Ejendomsværdien for nærværende ejendom behandles særskilt, jf. sagsnr. 18-0005726. Nedenstående omhandler derfor udelukkende grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2013.
| Klagepunkt | SKATs afgørelse | Klagerens opfattelse | Landsskatterettens afgørelse |
| Grundværdien pr. 1. oktober 2013 | 47.075.000 kr. | 23.900.000 kr. | 24.817.800 kr. |
Faktiske oplysninger
Ejendommen er vurderet efter benyttelseskode 04 - Fabriks- og lagerejendom og er beliggende i byzone i By Y1 kommune.
Det vurderede areal udgør på vurderingstidspunktet i alt 100.427 m2 og fordeler sig på følgende matrikler:
- Matrikelnummer […], med et grundareal på 7.300 m2.
- Matrikelnummer […], med et grundareal på 17.540 m2.
- Matrikelnummer […], med et grundareal på 15.245 m2.
- Matrikelnummer […], med et grundareal på 51.914 m2.
- Matrikelnummer […], med et grundareal på 8.428 m2.
Ifølge historiske oplysninger fra BBR (Bygnings- og Boligregistret) er der pr. 1. oktober 2013 følgende bygninger på ejendommen:
- Bygning 1 er opført i 1989 og om-/tilbygget i 2008. Det bebyggede areal udgør 2.735 m², det samlede bygningsareal udgør 4.023 m², og erhvervsarealet er i alt 4.023 m².
- Bygning 2 er opført i 1989. Det bebyggede areal udgør 5.860 m², det samlede bygningsareal udgør 7.213 m², og erhvervsarealet er i alt 7.213 m².
- Bygning 3 er opført i 1991. Det bebyggede areal udgør 592 m², og det samlede bygningsareal udgør 592 m².
Ejendommen er beliggende i et industrikvarter i udkanten af By Y2 tæt på […]motorvejen med gode tilkørsels- og parkeringsforhold. Ejendommen er beliggende x kilometer fra By Y3s centrum.
Ejendommen er omfattet af lokalplan […] vedtaget den […]. Ejendommen er beliggende i delområde 1, som er udlagt til produktionsvirksomheder, industri og lager med særlige beliggenhedskrav. Derudover må der opføres administrationsbygninger, lager og enkelte portnerboliger i tilknytning til virksomhederne. Af lokalplanen fremgår endvidere bl.a.:
"§ 8. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING.
Område 1:
8.1
Bygningernes rumfang må ikke overstige 3 m3 pr. m2 grundareal og det bebyggede areal må ikke overstige halvdelen af grundarealet. Bygningens rumfang bestemmes som hele den del af bygningen der er over den flade som bygningens terrænlinier angiver. Kviste, fremspring og skorstene skal medregnes i rumfanget.
8.2
Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 50.
8.3
Intet punkt af en bygning må gives en højde, der overstiger 10 m over det omgivende terræn, dog undtaget kommunikationsmaster."
Dele af lokalplansområdet er ifølge lokalplanens punkt 10.1 udlagt til naturområde, som hverken må bebygges, befæstes, anvendes til oplag, gødes eller på anden måde kultiveres. Af kortbilag B fremgår, at dele af matrikelnummer […], […] og […] er omfattet af naturområdet. Af punkt 10.2 fremgår desuden, at der skal etableres beplantningsbælter som vist på kortbilag B.
Ejendommen er omfattet af vurderingskreds […], By Y1, grundværdiområde […] m.v. Områdeprisen er pr. 1. oktober 2012 fastsat til 500 kr. pr. kvadratmeter.
Ejendommen er årsomvurderet i henhold til vurderingslovens § 3 stk. 1, nr. 2, der omhandler ejendomme, ved hvilke der uden forandring af matrikelbetegnelsen er sket arealændring som følge af arealoverførsel.
Ifølge Vurderingsstyrelsens statistik om ejendomssalg sammenholdt med Vurderingsstyrelsens salgsoplysninger og tingbogen er der registreret følgende frie salg af ubebyggede grunde i perioden 1. januar 2010 til 31. december 2012 beliggende indenfor By Y1 Kommunes lokalplan […] af […]:
| Ejd. nummer | Beliggenhed | Areal | Handelsdato | Handelspris | Pris pr. m2 |
| […] | Adresse Y1 | 3.000 m2 | 01.03.2010 | 1.500.000 kr. | 500 kr. |
| […] | Adresse Y2 | 9.200 m2 | 17.03.2010 | 1.293.037 kr. | 141 kr. |
| […] | Adresse Y3 | 49.274 m2 | 17.03.2010 | 6.956.953 kr. | 141 kr. |
| […] | Adresse Y2 | 9.200 m2 | 31.12.2010 | 2.296.875 kr. | 250 kr. |
| […] | Adresse Y4 | 17.400 m2 | 12.01.2012 | 5.200.000 kr.* | 299 kr. |
I samme periode er følgende frie salg af ubebyggede grunde beliggende indenfor By Y1 Kommunes lokalplan […] af […] handlet:
| Ejd. nummer | Beliggenhed | Areal | Handelsdato | Handelspris | Pris pr. m2 |
| […] | Adresse Y5 | 77.258 m2 | 01.12.2012 | 26.145.000 kr.* | 338 kr. |
* De registrerede handelspriser er eksklusive moms.
De registrerede ejendomssalg er beliggende indenfor delområde 1 i lokalplan […], som må anvendes til produktionsvirksomheder, industri og lager med særlige beliggenhedskrav. Der må opføres administrationsbygninger, lager og enkelte portnerboliger i tilknytning til virksomhederne. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 50.
Ejendomssalgene er beliggende indenfor 800 meter fra klagers ejendom. Adresse Y5 og Adresse Y4 er udstykket fra klagers ejendom.
Dele af Adresse Y4 og Adresse Y3 er ifølge lokalplan […] udlagt til naturområde, som ikke må bebygges, befæstes, anvendes til oplag, gødes eller på anden måde kultiveres.
Kontantprisen for Adresse Y4 er ifølge købsaftale aftalt til 5.200.000 kr. eksklusive moms. Grundarealet udgør ifølge købsaftale 17.400 m2, heraf 7.800 m2 naturområde. Af købsaftalens punkt 17.7. fremgår følgende:
" Købesummen:
Købsaftalen omhandler en udstykning på ca. 17.400 kvm. Såfremt den endelige udstykning afviger fra dette areal, reguleres købesummen tilsvarende med kr. 50,- pr. kvm naturjord og kr. 500,- pr. kvm øvrig jord. Denne regulering medtages i refusionsopgørelsen. "
Ifølge købsaftale af 6. november 2012 er kontantprisen for Adresse Y5 aftalt til 26.145.000 kr. eksklusive moms. Ved efterfølgende forligsaftale af 23. december 2016 har sælger tilbagebetalt 1.000.000 kr. til køber i forbindelse med ejendomshandlen.
I forbindelse med klagesagsbehandlingen er der fremlagt bilag med matrikeloversigt og luftfoto af ejendommen, resumé af salgsannoncering for hovedejendom samt bilag med grundoversigt og udregning af handelsværdi udarbejdet af klager.
SKATs afgørelse
SKAT har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2013 således:
| Kvadratmeterpris | 90.000m2 × 500kr. | | 45.000.000kr. |
| Kvadratmeterpris | 10.427m2 x 199kr. | | 2.074.973kr. |
| Grundværdi i alt | | | 47.074.973kr. |
| Grundværdi afrundet | | | 47.075.000kr. |
SKAT har ved agterskrivelse af 16. oktober 2014 anført følgende:
"Vi har set på din klage. Vi foreslår at ændre vurderingen således:
Ejendomsværdien fastholdes på de 64.000.000 kr.
Grundværdien ændres fra 55.174.600 kr. til 28.395.800 kr.
Se vedlagte agterskrivelse
Derfor foreslår vi ændringen
Ved såvel vurderingen pr. 1. oktober 2012 og årsomvurderingen pr. 1. oktober 2013 - som skal vurderes i niveauet pr. 1. oktober 2012 - er lejefaktoren ansat til 12,2 og den anslåede leje for fabrik, værksted, lager, teknikerrum, kontor og kantine alle til 450 kr.
Ejendommen er beliggende i grundværdiområde […] m.v., som er udlagt til erhvervsområde i byzone, tungere industri, omfattet af 29 ejendomme og med en kvadratmeterpris pr. 1. oktober 2012 på 500 kr.
Tidsforløb
Ejendommen er købt i almindelig fri handel den 6. april 1998 for 80.000.000 kr.
Vurdering pr. 1. oktober 2006:
Ejendomsværdi 103.000.000 kr. (anslået leje 656 kr./853 kr., lejefaktor 12,3)
Grundværdi 63.109.600 kr.
Vurderet areal 238.007 kvm
Vurdering pr. 1. oktober 2006 efter klagebehandling ved SKAT:
Ejendomsværdi 87.000.000 kr. (anslået leje 450 kr./500 kr./853 kr., lejefaktor 12,3)
Heraf stort grundareal 15.000.000 kr.
Grundværdi 63.109.600 kr.
Vurderet areal 238.007 kvm
Vurdering pr. 1. oktober 2008:
Ejendomsværdi 113.000.000 kr. (anslået leje 656 kr./853 kr., lejefaktor 13,5)
Grundværdi 88.996.600 kr.
Vurderet areal 235.029 kvm
Vurdering pr. 1. oktober 2008 efter klagebehandling ved SKAT:
Ejendomsværdi 79.000.000 kr. (anslået leje 500 kr., lejefaktor 13,5)
Grundværdi 63.109.600 kr.
Vurderet areal 238.007 kvm
Årsomvurdering pr. 1. oktober 2009:
Ejendomsværdi 113.000.000 kr. (anslået leje 656 kr./853 kr., lejefaktor 13,5)
Grundværdi 77.796.600 kr.
Vurderet areal 195.029 kvm
Årsomvurdering pr. 1. oktober 2009 efter klagebehandling ved SKAT:
Ejendomsværdi 79.000.000 kr. (anslået leje 500 kr., lejefaktor 13,5)
Grundværdi 55.296.600 kr.
Vurderet areal 195.029 kvm
Vurdering pr. 1. oktober 2010:
Ejendomsværdi 92.000.000 kr. (anslået leje 590 kr./768 kr., lejefaktor 12,2)
Grundværdi 55.505.200 kr.
Vurderet areal 195.029 kvm
Vurdering pr. 1. oktober 2010 efter klagebehandling ved SKAT:
Ejendomsværdi 72.000.000 kr. (500 kr., lejefaktor 12,2)
Grundværdi 55.505.200 kr.
Vurderet areal 195.029 kvm
Vurdering pr. 1. oktober 2012:
Ejendomsværdi 64.000.000 kr. (anslået leje 450 kr., lejefaktor 12,2)
Grundværdi 55.174.600 kr.
Vurderet areal 177.629 kvm
Vurdering pr. 1. oktober 2012 ikke påklaget
Årsomvurdering pr. 1. oktober 2013:
Ejendomsværdi 64.000.000 kr. (anslået leje 450 kr., lejefaktor 12,2)
Grundværdi 47.075.100 kr.
Vurderet areal 100.427 kvm
(…)
Grundværdien
Der har i perioden fra den 1. oktober 2010 til den 1. oktober 2012 i grundværdiområdet været 2 salg af ubebyggede grunde. Adresse Y2 (46,92 % under vurderingen) og Adresse Y4 (4,79 % over vurderingen).
Der har i perioden fra den 1. oktober 2012 til den 1. oktober 2013 i grundværdiområdet ikke været salg af ubebyggede grunde.
Der har i perioden fra den 1. oktober 2010 til den 1. oktober 2012 i vurderingskreds […] været 33 salg af ubebyggede grunde med et gennemsnit på 56 % over vurderingerne
Der har i perioden fra den 1. oktober 2010 til den 1. oktober 2013 i vurderingskreds […] været 59 salg af ubebyggede grunde med et gennemsnit på 66 % over vurderingerne.
Selv om salg af ubebyggede grunde på [vejen] er registreret som almindelige frie salg, må det dog konstateres, at der er tale om nabo-genbosalg.
Som følge af salg i området, tilretning af arealer m.m. har SKAT efter et konkret skøn og med fremadrettet virkning ændret grundværdien og de 5 matrikler som følger - og i 2012 priser/niveau:
Matrikel […]: 51.914 kvm a 500 kr.
(Områdets normalpris)
Matrikel […]: 8.428 kvm a 199 kr.
Matrikel […]: 7.300 kvm a 19 kr.
Matrikel […]: 17.540 kvm a 19 kr.
Matrikel […]: 15.245 kvm a 19 kr.
Grundværdi ændret til 28.395.800 kr. og grundværdiskatteloftet er tilrettet i overensstemmelse hermed."
I udtalelse til Skatteankestyrelsen af 5. januar 2015 har SKAT anført følgende:
"Derfor mener vi, at der er grund til ændre
Vurderingslovens § 3, stk. 4
"Ved vurderingen i henhold til stk. 1 er vurderingsterminen 1. oktober i det år, hvori omvurderingen foretages. Ejendommens tilstand pr. vedkommende 1. oktober og prisforholdene pr. vurderingsterminen ved senest forudgående almindelige vurdering lægges til grund," Årsomvurderingen pr. 1. oktober 2013 er alene foretaget på grund af følgende: Ejendommen er årsomvurderet iht. vurderingslovens §3 nr. 04 "Der er uden forandring af matrikelbetegnelsen sket arealændring som følge af arealoverførsel."
(…)
Grundværdien
SKAT ejendomsvurderingen har i agterskrivelse dateret den 16. oktober 2014 tilrettet nogle af matriklerne og nedsat grundværdien væsentligt som følge af bl.a. anvendelsesforhold.
Ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2013 skal der anvendes 2012 prisforhold/ niveau, hvilket der også er blevet gjort - og også i agterskrivelsen.
500 kr./kvm - 199 kr./kvm - 19 kr./kvm
SKAT ejendomsvurderingen kan derfor ikke ændre det af ejer foreslåede 349 kr./kvm.
At der har været fejl i netannoncen, anses ikke at kunne lægges til grund for en ændring af såvel ejendoms- som grundværdien.
Det indstilles til Skatteankestyrelsen, at ansættelsen foretages i overensstemmelse med agterskrivelse dateret den 16. oktober 2014:
Ejendomsværdien fastholdes på de 64.000.000 kr..
Grundværdien indstilles nedsat fra 47.075.000 kr. til 28.385.800 kr.
SKAT ejendomsvurderingens forslag til ændring af 16. oktober 2014:
Kvadratmeterpris 51.914 kvm à 500 kr. = 25.957.000 kr.
Kvadratmeterpris 40.085 kvm à 19 kr. = 761.615 kr.
Kvadratmeterpris 8.428 kvm à 199 kr. = 1.677.172 kr.
Grundværdi afrundet = 28.395.800 kr.
Ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2013 skal der anvendes kvadratmeterpris i 2012 prisforhold/niveau. "
Vurderingsstyrelsen har den 15. december 2020 endvidere udtalt følgende:
" Sagen handler om klage over grundværdiansættelsen på 47.075.000 kr. pr. 1. oktober 2013. Ejendommen er omvurderet fordi der er frastykket et areal, matr.nr. […], på 77.258 m2 - Adresse Y5. Grundværdien ønskes nedsat fordi værdien afviger fra de faktiske handelspriser på de grunde som er solgt.
Ejendommen er en fabriksejendom og ejendomsværdien er tidligere behandlet af Vurderingsankenævnet og nedsat til 36.000.000 kr.
Vurderingsstyrelsen er enige i at grundværdien kan nedsættes.
Skatteankestyrelsen har nedsat grundværdien for ejendommen og taget udgangspunkt i kvadratmeterprisen for salget af Adresse Y5. Denne ejendom er handlet for 26.145.000 kr. Skatteankestyrelsen har give reduktion i prisberegningen på 1.000.000 kr., fordi der i 2016 er indgået et forlig om rørføringen på grunden. Det er oplyst i sagen, at beløbet er tilbagebetalt til køber. Der er i 2017 tinglyst en privatretlig servitut om rørføringen som en del af forliget. Forholdet var ikke kendt på vurderingstidspunktet pr 1/10 2013
Det er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at der skal tages afsæt i den oprindelige salgspris for Adresse Y5. Ejendommen er handlet til 338 kr. pr m2
Tages afsæt i Skatteankestyrelsens beregning, men med anvendelse af 338 kr. pr m2, kan der opgøres en "beregnet handelspris":
Kvadratmeterpris 71.987 m2 x 338 kr. 24.331.606 kr.
Kvadratmeterpris 28.440 m2 x 50 kr. 1.422.000 kr.
"Beregnet handelspris" i alt 25.753.660 kr.
Vurderingsstyrelsen forslår at grundværdien ansættes på baggrund af grundværdiområdets kvadratmeterpris på 500 kr. Grundværdien skal ansættes i det niveau der var gældende i 2012. Den påklagede ejendom var i 2012 vurderet med 3 grundværdispecifikationer:
Kvadratmeterpris 43.298 m2 x 500 kr. 21.649.000 kr.
Kvadratmeterpris 16.773 m2 x 199 kr. 3.337.827 kr.
Kvadratmeterpris 40.353 m2 x 19 kr. 766.707 kr.
Grundværdi i alt 25.753.534 kr.
Grundværdi afrundet 25.753.500 kr.
Vurderingsstyrelsen forslår at grundværdien ansættes til 25.753.500 kr."
Klagerens opfattelse
Klageren har nedlagt påstand om, at grundværdien skal ansættes til maksimalt 23.900.000 kr.
Ved klagen af 26. juni 2014 har klager til støtte for påstanden anført:
"Jeg skal hermed på vegne af H1 A/S klage over ejendomsvurderingen pr. l. oktober 2013 for ovennævnte ejendom beliggende Adresse Y6, […], By Y2.
Ejendomsværdien bør efter vores opfattelse nedsættes fra :
kr. 64.000.000 til maksimalt kr. 40.000.000
og den samlede grundværdi bør nedsættes fra:
kr. 47.075.000 til maksimalt kr. 23.900.000
Den primære argumentation for ovenstående ønske er vores forgæves salgsanstrengelser for dels vores produktionsejendom og dels forgæves salgsanstrengelser (igennem 14 år) på byggegrunde.
Grundværdien påklages særligt på baggrund af de faktiske handelspriser på grundstykker, som vi er lykkedes med at afhænde - som i væsentligt grad afviger fra grundlag i vurderingen.
(…)
Grundværdi.
Af bilag 3 fremgår oversigt over arealfordelinger samt handelsværdien af disse, baseret på faktiske handler vi har gennemført, ved frasalg af jord (markeret/kommenteret på bilag 1 ).
Af det samlede areal på 100.427 m2, ligger 60.342 m2 i tilknytning med hovedejendommen, mens de øvrige arealer er mindre jordstykker af forskellig beskaffenhed.
I vedhæftede oplæg til fastlæggelse af grundværdi, tages udgangspunkt i faktiske overdragelsessummer på vores tidligere gennemførte frasalg på hhv. kr. 347 og kr. 50 pr. m2 - for byggejord og grønne områder respektive.
Det seneste frasagt blev gennemført med virkning fra 1 /11 2013, og er således en aktuel værdiansættelse mellem uafhængige parter. Dette frasalg var af den absolut mest interessante del af jorden - og således udtryk for den mest gunstige værdiansættelse (opnået efter 14 års salgsbestræbelser).
Det noteres dog, at køber af jordstykket (med pris på kr. 347 mio.kr.) har varslet et krav mod H1 A/S, idet køber har konkluderet, at der er væsentlige mangler ved grundstykket, som Forringer værdien (manglende tinglysning af rørføringer, der begrænser/hindre den tiltænkte udnyttelse af arealet). Den anvendte handelsværdi, er således i vores øjne udtryk for den absolut mest gunstige/opnåelige handelspris aktuelt. Det er vanskeligt at vurdere de økonomiske konsekvenser at det varslede krav (afhænger af hvad og hvorledes der skal omslægges), men worst case lyder kravet på ca.kr. 130 pr. m2, iflg. vores rådgivende ingeniører. Køber har formelt ikke rejst krav i sagen endnu - idet der afventes godkendelse på byggetilladelse, hvoraf krav til omlægninger vil skulle fremgå.
De grønne områder må ikke bebygges/anvendes - og jeg har ligeledes inkluderet matrikkelnr. […] med samme værdi - idet der er tale om en skrænt der kun med meget store omkostninger kan udnyttes til andet, end at indgå i en bebyggelsesprocent i lighed med de grønne arealer.
Baseret på disse faktiske og dokumenterbare handelspriser mellem uafhængige parter, kan grundværdien af det samlede areal opgøres til maksimalt 23,9 mio.kr. jf. bilag 3.
Det bemærkes, at de tilbageværende jordstykker, har en beiydelig lavere handelsværdi, end det jordstykke som vi har solgt fra, og en rimelig vurdering bør ligge under de opgjorte 23,9 mio.kr.
På forlangende, fremlægges gerne handelsaftaler for jordstykkerne, såfremt tinglysninger ikke er dækkende vore jeres verifikation.
For så vidt angår de ikke bebyggede arealer, kan disse på baggrund af de gennemførte handler opgøres til 5,5 mio.kr. Det er dog vores vurdering, at jordstykkerne er væsentlig mindre værd, da beregningsgrundlaget, er for det absolut mest regulære og brugbare jordstykket. Vi anslår værdien af de tomme arealerne til at udgør i niveau 2,5 -3,0 mio.kr. og det er primært knyttet til arealet […]. Det noteres samtidigt, at disse arealer også har været forsøgt solgt gennem 14 år, uden held.
Vi imødeser en revurdering af ejendomsvurderingen, og stiller os til rådighed såfremt yderligere materiale/ dokumentation ønskes frembragt til jeres overvejelse.
Klager er den 19. december 2014 fremkommet med følgende bemærkninger til SKATs agterskrivelse:
" Tak for skrivelse af 16. oktober 2014, og den delvise imødegåelse af klage.
Der er imidlertid et par misforståelser i præsentationen, som jeg hermed skal korrigere, og i den anledning fastholde den oprindelige anmodning om nedsættelse af ejendomsværdien til 40 mio.kr., heraf grundværdi 23,9 mio. kr.
Areal ikke sat til salg
Følgende noteres i skrivelse
"der er altså 3.152 kvm bygningsareal og 43.427 kvm grund, som ikke er er sat til salg"
Ovenstående bygger på en misforståelse, baseret på det af mig fremsendte materiale (net annoncen for ejendommen). Aalerne er i salgsannoncen på nettet angivet med forkerte data, og jeg skal beklage misforståelsen herom.
Det samlede bygningsareal er udbud til salg, og der er således ingen andel af bygningen (som er en samlet ejendommen jf. luftfoto i tidligere skrivelse), som ikke indgår ud udbud af ejendommen.
Vedhæftet i bilag 1 fremgår den opdateret mæglerannonce. Den resterende forskel mellem det anførte areal i annoncen og opgørelse i BBR, skyldes at en del af ejendommen, er revet ned i marts 2014.
Grundarealet er ligeledes forkert angivet i den oprindeligt medsendte annonce, idet matrikel […] ikke fremgår af mæglers annonce, men er inkluderet i prospektet/udbuddet.
Dette er ligeledes korrigeret i annoncering jf. vedlagte. Areal angivet af ejd.mægler i runde tal.
Bygningsmassen er således udbudt i sin helhed - og med et grundareal på 60.342 m2. bestående af nedenstående matrikler:
• Matrikel […] - 51.914 kvm
• Matrikel […] - 8.428 kvm
Til [sidstnævnte] matrikel […] noteres det, at der er tale om en skrænt ned mod omfartsvejen.
De tilbageværende grundarealer, der ikke fremgår af vedhæftede annoncering, er således de 40.085 m2 som SKAT foreslår værdiansat til kr. 19 pr. m2. (matr. […], […] & […])
(…)
Dokumenterede og sammenlignelige priser - grundarealer/vurdering af jord
Som bilag 3 til nærværende skrivelse, vedhæftes oversigt over grundsalg foretaget af H1s af arealer i umiddelbart tilknytning til den tilbageværende ejendom.
I vores optik, bør disse faktiske gennemførte handler nøje medtages i vurderingsgrundlaget, idet der er tale om:
• 5 handler mellem uafhængige parter
• Geografisk placeret grundstykker i umiddelbart tilknytning til den tilbageværende ejendom
• Handlerne strækker sig over en længere tidsperiode, og forskellige størrelser på arealer
• Det seneste gennemført frasalg, er sammenfaldende med vurderingstidspunktet
H1 A/S er et selskab med høj solvens, og er en tålmodig grundejer. Det er således min opfattelse, at de opnåede salgssummer er udtryk for den højst opnåelige pris under de givne markedsbetingelser.
Det noteres, at vi selv i de mest gunstige tider på ejendomsmarkedet, kun lykkedes at sælge et mindre jordstykke til ejendomsvurderingen. De større frasalg de seneste 7 år er solgt betydeligt under vurderingen - vel at mærke inklusiv frasalg før ejendomsmarkedet faldt betydeligt.
Det seneste frasalg af byggejord, er direkte sammenfaldende med vurderingstidspunktet - men at der på dette tidspunkt (efter 14 års salgsbestræbelser - og det absolut mest attraktive areal) skulle være solgt til 30% under en korrekt værdiansættelse (kr. 500 vs. faktisk salg til 347), savner enhver rimelighed i vores øjne.
Igen skal det bemærkes, at køber af det seneste frasalg, har gjort mangelindsigelser gældende omkring jordstykkes beskaffenhed. Den her noterede pris på 347 kr. pr. m2, kan således vise sig overvurderet, efter afklaring af mangelindsigelsen.
Summering
Jeg må i lyset af min tidligere skrivelse og ovenstående, fastholde at ejendomsværdien maksimalt bør udgøre 40 mio.kr. og m2 værdien af byggejord (arealer der ikke er udlagt til grønne arealer) maksimalt må udgøre 347 m2. pr. m2.
Du er meget velkommen til at besigtige ejendommens beskaffenhed og indretning med henblik på vurdering af mine ovenstående udsagn. "
I forbindelse med Skatteankestyrelsens sagsfremstilling af 14. august 2020 er klager fremkommet med følgende bemærkninger:
" Jeg skal hermed på vegne af H1 A/S fremkomme med bemærkning til Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse i klagesag.
Grønne arealer - vurderingen hæves 19 gange af Skats vurdering Skatteankestyrelsen har i forslag til afgørelse, valgt at forøge vurderingen af "Grønne arealer" fra kr. 19 pr m2 til kr. 325 pr m2 - svarende til 19 gange over Skats vurdering. Vi har ikke bestridt eller argumenteret mod Skats vurdering af grønne arealer.
Ved Skatteankestyrelsens forslag, sidestilles værdiansættelsen af de grønne arealer - med en værdiansættelse af almindelig byggejord ved faktisk gennemført handler, hvori der ikke er indgået grønne arealer.
Der bemærkes om de grønne arealer, at disse "hverken må bebygges, befæstes, anvendes til oplag eller på anden måde kultiveres". Skatteankestyrelsens argumentationen for 19-doblingen af vurderingen, er at arealerne "indgår såldes i udredning af byggemulighederne for den enkelte ejendom og er herved byggeretsgivende".
Indstillingen til værdiansættelsen forestår mig helt uden dokumentation på baggrund af handler, erfaringer for værdiansættelser eller argumentation i øvrigt. Jeg kan på det foreliggende kun tolke at Skatteankestyrelsen med det foreliggende forslag til afgørelse, reelt set indfører en praksisændring omkring vurdering af grønne arealer, der måtte ligge i tilknytning til almindelig byggejord.
Dette må tænkes at være retningsgivende for alle steder i Danmark, hvor der måtte være grønne arealer til tilknytning til arealer, der kan bebygges.
Alene på baggrund af den manglende dokumentation af en så markant praksisændring, skal jeg meddele, at jeg ikke er enig i forslag til afgørelse - og skal anmode om at Skats vurdering på kr. 19 pr. m2 for grønne arealer fastholdes, samt at Skatteankestyrelsens fastsatte m2 pris for almindelig byggejord fastholdes på de 325 (som vi jeg har dokumenteret ved faktiske handler - hvori der heller ikke indgik grønne arealer).
Alt i alt, forestår indstillingen om grønne arealer som en "indskydelse" - og savner i hvert fald enhver dokumentation til underbygning.
I relation til det aktuelle jordstykke, kan jeg yderligere notere, at i de foreløbige frasalg af grundstykker igennem 20 år - har der ikke været en eneste køber der har været interesseret at få overdraget grønne arealer (om vi så ville forære det væk). De grønne arealer vurderes af købere vi har været i dialog med - alene som øgede forpligtelser i forhold til vedligehold og ejendomsskatter.
Vi har endvidere været i dialog med By Y1 Kommune om overdragelse af arealerne til en symbolsk værdi - hvilket har været afvist (pådragelse af forpligtelser).
Det manglende ønske/behov om øget effektiv byggeret på almindelige arealer hos købere/potentielle købere i de foregående handler - skal måske søges i at området er udlagt til virksomheder med særlige beliggenhedskrav.
Virksomheder med særlige beliggenhedskrav, er typisk kendetegnet ved behov for særligt store oplagsarealer eller tilkørselsforhold.
Ingen vi har været i dialog med i de seneste 20 år har på nogen måde vist interesse eller behov for overtagelse af grønne arealer - hvilket står i skarp kontrast til Skatteankestyrelsens "vurdering".
Dette ses også i det faktum, at vi sidder tilbage med betydelig arealer af grønne områder, som reelt er usælgeligt. Også set i lyset af de faktiske areal der påklages vurderingen af, må jeg opfordre Skatteankestyrelsen om at frafalde anbefalingen om en værdiansættelse på kr. 325 pr. m2 grønt areal derved fastholde den ubestridte vurdering kr. 19 per m2.
Måtte Skatteankestyrelsen fastholde det foreliggende forslag til afgørelse - trods ovenstående - ønskes mulighed for deltagelse i retsmøde, ligesom jeg gerne vil føre vider/ekspertvurderinger, samt fremkomme med yderligere dokumentation for retten til udfordring af Skatteankestyrelsen indstilling.
Såfremt Skatteankestyrelsen måtte korrigere forslag til afgørelse, modtager jeg gerne fornyet udkast hertil - ligesom jeg gerne vil have mulighed med at supplere med 3. mands udtalelser om emnet - samt indhentning af dokumentation for vurderinger af tilsvarende arealer, som den fastsatte svarfrist ikke har givet mulighed for.
Dette dog kun, såfremt anmodning om vurdering på kr. 19 pr m2. grønt areal ikke kan imødekommes. "
Landsskatterettens afgørelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.
Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2, fremgår følgende:
"§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering
(…)
2) af ejendomme, ved hvilke der uden forandring af matrikelbetegnelsen er sket arealændring som følge af arealoverførsel,"
Der er udstykket et areal fra ejendommen, og ejendommen skal derfor omvurderes pr. 1. oktober 2013. Ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet lægges til grund ved omvurderingen, og omvurderingen foretages ud fra prisforholdene pr. 1. oktober ved den senest forudgående almindelige vurdering, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4.
Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, fremgår endvidere:
"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter."
Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.
Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.
SKAT har ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2013 ansat grundværdien til 47.075.000 kr. Grundværdien er ansat efter kvadratmeterprincippet, hvorefter grundværdien beregnes som summen af kvadratmeterprisen × grundens faktiske areal i kvadratmeter.
I henhold til lokalplan […] af […] er klagers ejendom udlagt til produktionsvirksomhed, industri og lager med særlige beliggenhedskrav samt administrationsbygninger mv. i tilknytning hertil. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 50. Landsskatteretten finder herefter, at ejendommen rettelig er ansat efter kvadratmeterprincippet. Princippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, hvorfor bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn.
Ifølge kortbilag B til lokalplan […] er dele af klagers ejendom udlagt til naturområde. Naturområdet må i henhold til lokalplanens punkt 10.1 hverken bebygges, befæstes, anvendes til oplag, gødes eller på anden måde kultiveres.
Af lokalplanens punkt 8.1 fremgår bl.a., at bygningernes rumfang ikke må overstige 3 m3 pr. m2 grundareal, og at det bebyggede areal ikke må overstige halvdelen af grundarealet. Af lokalplanens punkt 8.2 og 8.3 fremgår endvidere, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 50, ligesom intet punkt af en bygning må gives en højde, der overstiger 10 meter over det omgivende terræn.
I henhold til lokalplanens punkt 8.1, 8.2 og 8.3 indgår grundarealet for naturområderne således i beregning af bebyggelsens omfang og fastlæggelsen af byggemulighederne for den enkelte ejendom.
Ejendommens grundareal udgør på vurderingstidspunktet 100.427 m2. Med en bebyggelsesprocent på 50 må der maksimalt opføres 50.213 etagemeter på klagers ejendom. Da naturområderne ifølge klager udgør 28.440 m2, ses områderne ikke at være til hinder for bebyggelsens omfang. Områderne ses derimod at have en begrænset anvendelighed som foreskrevet under lokalplanens punkt 10.1.
Det er som følge heraf rettens opfattelse, at naturområderne bør indgå i grundværdiansættelsen med en lavere værdi end de i henhold til lokalplanen byggeegnede arealer. Der er dels henset til, at bebyggelse ikke må placeres indenfor naturområderne, ligesom der er henset til, at områderne ikke må anvendes til oplag.
Inden for perioden 1. januar 2010 til 31. december 2012 er der konstateret seks handler med ubebyggede ejendomme, som på overdragelsestidspunktet er omfattet af By Y1 Kommunes lokalplan […] af […]. Ejendommene er beliggende indenfor delområde 1 og er herved udlagt til samme retlige anvendelse som klagers ejendom. Ejendommene er handlet til kvadratmeterpriser mellem 141 - 500 kr.
Adresse Y4 er i henhold til købsaftalen handlet til 50 kr. eksklusive moms pr. kvadratmeter naturjord og 500 kr. eksklusive moms pr. kvadratmeter øvrig jord. Den gennemsnitlige kvadratmeterpris på ejendommen udgjorde herved 299 kr. eksklusive moms. Efter afregning af forligsbeløb er Adresse Y5 handlet til en kvadratmeterpris på 325 kr. eksklusive moms. Begge ejendomme er udstykket fra klagers ejendom. Adresse Y5 er senest udstykket, hvor klagers ejendom som følge heraf er årsomvurderet pr. 1. oktober 2013. I henhold til købsaftale på Adresse Y5 og Adresse Y4 betragtes ejendomsoverdragelserne ifølge parterne som momspligtig levering af byggegrunde, hvorfor købesummerne er tillagt moms. Reglerne om moms på levering af byggegrunde og særskilt levering af en bebygget grund mv. blev indført ved lov nr. 520 af 12. juni 2009 med virkning fra den 1. januar 2011. Af momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b, fremgår, at levering af en byggegrund, uanset om den er byggemodnet, og særskilt levering af en bebygget grund, anses for momspligtig levering af fast ejendom.
I forbindelse med vedtagelse af reglerne om moms på levering af byggegrunde blev der ikke foretaget ændringer af vurderingsnormen i dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme. Retten finder derfor, at der ved vurdering af grundens værdi i handel og vandel i henhold til vurderingslovens § 6 ikke bør henses til eventuel moms ved levering af fast ejendom.
På baggrund af ovenstående finder retten, at kvadratmeterprisen for klagers ejendom passende kan fastsættes til 325 kr. for den byggeegnede jord. Der er herved henset til handelspriserne på de registrerede ejendomme i perioden 1. januar 2010 til 31. december 2012, herunder særligt ejendommen beliggende Adresse Y5, som er udstykket fra klagers ejendom og handlet tæt på vurderingsterminen.
Retten finder endvidere, at kvadratmeterprisen for de dele af klagers ejendom, der i henhold til lokalplanen er omfattet af naturområde, kan fastsættes til 50 kr. Der er herved henset til handelsprisen for Adresse Y4, som er udstykket fra klagers ejendom, og som i henhold til købsaftalen er handlet for 50 kr. pr. kvadratmeter naturjord.
Den omstændighed, at levering af fast ejendom efter 1. januar 2011 kan være afgiftsbelagt i henhold til momsloven, ændrer ikke herpå.
Grundværdien pr. 1. oktober 2013 kan herefter ansættes således:
| Kvadratmeterpris | 71.987m2 × 325kr. | | 23.395.775kr. |
| Kvadratmeterpris | 28.440 m2 x 50kr. | | 1.422.000kr. |
| Grundværdi i alt | | | 24.817.775kr. |
| Grundværdi afrundet | | | 24.817.800kr. |
Landsskatteretten ændrer på baggrund af ovenstående grundværdien pr. 1. oktober 2013 til 24.817.800 kr.