Klagen vedrører SKATs afslag på anmodning om genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012 i henhold til skatteforvaltningsloven § 33, stk. 1.
Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten stadfæster SKATs afslag på anmodning om genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012 efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, og der er ikke grundlag for ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. § 33, stk. 5
Faktiske oplysninger
Ejendommen er beliggende [i bydel] i by Y1. Klageren har ejet ejendommen, inden boligkarreerne med i alt 54 lejligheder blev opført i 1988. Ejeren er et alment boligselskab. Ejendommen er beliggende på 2 matrikler (nr. […] og nr. […]).
Det vurderede grundareal udgør 3.595 m2, fordelt med 1.739 m2 på matr.nr. […] og 1.856 m2 på matr.nr. […].
Følgende fremgår af Bygnings- og boligregisteret pr. 1. oktober 2012:
Bygning nr. 1 (adresse Y1 A), opført i 1988 med 34 lejligheder. Ydervægge er mursten, og taget er belagt med cementsten. Det bebyggede areal udgør 521 m2, samlet bygningsareal udgør 2.578 m2, og det samlede boligareal udgør 2.547 m2. Kælder under 1,25 m. udgør 521 m2.
Bygning nr. 2 (adresse Y2), opført i 1988 med 20 lejligheder. Ydervægge er mursten, og taget er belagt med cementsten. Det bebyggede areal udgør 327 m2, samlet bygningsareal udgør 1.615 m2, og det samlede boligareal udgør 1.619 m2. Kælder under 1,25 m. udgør 327 m2.
Bygning nr. 3 (adresse Y2), opført i 1989. Der er tale om et 23 m2 udhus med træbeklædning.
SKAT har vurderet ejendommen således:
| 2004 | 2006 | 2008 | 2010 | 2012 |
| Ejen-
doms-
værdi
kr. | 54.000.
000 | 135.000.
000 | 121.000.
000 | 121.000.
000 | 121.000.
000 |
| Grund-
værdi
kr. | 10.684.
800 | 19.232.
600 | 19.232.
600 | 16.347.
700 | 16.347.
700 |
| Bolig-
leje
i alt kr. | 3.613.
716 | 3.902.
813 | 3.902.
813 | 3.902.
813 | 3.902.
813 |
| Leje-
faktor | 15,1 | 34,7 | 31,2 | 31,2 | 31,2 |
| Grund-
areal
m2 | 3.595 | 3.595 | 3.595 | 3.595 | 3.595 |
| Bebyg-
gelses-
procent | 150 | 150 | 150 | 150 | 150 |
| M2-
pris
kr. | 2.000 | 3.600 | 3.600 | 3.060 | 3.060 |
| Ned-
slag
for for-
urening
kr. | 100.210 | 180.378 | 180.378 | 153.321 | 153.321 |
Bebyggelsesprocenten har været angivet til 150 siden vurderingen pr. 1. januar 1996.
Planforhold
Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. […] "[…]" fra december 1984. Ifølge planens § 5 er ejendommen beliggende i område D, som er udlagt til boligbebyggelse i op til 5 etager og en maksimal husdybde på 12 m. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 150. Ny bebyggelse skal opføres som sluttet bebyggelse - i princippet med den på planen angivne placering. Ifølge planens § 9, stk. 2, skal friarealerne i område D være mindst 40 % af boligetagearealet.
Tidligere afgørelser
Landsskatteretten har den 12. august 2014 truffet afgørelse vedrørende klage over vurderingsankenævnets afgørelse om nedslag i grundværdien for ekstrafundering og fradrag for forbedringer for vurderingsårene 2003, 2004 og 2006 på grundlag af en klage af 17. september 2012.
Vurderingsankenævnet havde truffet afgørelse den 15. juni 2012 på grundlag af en klage af 24. marts 2009.
SKATs afgørelse
SKAT har i afgørelse af 19. juni 2015 anført følgende:
"Du har den 11. november 2014 bedt om, at vi genoptager vurderingen pr. 1. oktober 2012 af ejendommen, adresse Y1 A-B-C, by Y1, ejendomsnummer […].
Vi kan ikke genoptage vurderingen for 2012, da betingelserne ikke er opfyldt. Det er derfor den oprindelige vurderingsmeddelelse, der gælder.
Sagsfremstilling og begrundelse
Dine synspunkter
Du mener, at vi skal genoptage vurderingen, fordi SKAT fejlagtigt har anvendt en bebyggelsesprocent på 150 ved ansættelse af ejendommens grundværdi.
Dette skyldes, at lokalplanen indeholder en bindende bebyggelsesplan for ejendommen, som medfører, at bebyggelsesprocenten for ejendommen er ca. 116. Det fremgår således af lokalplanens § 5, delområde D, at ny bebyggelse skal opføres med en placering som vist på den i lokalplanen vedhæftede bebyggelsesplan i 5 etager, og med en husdybde på 12 m.
Den faktiske bebyggelse på ejendommen adresse Y1 A-B-C, by Y1, er opført i overensstemmelse med bebyggelsesplanen i lokalplanen, dvs. i 5 etager med en husdybde på 12 m2 og inden for de i bebyggelsesplanen angivne byggefelter. Ejendommens faktiske bebyggelse udnytter således den i bebyggelsesplanen fastlagte byggeret fuldt ud.
Bebyggelsen på ejendommen har et samlet etageareal på 4.193 etagemeter. Dette svarer til en bebyggelsesprocent på ca. 116.
Indsigelse:
Du er i henvendelse af 18. maj 2015 kommet med indsigelse til SKATs brev af 12. maj 2015.
Du mener, at SKAT fejlagtigt har behandlet sagen efter reglerne om ordinær genoptagelse i skatteforvaltningslovens § 33 stk. 1. Du har anmodet om ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33 stk. 3.
Du mener, at ejendommen udnytter den i lokalplanen fastlagte byggeret fuldt ud. Ejendommen er bebygget i overensstemmelse med bebyggelsesplanen i lokalplanen, og det samlede etageareal udgør 4.193 m2 svarende til en bebyggelsesprocent på 116. Den faktiske bebyggelse er i 5 etager med en husdybde på 12 m2 og inden for de i bebyggelsesplanen angivne byggefelter.
Du mener, at det er forkert, når SKAT anfører, at den anvendte bebyggelsesprocent på 150 ikke er i uoverensstemmelse med lokalplanen, da en bebyggelsesprocent på 116 er det maksimale areal iflg. lokalplanen.
Du mener også, at SKATs fortolkning af 6 måneders reglen er forkert, og hverken har støtte i lovens ordlyd eller forarbejder.
Det er væsentligt at bemærke, at lovgiver har anvendt formuleringen "hvis ejeren af en ejendom bliver bekendt med…" Det tilkendegiver, at ejeren af en ejendom ikke pr. automatik opnår kendskab til det fejlagtige forhold allerede ved modtagelsen af den ejendomsvurdering, hvorpå fejlen figurerer. Lovgivers formulering ligger klart op til, at en fejl kan optræde på en ejendomsvurdering, uden at ejeren nogen sinde opnår kendskab til det. Hvis ejer så på et senere tidspunkt bliver bekendt med fejlen, følger det af reglen, at ejer herefter har 6 måneder til at påpege forholdet over for SKAT. En sådan fortolkning er i overensstemmelse med håndteringen af frister for ekstraordinær genoptagelse på andre områder inden for skattelovgivningen. Eks. skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2.
Du er i nærværende sag først blevet opmærksom på fejlen i november 2014 og har derfor anmodet om ekstraordinær genoptagelse umiddelbart herefter.
Da der er tale om en fejlagtig registrering af ejendommens planforhold, og da fejlen medfører et ændringsbehov, som overstiger 15 %, mener du, at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse opfyldt.
Derfor genoptager vi ikke vurderingen
Vi mener, at betingelserne for at få genoptaget vurderingen ikke er opfyldt. Det er fordi, det ikke er godtgjort, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommen.
Grundværdien skal i henhold til vurderingslovens § 16 fastsættes til værdien i ubebygget stand. Lokalplanen for området tillader en bebyggelsesprocent i område D på 150. Den vedhæftede plan […] til lokalplanen viser en eventuel fremtidig bebyggelse på ejendommen. Bebyggelsesprocenten ses således ikke at være i uoverensstemmelse med lokalplanen.
Grundværdien har været fastsat med en bebyggelsesprocent på 150 siden vurderingen i 1996. Den gældende lokalplan for området er fra 1984. Betingelsen om, at anmodningen skal være indgivet senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den påståede fejlagtige vurdering første gang er foretaget, er således ikke opfyldt. Anmodningen er indsendt for sent.
Beløbsmæssige skøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages, men kunne have været påklaget inden for den gældende klagefrist.
Vi kan kun genoptage en vurdering, hvis du kan dokumentere, at vurderingen er sket på et fejlagtigt grundlag. Der skal være tale om fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Første gang vurderingen er sket på det forkerte grundlag skal ligge efter 1. januar 2011.
Din indsigelse har ikke givet anledning til ændring af SKATs bedømmelse af sagen. Skatteforvaltningslovens § 33 stk. 3 kræver, at fristen i skatteforvaltningslovens § 33 stk. 1 er udløbet. Dette er ikke tilfældet for vurderingen pr. 1. oktober 2012, hvorfor anmodningen om genoptagelse skal behandles efter reglerne i skatteforvaltningslovens § 33 stk. 1.
SKAT mener fortsat ikke, at ejendommens vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommen.
Lokalplanen for området tillader en bebyggelsesprocent i område D på 150, og den vedhæftede plan […] til lokalplanen viser en eventuel fremtidig bebyggelse på ejendommen, som må formodes at kunne svare til 150 %. Bebyggelsesprocenten ses således ikke at være i uoverensstemmelse med lokalplanen.
Vi mener ikke, at vores forståelse af 6 måneders reglen er forkert. Spørgsmålet er, hvornår en eventuel fejl er opstået og kan ses af vurderingsmeddelelsen, og ikke hvornår ejer bliver opmærksom på fejlen."
SKAT har i forbindelse med klagebehandlingen udtalt følgende:
"Der er ikke grundlag for genoptagelse. Det ses ikke godtgjort, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages. Ejendommen har været vurderet med en bebyggelsesprocent på 150 siden 1996. Procenten ses ikke at være i uoverensstemmelse med lokalplanen. Hvis det (mod forventning) kan antages, at beregningen ikke er korrekt, har ejeren/repræsentanten ikke opfyldt betingelsen om, at anmodningen skal være indgivet senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Der er således ikke grundlag for genoptagelse.
Der er ikke grundlag for genoptagelse. Det er ikke godtgjort, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.
Grundværdien har været fastsat med en bebyggelsesprocent på 150 siden vurderingen i 1996 og gældende lokalplan for området er fra 1984.
Lokalplanen viser en eventuel fremtidig bebyggelse på ejendommen, og tillader iht. § 5 en bebyggelsesprocent i område D på 150. Beløbsmæssige skøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages, men kunne have været påklaget inden for den gældende klagefrist.
Indsigelsen giver anledning til følgende bemærkninger:
Skatteforvaltningslovens § 33 stk. 3 kræver, at fristen i skatteforvaltningslovens § 33 stk. 1 er udløbet. Dette er ikke tilfældet for vurderingen pr. 1. oktober 2012, hvorfor anmodningen om genoptagelse skal behandles efter reglerne i skatteforvaltningslovens § 33 stk. 1.
SKAT mener fortsat ikke, at ejendommens vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommen.
Lokalplanen for området tillader en bebyggelsesprocent i område D på 150, og den vedhæftede plan […] til lokalplanen viser en eventuel fremtidig bebyggelse på ejendommen, som må formodes at kunne svare til 150 %. Bebyggelsesprocenten ses således ikke at være i uoverensstemmelse med lokalplanen.
SKAT mener ikke, at SKATs forståelse af 6 måneders reglen er forkert. Spørgsmålet er, hvornår en evt. fejl er opstået og kan ses af vurderingsmeddelelsen, og ikke hvornår ejer bliver opmærksom på fejlen.
Lokalplanen er fra 1984 og ejendommen har været vurderet med en bebyggelsesprocent på 150 siden 1996."
I forbindelse med retsmøde har Vurderingsstyrelsen den 8. januar 2020 fremsendt følgende udtalelse:
"Skatteankestyrelsen har ved brev af 18. december 2019 anmodet om en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen til brug for klagebehandlingen af afslag på anmodning om genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012 efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. § 33, stk. 5.
Der er af ejendomsejers repræsentant nedlagt påstand om, at der skal ske ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012.
Vurderingsstyrelsen indstiller den påklagede afgørelse om afslag på genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012 stadfæstet, jf. den begrundelse, der er foreslået af Skatteankestyrelsen.
Vurderingsstyrelsen er således enig med Skatteankestyrelsen i, at anmodningen om genoptagelse ikke er indgivet rettidigt, jf. skatteforvaltningslovs § 33, stk. 5."
Klagerens opfattelse
Foreningens repræsentant har ved brev af 1. juli 2015 nedlagt påstand om, at der skal ske ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012. Den oprindelige anmodning om genoptagelse er sendt til SKAT den 11. november 2014.
Til støtte for påstanden anføres følgende i klagen:
"På vegne af ejendommens ejer skal jeg herved påklage SKATs afgørelse af 19. juni 2015 vedr. afslag på genoptagelse af ejendomsvurderingen 2012 for ovennævnte ejendom, bilag 1.
Jeg skal anmode om, at sagen visiteres til behandling hos Landsskatteretten.
PÅSTAND
Ejendomsvurderingen 2012 skal genoptages ekstraordinært, jf. Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, idet grundværdien, skal ansættes på baggrund af en bebyggelsesprocent på 116.
SAGENS KARAKTER
Jeg har anmodet SKAT om ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen 2012 for ejendommen adresse Y1 A-B-C, by Y1, med henblik på nedsættelse af grundværdien.
Anmodningen er begrundet i, at grundværdien ikke er ansat på baggrund af de korrekte bebyggelsesregulerende bestemmelser.
SKAT har anvendt en bebyggelsesprocent på 150 ved ansættelsen af ejendommens grundværdi pr. 1. oktober 2012
Det er vores opfattelse, at grundværdien pr. 1. oktober 2012 skal ansættes på baggrund af en bebyggelsesprocent på 116.
EJENDOMMENS BEBYGGELSESPROCENT
I henhold til Vurderingslovens § 13, stk. 1 og stk. 2, skal en ejendoms grundværdi ansættes i ubebygget stand under hensyntagen til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.
Ejendommen adresse Y1 A-B-C, by Y1, er omfattet af lokalplan nr. […] "[…]", bilag 2.
Ejendommen består af følgende to matrikler:
- Matr. nr. […]
- Matr. nr. […]
Begge af ejendommens matrikler er beliggende indenfor lokalplanens delområde D, som er udlagt til boligbebyggelse.
Det fremgår af lokalplanens § 5, at bebyggelsesprocenten for område D ikke må overstige 150. Det specificeres endvidere, at ny bebyggelse kan opføres i op til 5 etager med en husdybde på 12 m, og at bebyggelsen skal opføres som sluttet randbebyggelse og med en placering som vist i lokalplanens bebyggelsesplan.
[…]
Den faktiske bebyggelse på ejendommen adresse Y1 A-B-C, by Y1, er opført i overensstemmelse med den bindende bebyggelsesplan i lokalplan nr. […] "[…]", dvs. i 5 etager med en husdybde på 12 m og inden for de i bebyggelsesplanen angivne byggefelter.
Ejendommens faktiske bebyggelse udnytter således den i bebyggelsesplanen fastlagte byggeret fuldt ud, og det samlede etageareal udgør 4.193, svarende til en bebyggelsesprocent på 116.
Grundværdien skal derfor ansættes på baggrund af en bebyggelsesprocent på 116, idet lokalplanen medfører, at der på ejendommen i ubebygget stand må opføres en bebyggelse, hvor etagearealet maksimalt må udgøre 4.193 m².
I sin afgørelse af 19. juni 2015 begrunder SKAT afslaget på ekstraordinær genoptagelse med, at lokalplanen kun viser en eventuel fremtidig bebyggelse på ejendommen, og at bebyggelsesprocenten således ikke ses at være i uoverensstemmelse med lokalplanen.
Vi er uenige i SKATs forståelse af bebyggelsesplanen i lokalplan nr. […].
Lokalplanen er vedtaget i juni 1984 og bebyggelsen på adresse Y1 A-B-C er opført i 1988.
Bebyggelsesplanen har således dannet grundlag for den bebyggelse, der er opført på ejendommen i 1988.
Lokalplanen dikterer klart, at bebyggelsen skal opføres med den i bebyggelsesplanen angivne placering, med en husdybde på 12 m og maksimalt i 5 etager.
Den faktiske bebyggelse på adresse Y1 A-B-C udnytter den i bebyggelsesplanen fastlagte byggeret fuldt ud, og grundværdien skal derfor ansættes på baggrund af den faktiske bebyggelsesprocent på 116.
Det er på ovennævnte baggrund vores opfattelse, at ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012 skal genoptages ekstraordinært, og grundværdien ansættes på baggrund af en bebyggelsesprocent på 116.
Det er vores opfattelse, at sagen skal behandles efter reglen om ekstraordinær genoptagelse i Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, idet det er mere end 4 år siden, at den fejlagtige vurdering er foretaget for første gang.
Betingelserne for ekstraordinær genoptagelse i Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, er opfyldt, idet der er tale om en fejlagtig registrering af ejendommens plangrundlag, som medfører et ændringsbehov på mere end 15 %."
Foreningens repræsentant har den 18. maj 2015 indsendt følgende indsigelser overfor SKATs forslag til afgørelse:
"Tak for den fremsendte agterskrivelse vedr. ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen 2012 for adresse Y1 A B-C, by Y1.
Jeg skal hermed meddele dig, at vi fastholder vores synspunkter i sagen.
SKAT har behandlet sagen efter reglerne om ordinær genoptagelse i Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.
Det skal i denne forbindelse bemærkes, at vi har anmodet om ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen 2012.
Sagen skal således behandles efter reglerne om ekstraordinær genoptagelse i Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3.
I henhold til Vurderingslovens § 13, stk. 1 og stk. 2, skal en ejendoms grundværdi ansættes i ubebygget stand under hensyntagen til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.
Ejendommen adresse Y1 A-B-C, by Y1, er omfattet af lokalplan nr. […] "[…]".
Lokalplan nr. […] "[…]" fastlægger en bindende bebyggelsesplan for ejendommen.
Ifølge bebyggelsesplanen kan der på ejendommen opføres en bebyggelse på 5 etager med en husdybde på 12 m. Bebyggelsen skal opføres som sluttet randbebyggelse og med en placering som vist i lokalplanens bebyggelsesplan.
Ejendommen er bebygget i overensstemmelse med bebyggelsesplanen i lokalplanen, og det samlede etageareal udgør 4.193, svarende til en bebyggelsesprocent på 116.
Grundværdien skal derfor ansættes på baggrund af en bebyggelsesprocent på 116, idet lokalplanen medfører, at der på ejendommen i ubebygget stand må opføres en bebyggelse, hvor etagearealet maksimalt må udgøre 4.193 m².
Det er således forkert, når SKAT anfører, at den anvendte bebyggelsesprocent på 150 ikke er i uoverensstemmelse med lokalplanen.
Den faktiske bebyggelse på ejendommen adresse Y1 A-8-C, by Y1, er opført i overensstemmelse med bebyggelsesplanen i lokalplanen, dvs. i 5 etager med en husdybde på 12 m og inden for de i bebyggelsesplanen angivne byggefelter. Ejendommens faktiske bebyggelse udnytter således den i bebyggelsesplanen fastlagte byggeret fuldt ud.
Grundværdien pr. 1. oktober 2010 og ved basisårsvurderingen skal derfor ansættes på baggrund af en bebyggelsesprocent på 116, idet lokalplanen medfører, at der på ejendommen i ubebygget stand må opføres en bebyggelse, hvor etagearealet maksimalt må udgøre 4.193 m².
Idet der er tale om en fejlagtig registrering af ejendommens planforhold, og idet fejlen medfører et ændringsbehov der overstiger 15 %, skal vi således fastholde, at ejendomsvurderingen 2012 genoptages ekstraordinært, og bebyggelsesprocenten nedsættes til 116 ved grundværdiansættelsen.
6-måneders betingelsen i Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 5, er endvidere opfyldt, jf. bemærkningerne i min mail vedr. ejendomsvurderingen 2010 og basisårsvurderingen."
Foreningens repræsentant har den 5. december 2019 fremsendt følgende indsigelser overfor Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse:
………………
"Som jeg vil redegøre for nedenfor, er jeg af den opfattelse, at SANSTs fortolkning af kundskabstidspunktet fsva. 6 måneders fristen er i direkte modstrid med fortolkningen af kundskabstidspunktet inden for eksempelvis indkomstskatteområdet, hvor kundskabstidspunktet generelt skal fortolkes snævert og indskrænkende.
Jeg mener ligeledes, at faktum i den omtalte afgørelse i SKM2017.274.LSR adskiller sig væsentligt fra faktum i nærværende sager.
Indledende bemærkninger om ejers manglende kendskab til fejlen
Ejendommen adresse Y1 A-B-C, by Y1, er ejet af den almene Boligforening H1.
De medarbejdere i den almene boligforening der sidder med ejendommen, bliver efter min opfattelse uretfærdigt kritiseret, når der i de to forslag til afslag på ekstraordinær genoptagelse står, at de allerede ved modtagelsen af vurderingsmeddelelsen i 1996 var bekendte med at vurderingen var forkert.
Jeg kan oplyse om, at medarbejderne rent faktisk ikke har vidst, at noget var galt med vurderingen, før vi gjorde dem opmærksomme herpå og indledte sagerne i november 2014. Hvis medarbejderne havde haft kendskab til fejlen tidligere, så havde de selvfølgelig indledt sagen på dette tidligere tidspunkt. Alt andet savner mening.
Derfor står jeg noget uforstående overfor, at det i forslagene til afgørelse anføres, at de allerede blev gjort bekendte med fejlen i 1996. Medarbejdernes arbejde består i at hjælpe lejerne i de almene boliger, og hvis de havde haft kendskab til fejlen i 1996 - eller i de følgende år - så ville de selvfølgelig have indledt sagen på det tidspunkt. Det forhold at fejlen først blev opdaget i november 2014, har medført, at boligforeningen har betalt for meget i grundskyld igennem en lang årrække. Det ville de selvfølgelig ikke have gjort, hvis de havde kendskab til fejlen - det siger næsten sig selv.
Jeg kan heller ikke forstå, at der i forslaget står, at de opdagede fejlen allerede i 1996, når SKAT ikke engang selv har opdaget fejlen. Fejlen skyldes som bekendt, at SKAT har lagt de forkerte bebyggelsesregulerende bestemmelser til grund for vurderingen. SKAT har mindst de samme muligheder for at opdage denne fejl som boligforeningen - men selv ikke SKATs kompetente medarbejdere der ikke laver andet end at udarbejde vurderinger, har end ikke opdaget fejlen.
Der er derfor ingen holdepunkter for at antage, at ejendommens ejer har været bekendt med fejlen siden 1996, eller i øvrigt før indgivelsen af anmodningen i november 2014.
Hensynet bag 6 måneders reglen
I noten til Skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2 - der er indkomstskatteområdets parallel til Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 5 - hedder det:
"… Fristen regnes fra »kundskabstidspunktet«, hvilket grundlæggende skal fortolkes snævert og indskrænkende…"
Dette giver god mening, når man tænker på formålet med 6 måneders fristen.
Når lovgiver netop har ønsket mulighed for ekstraordinær genoptagelse, når nogle nærmere betingelser er opfyldt, så giver det ikke mening at lukke af for ekstraordinær genoptagelse ved en udvidende fortolkning af 6 måneders fristen og kundskabstidspunktet.
Ekstraordinær genoptagelse giver mulighed for at gå mange år tilbage - i princippet er der ingen grænser for, hvor langt man kan gå tilbage.
Når der ikke er nogen tidsmæssig grænse for, hvor langt man kan gå tilbage med ekstraordinær genoptagelse, er der naturligvis brug for, at skatteyderne (og SKAT) går videre med muligheden for ekstraordinær genoptagelse indenfor en rimelig tid (sat til 6 måneder) efter, at de får kendskab til, at der er mulighed for ekstraordinær genoptagelse. Ellers kunne skatteyderne (og SKAT) bare lade sagen ligge i årevis, og så anmode om skatteyderne (og SKAT), når det engang passer dem. 6 måneders frisen skal sikre, at skatteyderne (og SKAT) tager fat på muligheden for ekstraordinær genoptagelse inden rimelig tid efter, at de har fået kendskab til den fejl, der begrunder ekstraordinær genoptagelse. Fristen skal ikke afskære skatteydere, der har udvist almindelig og fornuftig adfærd fra ekstraordinær genoptagelse.
I vores sag har boligforeningen ikke nølet, men har indledt sagen i naturlig forlængelse af, at de fik kendskab til, at vurderingen var forkert.
Landsskatterettens afgørelse i SKM2017.274.LSR
I forlængelse af det netop anførte, skal det bemærkes, at faktum i sagen SKM2017.274.LSR adskiller sig væsentligt fra faktum i nærværende sag, idet der var noget at bebrejde ejendommens ejer i SKM2017.274.LSR.
I sagen SKM2017.274.LSR var der tale om, at ejendommens ejer havde modtaget en omvurdering af sin ejendom, hvor der var sket forhøjelser af ejendomsværdien og grundværdien, og hvor ejendommens benyttelseskode var ændret ift. det forudgående vurderingsår.
I den pågældende Landsskatteretssag var der således tale om en iøjnefaldende ændring af ejendommens benyttelseskode, hvorfor ejendommens ejer i den sag havde grund til at være særligt opmærksom ved modtagelsen af den nye og ændrede ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2005.
Ejendommen var pr. 1. oktober 2004 vurderet med benyttelseskode 05 - Landbrugsejendom. Denne benyttelseskode ændrede SKAT til 01 - Beboelsesejendom ved ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2005.
Dette forhold er langt lettere at gennemskue for en ejendomsejer, idet begreberne landbrugsejendom og beboelsesejendom er gængse betegnelser for en ejendoms anvendelse. Det er derfor langt mere indlysende for en borger at se, hvis SKAT ved en fejl har vurderet den pågældendes ejendom som en landbrugsejendom i stedet for en parcelhusejendom eller omvendt. Særligt når der endda fremsendes en omvurdering, hvor ændringen fremhæves ift. det tidligere vurderingsår.
I nærværende sager er der imidlertid tale om et langt mere kompliceret fejl, idet der er tale om fortolkning af bebyggelsesregulerende bestemmelser i en byplanvedtægt, herunder rangforholdet imellem en kommuneplanramme og en byplanvedtægt.
Der er enighed om, at by Y1s kommuneplan fastsætter en overordnet bebyggelsesprocent på 150 for området. Byplanvedtægten indeholder imidlertid en bebyggelsesplan, der fortrænger denne overordnede bebyggelsesprocent på 150, og som medfører, at ejendommens bebyggelsesprocent er 114.
Du kan på ingen måder forvente, at en ejendomsejer kan gennemskue, at en sådan bebyggelsesplan fortrænger en bebyggelsesprocent i en kommuneplanramme, og medarbejderne i boligforeningen har derfor ikke haft anledning til at tro, at det var en fejl, når SKAT havde taget udgangspunkt i den bebyggelsesprocent på 150, der rent faktisk fremgik af kommuneplanrammen. Selv ikke SKATs medarbejdere har været i stand til at gennemskue fejlen.
Der er derfor ikke noget at bebrejde ejendommens ejer i nærværende sager vedr. adresse Y1 A-B-C, by Y1, i modsætning til ejendommens ejer i SKM2017.274.LSR.
Konsekvenserne af, at boligforeningen ikke får medhold
Konsekvenserne af at boligforeningen ikke får medhold, taler klart for, at der skal ske ekstraordinær genoptagelse.
Boligforeningen har som følge af fejlen betalt for meget i ejendomsskat flere år, og er naturligvis ærgerlig over, at de - eller SKAT - ikke har opdaget fejlen tidligere.
Såfremt der ikke sker ekstraordinær genoptagelse, da kommer boligforeningen også til at betale for meget i ejendomsskat fremadrettet. Baggrunden herfor er, ejendommens grundskatteloft i så fald er ansat på baggrund af en vurdering, der er baseret på bebyggelsesregulerende bestemmelser, der er forkerte.
"Fået kendskab" til, er noget andet end det klassiske begreb "vidste eller burde vide".
Sidst men ikke mindst - men faktisk helt afgørende - er udtrykket i Skatteforvaltningsloven
§ 33, stk. 5 "fået kendskab" til noget helt andet, end det klassiske begreb "vidste eller burde vide".
Lovgiver har bevidst benyttet udtrykket "fået kendskab til".
Det betyder, at det ikke er nok, at man måske burde vide noget, når man faktisk ikke har haft kendskab til det.
Som nævnt ovenfor, har medarbejderne ikke haft kendskab til, at noget var galt med vurderingen, før man indledte sagen i november 2014. Hvis medarbejderne havde haft kendskab til fejlen tidligere, så havde de selvfølgelig indledt sagen tidligere. Når fejlen først blev opdaget i 2014, så har det haft den betydning, at boligforeningen har betalt for meget i grundskyld igennem en lang årrække. Det ville de selvfølgelig ikke have gjort, hvis de havde kendskab til fejlen - det siger næsten sig selv.
Afgørende er derfor, om ejendommens ejer de facto havde kendskab til fejlen.
Som anført ovenfor fremgår det direkte af noten Skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2 - indkomstskatteområdets parallel til Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 5 - at kundskabstidspunktet skal fortolkes snævert og indskrænkende.
I nærværende sag har SANST imidlertid ikke anlagt en snæver og indskrænkende fortolkning af kundskabstidspunktet i forbindelse med 6 måneders fristen.
SANST har i stedet anlagt en udvidende fortolkning og således lagt til grund, at ejeren automatisk har fået kendskab til fejlen, fra det tidspunkt hvor bebyggelsesprocenten på 150 fremgik af vurderingen, dvs. fra og med 1996. Dette er imidlertid ikke et bevis for, at ejendommens ejer rent faktisk har fået kendskab til fejlen.
Som jeg har anført ovenfor, er der omvendt flere forhold der peger i retning af, at medarbejderne i boligforeningen netop ikke har kunnet gennemskue, at deres ejendomsvurdering har været fejlbehæftet.
Det er SKAT/VURDST der har bevisbyrden for, at ejendommens ejer har fået kendskab til fejlen på et tidligere tidspunkt, og efterfølgende har nølet / siddet denne overhørigt.
Denne bevisbyrde er på ingen måder løftet ved den blotte henvisning til, at bebyggelsesprocenten på 150 har fremgået af vurderingen fra og med 1996. Dette er ikke et bevis for, at ejendommens ejer rent faktisk har fået kendskab til fejlen.
Vi fastholder derfor, at 6 måneders fristen er opfyldt."
Repræsentanten har vedlagt dom fra Højesteret af 30. august 2018 (SKM2018.481.HR) vedrørende 6 måneders fristen - Money Transfer-projekt - skattepligt af pengeoverførsler fra selskab på Cayman Islands:
……………….
"Højesteret udtalte, at kundskabstidspunktet må anses for at være det tidspunkt, hvor SKAT er kommet i besiddelse af tilstrækkelige oplysninger til, at der forelå grundlag for ekstraordinær genoptagelse efter § 27, stk. 1, nr. 5. Varslingsfristen løber altså først fra det tidspunkt, hvor SKAT kan sende en agterskrivelse, dvs. det tidspunkt, hvor SKAT er kommet til kundskab om, at skatteansættelsen er urigtig, og at dette skyldes mindst grov uagtsomhed fra skatteyderens side.
Højesteret lagde til grund, at SKAT den 7. december 2010 - hvor de relevante Money Transfer-oplysninger fra den F1-bank forelå i læsbar form - alene havde kundskab om, at skatteyderen havde fået indsat de to beløb på sin konto, og at beløbene var overført af Cayman Islands-selskabet. Disse oplysninger gav ikke i sig selv SKAT kundskab om, at der forelå grundlag for ekstraordinær genoptagelse efter § 27, stk. 1, nr. 5.
Kundskab herom fik SKAT først ved i forlængelse heraf at have indhentet yderligere oplysninger fra skatteyderen og hans ægtefælle i perioden fra marts til maj 2011. Varslingsfristen var derfor ikke overskredet, da SKAT sendte sin agterskrivelse af 13. juli 2011 til skatteyderen."
……………….
Foreningens repræsentant har i e-mail af 21. januar 2020 fremsendt følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse af 8. januar 2020:
"Udover de allerede fremsendte bemærkninger, skal jeg yderligere tilføje, at SANSTs fortolkning af seks måneders fristen i Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 5, medfører, at fristen for ekstraordinær genoptagelse vil udløbe før fristen for ordinær genoptagelse.
Dette giver absolut ikke nogen mening, idet ekstraordinær genoptagelse jo netop først kommer på tale i de tilfælde, hvor fristen for ordinær genoptagelse er udløbet, jf. i øvrigt ordlyden af Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3: …"kan…ekstraordinært genoptage en vurdering efter udløbet af den frist, der er næste i stk. 1".
Se til illustration dette eksempel:
Ved ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012 lægges planbestemmelserne i en ny lokalplan til grund ved grundværdiansættelsen af en given ejendom.
Ved en fejlregistrering af lokalplanens bestemmelser kommer SKAT til at registrere, at bebyggelsesprocenten er 100 frem for rettelig 70.
Fristen for ordinær genoptagelse udløber 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering er foretaget første gang.
I dette eksempel udløber fristen for ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen 2012 d. 1. maj 2016.
Først efter udløbet af denne frist for ordinær genoptagelse, har reglerne om ekstraordinær genoptagelse relevans.
SANSTs fortolkning af 6 måneders fristen i Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 5, hvorefter ejer pr. automatik får "skudt i skoene", at denne er blevet bekendt med fejlen ved modtagelsen af 2012-vurderingen hvor bebyggelsesprocenten fremgår, medfører, at fristen for ordinær genoptagelse udløber 6 måneder efter modtagelsen af 2012-vurderingen, dvs. allerede i løbet af 2013.
Dette savner mening, og underbygger, at SANSTs fortolkning er forkert.
Det er først den dag hvor ejendommens ejer "har fået kendskab" til det forhold der begrunder genoptagelsen - her at SKAT har registreret den forkerte bebyggelsesprocent - at 6 måneders fristen begynder at løbe. Dette skal fortolkes indskrænkende, og sker ikke nødvendigvis ved modtagelsen af vurderingen, som SANST pr. automatik lægger til grund.
Det fremgår som ovenfor nævnt direkte af noten Skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2 - indkomstskatteområdets parallel til Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 5 - at kundskabstidspunktet skal fortolkes snævert og indskrænkende.
SANST anfører yderligere, at det ikke er dokumenteret, at lokalplanen fastlægger en bebyggelsesplan for ejendommen, der medfører, at der kan opføres 4.193 etagemeter - svarende til en bebyggelsesprocent på 116 - på ejendommen i ubebygget stand.
SANST anfører endvidere, at det er muligt at opføre en bebyggelse svarende til en bebyggelsesprocent på 150 på ejendommen.
Dette er ikke korrekt.
Jeg må henlede din opmærksomhed på, at lokalplan nr. […] "[…]" er vedtaget i 1982, og at bebyggelsen på ejendommen er opført i 1988, dvs. umiddelbart efter vedtagelsen af lokalplanen.
Når lokalplanen indeholder så tydelig en bebyggelsesplan, da har det klart formodningen for sig, at bebyggelsen er opført i overensstemmelse med bebyggelsesplanen.
Jeg har i øvrigt svært ved at se, hvor de sidste 1.200 etagemeter der skal til for at kunne nå en bebyggelsesprocent på 150 - skulle kunne opføres på ejendommen.
Ifølge lokalplanens § 1 er formålet med lokalplanen at tilrettelægge de fremtidige bebyggelsesforhold for området, således at de nuværende ubebyggede arealer - herunder ejendommen adresse Y1 A-B-C, by Y1, der på daværende tidspunkt var ubebygget - kan nybebygges med familieboliger.
Begge af ejendommens matrikler er beliggende indenfor lokalplanens delområde D, som er udlagt til boligbebyggelse.
Det fremgår af lokalplanens § 5, at bebyggelsesprocenten for område D ikke må overstige 150, dvs. at bebyggelsesprocenten for hele delområde D - der som bekendt omfatter flere ejendomme - ikke må overstige 150.
Der står ikke anført, at hver ejendom må bebygges med 150 % - lokalplanen fastlægger således udelukkende en generel bebyggelsesprocent på 150 for området som helhed.
Det betyder, at nogle ejendomme kan bebygges med mere end 150 % og nogle kan bebygges med mindre end 150 %.
Det specificeres, at ny bebyggelse kan opføres i op til 5 etager med en husdybde på 12 m, og at bebyggelsen skal opføres som sluttet randbebyggelse og med en placering som vist i lokalplanens bebyggelsesplan.
Bebyggelsen på adresse Y1 A-B-C, by Y1, er opført i netop 5 etager, med husdybde på 12 m2 og med en nøjagtig tilsvarende beliggenhed som anvist på bebyggelsesplanen.
Ejendommens faktiske bebyggelse udnytter således den i bebyggelsesplanen fastlagte byggeret fuldt ud.
Bebyggelsen på ejendommen har et samlet etageareal på 4.193 etagemeter. Dette svarer til en bebyggelsesprocent på ca. 116.
Såfremt SANST ikke er enige heri, bedes SANST anvise hvor ny bebyggelse på ejendommen skulle kunne opføres."
Retsmøde
Under retsmødet gennemgik og uddybede repræsentanten sine synspunkter. Repræsentanten gjorde gældende, at det fører til en urimelig situation, at ejerne allerede i 1996 anses for at have været bekendt med den fejlagtige bebyggelsesprocent. Ejerne er rent faktisk først langt senere blevet bekendt med fejlen. Det bør være Vurderingsstyrelsen, der skal fremlægge faste holdepunkter for, at ejerne havde kendskab til fejlene på et tidligt tidspunkt, samt at det har stået dem klart, at der var tale om en fejl. Sådanne holdepunkter er ikke fremsat af Vurderingsstyrelsen. Der skal objektive kriterier til, der viser, at ejeren vidste, at der er tale om en fejl.
Vurderingsstyrelsen gennemgik og uddybede sine synspunkter på retsmødet. Vurderingsstyrelsen gjorde gældende vedrørende kravene til ejerens kendskab, at der ikke står ret meget om dette i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 5 - og heller ikke i pendanten i § 27, stk. 2 - men hvis det ikke betragtes som kendskab, at det hvert år står sort på hvidt i vurderingsmeddelelsen, at der er fejl, så er det svært at se, hvornår reglen så skal finde anvendelse. Det, man gerne ville undgå ved den nævnte lov nr. 925, var, at genoptagelse reelt blev en udvidet klageadgang for ejerne. Vurderingsstyrelsen præciserede, at der altid foretages en konkret subjektiv vurdering af, hvorvidt der foreligger kendskab til fejlen, da det netop ikke er en objektiv vurdering.
Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Det fremgår af dagældende skatteforvaltningslov § 33, stk. 1, jf. lovbekendtgørelse nr. 175 af 23. februar 2011, ændret ved lov nr. 925 af 18. september 2012, at
"en klageberettiget jf. § 35a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget.
Den klageberettigede skal samtidigt over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Beløbsmæssige vurderingsskøn på et korrekt grundlag kan ikke genoptages."
I henhold til dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 3, kan Told- og skatteforvaltningen
"efter anmodning fra en klageberettiget, jf. § 35a, stk. 2, eller af egen drift ekstraordinært genoptage en vurdering efter udløbet af den frist, der er nævnt i stk. 1, hvis det konstateres, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, jf. stk. 1, eller hvis vurdering ved en fejl ikke er foretaget. Det er en betingelse for genoptagelse at en foretaget vurdering, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mindst 15 %. Beløbsmæssige vurderingsskøn på et korrekt grundlag kan ikke genoptages."
Ifølge den dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 5, fremgår det, at
"Anmodning om genoptagelse efter stk. 3 og 4 skal indgives til told- og skatteforvaltningen, senest 6 måneder efter at den klageberettigede, jf. § 35 a, stk. 2, har fået kendskab til det forhold, der begrunder en genoptagelse. Anmodninger efter stk. 4 kan dog altid indgives inden for den frist, der er nævnt i stk. 1. Ved anmodning om genoptagelse efter stk. 3 og 4 skal den klageberettigede samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag."
De nævnte lovregler trådte i kraft den 1. januar 2013, gældende for anmodninger til SKAT om genoptagelse af ejendomsvurderingen efter denne dato. Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår bl.a. følgende:
………….
"Forslaget begrundes med, at de eksisterende genoptagelsesregler har vist sig at være udformet på en sådan måde, at genoptagelser kan finde sted i et langt videre omfang, end det har været tilsigtet med bestemmelsen."
………….
"Som nævnt under gennemgangen af gældende ret i lovforslagets almindelige bemærkninger er sondringen mellem genoptagelse og påklage ikke skarp, og realiteten er, at denne flydende grænse giver anledning til genoptagelsessager, der egentlig burde have været behandlet efter reglerne om påklage. Eller med andre ord: Praksis har udviklet sig sådan, at genoptagelsesadgangen er blevet til en ekstra klagemulighed. I stedet for en klagefrist på ¾ år fra vurderingsterminen har man i praksis fået en klagefrist på 3 år og 7 måneder. Dette var ikke hensigten med bestemmelsen."
………….
Klageren har gjort gældende, at der skal ske ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012, jf. Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, idet det er mere end 4 år siden, at den fejlagtige vurdering er foretaget første gang, og det skal føre til en nedsættelse af grundværdien med mere end 15 %, idet bebyggelsesprocenten fejlagtigt er ansat til 150, mens denne rettelig skal være 116 %.
Retten finder, at anmodning om genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, ikke skal imødekommes, idet anmodningen om genoptagelse ikke er indgivet senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget.
Retten finder, at reglerne om ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, skal finde anvendelse for så vidt angår ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012, idet fristen efter stk. 1 er udløbet. Den fejlagtige vurdering er første gang foretaget i 1996, og det er således mere end 4 år siden, at den fejlagtige vurdering første gang er foretaget.
Retten bemærker, at klager i hvert fald siden 1996 har fået tilsendt vurderingsmeddelelser, hvor bebyggelsesprocenten er angivet med 150.
Retten finder, at anmodning om ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012 ikke er indgivet rettidigt, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 5, hvorefter anmodning om genoptagelse skal indgives senest 6 måneder efter, at den klageberettigede har fået kendskab til det forhold, der begrunder genoptagelsen. Retten lægger vægt på, at vurderingsmyndighederne i vurderingsmeddelelserne i hvert fald siden 1996 har angivet bebyggelsesprocenten som en del af vurderingsgrundlaget, hvorfor det må lægges til grund, at klageren har været gjort bekendt med den anvendte bebyggelsesprocent.
Landsskatteretten stadfæster SKATs afslag på anmodning om ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012 efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, og der er ikke grundlag for ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. § 33, stk. 5.