, eller når arealet i overensstemmelse med reglerne i § 8, stk. 3, skal vurderes som en selvstændig ejendom,

4) af ejendomme, fra hvilke der er eksproprieret areal, eller til hvilke der er lagt eksproprieret areal, samt af ejendomme, der er omfattet af en foreløbig kendelse i henhold til lov om jordfordeling og offentligt køb og salg af fast ejendom til jordbrugsmæssige formål m.m. (jordforureningsloven),

5) af ejendomme, der har lidt væsentlig skade ved brand, storm eller lignende, eller hvis ejendomsværdi må antages at være gået væsentligt ned som følge af nedrivning af bygninger,

6) af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold,

7) af nye ejendomme, herunder ejendomme, som er opstået ved opfyldning, ved en ejendoms opdeling i ejerlejligheder eller ved opførelse af en bygning på lejet grund,

8) af ejendomme, på hvilke der er foretaget om- eller tilbygning,

9) af nybyggede ejendomme,

10) af ejendomme, der har ændret anvendelse,

11) af ejerlejligheder, hvis fordelingstal er ændret."

Af vurderingslovens § 3, stk. 2, fremgår endvidere følgende:

"Stk. 2. Årsagen til omvurderingen skal være indtrådt i det første år efter ejendommens sidste vurdering ved en almindelig vurdering. "

Klageren har nedlagt påstand om nedsættelse af grundværdien, idet en stor del af det bortskyllede areal af SKAT er fjernet fra det areal, der i forvejen var ansat til 0 kr. Klageren påstår dette ændret, således at det bortskyllede areal fjernes fra det areal, der i grundværdispecifikationen har størst værdi.

SKAT har ved vurderingen pr. 1. oktober 2016 årsomvurderet ejendommen i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1.

To retsmedlemmer, herunder retsformanden, udtaler:
Retsmedlemmerne bemærker, at arealændringen, der er sket som følge af kystnedbrydning på den påklagede ejendom, ikke er tinglyst. Retsmedlemmerne finder således, at betingelserne for at foretage årsomvurdering efter vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1, som SKAT har anvendt som hjemmel, ikke har været opfyldt.

Retsmedlemmerne bemærker herved, at der ikke ses at være hjemmel i bestemmelsen til at fravige kravet om, at arealændringen er tinglyst.

Efter vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2, skal der foretages omvurdering af ejendomme, ved hvilke der uden forandring af matrikelbetegnelsen er sket arealændring som følge af arealoverførsel.
Ifølge varslingsmeddelelser ses en arealændring som følge af kystnedbrydning maskinelt varslet med gyldighedsdato den 17. juni 2016. Det fremgår af meddelelserne, at der er bortskyllet et areal på 45.688 m².

Det fremgår ikke af vurderingsloven eller af forarbejderne hertil, hvad der skal forstås ved en arealoverførsel.

Retsmedlemmerne har ved vurderingen af, om der er tale om en arealændring som følge af en arealoverførsel henset til udstykningsloven, hvor begrebet arealoverførsel er defineret i lovens § 7:

"§7. Ved arealoverførsel forstås i denne lov, at det registreres i matriklen, at der uden for tilfælde af ejendomsberigtigelse, jf. § 9, overføres

1) areal fra en samlet fast ejendom til en anden samlet fast ejendom, til offentlig vej eller til søterritoriet, eller

2) umatrikuleret areal til en samlet fast ejendom eller til offentlig vej."

Af udstykningslovens § 9 fremgår følgende om ejendomsberigtigelse:

"§ 9. Ved ejendomsberigtigelse forstås i denne lov, at det registreres i matriklen, at

1) en ejendoms afgrænsning er ændret som følge af hævdserhvervelse eller ved naturlig tilvækst eller fraskylning mv., eller

2) et areal, der i mindst 20 år har været offentlig vej, udskilles fra en ejendom."

Af udstykningsloven § 28 fremgår endvidere følgende om ejendomsberigtigelse:

"§ 28. Ejendomsberigtigelse kan ske, såfremt

1) ejeren af den eller de pågældende ejendomme erklærer, at den registrerede grænse er ændret ved hævdserhvervelse eller ved naturlig tilvækst eller fraskylning, eller

2) vejmyndigheden erklærer, at et areal, der i matriklen er henregnet under ejendommen, i mindst 20 år har været offentlig vej."

Af lovforslaget til lov nr. 137 af 7. marts 1990 fremgår følgende bemærkninger til § 7, § 9 og § 28:

"Til § 7

Begrebet »arealoverførsel« er nyt.

(…)

Alle de nævnte sagstyper vedrører ejendomsforandringer, der er en følge af en privatretlig aftale eller en offentligretlig beslutning. Sagstyper, hvor oplysningerne i matriklen berigtiges som følge af ejendomsforandringer, der ikke skyldes tilsigtede handlinger, foreslås ikke henført under »arealoverførsel«, men under »ejendomsberigtigelse«, jf. lovforslagets § 9 og bemærkningerne hertil.

(…)

Til § 9

Begrebet »ejendomsberigtigelse« er nyt. Det omfatter tilfælde, hvor en ejendom er undergået ændringer, der ikke - som ved arealoverførsel, jf. forslagets § 7 - er en følge af tilsigtede handlinger. Sådanne ændringer af en ejendoms afgrænsning kan være forårsaget af, at ejeren af en ejendom har vundet hævd på en del af naboejendommen (grænsehævd), eller de kan skyldes naturens kræfter. Der kan f.eks. være tale om til eller fraskylning for ejendomme, som grænser til havet, eller et vandløb, hvis midtlinie er grænsen mellem 2 ejendomme, kan have skiftet forløb.

(…)

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til lovforslagets § 28.

(…)

Til § 28

Paragraffen vedrører tilfælde, hvor en ejendom er undergået ændringer, der kan registreres i matriklen ved ejendomsberigtigelse, jf. forslagets § 9.

Mange grundejere har den opfattelse, at matrikelmyndigheden har pligt til at sørge for, at matriklens oplysninger svarer til de faktiske ejendomsforhold. Efter de gældende regler er det imidlertid et grundlæggende princip, at ejerne af de pågældende ejendomme selv må sørge for berigtigelse af matriklens oplysninger. Ejendomsberigtigelse sker derfor på begæring af ejendommens ejer og for ejerens regning, og ejeren må rette henvendelse til en praktiserende landinspektør - i Københavns og Frederiksberg kommuner og i Sønderjylland til matrikelmyndigheden - om at få ejendomsberigtigelsen gennemført, jf. bemærkningerne til lovforslagets § 13.

Ved arealoverførsel har ejerne af de pågældende ejendomme pligt til at sørge for, at ejendomsændringerne registreres i matriklen, jf. forslagets § 21. Ved ændring af en ejendomsgrænse som følge af hævdserhvervelse eller naturlig tilvækst eller fraskylning kan der i sagens natur ikke være en sådan pligt, idet ændringerne i ejendomsforholdene typisk indtræder successivt over en længere årrække.

(…)

Når der foreligger erklæring fra ejeren af den eller de pågældende ejendomme om, at ejendomsgrænsen er ændret som følge af naturlig tilvækst fra havet, søer eller vandløb eller som følge af fraskylning af areal, kan matriklens oplysninger berigtiges i overensstemmelse hermed.

(…)"

Retsmedlemmerne finder, at der ikke er sket arealoverførsel, idet der ikke er tale om en ejendomsforandring, der skyldes tilsigtede handlinger. Fraskylningen af en del af arealet af den påklagede ejendom må i stedet henføres under ejendomsberigtigelse, jf. udstykningslovens § 9. Retsmedlemmerne finder derfor, at betingelserne for at foretage en årsomvurdering pr. 1. oktober 2016 i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2, ikke har været opfyldt, idet der ikke findes at være sket en arealoverførsel.

På baggrund af de fremlagte oplysninger finder retsmedlemmerne endvidere, at betingelserne for at foretage årsomvurdering i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 10, om ændret anvendelse af grunden ikke har været opfyldt. Retsmedlemmerne har herved henset til, at det areal, der er bortskyllet fra ejendommens kystlinje, i forvejen ikke kunne bebygges. Der ses således ikke at have været foretaget ændringer på ejendommen i et sådant omfang, at ejendommen kan anses for at have ændret anvendelse. Den påklagede ejendom kan fortsat anvendes til sommerhusbebyggelse.

Retsmedlemmerne finder, at betingelserne for at foretage en årsomvurdering efter vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1-11, ikke har været til stede.

Retsmedlemmerne finder således, at der ikke har været hjemmel til at foretage en årsomvurdering pr. 1. oktober 2016.

Et retsmedlem udtaler:
Retsmedlemmet finder, at betingelserne for at foretage årsomvurdering efter vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1, er opfyldt, idet der konkret ikke kan stilles krav om, at arealændringen skal være tinglyst.

Retsmedlemmet har herved henset til, at vurderingsloven, herunder lovens § 3, stk. 1, nr. 1, ikke regulerer helt usædvanlige forhold som naturkatastrofer, jordskælv, nedstyrtning i havet af arealer m.v. Kravet om tinglysning af arealændringen er et formkrav, som alene har til formål at sikre bevis for, hvem der ejer arealet og som følge heraf er pålagt at betale ejendomsskat vedrørende arealet. Ved usædvanlige forhold som naturkatastrofer, jordskælv, nedstyrtning i havet af arealer m.v., hvor der efterfølgende notorisk ikke hersker tvivl om ejerforholdet, giver kravet om tinglysning ingen mening, og i særdeleshed ikke i forhold til skattepligt, når Staten (Kystdirektoratet) erkender at være ejer af arealet.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet, og Landsskatteretten annullerer derfor den af SKAT foretagne årsomvurdering pr. 1. oktober 2016.