Parter
A
og
B
(v./ advokat Claus Rosenkilde for begge)
mod
Skatteministeriet
(v./ advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)
Denne afgørelse er truffet af kst. dommer
Bo Ruby Nilsson.
Påstande
Sagsøgerne, A og B, har nedlagt påstand om hjemvisning, subsidiært at den omberegnede grundværdi ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 for ejendommen beliggende Y1-bopæl, Y2-by skal ansættes under anvendelse af 2003 som basisår, en områdepris på 585 kr. for de første 1.000 m² grund og en områdepris på 295 kr. for de resterende 375 m², således at den omberegnede grundværdi ansættes til 582.100 kr.
Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse.
Sagsfremstilling
Af Vurderingsankenævn Nordsjællands afgørelse af 25. oktober 2018 vedrørende ansættelsen af den omberegnede grundværdi for vurderingsåret pr. 1. oktober 2010 for ejendommen beliggende Y1-bopæl, Y2-by fremgår bl.a.:
"Klagen vedrører ansættelsen af den af den omberegnede grundværdi for vurderingsåret pr. 1. oktober 2010 …
Omberegnet grundværdi
| Klagepunkt | SKATs afgørelse | Klagerens opfattelse | Vurderingsankenævn Nordsjællands afgørelse |
| Omberegnet grundværdi pr. 1. oktober 2010 | Basisår: 2003 Områdepris: 585 kr. | Basisår: 2003 Områdepris: 520 kr. | Basisår: 2003 Områdepris: 585 kr. |
Vurderingsankenævnet hæver den omberegnede grundværdi pr. 1 oktober 2020 med basisår 2003 fra 582.100 kr. til 637.300 kr.
…
Vurderingsankenævn Nordsjælland afgørelse og begrundelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven er dette en henvisning til de dagældende love om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 med senere ændringer samt lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.
Vurderingen af grundværdien skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt. Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, følger endvidere:
"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter."
Grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse samt til udstykningsog omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.
…
Grundværdi
Af vurderingslovens § 33, stk. 18, fremgår følgende:
"Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses - og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Har den nye ejendom hidtil været undtaget fra vurdering, jf. § 7, stk. 1, eller er vurdering undladt, jf. § 7, stk. 2, omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses - og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af omliggende ejendomme af den pågældende art det seneste år, hvor grundværdien for disse efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi."
Det fremgår direkte af bestemmelsen i vurderingslovens § 33, stk. 18, at ansættelsen af den omberegnede grundværdi "foretages på det niveau, som gælder for vurderinger (…) det seneste år, hvor grundværdien for disse efter fradrag for forbedringer og reduktion for grundskyld (…) udgjorde den afgiftspligtige grundværdi".
Der sondres i vurderingslovens § 33, stk. 18 ikke mellem ordinære vurderingsår og vurderingsfrie år, og der er således ikke nogen sammenhæng mellem vurderingslovens § 33, stk. 18 og vurderingslovens § 3, stk. 4.
Vurderingsankenævnet bemærker, at SKAT ved den påklagede vurdering har ansat den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2010 efter byggeretsværdiprincippet med basisår 2003 og en områdepris på 585 kr.
Den påklagede ejendom er udstykket fra ejendommen med ejendomsnummer ejendom-1, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld. Det seneste år hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld udgjorde den afgiftspligtige grundværdi i henhold til ejendomsbeskatningslovens § 1, stk. 2, nr. 1 for den udstykkende ejendom, var i 2003.
Nævnet finder derfor, at der for den påklagede ejendom skal foretages en omberegning af grundværdien på baggrund af niveauet i basisår 2003.
Den påklagede ejendom er beliggende i grundværdiområde 01-00101, udlagt til parcelhusbebyggelse og vurderet efter byggeretsværdiprincippet. Nævnet bemærker, at grundværdiområdet eksisterede i basisåret 2003. Områdeprisen var i 2003 sat 585 kr.
Nævnet bemærker, at SKAT ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi har foretaget et "knæk" i grundens areal. Efter en konkret vurdering finder nævnet dog ikke grundlag for at foretage et sådant "knæk", hvorfor dette knæk fjernes ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi.
Den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2010 med basisår 2003 kan herefter beregnes således:
| Byggeretspris | 1 stk. | 234.400 kr. |
| Kvadratmeterpris | 1.375 m2 x 293 kr. | 402.875 kr. |
| Omberegnet grundværdi 2003 i alt | | 637.275 kr. |
| Afrundet | | 637.300 kr. |
Vurderingsankenævnet hæver således den af SKAT ansatte omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2010 med basisår 2003 fra 582.100 kr. til 637.300 kr."
Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forlag til afgørelse, der i sit indhold svarer til vurderingsankenævnets afgørelse af 25. oktober 2018, blev fremsendt til sagsøgerne den 18. juli 2018. Af styrelsens fremsendelsesbrev fremgår bl.a.:
"Vores forslag stiller dig dårligere end SKATs afgørelse
Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse vil stille dig dårligere end SKATs afgørelse.
Du har imidlertid mulighed for at trække klagen tilbage. Hvis du trækker klagen tilbage, betyder det, at SKATs afgørelse gælder, men du mister din mulighed for at indbringe sagen for domstolene.
Hvis du ønsker at trække klagen tilbage, skal du give os besked inden for den frist, vi har oplyst tidligere i dette brev."
Sagsøgerne reagerede ikke på Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse, hvorfor vurderingsankenævnet traf afgørelse i overensstemmelse hermed, jf. ovenstående.
Af udskrift fra skattemyndighedernes sagsbehandlingssystem vedrørende ejendomme i grundværdiområde 01-00101 i vurderingsår 2002 fremgår bl.a.:
"Priser/Faktorer: (ajourført 7/1-2007)
| For området | For prisgruppen |
| Forsl. normalpris | 630 | 630 |
| Vurdmynds normalpris | 585 | 606 |
| Gl. normalpris | 585 | ----- |
"
Af udskrift fra skattemyndighedernes sagsbehandlingssystem vedrørende ejendomme i grundværdiområde 01-00101 i vurderingsår 2003 fremgår bl.a.:
"Priser/Faktorer: (ajourført 7/1-2007)
| For området | For prisgruppen |
| Forsl. normalpris | 790 | 790 |
| Vurdmynds normalpris | 660 | 707 |
| Gl. normalpris | 585 | ----- |
"
Af vurderingsmeddelelser (JT70) dateret den 30. januar 2017 vedrørende ejendommene beliggende Y3-bopæl (ulige numre) fremgår, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2010 for ejendommene, der alle er beliggende i grundværdiområde 01-00101, er ansat på baggrund af en områdepris på 585 kr.
Af udskrift fra skattemyndighedernes sagsbehandlingssystem (JT71 - Indberetning af vurdering 2003) dateret den 1. december 2020 fremgår, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2010 for to ejendomme i grundværdiområde 0100101 (Y4-bopæl og Y5-bopæl) er ansat på baggrund af en områdepris på 660 kr.
Der er fremlagt oversigter over gennemførte salg i grundværdiområde 01-00101 og prisgruppe 105. Oversigterne viser, at der i grundværdiområdet er solgt tre ejendomme i perioden 6. juli 1998 til 25. januar 2002, og at der i prisområdet er solgt 82 ejendomme i perioden 16. februar 1998 til 28. december 2003. Oversigterne skulle efter det oplyste have dannet grundlag for skattemyndighedernes ansættelse af den omberegnede grundværdi, men der er ikke redegjort for, hvordan beregningen af en områdepris på 585 kr. eller 660 kr. er fremkommet.
Der har ikke været foretaget syn og skøn eller lignende med henblik på at understøtte parternes synspunkterne om den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2010.
Anbringender
Sagsøgerne har i deres påstandsdokument anført følgende:
"Det paradoksale ved dette sagsanlæg er, at det alene er nødvendiggjort af, at Vurderingsankenævn Nordsjælland har afvist at genoptage afgørelsen af 25. oktober 2018 (bilag 1).
Således er sagsøgerne og SKAT enige om, at der i vurderingen 2010 skal foretages en omberegning af grundværdien, at denne skal foretages med 2003 som basisår, og at der skal anvendes en områdepris på 585 kr. for de første 1.000 m² grund og en områdepris på 295 kr. for de resterende 375 m².
Den principale påstand
Sagsøgerne gør principalt gældende, at Vurderingsankenævn Nordsjællands afgørelse hjemvises til fornyet behandling hos Vurderingsankenævn Nordsjælland.
Sagen er en del af en større udstykning, hvor Skatteankestyrelsen for hovedparten af sagerne (12 stk.) har indstillet den omberegnede grundværdi stadfæstet, mens styrelsen for enkelte andre ejendomme (6 stk.), herunder altså sagsøgernes, har indstillet den omberegnede grundværdi forhøjet.
Fælles for de 6 ejendomme, hvor den omberegnede grundværdi indstilles forhøjet er, at der er tale om store parcelhusgrunde med grundarealer på knap 1.400 m², hvor SKAT for alle ejendommene i såvel den oprindelige omberegning, den nye omberegning og den almindelige grundværdiansættelse har anvendt differentierede områdepriser på præcis samme vis, som det er tilfældet for sagsøgernes ejendom.
Af den skematiske oversigt på s. 1 i Skatteankestyrelsens sagsfremstilling (bilag 4) fremgår det tydeligt, at styrelsen foreslog samme områdepris anvendt som anvendt af SKAT. Af skemaet fremgår det således, at basisåret skal være 2003 og at områdeprisen skal være 585 kr. hvilket også var det basisår og den områdepris, som SKAT ifølge skemaet havde anvendt i sin omberegning.
Da sagsøgernes daværende partsrepræsentant gennemgik sagsfremstillingen for ejendommen og for de 18 andre ejendomme blev det fejlagtigt antaget, at der var tale om en stadfæstelse af den omberegnede grundværdi.
Problemet er bare, at det ikke er en korrekt gengivelse af den af SKAT i afgørelsen af 17. januar 2017 (bilag 3) anvendte områdepris. I SKATs afgørelse skal man om på s. 9 i den tilhørende sagsfremstilling for at konstatere, at SKAT har anvendt én områdepris for de første 1.000 m² af grundens areal og en anden for de resterende 375 m².
Uanset at forklaringen på forhøjelsen fremgår bagerst af sagsfremstillingen (bilag 4), har Skatteankestyrelsens fejlangivelse i skemaet på s. 1 sammenholdt med de 12 første sagsfremstillingers tilsvarende angivelser givet anledning til vildledning. Når der udsendes et så stort antal i øvrigt identiske sager på en gang, er det i høj grad skemaet, der anvendes til at skabe overblik, idet der jo ikke læses 19 sider i hver eneste sagsfremstilling, når resultatet på side 1 fremstår ens og som en stadfæstelse.
Hvis sagsøgernes daværende partsrepræsentant havde været opmærksom på, at der var forskel i de anvendte priser ville klagen være blevet trukket tilbage.
Da Skatteankestyrelsens opstilling af det indstillede er decideret forkert og egnet til at medføre misledning, bør sagen hjemvises til fornyet behandling hos Vurderingsankenævn Nordsjælland, idet den skematiske opstilling ikke afspejler den påklagede afgørelses indhold.
Til støtte for, at sagen skal hjemvises til fornyet behandling hos Vurderingsankenævn Nordsjælland gøres det endvidere gældende, at nævnets begrundelse er mangelfuld, og at den mangelfulde begrundelse er konkret væsentlig.
I modsætning til SKAT, har Vurderingsankenævn Nordsjælland anvendt én og samme områdepris for hele grundens areal i forbindelse med den i vurderingen 2010 foretagne omberegning af grundværdien.
Om dette forhold er anført følgende i præmisserne (bilag 1, s. 14, sidste afsnit):
"Nævnet bemærker, at SKAT ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi har foretaget et "knæk" i grundens areal. Efter en konkret vurdering finder nævnet dog ikke grundlag for at foretage et sådant "knæk", hvorfor dette knæk fjernes ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi."
Det eneste, der er anført som begrundelse for at fjerne dette "knæk" er, at det er sket på baggrund af en konkret vurdering.
Af forvaltningslovens § 24 følger det, at i det omfang en afgørelse beror på et administrativt skøn, skal begrundelse tillige angive de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen.
Når Vurderingsankenævn Nordsjælland vurderer, at der ikke er grundlag for at anvende 2 områdepriser, som SKAT har gjort, er der utvivlsomt tale om, at vurderingsankenævnet udøver et skøn. Vurderingsankenævnet har dog ikke angivet de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen. Vurderingsankenævnet har blot anført, at der er tale om en "konkret vurdering", men uden at redegøre nærmere for hvad denne konkrete vurdering rummer.
Det bliver sagsøgerne ikke klogere af, og det fratager dem enhver mulighed for at forholde sig til rimeligheden i denne vurdering og komme med indsigelser hertil, hvilket jo er hele formålet med udsendelse af en sagsfremstilling.
Højesteret har i en dom af 4. januar 2019 (offentliggjort som UfR 2019, 1163 H) om overdragelse af ejendom til den offentlige vurdering udtalt følgende:
"Højesteret finder, at den part, der gør gældende, at den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, har bevisbyrden for dette."
Der gælder ikke en lempeligere bevisbyrde, hvis det er en offentlig myndighed eller Skatteministeriet, der gør gældende, at der skal afviges fra den offentlige ejendomsvurdering, hvilket kommer til udtryk i Højesterets præmis med følgende formulering:
"Sagen angår således også for Højesteret i første række, om Skatteministeriet har løftet bevisbyrden for, at den offentlige ejendomsvurdering ikke var retvisende for handelsværdien."
Det er Vurderingsankenævn Nordsjælland, der ved at fjerne den lavere områdepris for de sidste 375 m² af grundarealet afviger fra SKATs vurdering. I den situation har Højesteret i UfR 2019, 1163 H fastslået, at Vurderingsankenævn Nordsjælland bærer bevisbyrden for at foretage denne afvigelse. Bevisbyrden er ikke løftet ved blot at anføre, at det er sket efter en "konkret vurdering" uden i øvrigt at begrunde, hvad der ligger bag denne konkrete vurdering.
Undladelse af at begrunde et skøn er tilsidesættelse af en garantiforskrift, og afgørelsen er derfor behæftet med en væsentlig mangel. At denne også er konkret væsentlig understreges af, at Skatteministeriet - efter i første omgang at have bestridt det - nu har anerkendt, at sagsøgerne har krav på, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2010 ansættes med et "knæk" svarende til SKATs ansættelse, jf. processkrift B.
Såfremt Vurderingsankenævn Nordsjælland i afgørelsen havde gjort, som Skatteministeriet har anerkendt, at de burde have gjort, og ansat den omberegnede grundværdi med et "knæk" svarende til SKATs ansættelse, ville der jo netop være tale om en stadfæstelse af den omberegnede grundværdi, som sagsfremstillingen (bilag 4) på overfladen giver indtryk af at være. Dermed ville hele denne sag være undgået.
Det absurde i sagen tydeliggøres endvidere af det forhold, at Skatteministeriet nu har anerkendt, at Vurderingsankenævnet burde have anvendt et "knæk" i ansættelsen af den omberegnede grundværdi, men alligevel fastholder, at sagen skal hjemvises. Skatteministeriet forsøger at retfærdiggøre en fejl med endnu en fejl.
Den subsidiære påstand
Sagsøgerne gør subsidiært gældende, at den i vurderingen 2010 foretagne omberegning af grundværdien skal fastsættes under anvendelse af 2003 som basisår, en områdepris på 585 kr. for de første 1.000 m² grund og en områdepris på 295 kr. for de resterende 375 m².
Påstanden svarer i det hele til SKATs ansættelse, jf. bilag 3. Påstanden svarer endvidere til det, som Skatteministeriet i processkrift af 12. august 2019, side 2, næstsidste afsnit, har anført, at Vurderingsstyrelsen har oplyst om grundværdiniveauet i 2003.
Om grundværdiniveauet i 2003 oplyser Skatteministeriet, at prisen for en byggeret var 234.000 kr. Prisen for en byggeret findes ved at gange størrelsen af en normalgrund (800 m²) med en halv områdepris. En byggeretspris på 234.000 kr. svarer altså til en områdepris på 585 kr. ((234.000 kr. / 800 m²) x 2).
Skatteministeriet anfører videre, at arealværdien var 293 kr. pr. m² for areal op til 1.000 m² og 147 kr. pr. m² for areal over 1.000 kr. Arealværdien findes ved at gange grundarealet med en halv områdepris, hvorfor områdepriserne er henholdsvis 585 kr. og 295 kr.
Der er ikke overensstemmelse mellem det Skatteministeriet anfører om prisniveauet i 2003 i processkriftet af 12. august 2019, og det som Skatteministeriet gør gældende om prisniveauet i påstandsdokumentet, hvor ministeriet anvender områdepriser på henholdsvis 660 kr. og 330 kr.
Vurderingsankenævn Nordsjælland har tillige lagt til grund, at byggeretsprisen i 2003 var 234.000 kr. svarende til en områdepris på 585 kr. Vurderingsankenævnet har dog fejlagtigt anvendt den samme områdepris på hele grundarealet i forhold til arealværdien, og ikke differentierede områdepriser, som der er enighed om, at sagsøgerne har krav på. Der er altså kun uenighed om, hvilke områdepriser, som styrende for prisniveauet i 2003, der skal anvendes i omberegningen af grundværdien.
SKAT, Vurderingsankenævn Nordsjælland og Vurderingsstyrelsen har lagt til grund, at prisen for en byggeret i 2003 er 234.000 kr. svarende til en områdepris på 585 kr. Endvidere har SKAT, der som vurderingsmyndighed har fastlagt grundværdiniveauet i 2003, og Vurderingsstyrelsen oplyst, at arealværdien ansættes med 293 kr. pr. m² for areal op til 1.000 m² og 147 kr. for areal herudover, svarende til områdepriser på henholdsvis 585 kr. og 295 kr.
Ovenstående prisniveau er det, der fremgår af den offentlige ejendomsvurdering for sagsøgernes ejendom, jf. SKATs afgørelse af 17. januar 2017 (bilag 3).
Med Højesterets ord i UfR 2019, 1163 H, er det op til den, der påstår, at den offentlige ejendomsvurdering ikke er retvisende, der bærer bevisbyrden herfor - også selvom det er Skatteministeriet, der påstår det. Det er således ikke, som anført af Skatteministeriet i påstandsdokumentet, op til sagsøgerne at dokumentere, at der er grundlag for at tilsidesætte afgørelsen fra Vurderingsankenævn Nordsjælland.
For det første lider afgørelsen af begrundelsesmangler, jf. ovenfor under afsnit 4.1. For det andet er der enighed om, at afgørelsen er forkert, idet vurderingsankenævnet ikke har anvendt et "knæk" i omberegningen af grundværdien, som sagsøgerne har krav på, jf. Skatteministeriets processkrift B. Endvidere er vurderingsankenævnet jo enigt i, at områdeprisen er 585 kr. pr. m².
Spørgsmålet er derimod, om Skatteministeriet har løftet bevisbyrden for, at prisniveauet i 2003 er et andet end det, der fremgår af den offentlige ejendomsvurdering og for så vidt også af vurderingsankenævnet afgørelse. Eller sagt med andre ord, om Skatteministeriet har løftet bevisbyrden for, at der er grundlag for at afvige den af SKAT ansatte omberegnede grundværdi.
Til støtte herfor har Skatteministeriet som bilag D fremlagt en udskrift, der viser hvilke ejendomme grundværdiområde 01-00101 omfatter i 2003. Skatteministeriet gør med henvisning hertil gældende, at områdeprisen i 2003 rettelig er 660 kr. og ikke 585 kr.
Af bilag D, side 1, fremgår det ganske rigtigt, at vurderingsmyndighedens normalpris (områdepris) er på 660 kr. Det fremgår til gengæld også, at der er sket en ajourføring pr. 7. januar 2007, og at den oprindelige normalpris lød på 585 kr., hvilken er den, der er anvendt af såvel vurderingsmyndigheden og vurderingsankenævnet i omberegningen af grundværdien.
At det er den oprindelige normalpris (områdepris), der er anvendt i omberegningen er ganske naturligt, idet det jo netop er den, der udgjorde vurderingsniveauet i 2003. Det er den områdepris, der i grundværdiområdet blev anvendt ved ansættelsen af grundværdierne i vurderingen pr. 1. oktober 2003.
Det er netop vurderingsniveauet i basisåret (2003), der er styrende for omberegningen af grundværdien.
Dette følger direkte af dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, der lyder som følger:
"Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses - og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Har den nye ejendom hidtil været undtaget fra vurdering, jf. § 7, stk. 1, eller er vurdering undladt, jf. § 7, stk. 2, omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses - og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af omliggende ejendomme af den pågældende art det seneste år, hvor grundværdien for disse efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi."
Af bestemmelsens 2. og 3. pkt. følger det altså direkte, at ansættelsen foretages i det vurderingsniveau, der var gældende i basisåret.
Skatteministeriet har i processkrift af 12. august 2019 om det vurderingsniveau, der var gældende i grundværdiområde 01-00101 i 2003 oplyst, at vurderingsmyndigheden har fastsat grundværdiniveauet under anvendelse af byggeretspris på 234.000 kr., en arealværdi på 293 kr. pr. m² for areal op til 1.000 m² og 147 kr. pr. m² for areal over 1.000 m².
Det må således være det vurderingsniveau, der skal anvendes ved fastsættelsen af den omberegnede grundværdi, og ikke et vurderingsniveau fastlagt 3,5 år senere. Der henvises endvidere til SKM 2008, 598 LSR og SKM 2019, 242 LSR.
Skatteministeriet blev i processkrift I opfordret (5) til at oplyse hvordan og på baggrund af hvilket konkret statistisk materiale områdeprisen i 2003 for grundværdiområde 01-00101 er fastsat. Til besvarelse heraf har Skatteministeriet som bilag E fremlagt en oversigt over gennemførte salg i grundværdiområdet og som bilag F en oversigt over gennemførte salg i prisgruppen.
Af bilag D, side 1, fremgår det, at der i 2003 er 17 ejendomme i grundværdiområdet, og at der har været 2 bebyggede salg. Tilsvarende fremgår det, at der i prisgruppen er 451 ejendomme, og at der har været 54 bebyggede salg.
Af bilag E fremgår 3 salg foretaget i perioden fra 6. juli 1998 til 25. januar 2002, hvilket altså ikke stemmer overens med det, der fremgår af bilag D.
Af bilag F fremgår 82 salg foretaget i perioden fra 16. februar 1998 til 28. december 2003, hvilket heller ikke stemmer overens med det, der fremgår af bilag D.
Om det er de yderligere salg, der fremgår af bilag E og F, som har været udslagsgivende for ajourføringen af normalpriserne pr. 7. januar 2007 vides ikke, men det kan konstateres, at når bortses fra de 3 øverste salg i bilag F, så er de alle foretaget forud for vurderingen pr. 1. oktober 2003, og må således have været til rådighed for vurderingsmyndigheden i forbindelse med fastlæggelsen af vurderingsniveauet pr. 1. oktober 2003.
Vi ved heller ikke, hvilke (hvis nogen) af de 3 og 82 salg, der fremgår af bilag E og F, der udgør de 2 og 54 salg for henholdsvis grundværdiområdet og prisgruppen, der fremgår af bilag D, side 1.
Vi kender altså ikke baggrunden for ajourføringen af normalpriserne pr. 7. januar 2007, hvorfor der ikke er grundlag for at antage, at det er mere rigtigt at bruge en områdepris på 660 kr. i 2003 fremfor den faktisk anvendte på 585 kr. - særligt ikke når Skatteministeriet selv i processkrift af 12. august 2019 har anført, at Vurderingsstyrelsen har oplyst, at vurderingsniveauet i 2003 er 234.000 kr. for en byggeret, samt at arealværdien er 293 kr. pr. m² for areal op til 1.000 m² og 147 kr. for areal herover (svarende til områdepriser på henholdsvis 585 kr. og 295 kr.).
Skatteministeriet har således ikke godtgjort, at der er grundlag for at afvige fra den af SKAT og Vurderingsankenævn Nordsjælland anvendte områdepris på 585 kr."
Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført følgende:
"Det gøres overordnet gældende, at sagsøgerne hverken har godtgjort, at Vurderingsankenævn Nordsjællands afgørelse af 25. oktober 2018 er behæftet med mangler, der kan medføre ugyldighed, eller at der er grundlag for at tilsidesætte afgørelsen.
Vedrørende sagsøgernes principale påstand
Det gøres gældende, at Vurderingsankenævn Nordsjællands afgørelse af 25. oktober 2018 ikke lider af mangler, der kan udgøre grundlag for en hjemvisning af sagen til fornyet behandling i vurderingsankenævnet.
Sagsøgerne gør gældende, at Skatteankestyrelsens indstilling med forslag til afgørelse skulle have været "egnet til at medføre misledning" angående det forhold, at afgørelsen udgjorde en skærpelse, og at sagen derfor bør hjemvises, jf. stævningen side 4.
Det er ikke tilfældet.
Det fremgår af side 1 i Skatteankestyrelsens indstilling med forslag til afgørelse (bilag 4, side 3), at "Vurderingsankenævnet hæver den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2003 fra 582.100 kr. til 637.300 kr."
Allerede ved læsning af den første side i Skatteankestyrelsens indstilling måtte det derfor stå klart, at der efter forslaget ville blive tale om en forhøjelse af den omberegnede grundværdi.
At der ville være tale om en forhøjelse fremgår også af forslaget til afgørelse, jf. bilag 4, side 14.
Hertil kommer at der i Skatteankestyrelsens brev til sagsøgernes daværende partsrepræsentant, jf. bilag 4 side 1-2, er anført:
"Vores forslag stiller dig dårligere end SKATs afgørelse
Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse vil stille dig dårligere end SKATs afgørelse. Du har imidlertid mulighed for at trække klagen tilbage."
Det blev således gjort meget klart, at Skatteankestyrelsens forslag var til ugunst for sagsøgerne i forhold til SKATs tidligere afgørelse.
Sagsøgerne havde således rig mulighed for at forholde sig til, at Vurderingsankenævn Nordsjællands afgørelse ville blive en skærpelse.
At sagsøgerne, som hævdet, ikke har været opmærksom herpå beror alene på sagsøgernes forhold og ikke på en høringsfejl.
Det bestrides, at Skatteankestyrelsens indstilling skulle indeholde fejlagtige oplysninger om SKATs afgørelse, jf. det af sagsøgerne i stævningen på side 4 anførte: "Problemet er bare, at det ikke er en korrekt gengivelse af den af SKAT i afgørelsen af 17. januar 2017 (bilag 3) anvendte områdepris." Skatteankestyrelsen anvendte i sit forslag til afgørelse den angivne områdepris på 585 kr. i udregningen af arealværdien for samtlige 1.375 m2 af ejendommen, jf. bilag 4, side 14, hvorimod SKAT anvendte den angivne områdepris på 585 kr. alene for de første 1.000 m2, jf. bilag 3, side 8.
SKAT anvendte således den samme områdepris. Forskellen på afgørelsernes resultater skyldtes, at SKAT - efter et vurderingsmæssigt skøn - anvendte halvdelen af områdeprisen for de resterende 375 m2 (293/2 = 147 kr.). Forskellen skyldtes ikke, at SKAT anvendte en anden områdepris.
Skatteankestyrelsens gengivelse af SKATs afgørelse er dermed korrekt.
Til støtte for påstanden om hjemvisning gør sagsøgerne også gældende, at Vurderingsankenævn Nordsjællands begrundelse for afgørelsen af 25. oktober 2018 er "mangelfuld, og at den mangelfulde begrundelse er konkret væsentlig", jf. stævningen side 4.
Dette bestrides.
Efter retspraksis skal der være tale om mangler af en vis kvalificeret karakter, før en mangel fører til ugyldighed, jf. f.eks. UfR 2000. 1504H, UfR 2002.752H og UfR 2012.3640H.
Af retspraksis følger endvidere, at en mangel alene kan føre til ugyldighed, såfremt manglen er konkret væsentlig.
Vurderingsankenævn Nordsjælland henviser i deres afgørelse og begrundelse til de relevante retsregler, og der er givet en grundig redegørelse vedrørende sagens faktum, jf. bilag 1, side 3-4. At det alene er anført, at fjernelsen af "knækket" beror på en konkret vurdering, er ikke en mangel, der kan medføre ugyldighed.
Selv hvis begrundelsen for Vurderingsankenævn Nordsjællands afgørelse var mangelfuld, hvad der altså bestrides, gøres det gældende, at denne ikke er konkret væsentlig. Den hævdede mangelfulde begrundelse har ikke haft betydning for afgørelsen, jf. herved også nedenfor vedrørende sagsøgernes subsidiære påstand.
Sagsøgerne har under argumentationen for den principale påstand gjort gældende, at Vurderingsankenævn Nordsjælland bærer bevisbyrden for at foretage en afvigelse fra SKATs afgørelse. Det bestrides.
Den dom, som sagsøgerne påberåber sig, angår en situation, der er helt forskellig fra den foreliggende. Dommen er ikke relevant i denne sammenhæng.
Vurderingsankenævn Nordsjælland bærer ikke som administrativ rekursinstans en bevisbyrde i nærværende sag.
Som det fremgår nedenfor vedrørende sagsøgernes subsidiære påstand, er det tværtimod sagsøgerne, der har bevisbyrden for, at det udøvede skøn kan tilsidesættes.
Sagsøgernes subsidiære påstand
Det følger af fast retspraksis, at det påhviler sagsøgerne at godtgøre, at betingelserne for at tilsidesætte det udøvede skøn er opfyldt, jf. f.eks. UfR 2016.191 H. Denne bevisbyrde er ikke løftet.
Den ansatte værdi er faktisk lavere, end den burde være.
Dette er tilfældet, selv om Skatteministeriet anerkender, jf. processkrift B, at sagsøgerne har krav på, at den i henhold til dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2010 ansættes med et "knæk", således at den del af grunden, der oversteg 1.000 m2 ansættes til en lavere værdi end de første 1.000 m2.
Årsagen til, at den ansatte værdi alligevel er lavere end den burde være, er, at områdeprisen i 2003 rettelig er 660 kr. og ikke 585 kr., jf. bilag D. Denne områdepris på 660 kr. burde være anvendt, jf. SKM 2012.695 LSR.
Der er enighed om, at det såkaldte byggeretsværdiprincip kan anvendes ved omberegning af grundværdien.
Byggeretsværdiprincippet er et beregningsteknisk hjælpemiddel, der indebærer, at grundværdien ansættes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Inden for et grundværdiområde tages der udgangspunkt i værdien af en såkaldt normalgrund og i begrebet områdepris. Områdeprisen er prisen pr. kvadratmeter inden for et givent område. Halvdelen af områdeprisen vedrører byggeretsværdien, og den anden halvdel vedrører arealværdien, jf. Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H.A.3.2.2.1.
En beregning på grundlag af en områdepris på 660 kr. giver med det af SKAT anvendte "knæk" ved 1.000 m2 en samlet værdi på 655.875 kr., der fremkommer således:
Byggeretspris (330 kr. * 800 m2) 264. 000 kr.
Kvadratmeterpris (165 kr. * 1000 m2) 330.000 kr.
Kvadratmeterpris (330 kr. * 375 m2) 61.875 kr.
655.875 kr.
En korrekt beregning giver således en højere værdi end den af Vurderingsankenævnet ansatte værdi på 637.300 kr.
Sagsøgerne har ikke godtgjort, at den ansatte værdi på 637.300 kr. er åbenbart urimelig. Det er i den forbindelse uden betydning, om der for andre ejendomme i grundværdiområdet med basisår 2003 også fejlagtigt er sket omberegning med udgangspunkt i en områdepris på 585 kr. Der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte skønnet. Heraf følger også, at selv hvis Vurderingsankenævn Nordsjællands afgørelse led af en væsentlig mangel, kan denne efter en konkret væsentlighedsvurdering ikke føre til ugyldighed."
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Sagens spørgsmål
Sagen angår prøvelse af Vurderingsankenævn Nordsjællands afgørelse af 25. oktober 2018, hvor nævnet ansatte den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2010 med basisår 2003 for sagsøgernes ejendom beliggende, Y1-bopæl, Y2-by, til 637.300 kr.
Sagsøgerne har i første række gjort gældende, at sagen skal hjemvises, idet afgørelsen er behæftet med sådanne sagsbehandlingsfejl, at den er ugyldig. I anden række har sagsøgerne gjort gældende, at vurderingsankenævnets ansættelse af den omberegnede grundværdi er forkert og skal nedsættes til 582.100 kr. - i overensstemmelse med SKATs afgørelse.
Sagsbehandlingsfejl
Sagsøgerne har gjort gældende bl.a., at sagsfremstillingen i vurderingsankenævnets afgørelse er egnet til og faktisk har vildt sagsøgerne, idet den skematiske oversigt i nævnets afgørelse ikke gengiver SKATs afgørelse korrekt, hvorfor sagsøgerne har forstået afgørelsen således, at der var tale om stadfæstelse af SKATs afgørelse. Sagsøgerne har endvidere gjort gældende, at vurderingsankenævnets begrundelse for afgørelsen ikke gengiver de hovedhensyn, der har været bærende for det udøvede skøn, hvorfor begrundelsen er i strid med forvaltningslovens § 24. Sagsøgerne har for så vidt angår begge sagsbehandlingsfejl gjort gældende, at de er konkret væsentlige.
Af vurderingsankenævnets afgørelse, s. 2 - umiddelbart under den skematiske oversigt, som sagsøgerne har problematiseret - fremgår "Vurderingsankenævnet hæver den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2010 med basisår 2003 fra 582.100 kr. til 637.300 kr.". Tilsvarende fremgår af nævnets afgørelse s. 15, samt af Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse af 18. juli 2018, s. 1 og 14. Endvidere fremgår det af Skatteankestyrelsens fremsendelsesbrev af 18. juli 2018, at "Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse vil stille dig dårligere".
Retten finder på baggrund heraf, at sagsøgerne - og deres rådgivere - ikke med rette kan have været i tvivl om, at nævnets afgørelse var til ugunst for sagsøgerne. Det forhold, at nævnets skematiske oversigt kunne have været mere nøjagtig, indebærer - i lyset af afgørelsens i øvrigt klare indhold - ikke, at nævnets afgørelse er ugyldig.
Vurderingsankenævnet har i sin begrundelse for nævnets omgørelse af SKATs ansættelse af den omberegnede grundværdi anført, at "Nævnet bemærker, at SKAT ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi har foretaget et "knæk" i grundens areal. Efter en konkret vurdering finder nævnet dog ikke grundlag for at foretaget et sådant "knæk", hvorfor dette knæk fjernes ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi".
Retten bemærker, at det følger af fast højesteretspraksis, at alene kvalificerede begrundelsesmangler kan føre til en forvaltningsafgørelses ugyldighed, jf. herved bl.a. UfR 2000.1504 H, UfR 2002.752 H, UfR 2012.3649 H.
Retten finder, at det forhold, at nævnets afgørelse ikke angiver de hovedhensyn, der var bestemmende for, at nævnet fandt, at der ikke var grundlag for at foretage det nævnt "knæk", ikke er en begrundelsesmangel af en sådan karakter, at den kan medføre afgørelsens ugyldighed. Retten bemærker i den forbindelse, at nævnets afgørelse i øvrigt nøje begrunder det udøvede skøn.
Retten finder på den anførte baggrund, at der ikke er grundlag for at hjemvise sagen til fornyet behandling i Vurderingsankenævn Nordsjælland.
Ansættelsen af den omberegnede grundværdi
Højesteret har i UfR 2016.191 H udtalt, at domstolene - i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser - kan tilsidesætte ansættelsen af en grundværdi, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan dog ikke tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen.
Der er enighed mellem parterne om, at vurderingsankenævnet i sin afgørelse fejlagtigt har ansat den omberegnede grundværdi uden anvendelse af et "knæk", dvs. uden anvendelse af en reduceret områdepris i det omfang ejendommens areal overstiger 1.000 m2.
Skatteministeriet har gjort gældende, at der uanset denne fejl (det manglende "knæk") ikke kan gives sagsøgerne medhold i den subsidiære påstand, idet grundværdien skal ansættes på baggrund af en områdepris på 660 kr. (ikke 585 kr., som antaget af SKAT, vurderingsankenævnet og Skatteministeriet selv frem til processkrift A af 12. marts 2020), og idet en beregning af grundværdien på denne baggrund - med anvendelse af et "knæk" - viser, at grundværdien pr. 1. oktober 2010 reelt burde have været ansat til 655.875 kr., hvorfor der ikke er grundlag for at tilsidesætte vurderingsankenævnets skøn om, at grundværdien var 637.300 kr.
Retten finder, at sagsøgerne under de foreliggende omstændigheder har godtgjort, at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Det følger af UfR 2016.191 H, at det herefter påhviler Skatteministeriet at godtgøre, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen.
Som nævnt har såvel SKAT, vurderingsankenævnet som Skatteministeriet (frem til den 12. marts 2020) lagt en områdepris på 585 kr. til grund for beregningen af grundværdien pr. 1. oktober 2010. Retten finder, at Skatteministeriet ikke har godtgjort, at der skal anvendes en anden områdepris end denne. Retten bemærker i den forbindelse, at Skatteministeriet under sagen ikke har redegjort for, hvordan områdeprisen på 660 kr. nærmere er beregnet. Retten bemærker endvidere, at det forhold, at Skatteministeriet har fremlagt oplysninger, der viser, at to ejendomme inden for det pågældende værdiområde har fået ansat deres grundværdi på baggrund af en områdepris på 660 kr., ikke er tilstrækkeligt til at løfte ministeriets bevisbyrde, når der ligeledes er fremlagt oplysninger, der viser, at syv andre ejendomme inden for samme værdiområde har fået ansat deres grundværdi på baggrund af en områdepris på 585 kr. Endelig bemærker retten, at Skatteministeriet ikke ved syn og skøn eller på anden måde har søgt at godtgøre ministeriets synspunkt om grundens værdi.
På den anført baggrund tager retten sagsøgernes subsidiære påstand til følge.
Den omberegnede grundværdi ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 for ejendommen beliggende Y1-bopæl, Y2-by, skal derfor ansættes under anvendelse af 2003 som basisår, en områdepris på 585 kr. for de første 1.000 m² grund og en områdepris på 295 kr. for de resterende 375 m², således at den omberegnede grundværdi ansættes til 582.100 kr.
Sagsomkostninger
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 20.000 kr. og af retsafgift med 500 kr., i alt 20.500 kr. Retten har ved fastsættelsen af sagsomkostningerne endvidere lagt vægt på, at sagsøgerne ikke er momsregistreret.
THI KENDES FOR RET:
Den omberegnede grundværdi ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 for ejendommen beliggende Y1-bopæl, Y2-by, skal ansættes under anvendelse af 2003 som basisår, en områdepris på 585 kr. for de første 1.000 m² grund og en områdepris på 295 kr. for de resterende 375 m², således at den omberegnede grundværdi ansættes til 582.100 kr.
Skatteministeriet skal til A og B betale sagsomkostninger med 20.500 kr.
Beløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.