Parter

A

(v/Adv. Peter Nordentoft)

Mod

Skatteministeriet

(v/Kammeradvokaten v/Adv. Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byretsdommer

Malene Værum Westmark

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, som er anlagt den 2. februar 2017, drejer sig om, hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012 for ejendommen beliggende Y1-adresse i Y2-by.

Sagsøgeren, A, har fremsat følgende påstande:

Påstand 1: Ejendomsværdien

Principalt: Sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at ejendomsværdien for ejendommen matr.nr. ...21, beliggende Y1-adresse, pr. 1. oktober 2012 udgør 3.500.000 kr.

Subsidiært: Sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at ejendomsværdien for ejendommen matr.nr. ...21, beliggende Y1-adresse, pr. 1. oktober 2012 udgør et beløb mellem 3.500.000 kr. og 4.000.000 kr. fastsat efter Rettens skøn.

Mere subsidiært: Sagen hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.

Påstand 2: Grundværdien

Principalt: Sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at grundværdien for ejendommen matr.nr. ...21, beliggende Y1-adresse, pr. 1. oktober 2012 udgør 2.000.000 kr.

Subsidiært: Sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at grundværdien for ejendommen matr.nr. ...21, beliggende Y1-adresse, pr. 1. oktober 2012 udgør et beløb mellem 2.000.000 kr. og 3.200.000 kr. fastsat efter Rettens skøn.

Mere subsidiært: Sagen hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har fremsat påstand om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, men indeholder dog en gengivelse af de afgivne forklaringer.

Oplysningerne i sagen

Ved lokalplan nr. XX af 25. april 2012 blev A’s ejendom, matr. nr. ...21, beliggende Y1-adresse, overført fra landzone til byzone. Lokalplanen gav mulighed for, at ejendommen kunne udstykkes i 5 grunde med et areal på 800 - 1.200 m2, og bebyggelsesprocenten blev fastsat til 30 %. Som følge af de ændrede planforhold blev ejendommen pr. 1. oktober 2012 årsomvurderet i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6. Ejendomsværdien blev i den forbindelse øget fra 2.200.000 kr. til 4.300.000 kr., og grundværdien blev øget fra 282.800 kr. til 2.353.000 kr.

Ved afgørelse af 2. november 2016 har Vurderingsankenævnet fastsat ejendomsværdien til 4.300.000 kr. og grundværdien til 3.500.000 kr. Sagen angår en prøvelse af Vurderingsankenævnets afgørelse, hvoraf fremgår følgende:

"…

Klager: A

Klage over: Vurderingen pr. 1. oktober 2012

…

Beliggenhed: Y1-adresse

Klagepunkt	SKATs afgørelse	Klagerens opfattelse	Vurderingsankenævnets afgørelse
Ejendomsværdi	4.300.000 kr.	Nedsættelse	4.300.000 kr.
Grundværdi	2.353.500 kr.	Nedsættelse	3.500.000 kr.

Faktiske oplysninger

Ejendommen er et parcelhus beliggende Y1-adresse, i byzone, i Y3 Kommune. Den har benyttelseskode X - beboelsesejendom med 1 lejlighed.

Ejendommen omfatter en grund på 7.845 m2 og ligger i vurderingskreds 01 og i grundværdiområde X. Den har matrikelnr. ...21.

Det fremgår af BBR-meddelelsen, at huset er opført i 1850 og om-/tilbygget i 1996. Husets ydervægge er af mursten, taget af tegl og det opvarmes med naturgas fra centralvarme. Det bebyggede areal udgør 200 m2. Det samlede bygningsareal er på 200 m2 samt en udnyttet tagetage på 90 m2. Det samlede boligareal er på 290 m2. Boligen har 6 værelser, 2 toiletter og 1 bad. Ejendommen er tilsluttet privat, alment vandforsyning samt separatkloakeret: Spildevand + tag- og overfladevand.

Der er en fritliggende garage på 72 m2. Bygningen er opført i 2004. Den har ydervægge af mursten og tag af tegl.

Grunden er rektangulær og bygningen er placeret ud til vejen i udkanten af Y4. Den syd- og østlige del af grunden grænser op til et ny udstykket parcelhusområde. Ejendommen er beliggende nær indkøbsmuligheder, skoler mv.

Ejendommen er og var på vurderingstidspunktet omfattet af Lokalplan nr. XX - Boliger i Y5, etape 1. Lokalplan for åben-lav boligområde syd for Y6-vej. Formålet med lokalplanen er bl.a. at sikre, at området alene anvendes til boligformål til helårsbeboelse. Området ejendommen ligger i er udlagt til åben-lav boligformål og dertil hørende grønne friarealer. Området overføres ved lokalplanens ikrafttrædelse fra landzone til byzone. Størstedelen af ejendommen er omfattet af delområde A i lokalplanen og en mindre del af ejendommen er omfattet af lokalplanens delområde D. Delområde D må ikke bebygges. Delområde A må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse i form af enfamiliehuse til helårsbeboelse, herunder veje, stier, parkerings- og bilvaskepladser og fælles friarealer. Bebyggelsesprocenten er fastsat til 30 %. Mindstegrundstørrelsen er fastsat til 800 m2 og højst 1.200 m2. Udstykning skal foretages som angivet på kortbilag 2. Heraf fremgår, at der vil kunne udstykkes 5 grunde på matrikel 5o.

I 2011 har der været følgende frie salg af parcelhuse i nærliggende grundværdiområder. Ejendommene er beliggende i en afstand på maksimalt 1 km fra sagens ejendom:

Beliggenhed	Opført/Om-/tilbygget	Bolig/Vægtet areal	Grundareal	Handelsdato	Handelspris	Ejendomsværdi pr. 1. oktober 2011
Y7-adresse	1975/98	169/172 m2	813 m2	13-07-2011	2.375.000 kr.	2.100.000 kr.
Y8-adresse	1927/78	158/157 m2	1.295 m2	20-10-2011	1.811.666 kr.	2.100.000 kr.
Y9-adresse	1978	142/144 m2	965 m2	16-06-2011	1.760.000 kr.	1.800.000 kr.
Y10-adresse	1978	116/117 m2	902 m2	08-04-2011	1.575.000 kr.	1.600.000 kr.
Y11-adresse	1982	113/115 m2	716 m2	24-10-2011	1.550.000 kr.	1.550.000 kr.
Y12-dresse	2005	220/263 m2	870 m2	23-12-2011	3.350.000 kr.	3.500.000 kr.

Den gennemsnitlige kvadratmeterpris pr. m2 boligareal er for ovenstående salg 13.531 kr.

Den gennemsnitlige kvadratmeterpris pr. m2 vægtet areal er for ovenstående salg 12.833 kr.

Følgende helårsgrunde, der er omfattet af samme lokalplan som den påklagede ejendom, er handlet i almindelig fri handel i perioden 1. januar 2010 til og med 1. halvår af 2013:                                              

Beliggenhed	Areal	Handelsdato	Handelspris	Pris pr. m2	Ejendoms- og grundværdi pr. 1. 2013 (2012- prisniveau)
Y13-adresse*	971 m2	26-02-2013	602.200 kr.	620 kr.	673.400 kr.
Y14-adresse	989 m2	24-05-2013	895.000 kr.	905 kr.	697.700 kr.
Y15-adresse*	967 m2	01-03-2013	634.600 kr.	656 kr.	671.900 kr.
Y16-adresse	964 m2	06-05-2013	925.000 kr.	960 kr.	688.000 kr.
Y17-adresse	976 m2	24-06-2013	925.000 kr.	948 kr.	692.600 kr.
Y18-adresse	921 m2	26-06-2013	900.000 kr.	977 kr.	671.200 kr.
Y19-adresse	900 m2	10-05-2013	895.000 kr.	994 kr.	663.000 kr.
Y20-adresse	984 m2	05-06-2013	995.000 kr.	1.011 kr.	695.800 kr.
Y21-adresse	902 m2	27-06-2013	895.000 kr.	992 kr.	663.800 kr.
Y22-adresse	1.022 m2	06-06-2013	1.025.000 kr.	1.003 kr.	710.600 kr.

*Ejendommen er ved vurderingen pr. 1. oktober 2013 vurderet som et parcelhus og ikke en ubebygget grund.

Alle grundene er handlet inklusiv alle omkostninger til byggemodning. Den gennemsnitlige kvadratmeterpris er for ovenstående salg 906 kr.

Ifølge Realkreditrådets ejendomsmarkedsstatistik udgjorde de gennemsnitlige kvm-priser for parcelog rækkehuse i postområde nr. Y2-by følgende fra 1. kvartal 2011 til 2. kvartal 2013:

2011K1	2011K2	2011K3	2011K4	2012K1	2012K2	2012K3	2012K4	2013K1	2013K2
13.071 kr.	11.695 kr.	11.967 kr.	13.069 kr.	10.538 kr.	12.439 kr.	12.311 kr.	12.606 kr.	13.187 kr.	12.625 kr.

SKAT har ved den forrige vurdering pr. 1. oktober 2011 ansat ejendomsværdien til 2.200.000 kr. og grundværdien til 282.800 kr.

SKATs afgørelse

Ejendoms og grundværdien pr. 1. oktober 2012 er fastsat således:

Ejendomsværdi	4.300.000 kr.
Grundværdi	2.353.500 kr.
Omberegnet grundværdi	1.725.900 kr.

2011                                                                                                          

Ejendommen er årsomvurderet iht. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 06 Ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold, bortset fra ejendommen der er omfattet af § 4 A.

Grundværdi:
1.000 m2 á 300 kr. 6.845 m2 á 300 kr.			300.000 kr. 2.053.500 kr.
Grundværdi			2.353.500 kr.	2.353.500 kr.
Vægtet areal: Bebygget areal	200 m2	100 %	200 m2
Udnyttet tagetage	90 m2	60 %	54 m2
Fritlig. garage, udhus mv. Vægtet areal i alt	72 m2	5 %	4 m2 258 m2
Værdiberegning:
Standardpris for området			7.100 kr.
Opførelsesår:	1850		-375 kr.
Om-/tilbygningsår: Bebygget areal:	1996 200 m2		1.071 kr. -240 kr.
Korrigeret pris			7.556 kr.
Bygningsværdi: 258 m2 vægtet areal á 7.556 kr.				1.949.448 kr.
Beregnet værdi				4.302.948 kr.
Ejendomsværdi, afrundet				4.300.000 kr.

Grundværdi omberegning grundet:

- ændret anvendelse eller ændrede planmæssige forhold for ejendommen

Grundværdi:

1.000 m2 á 220 kr.	220.000 kr.
4.000 m2 á 220 kr.	880.000 kr.
2.845 m2 á 220 kr. Omberegnet grundværdi 2011 i alt	625.900 kr.	1.725.900 kr.

SKAT har fremsendt følgende udtalelse til klagen:

"Ejendommen er omfattet af lokalplan XX Boliger i Y5, som er endeligt vedtaget den 28. marts 2012 og er offentliggjort den 15. maj 2012. Ved vedtagelsen af lokalplanen overføres området fra land til byzone.

Lokalplanområdet er udlagt til boligområde med åben-lav bebyggelse. Området er opdelt i delområder:

A: åben-lav boligbyggeri, max. bebyg. procent på 30%, min. grundstørrelse 800 kvm. og max grundstørrelse 1.200 kvm.

B+C+D: grønt område, veje og stier.

Matr.nr. ...21 er beliggende i delområde A og en mindre del i delområde D (vejareal). Fra ejendommen kan der ifølge bilag 2 i lokalplanen udstykkes 5 byggegrunde.

Vedtagelse af lokalplanen betyder, at ejendommen udtages til årsomvurdering pr. 1. oktober 2012, hvor ejendommens grundareal vurderes til 300 kr. pr. kvm. som råjord i byzone. Der sker ligeledes omberegning af grundværdien med basisår 2011 til 220 kr. pr. kvm.

Råjordsprisen er ansat ud fra en anden handel i postnr. Y2-by til åben lav boligbebyggelse på ejd.nr. …22. Råjorden er handlet til 307,20 kr. i 2009.

Den påklagede ejendom er tilknyttet nyt grundværdiområde …23 i prisgruppe 104. Områdeprisen er i 2012 og 2013 ansat til 780 kr.

Resten af lokalplanområdet er udstykket pr. 4. december 2012 og 12. juni 2013 til i alt 29 byggegrunde og vurderet til 700.000 kr. 750.000 kr. Grundene udbydes til salg for ca. 800.000 kr.

SKAT indstiller, at grundværdien og den omberegnede grundværdi fastholdes, idet ejendommen er omfattet af lokalplanen og grundene kan udstykkes på hvilket som helst tidspunkt, selvom ejendommen på vurderingstidspunktet ikke har ændret anvendelse. Grundværdien skønnes at svare til ejendommens handelsværdi som råjord i byzone med den foreliggende udstykningsmulighed."

Klagerens opfattelse

Klager har fremsat påstand om, at ejendoms- og grundværdien er for høj:

Til støtte for påstanden er anført:

"Med henvisning til fremsendte ejendomsvurdering 2012, indgives hermed indsigelse over den fastsatte ejendomsværdi.

Det er min vurdering, at den nye ejendomsvurdering er urealistisk høj både set i forhold til områdets prisniveau samt ejendommens tidligere vurdering.

Efter ønske fra Y3 Kommune, har jeg indvilliget i at min ejendom blev inddraget i en ny lokalplan. Af den overordnede plan for området fremgik udviklingsfaser, hvis planlagte igangsættelse først på længere sigt syntes at være i nærområdet til min matrikel. Karakteren for min matrikel hverken er eller ønskes ændret, hvilket også på møde blev udtrykt over for kommunen, der i den forbindelse overbeviste mig om at inddragelsen i lokalplanen ikke ville få indflydelse på anvendelsen af min ejendom. Af vedlagte bekræftelse fremsendt til kommunen, fremgår betingelsen, at matriklen ved fortsat samme helhedsanvendelse ikke pålægges forpligtigelser.

Kommunen har skriftlig bekræftet, at der ikke er handlepligt i forhold til lokalplanen samt at der ikke påføres udgifter, såfremt anvendelse fastholdes.

Den ændrede ejendomsværdi må i høj grad anses som pålæggende forpligtigelser.

Gennemførte ændringer for områdets udviklingsfase, har medført igangsættelser af udstykninger tæt på min matrikel, hvilket af affødt store gener og en reduktion af min matrikels herlighedsværdi.

Af lokalplanen for området fremgår, at der ved eventuel udstykning af parceller fra min matrikel, er udlagt arealer til grønne områder. Disse arealer må principielt anses som værdiløse.

Jeg imødeser Deres stillingstagen og omgørelse af ejendomsvurdering 2012."

Klageren har vedhæftet en skrivelse med emnet matrikel 5o:

"For god ordens skyld bekræfter jeg, at matrikel 5o (ca. 7845 m2) efter ønske fra kommunen, kan indgå i ny lokalplan for området, som mulig fremtidig udstykning i parceller.

Matriklen indgår i sin nuværende helhed og pålægges ikke særlige forpligtigelser og servitutter, herunder udstyknings- og byggepligt.

Jeg imødeser tilstillelse af kommunens forslag."

Vurderingsankenævnets afgørelse og begrundelse

Af vurderingslovens § 2 fremgår det, at vurderingsterminen er den 1. oktober. Ejerboliger vurderes almindeligt i ulige år, jf. vurderingslovens § 1.

Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering af ejendomme, for hvilke en eller flere af de i vurderingslovens § 3, stk. 1 nævnte omvurderingsgrunde er indtrådt. Det fremgår af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6, at ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold, jf. dog §§ 12 A og 13 A, skal omvurderes. Ved omvurderingen er vurderingsterminen 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Omvurderingen foretages ud fra prisforholdene pr. 1. oktober ved den senest forudgående almindelige vurdering, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4. Endvidere er det ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet, der lægges til grund ved omvurderingen.

Efter vurderingslovens § 33 stk. 17 følger det, at "hvis en ejendom omfattet af pligten til at betale grundskyld, har ændret anvendelse eller planforhold, og denne ændrede anvendelse m.v. ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien.

Denne ansættelse omfatter grunden efter den ændrede anvendelse m.v. og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi."

Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. For ejerboliger fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område, jf. vurderingslovens § 6.

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed, jf. vurderingslovens § 9, stk. 1. Af vurderingslovens § 9, stk. 2 fremgår, at sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen.

Grundværdien skal ansættes til værdien af grunden med grundforbedringer i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1. Af vurderingslovens § 13, stk. 2 fremgår det, at der skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Af vurderingslovens § 16 følger, at grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Hver vurdering er en selvstændig og en af den forrige vurdering uafhængig ansættelse. Det er derfor principielt uden betydning, om grundværdien og ejendomsværdien er steget eller faldet i forhold til den forudgående vurdering. Det afgørende er, at de pr. 1. oktober 2012 ansatte værdier afspejler henholdsvis ejendommens og den ubebyggede grunds handelsværdi pr. denne dato (2011-prisniveau).

Grundværdi

Grundværdien er ansat efter kvadratmeterprincippet. Kvadratmeterprincippet finder anvendelse, hvor hverken byggeretsværdiprincippet, etagearealprincippet eller hektarprincippet finder anvendelse. Kvadratmeterprincippet kan anvendes for alle grunde uanset plantype. Efter kvadratmeterprincippet stiger grundværdien proportionalt med grundens areal.

Ud fra de foreliggende oplysninger vurderer nævnet, at den ansatte grundværdi på 2.353.500 kr. er for lav og skal forhøjes til 3.500.000 kr., der efter nævnets opfattelse er udtryk for en realistisk handelsværdi på vurderingstidspunktet (2011-prisniveau).

Af afgørende betydning for en grunds handelsværdi er beliggenheden og den retlige udnyttelsesmulighed, der bl.a. reguleres af den fysiske planlægning.

Ved udøvelse af skønnet er der lagt vægt på, at grunden, der er på 7.845 m2, ifølge lokalplanen kan udstykkes til 5 parcelhusgrunde samt at området i sin helhed kan udnyttes til helårsbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30 %. Der er endvidere lagt vægt på, at grunden er beliggende i udkanten af Y4 tæt på indkøbsmuligheder, skoler mv.

At der ved grundværdiansættelsen skal henses til den anvendelse, der er forudsat i lokalplanen, herunder den maksimale bebyggelsesprocent selvom den faktiske anvendelse måtte afvige herfra, er fastslået i retspraksis, jf. TfS.2000.498. Det er derfor principielt uden betydning, at arealet henlægger som ubebygget råjord og, at klageren ikke har pligt til at udstykke og bebygge arealet.

Der er navnlig lagt vægt på salg af ubebyggede helårsgrunde, der er handlet nærliggende den påklagede ejendom i perioden 1. januar 2010 til og med 1. halvår af 2013 og er omfattet af samme lokalplan som denne. Disse er handlet til priser mellem 602.200 kr., og 1.025.000 kr. og har grundstørrelser mellem 902 m2 og 1.022 m2. Den gennemsnitlige kvadratmeterpris er for salgene 906 kr. Grundene vurderes at være sammenlignelige med den påklagede ejendom for så vidt angår beliggenhed og udnyttelsesmulighed. Det bemærkes, at alle grundene er handlet inklusiv alle omkostninger til byggemodning, hvilket der ved skønsudøvelsen er taget hensyn til.

Ejendomsværdi

Ud fra de foreliggende oplysninger vurderes det, at den ansatte ejendomsværdi på 4.300.000 kr. udtrykker en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet (2011-prisniveau).

Nævnet har henset til salg af parcelhuse i 2011 nærliggende den påklagede ejendom. Parcelhusene er handlet til priser mellem 1.550.000 kr. og 3.350.000 kr. og er sammenlignelige med den påklagede ejendom for så vidt angår beliggenhed. Nævnet er opmærksomt på, at alle de handlede parcelhuse er beliggende på væsentligt mindre grunde end den påklagede ejendom og for største vedkommende har et mindre bolig- og vægtet arealer samt er nyere, hvilket medfører, at de ikke er direkte sammenlignelige med den påklagede ejendom.

Der er dog henset til, at Y7-adresse, som er opført i 1975 og ombygget i 1998, er handlet i juli 2011 til en kontaktpris på 2.375.000 kr. Ejendommen er sammenlignelig med den påklagede ejendom for så vidt angår ombygningsår, men er væsentligt mindre i grund-, vægtet og boligareal. Derudover kan Y12-adresse nævnes, da denne er tilnærmelsesvis sammenlignelig med den påklagede ejendom, hvad angår vægtet areal, men er væsentligt nyere og har et væsentligt mindre bolig- og grundareal. Denne er handlet i december 2011 til 3.350.000 kr.

Grundværdien på 2.353.500 kr. forhøjes til 3.500.000 kr. og ejendomsværdien på 4.300.000 kr. fastholdes.

…"

Der har i sagen været afholdt syn og skøn ved ejendomsmægler og valuar MDE MO. Af skønsrapport af 1. september 2017 fremgår blandt andet:

"…

Spørgsmål 1:

Skønsmanden bedes beskrive ejendommen og det område, som ejendommen er beliggende i.

Svar på spørgsmål 1:

Ejendommen er en yderst velholdt og opdateret landejendom, beliggende i kort afstand til Y4 og Y2-by, med indkøb, skole og idrætsanlæg. Nuværende ejer har ejet ejendommen siden 1984 og har siden da istandsat og moderniseret ejendommen, som i dag fremstår som en moderne bolig med gode udhuse. Ejendommen har i sin tid ligget lidt ude på landet, med flot udsigt over landskabet mod nord og vest. I de senere år er byudviklingen nået ud til ejendommen, der i dag ligger i kanten af en ny udstykning, som nu er fuldt udbygget. I forbindelse med byudviklingen er ejendommen blevet inddraget i lokalplan XX boliger i Y5, etape 1.

Efter det oplyste er der ikke foretaget større moderniseringer siden 2011.

Spørgsmål 2:

Skønsmanden bedes vurdere ejendommens kontante handelsværdi pr. 1. oktober 2012. Vurderingen bedes foretaget ud fra ejendommens tilstand pr. 1. oktober 2012 men efter prisforholdene den 1. oktober 2011.

Svar på spørgsmål 2:

Efter min bedste overbevisning var ejendommens kontante handelsværdi pr. 01.10.2012, sat efter prisforholdene i 2011:

Kr. 3.900.000

Vurderingen er lagt ud fra en samlet vægtet m2 pris på kr. 15.000, som er realistisk i forhold til husets stand, beliggenhed og grundstørrelse.

Spørgsmål 3:

Skønsmanden bedes vurdere den kontante handelsværdi pr. 1. oktober 2012 af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i Økonomisk henseende god anvendelse.

Vurderingen bedes foretaget ud fra ejendommens tilstand pr. 1. oktober 2012 men efter prisforholdene den 1. oktober 2011

Svar på spørgsmål 3:

I 2011/2012 lå ejendommen op til åbne marker og værdien af grunden vil efter min bedste overbevisning svare til prisen på råjord kr. 250 pr. m2 eller i alt kr. 1.950.000.

Spørgsmål 4:

Skønsmanden bedes i forbindelse med besvarelsen af spørgsmål 2 og 3 oplyse, hvilke forhold skønsmanden har tillagt betydning for værdiansættelsen.

Svar på spørgsmål 4:

Spørgsmål 2:

Min vurdering bygger på en yderst velholdt ejendom på landet, som er i rigtig god stand og stil som vil tiltale mange. Omgivelserne giver mulighed for et lille husdyrhold.

Spørgsmål 3:

Ejendommen ligger på vurderingstidspunktet i nærheden af landmænd, som kan have interesse i at udvide dyrkningsmuligheder.

Spørgsmål 5:

Skønsmanden bedes oplyse, om det er forbundet med usikkerhed at ansætte ejendommens og grundens værdi.

Svar på spørgsmål 5:

Det vil ikke være hensigtsmæssigt at værdiansætte bygninger og grund hver for sig, idet grunden for sig vil kræve nedrivning af en rigtig god ejendom. Hvilket ikke under nogen omstændigheder vil være hensigtsmæssigt.

Spørgsmål 6:

Såfremt spørgsmål 5 besvares bekræftende, bedes det oplyst, hvad der begrunder denne usikkerhed, samt hvilken usikkerhedsmargen der er tale om

Svar på spørgsmål 6:

En ejendom som den vurderede krativer et risende jordtilliggende for at komme til sin ret.

En ikke byggemodnet grund koster ca. kr. 300.000 med udarbejdet lokalplan idet udvikler regner med 1/3 til jordkøb, 1/3 til byggemodning og 1/3 til omkostninger og fortjeneste.

Usikkerheden ligger i det forhold at der maske kan udstykkes 2 eller 3 grunde, uden helt at fjerne herlighedsværdien fra ejendommen.

…"

Af supplerende skønsrapport fremgår blandt andet:

"…

Spørgsmål SS IA:

Skønsmanden har i svaret på spørgsmål 3 oplyst, at han har vurderet den ubebyggede grunds værdi ud fra grundens råjordspris —det vil sige uden grundforbedringer.

Skønsmanden bedes på baggrund heraf vurdere den ubebyggede grunds værdi med grundforbedringer og under hensyn til den på vurderingstidspunktet gældende lokalplan.

Vurderingen bedes foretaget ud fra grundens tilstand pr. 1. oktober 2012, men efter prisforholdene den 1. oktober 2011.

Svar på spørgsmål SS IA:

Ud fra mine erfaringer antager jeg grundens værdi til 3 x råjordspris eller i alt kr. 5.850.000 i byggemodnet stand.

Entreprenører anvender som regel denne nøgle:

1 /3 til jordkøb

1 /3 til byggemodning

1/3 til omkostninger og fortjeneste

Spørgsmål SS IB:

Skønsmanden har i svaret på spørgsmål IA oplyst, at besvarelsen af spørgsmål 2 og 3 til dels er baseret på handler om sammenlignelige ejendomme i området.

Skønsmanden bedes i den forbindelse oplyse, hvilke handler og ejendomme, han har baseret besvarelsen af spørgsmål 2 og 3 på.

Svar på spørgsmål SS IB:

Min besvarelse er baseret på en gennemsnitlig vurdering af ejendomme til salg eller solgt i områder der kan sammenlignes med den omtalte ejendom.

Som omtalt i min besvarelse findes der ikke tilsvarende ejendomme i stand og beliggenhed der er handlet, så mit skøn er er efter bedste overbevisning. 58

Spørgsmål SS IC:

Skønsmanden bedes oplyse, om han ved besvarelsen af spørgsmål 2 og 3 har inddraget ejendomshandlerne omtalt i bilag B, C og E og grundhandlerne i bilag D.

Skønsmanden bedes i bekræftende fald oplyse, hvorledes der ved værdiansættelsen er taget hensyn til handlerne som omtalt i bilag B-E.

Svar på spørgsmål SS IC:

Skønsmanden har gennemgået det fremlagte materiale, som bekræfter at der er tale om meget forskelligartede ejendomme, herunder parcelhuse, som efter min bedste overbevisning ikke er sammenlignelige med en fritliggende landbrugsejendom med udsigt over åbent landskab.

Spørgsmål SS ID:

Skønsmanden bedes oplyse, hvilke konkrete oplysninger, der ligger til grund for hans vurdering af ejendommens m2-pris på 15.000 kr. (i alt 3.900.000 kr.) og grundens m2 pris på kr. 250 kr. (i alt 1.950.000).

Svar på spørgsmål SS ID:

Der er tabe om en speciel ejendom som ikke findes tilsvarende i nærområdet, så min vurdering bygger på en gennemsnitsbetragtning efter mit bedste skøn og overbevisning.

…"

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af A og af skønsmanden, ejendomsmægler og valuar MDE MO.

A har forklaret, at han erhvervede ejendommen i 1984. Ejendommen er den tidligere Y23 og har tidligere tilhørt en naboejendom. I 1984 var der ikke synlig bebyggelse i nærheden - bortset fra to nabogårde. Det var en bolig på landet, som også var det, de ønskede. De har haft opstaldede heste på ejendommen fra ca. 1985 til 2015, og arealet om ejendommen har været benyttet til græsning. I september 2011, i forbindelse med naboens planer om udstykning, blev der rettet op på skel, ligesom de ved arealoverførsel fik tillagt et areal for herved at få mere luft om ejendommen. Han er bekendt med, at det i lokalplanen er angivet, at den er udtryk for et ønske fra lodsejerne, men dette er han nu ikke helt enig i. Han blev kontaktet af kommunen, som ønskede en helhedsplan for området, og planen omfattede også hans matrikel. Kommunen lagde stort vægt på, at der ikke var et udstykningskrav. Han ønskede dog ikke at udstykke, da de netop havde købt ejendommen for at få luft omkring sig.

Han udbad sig betænkningstid, men han blev overbevist om, at lokalplanen ikke ville få betydning, da han ikke herved fik en handlepligt. Han forventede, at der nok ville gå ca. 10 år fra lokalplanens vedtagelse i 2012, til der kom naboer tæt på, men det er gået meget stærkt. Den første tanke var, at ejendommene skulle opføres ind mod byen, men det blev ændret, så ejendommene i stedet blev opført tæt på Y6-vej, hvor der var mere luft - dvs. mod nordøst i stedet for sydvest, som var den oprindelige tanke.

I 2012 så ejendommen ud, som man kan se på luftfotoet fra november 2011 - dvs. der var marker omkring ejendommen. Gården, som dengang havde griseproduktion, blev revet ned medio 2017. Der begyndte at ske noget med grundene øst for hans ejendom ved årsskiftet 2012/2013. I foråret 2013 blev de byggemodnet, og der blev etableret veje. Det nærmeste nabohus blev færdigbygget ultimo 2016. Stikvejen blev etableret i foråret 2013, mens der tidligere alene var vejadgang fra Y6-vej. Han har ikke foretaget byggemodning af sin ejendom. Da Y6-vej blev opgravet i 2013, blev han tilknyttet en offentlig kloakering, mens han tidligere har haft septiktank.

De to ejendomme, som er nævnt i Vurderingsankenævnet afgørelse, dvs. ejendommene beliggende Y7-adresse og Y12-adresse, adskiller sig fra hans ejendom, idet de er bygget på andre tidspunkter. Hans ejendom er meget gammel, selv om den er renovereret. Y12-adresse er udstykket langt senere.

Han kan ikke vurdere, om de nævnte ejendomme er sammenlignelige. Den private vandforsyning og separat kloakering, som fremgår af Vurderingsankenævnets afgørelse, er noget, han har sørget for.

MO har forklaret, at grundværdien er grunden i ubebygget stand. Hvis grunden i 2012 havde været ubebygget, ville man måske kunne sælge jorden til landbrugsproduktion. I oktober 2012 var de andre ejendomme endnu ikke opført, og området var et åbent landskab, og det ville koste meget at gøre grunden klar til parcelhusgrunde, idet der skulle ske byggemodning og etablering af veje. Han tror, at jordstykket er så småt, at det realistisk alene ville kunne sælges til en landmand, som dog også pga. store maskiner ville foretrække et større stykke jord.

Når han i svaret på spørgsmål 6 angiver en usikkerhed, ligesom han angiver, at en udvikler regner med 1/3 til jordkøb, 1/3 til byggemodning og 1/3 til omkostninger og fortjeneste, sker dette ud fra hans erfaringer med jordhandler rundt om Y24-by. Han har selv været involveret i projekter af denne karakter bl.a. omkring Y29. Prisen er eksklusive moms.

Det vil være uacceptabelt og urealistisk at fjerne ejendommen for at etablere byggegrunde, idet det er en velpasset ejendom, der ligger flot. En god økonomisk udnyttelse af grunden i 2012, som grunden så ud dengang, vil ikke være et salg til en entreprenør med henblik på udstykning, da dette ville være for dyrt for entreprenøren, da grunden er for lille.

Ejendommen skal sammenlignes med mindre landbrugsejendomme - dvs. fritidslandbrug, som han har angivet i sit svar på spørgsmål SS IC. Små landbrugsejendomme er i branchen en speciel ejendomstype, da det har en sammenhæng med følelser. Derimod er parcelhusgrunde i et område sammenlignelige, idet der kan findes nogle tilsvarende, hvilket ikke er tilfældet for den pågældende ejendom, hvor han ikke har fundet sammenlignelige ejendomme af samme kvalitet. Han er også vurderingsmand for G1, så han ved, at der er grænser for, hvor meget fritidslandbrug må koste, da et køb også kræver to biler og måske et par heste. Det er ikke bare en vare, man lige sælger.

Når han i svaret i spørgsmål 6 angiver en usikkerhed, skyldes det, at det er vanskeligt at vurdere den mulige udstykning og prisen herpå. Dette skyldes lokalplanen og stikvejen, som vanskeliggør en fastsættelse af prisen på en udstykning.

Grundværdien, som han har fastsat til 1.950.000 kr. i svaret på spørgsmål 3, er fastsat helt uden eventuelle grundforbedringer, men prisen kræver, at bygningerne fjernes, og at området ryddes. 1.950.000 kr. svarer til en kvadratmeterpris på ca. 250 kr., og som han har angivet i svaret på spørgsmål 6, vil det betyde, at kvadratmeterprisen vil være 750 kr. efter en fuld byggemodning. Han forventer ikke, at der kan opnås en pris på 900 kr. pr. kvadratmeter, idet der ville være en potentiel udgift til vejanlæg.

Parternes synspunkter

A har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument, hvoraf fremgår følgende:

"…

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det overordnet gældende, at den af vurderingsankenævnet fastsatte ejendomsværdi og grundværdi væsentligt overstiger den kontante handelsværdi for Ejendommen og den dertil knyttede grund pr. 1. oktober 2012, som fastsat efter prisforholdene pr. 1. oktober 2011.

Dette bekræftes af det afholdte syn og skøn, idet skønsmanden vurderer både ejendomsværdien og grundværdien væsentligt lavere end vurderingsankenævnet.

Vurderingsankenævnet er ligesom SKAT en administrativ myndighed, der skal overholde almindelige forvaltningsretlige regler, herunder legalitetsprincippet, lighedsprincippet og officialprincippet.

I overensstemmelse hermed har Højesteret i dommen refereret i U.2016.191H (SKM2015.615.HR) udtalt, at domstolene i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser kan tilsidesætte værdiansættelsen ved den offentlige ejendomsvurdering, hvis det godtgøres, (i) at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller (ii) at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller (iii) at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig. Mens det ikke bestrides, at vurderingsankenævnet har foretaget et skøn, må det på baggrund af de fremlagte bilag og det afholdte syn og skøn lægges til grund, at vurderingsankenævnets afgørelse både er baseret på forkerte forudsætninger, og fører til et åbenbart forkert resultat, jf. nærmere nedenfor.

4.1  Grundværdien

Grundværdien er værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13. Efter lovens § 16 ansættes grundværdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser må antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse. Der skal i den forbindelse tages hensyn til såvel ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Denne bestemmelse står centralt i sagen, da omvurderingen af Ejendommen netop er udløst af den nye lokalplan nr. XX af 25. april 2012 (bilag 4) og de udstykningsmuligheder, der følger heraf.

Vurderingsankenævnet har således i sin afgørelse (bilag 1, side 6f) lagt afgørende vægt på, at grunden på 7.845 m2 ifølge lokalplanen kan udstykkes til 5 parcelhusgrunde, og på at området i sin helhed kan udnyttes til helårsbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30%.

Vurderingsankenævnet har ansat grundværdien efter et kvadratmeterprincip, og har her taget udgangspunkt i en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 906 kr. fra salg af et antal nærliggende, ubebyggede helårsgrunde, der er handlet i perioden fra 1. januar 2010 til og med 1. halvår af 2013. Nævnet har dog i sin afgørelse givet et skønsmæssigt men ikke nærmere specificeret eller begrundet nedslag for omkostninger til byggemodning, således at der ved ansættelsen af grundværdien anvendes en kvadratmeterpris på 446 kr.

Sagsøger gør gældende, at vurderingsankenævnets afgørelse er fejlagtig, idet den dels hviler på en forkert forudsætning om muligheden for at udstykke ejendommen, dels tager udgangspunkt i en forkert handelsprisvurdering.

Vurderingsankenævnets afgørelse er først og fremmest baseret på en forkert forståelse af lokalplanen og dermed på et forkert grundlag for værdiansættelsen af grunden.

Vurderingsankenævnet forudsætter i sin afgørelse, at Ejendommen pr. 1. oktober 2012 kunne udstykkes i 5 grunde som beskrevet i lokalplanen. Dette var imidlertid ikke tilfældet.

Lokalplanens pkt. 4.1 og kortbilag 2 angiver detaljerede retningslinjer for, hvordan udstykning af Ejendommen kan ske, og tillader kun en mindre afvigelse på maksimalt et par meters afvigelse i forhold til de i kortbilaget angivne skel. Den 1. oktober 2012 - som ifølge vurderingslovens §§ 2 og 3, stk. 4 er den afgørende dato for vurderingen af Ejendommens tilstand - var det imidlertid ikke muligt at gennemføre den udstykning, der er beskrevet i lokalplanen.

På dette tidspunkt lå Ejendommen omgivet af marker uden den i lokalplanen forudsatte forbindelse og vejadgang til den nærmeste bebyggelse (se bilag 8 og lokalplanen side 45 og 49). Denne vejadgang var imidlertid som beskrevet i lokalplan en forudsætning for udstykningen, jf. også udstykningslovens § 18.

Sagsøger opnåede derfor ikke nogen værdiforøgelse på sin ejendom blot som følge af den teoretiske udstykningsmulighed, der kom med vedtagelse af lokalplanen i 2012.

Den nærmeste naboejendom mod øst; Y28-adresse (matr.nr. …24) blev udstykket i maj 2013, hvorefter ejendommen blev byggemodnet og solgt i 2014 for senere at blive bebygget i 2016. Først på dette tidspunkt blev det muligt at etablere den forudsatte vejadgang og fortsatte geografiske udvidelse af det nye sammenhængende boligområde i Y2-by. Udstykningsmuligheden fik dermed først et reelt indhold i løbet af 2013 og 2014.

Vurderingsankenævnets afgørelse tager derfor afsæt i et grundlæggende forkert vurderingsgrundlag.

Ved en udstykning af Ejendommen i 2012 må det desuden ud fra Ejendommens tilstand og beliggenhed pr. 1. oktober 2012 lægges til grund, at de ny udstykkede byggegrunde, ville være kommet til at ligge isoleret og afsondret fra det øvrige boligområde, og dermed antageligvis ville være usælgelige. En udstykning i 2012 ville derfor ikke være "en i økonomisk henseende god anvendelse", jf. vurderingslovens §§ 13 og 16, men ville tværtimod - som det også lægges til grund i skønsmandens erklæring - have været økonomisk uhensigtsmæssig, da A dermed både ville fjerne herlighedsværdien fra Ejendommen i sin nuværende form og pådrage sig udgifter til udstykning og byggemodning mv. uden samtidig at opnå nogen modsvarende merværdi på de udstykkede grunde.

Selv hvis det havde været muligt at udstykke Ejendommen i 2012, burde denne udstykningsmulighed derfor ikke lægges til grund som den økonomisk gode anvendelse af Ejendommen.

Vurderingsankenævnets afgørelse tager også udgangspunkt i en forkert værdiansættelse.

Som nævnt anvender vurderingsankenævnet i sin afgørelse et kvadratmeterprincip. Dette er principielt korrekt, da anvendelse af byggeretsværdiprincippet - som ellers normalt anvendes ved vurdering af parcelhushuse forudsætter, at der er tale om en sammenhængende bebyggelse på mindst 10-15 ejendomme, hvilket ikke var tilfældet i nærværende sag. Den kvadratmeterpris, som vurderingsankenævnet anvender, er imidlertid ikke retvisende, hvilket konkret fører til et åbenbart urimeligt resultat.

Der er flere årsager til dette.

For det første måtte kvadratmeterprisen i oktober 2012 fastsættes med udgangspunkt i Ejendommens faktiske - og ikke kun teoretiske - udnyttelsesmuligheder, jf. ovenfor. I oktober 2012 henlå Ejendommen som en landejendom, og det var faktisk ikke muligt at udstykke og sælge byggegrunde fra Ejendommen. Det var derfor heller ikke muligt at opnå en salgspris, der var sammenlignelig med de priser, der kunne opnås ved salg af byggemodnede parcelgrunde i en almindelig sammenhængende parcelbebyggelse.

Henset til Ejendommens beliggenhed og faktiske udnyttelsesmuligheder, ville den faktisk opnåelige salgspris alene svare til råjordsprisen. Dette er da også lagt til grund i både skønserklæringen og i SKATs afgørelse (bilag 1, s. 4m). Ejendommen var i 2012 ikke sammenlignelig med de udstykkede og byggemodnede i byggegrunde i området, som alle var vurderet efter et byggeretsværdiprincip og ikke efter et kvadratmeterprincip.

Skønsmanden har taget samme udgangspunkt og har i sin besvarelse af skønstemaets spørgsmål 3 fastslået, at grunden i 2012, hvor den lå op til åbne marker, efter prisforholdene i 2011 havde en værdi svarende til prisen på råjord kr. 250 pr. m2 eller i alt 1.950.000 kr.

Skønsmandens vurdering svarer omtrent til SKATs vurdering af omgivende naboejendom (matr.nr. 2a beliggende Y25-adresse), som var omfattet af samme lokalplan, og som efter lokalplanens vedtagelse (pr. 1. oktober 2012) blev vurderet med en kvadratmeterpris på 285 kr.

Skatteministeriet er ikke under sagen fremkommet med holdepunkter for en anden vurdering, herunder ved at fremlægge handelspriser for andre sammenlignelige ejendomme med råjord i byzone.

Skønsmandens udsagn, som også bestyrkes af omstændighederne i øvrigt (jf. nærmere nedenfor) må derfor lægges til grund som grundens handelsværdi pr. 1. oktober 2012.

For det andet fastsætter lokalplanens pkt. 4.1 grundstørrelsen på de nye grunde til min. 800 m2 og højst 1.200 m2. Selv hvis man - som vurderingsankenævnet - tager udgangspunkt i lokalplanens (endnu ikke aktuelle) udstykningsmuligheder, ville de fem byggegrunde dermed få et samlet areal på mellem 4.000 m2 og 6.000 m2. Resten af Ejendommen (ca. 1.845 - 3.845 m2) ville skulle anvendes til vejareal og til grønne bælter uden værdi (Delområde B og D), jf. lokalplanens pkt. 3.2, 3.4 og 5.8. Ved at fastsætte én kvadratmeterpris for hele Ejendommen, baseret på salgsprisen for byggemodnede grunde, har vurderingsnævnet ikke har taget hensyn til lokalplanens bestemmelser herom. Det følger imidlertid af SKATs faste praksis, at vejarealer og fællesarealer ansættes til 0 kr., ligesom sådanne arealer efter en udstykning holdes uden for ejendomsvurderingen, da de ikke kan bebygges og generelt må anses for at være uomsættelige.

For det tredje følger af vurderingslovens § 16B, at der ved ansættelsen af grundværdien for arealer udlagt til beboelsesformål, skal bortses fra en udstykningsmulighed, hvis beboelsesbygningens placering eller størrelse den 1. januar 2002 er til hinder for en udstykning. Da udstykningen af Ejendommen til 5 grunde som beskrevet i lokalplanen (side 8 og 51) netop forudsatte nedrivning af den eksisterende bygning, som er opført i 1850, kan der derfor ikke ved vurderingen tages udgangspunkt i den fulde udstykningsmulighed (udstykningen af grunde 8 og 9, jf. kortbilag 2). Det er derfor berettiget og velbegrundet, når skønsmanden i sin besvarelse af spørgsmål 6 tager udgangspunkt i at der ved en økonomisk hensigtsmæssig udnyttelse "måske kan udstykkes 2 eller 3 grunde".

Hvis Ejendommen skulle udstykkes i alle fem grunde, skulle vurderingsankenævnet under alle omstændigheder have givet nedslag for nedrivningsomkostninger, hvilket imidlertid ikke er sket. Som fremhævet i skønsmandens svar på spørgsmål 5 og 6 ville en nedrivning af bygningerne mv. på Y1-adresse for at muliggøre en udstykning af Ejendommen, dog ikke være en økonomisk hensigtsmæssig anvendelse af Ejendommen.

For det fjerde bemærkes det, at salg af byggegrunde er omfattet af momspligt, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9. De salgspriser for de nærliggende byggegrunde, som vurderingsankenævnet henviser til i sine afgørelse (bilag 1, s. 2-3) må derfor antages at være salgspriser inklusiv moms. Tilsvarende må det lægges til grund, at A ved udstykning og byggemodning af byggegrunde fra Ejendommen skulle svare moms af salgssummen. Denne moms - som ikke kan overvæltes på en køber og som derfor ikke medfører en forøgelse af salgssummen ved salg af byggegrunde ville ikke udgøre en indtægt for A, ligesom den ikke har udgjort en indtægt for sælgerne af grundene på Y26-vej og Y27-vej.

Den af vurderingsankenævnet skønnede kvadratmeterpris skal derfor under alle omstændigheder reduceres med 20 procent svarende til momsen for at afspejle Ejendommens handelsværdi. At ejendomsværdien (og grundværdien) skal ansættes til handelsværdien eksklusiv moms er senest fastslået af Landsskatteretten i SKM2017.730.LSR.

Selv hvis man som antaget af vurderingsankenævnet lagde til grund, at Ejendommen faktisk kunne være udstykket i fem grunde i 2012, ville vurderingsankenævnet som følge af de ovenfor anførte forhold hvile på et forkert grundlag og føre til en forkert værdiansættelse af Ejendommen.

Med udgangspunkt i skønsmandens erklæring, der fastsætter grundværdien til 1.950.000 kr., må det lægges til grund at vurderingsankenævnets ansættelse af grundværdien til 3.500.000 kr., er ca. 79,5 % for høj og dermed fører til et åbenbart urimeligt resultat.

4.2  Ejendomsværdien

Ved ejendomsværdien forstås således den kontante handelsværdien af den faste ejendom i dens helhed, jf. vurderingslovens §§ 6 og 9.

Ved SKATs omvurdering i 2012 blev både ejendomsværdien og grundværdien forhøjet med ca. 1.100.000 kr.

Da de ændrede planforhold ikke har haft betydning for værdien af bygningerne på Ejendommen eller for den fremtidige brug af disse, må stigningen i ejendomsværdien generelt henføres til den tilsvarende stigning i grundværdien.

Af de grunde, der er anført ovenfor, må også den forøgede ansættelse af ejendomsværdien derfor også anses for at være foretaget på et forkert eller mangelfuldt grundlag, hvilket konkret har medført en for høj ansættelse af ejendomsværdien.

At ejendomsværdien er ansat på et forkert eller mangelfuldt grundlag følger også af, at vurderingsankenævnet har baseret sin vurdering på den gennemsnitlige handelspris for seks parcelhuse, som alle er beliggende i de nærliggende parcelhuskvarterer. Der er tale om klassiske parcelhuse, hvoraf de fem er fra 1970’erne og har et boligareal på 113-169 m2. Det sjette hus er bygget i 2005, ejes af G2 og anvendes som præstebolig.

Ingen af disse ejendomme er imidlertid sammenlignelige med A’s ejendom.

Som beskrevet i skønserklæringen har A’s Ejendom på Y1-adresse således ikke karakter af et almindeligt parcelhus men derimod af fritliggende landejendom med udsigt over det åbne landskab, som er egnet til mindre husdyrhold mv. Ejendommen er da også hidtidig blevet brugt som sådan, idet A selv har haft hestehold på Ejendommen. Hertil kommer at Ejendommens stuehus er opført i 1850 og dermed er væsentligt ældre og har et helt andet præg end de mere moderne parcelhuse i Y2-by.

Ejendommen er dermed ikke sammenlignelig med de nyere parcelhuse, som Skatteministeriet og vurderingsankenævnet har henvist til, hvorfor de af vurderingsankenævnet anvendte m2-priser fra salg af de pågældende parcelhuse heller ikke er retvisende.

I oktober 2012 var Ejendommen heller ikke sammenlignelig med de anførte parcelhuse for så vidt angår beliggenhed, da parcelhusene alle var beliggende i veletablerede parcelhuskvarterer, mens A’s ejendom fortsat var beliggende i det åbne land omgivet af marker og uden naboer. De seks parcelhuse ligger også i andre lokalplan og grundværdiområder end sagsøgers Ejendom.

At ejendomsværdien er ansat for højt bekræftes endvidere af den indhentede skønserklæring, hvori skønsmanden som svar på de stillede spørgsmål 2 har vurderet Ejendommens kontante handelsværdi pr. 1. oktober 2012, men sat efter prisforholdene i 2011, til 3.900.000 kr.

Vurderingsankenævnets afgørelse må derfor også tilsidesættes på dette punkt.

Det forhold at skønsmanden ikke har peget på konkrete sammenlignelige ejendomme kan derfor ikke føre til en ændret bedømmelse.

Det bemærkes herved, at skønsmandens vurdering stemmer overens med SKATs egen vurdering af bygningsværdien på 1.949.448 kr. (…) med tillæg af den af skønsmanden skønnede grundværdi på 1.950.000 kr.

Det forhold at skønsmanden vurdering er behæftet med en vis usikkerhed kan ikke medføre at der skal ses bort fra skønserklæringen, da der altid vil være en vis mindre usikkerhedsmargin ved ejendomsvurderinger.

Hertil kommer at det i alle tilfælde må lægges til grund, at skønsmandens vurdering er væsentligt mere retvisende end vurderingsankenævnets afgørelse, som hviler på et fejlagtigt vurderingsgrundlag og som konkret fører til en åbenbart forkert vurdering af Ejendommen.

…"

Skatteministeriet har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument, hvoraf fremgår følgende:

"…

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at A ikke har godtgjort, at betingelserne for at tilsidesætte Vurderingsankenævnets skøn er opfyldt.

Vurderingsankenævnet fandt ved afgørelse af 2. november 2016 (bilag 1), at ejendommens værdi var 4.300.000 kr., svarende til 16.600 kr. pr. m2 (vægtet areal, 258 m2) eller 11.800 kr. pr. m2 (ikke vægtet areal, 362 m2), og at grundens værdi var 3.500.000 kr., svarende til 446 kr. pr. m2.

Højesteret har i U.2016.191 H (SKM2015.615.HR) udtalt følgende om domstolsprøvelsen af værdiansættelser på vurderingsområdet:

"Domstolene kan i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan dog ikke tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig."

Det følger af Højesterets præmisser og af retspraksis i øvrigt, at sagsøgeren har bevisbyrden for, at skønnet kan tilsidesættes. Denne bevisbyrde er ikke løftet.

Det er hverken godtgjort, at det skøn, der er foretaget, hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at den ansatte grundværdi og ejendomsværdi må anses for åbenbart urimelig.

Ejendomsværdien skal ansættes til den kontante værdi i handel og vandel af den faste ejendom i dens helhed, jf. dagældende vurderingslovs § 6, jf. § 9, stk. 1. I dagældende vurderingslovs § 10 fastslås, hvilke rettigheder og byrder der skal tages hensyn til ved ansættelsen, jf. stk. 1 og 2.

Ved de almindelige vurderinger lægges ejendommens tilstand og prisforhold på vurderingstidspunktet den 1. oktober til grund ved ansættelsen, jf. dagældende vurderingslovs § 2. Ved omvurdering lægges prisforholdene pr. vurderingsterminen ved senest forudgående almindelig vurdering til grund, jf. dagældende vurderingslovs § 3, stk. 4.

Grundværdien skal ansættes til værdien af grunden med grundforbedringer i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. dagældende vurderingslovs § 13, stk. 1. Efter dagældende vurderingslovs § 13, stk. 2, skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Grundværdien skal ansættes til det beløb, som det efter de pågældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, jf. dagældende vurderingslovs § 16, stk. 1. I den forbindelse skal der tages hensyn til ejendommens form og størrelse samt udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. dagældende vurderingslovs § 16.

Hver vurdering udgør en selvstændig og konkret værdiansættelse, og den er uafhængig af den forrige vurdering. Det er derfor principielt set uden betydning, om grund- og /eller ejendomsværdien er steget eller faldet i forhold til den forudgående vurdering. Afgørende er, at de ansatte værdier afspejler henholdsvis ejendommens og den ubebyggede grunds handelsværdier på vurderingsdatoen.

Vurderingsankenævnets skøn er foretaget i overensstemmelse med disse principper.

Grundværdien:

Vurderingsankenævnet har til brug for fastsættelsen af den omhandlede ejendoms grundværdi anvendt "kvadratmeterprincippet". Efter dette princip stiger grundværdien proportionalt med grundens areal. A har ikke bestridt anvendelsen af dette princip.

Grundens beliggenhed og retlige udnyttelsesumulighed, som eksempelvis fastlagt i en for området vedtaget lokalplan, er af afgørende betydningen for handelsværdien.

Vurderingsankenævnet har ved udøvelsen af skønnet lagt vægt på, at grunden, der er på 7.845 m2, ifølge lokalplanen kan udstykkes til 5 parcelhusgrunde samt at området i sin helhed kan udnyttes til helårsbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30 %. Der er endvidere lagt vægt på, at grunden er beliggende i udkanten af Y4 tæt på indkøbsmuligheder, skoler m.v.

Det følger af vurderingslovens dagældende §§ 13 og 16, at grundværdiansættelsen skal foretages under hensyn til den anvendelse, der er forudsat i lokalplanen, herunder den maksimale bebyggelsesprocent, selvom den faktiske anvendelse måtte afvige herfra, jf. herved også TfS 2000.498LSR. Det er derfor uden betydning, at en del af det omhandlede areal henligger som ubebygget råjord, og at A ikke er forpligtet til at udstykke og bebygge arealet.

A har ikke godtgjort, at Vurderingsankenævnets skøn hviler på et urigtigt eller mangelfuldt grundlag.

…

A har heller ikke godtgjort, at skønnet er åbenbart urimeligt.

Vurderingsankenævnet har ved skønnet over grundværdien lagt vægt på salg af ubebyggede helårsgrunde, der er handlet i nærheden af den i sagen omhandlede ejendom, og som er omfattet af samme lokalplan.

Vurderingsankenævnet fandt, at de pågældende grunde er sammenlignelige med grunden i nærværende sag, for så vidt angår beliggenhed og udnyttelsesmulighed. De nærliggende grunde er handlet til priser mellem 602.200 kr. og 1.025.000 kr., og har grundstørrelser på mellem 902 m2 og 1.022 m2. Den gennemsnitlige kvadratmeterpris er 906 kr. for salgene, (…). Vurderingsankenævnet har desuden taget hensyn til, at de sammenlignelige grunde er handlet inklusiv alle omkostninger til byggemodning, (…), hvilket ses ved, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris for nærværende grund er markant lavere end de solgte sammenlignelige grunde.

En kvadratmeterpris for den omhandlede ejendom på 446 kr. må anses for at være en ganske lempelig vurdering.

A har ikke ved henvisning til handler om andre grunde dokumenteret, at grundens værdi er lavere end den ansatte.

A har heller ikke med det afholdte syn og skøn godtgjort, at den foretagne ansættelse ligger udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne.

Skønsmandens erklæring er ikke baseret på handler om sammenlignelige ejendomme. Der henvises herved til skønsmandens svar på spørgsmål SS IC, hvor han blev spurgt, om han har inddraget handlerne omtalt i bilag B, C og E og grundhandlerne i bilag D. Han anførte, at "… han har gennemgået det fremlagte materiale, som bekræfter at der er tale om meget forskelligartede ejendomme, herunder parcelhuse, som efter min [hans] bedste overbevisning ikke er sammenlignelige med en fritliggende landbrugsejendom med udsigt over åbent landskab.". Endvidere har skønsmanden oplyst, at der er tale om en så speciel ejendom, at han ikke har sammenlignet ejendommen med handler i nærområdet, men i stedet foretaget et skøn på baggrund af overbevisning og gennemsnitsbetragtninger, jf. hans svar på SS ID.

Da skønsmandens vurdering ikke er baseret på handler om sammenlignelige ejendomme, har skønserklæringen ikke betydning, jf. f.eks. U.2000.1071H.

Skønsmandens vurdering af grundens værdi er endvidere foretaget uden hensyntagen til princippet i dagældende vurderingslovs § 13 om, at grundværdien er grundens værdi i ubebygget stand.

Der henvises til skønsmandens besvarelse af spørgsmål 6, hvor det anføres: "En ikke byggemodnet grund koster ca. kr. 300.000 med udarbejdet lokalplan idet udvikler regner med 1/3 til jordkøb, 1/3 til byggemodning og 1/3 til omkostninger og fortjeneste. Usikkerheden ligger i det forhold, at der måske kan udstykkes i 2 eller 3 grunde, uden helt at fjerne herlighedsværdien fra ejendommen" (min understregning).

Skønsmanden inddrager således herlighedsbetragtninger i sin vurdering af grundværdien. Sådanne herlighedsbetragtninger skal ikke inddrages, når grundværdien skal vurderes, da dette i stedet henhører til vurderingen af ejendomsværdien. Ved grundværdiansættelsen skal der tages hensyn til de udstykningsmuligheder, der foreligger efter lokalplanen, (den i økonomisk henseende gode anvendelse) uden hensyn til, om en udstykning forringer herlighedsværdien af ejendommen, jf. herved også vejledningen "Ejendomsvurdering, januar 2012", afsnit C.1, side 94.

Skønsmandens vurdering, der bygger på, at der alene kan udstykkes 2 eller 3 grunde, kan derfor ikke føre til en tilsidesættelse af Vurderingsankenævnets skøn, jf. eksempelvis U.2005.1164H (SKM2005.63.HR).

Hertil kommer, at skønsmanden tilsyneladende har vurderet grundens værdi ud fra en forudsætning om, at der ikke er foretaget nogen form for byggemodning. Skønsmanden oplyste således som svar på spørgsmål 3, at "I 2011/2012 lå ejendommen op til åbne marker og værdien af grunden vil efter min [hans] bedste overbevisning svare til prisen på råjord kr. 250 pr. m2 eller i alt 1.950.000." (min understregning). Det er altså klart, at skønsmanden foretog sit skøn på 1.950.000 kr. uden at tage eventuelle grundforbedringer i betragtning. Som svarpå spørgsmål SS IA har skønsmanden imidlertid vurderet grundværdien til 5.850.000 kr. inklusiv grundforbedringer og under hensyn til den på det relevante tidspunkt gældende lokalplan ud fra en nøgle om, at grundværdien er 3 x råjordsprisen.

Efter dagældende vurderingslovs § 13, skal grundværdien ansættes til værdien af grunden med grundforbedringer i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Henset til, at grunden grænser op til et udstykket og byggemodnet parcelhusområde, og at der må antages at være foretaget en vis byggemodning til den eksisterende ejendom, kan en værdiansættelse uden grundforbedringer af nogen art ikke danne grundlag for en tilsidesættelse af skønnet.

Ejendomsværdien:

Det er ikke godtgjort, at vurderingsankenævnets skøn hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag.

Det er heller ikke godtgjort, at det udøvede skøn er åbenbart urimeligt.

Vurderingsankenævnet har ved skønnet over ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012 taget udgangspunkt i en markedsværdiberegning. Ved denne markedsværdiberegning er den gennemsnitlige handelspris for andre ejendomme med tilsvarende beliggenhed i et sammenligneligt område indgået, (…).

Vurderingsankenævnet har ved sammenligningen af den i sagen omhandlede ejendom med ejendommene i bilag B taget højde for de konkrete forhold, der gør sig gældende, (…).

Rigtigheden af de faktiske oplysninger vedrørende ejendommen, der er lagt til grund af Vurderingsankenævnet, er ikke bestridt af A, og A har ikke dokumenteret, at der skulle være andre ejendomme, der er mere sammenlignelige med den omhandlede ejendom end de i bilag B nævnte.

Det følger af bilag B, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris indenfor en radius af maksimalt 1 km fra den omhandlede ejendom, er 13.531 kr. (12.833 kr. vægtet), og af Realkreditrådets ejendomsmarkedsstatistik (bilag E) fremgår det, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris i postområde Y2-by har ligget mellem 10.538 kr. og 13.187 kr. i perioden 2011 første kvartal til 2013 andet kvartal. En gennemsnitlig kvadratmeterpris for den omhandlede ejendom på godt 16.600 kr. (vægtet areal, 258 m2) eller 11.800 kr. (ikke vægtet areal, 362 m2) er således en rimelig vurdering henset til, at grundene og det samlede boligareal for så vidt ejendommene i bilag B er væsentlig mindre end den omhandlede ejendom.

A har ikke ved henvisning til handler om andre ejendomme dokumenteret, at ejendommens værdi er lavere end den ansatte.

A har heller ikke med det afholdte syn og skøn godtgjort, at den foretagne ansættelse ligger udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne.

Skønsmandens svar på spørgsmål SS IC og SS ID må forstås således, at han nok har gennemgået det fremlagte materiale (herunder handlerne, der omtales i bilag B, C og E), men at han på den baggrund har konkluderet, at ejendommene ikke er sammenlignelige med ejendommen i nærværende sag, hvorfor han i stedet har foretaget en generel gennemsnitsvurdering. Denne supplerende besvarelse stemmer ikke overens med besvarelsen af spørgsmål IA, hvor skønsmanden oplyser, at hans svar på spørgsmål 2 (spørgsmålet om ejendomsværdien) "… er baseret på handler om sammenlignelige ejendomme i området".

Skønsmanden har tilsyneladende ikke i sin vurdering inddraget de ejendomshandler, der omtales i bilag B, C og E eller andre handler om sammenlignelige ejendomme. Skønsmandens erklæring kan derfor ikke være afgørende jf. U.2000.1071H. Dette understøttes af skønsmandens egen konstatering af, at skønnet er forbundet med usikkerhed (svaret på spørgsmål 6).

Selv hvis skønsmandens værdiansættelse kunne lægges til grund som svarende til handelsværdien, ville der ikke være grundlag for at tilsidesætte det Vurderingsankenævnets skøn.

Det følger af retspraksis, at en tilsidesættelse af skønnet forudsætter, at der foreligger en betydelig forskel mellem myndighedernes værdiansættelse og resultatet af et syn og skøn, jf. f.eks. U.1999.1178H, hvor en forskel mellem Landsskatterettens ansættelse og skønsmandens vurdering på 23,6 % ikke var tilstrækkeligt til, at skønnet blev tilsidesat.

Skønsmanden har ansat ejendomsværdien til 3.900.000 kr. Vurderingsankenævnet har i sin afgørelse fastsat ejendomsværdien til 4.300.000 kr.

Forskellen mellem Vurderingsankenævnets ansættelse og værdien ifølge skønserklæringen udgør knap 10 %.

Det er derfor ikke godtgjort, at Vurderingsankenævnets skøn kan tilsidesættes som værende åbenbart urimeligt.

…"

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Vurderingsankenævnets skøn over grundværdien og ejendomsværdien kan alene tilsidesættes, hvis A godtgør, at skønnet er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller hvis A godtgør, at skønnet ligger uden for rammerne af det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne.

Efter dagældende vurderingslovs § 3, stk. 4, er vurderingsterminen den 1. oktober 2012, og det er således ejendommens tilstand pr. denne dato, men prisforholdene pr. 1. oktober 2011, der lægges til grund. Grundværdien af en ejendom er ifølge dagældende vurderingslovs § 13 "værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse", og af dagældende vurderingslovs § 16 fremgår, at grundværdien ansættes "til et beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder."

Vurderingsankenævnet tager i sin værdiansættelse udgangspunkt i den benyttelse af ejendommen, som lokalplanen muliggør. Da lokalplanen den 1. oktober 2012 var endeligt vedtaget, finder retten, at A ikke har godtgjort, at skønnet er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag ved, at Vurderingsankenævnet tager udgangspunkt heri. Dette gælder uanset, at ejendommen i Vurderingsankenævnets afgørelse er beskrevet som grænsende op til et ny udstykket parcelhusområde, og at der den 1. oktober 2012 endnu ikke var sket udstykning og byggemodning af naboejendommen eller etableret vejadgang. Heller ikke det afholdte syn og skøn, og den omstændighed, at en udstykning i 5 parcelhusgrunde ville bevirke, at den eksisterende ejendom blev nedrevet, bevirker, at A har godtgjort, at vurderingen er foretaget på et forkert grundlag.

Ved det afholdte syn og skøn har skønsmanden vurderet ejendommens kontante handelsværdi pr. 1. oktober 2012 efter prisforholdene i 2011 til 3.900.000 kr., og grundværdien er fastsat til 1.950.000 kr. svarende til prisen på råjord. Skønsmanden har endvidere fastsat den ubebyggede grunds værdi med grundforbedringer og under hensyn til den gældende lokalplan til 5.850.000 kr.

Efter bevisførelsen, herunder det afholdte syn og skøn, lægger retten til grund, at værdiansættelsen af ejendommen er behæftet med betydelig usikkerhed. Den af skønsmandens fastsatte grundværdi på 1.950.000 kr. angår værdien uden byggemodning, og som følge heraf, sammenholdt med, at skønsmandens besvarelse bygger på generelle gennemsnitsvurderinger, og at skønsmanden ikke har fundet sammenlignelige ejendomme, finder retten ikke grundlag for på baggrund af skønserklæringerne at antage, at Vurderingsankenævnets udøvede skøn over grundværdien er åbenbart urimeligt. Heller ikke den omstændighed, at det ikke af Vurderingsankenævnets afgørelse fremgår, at der er medtaget omkostninger til nedrivning af ejendommen, kan føre til et andet resultat, idet den af Vurderingsankenævnet fastsatte kvadratmeterpris ligger væsentligt under den gennemsnitlige kvadratmeterpris for de grunde, Vurderingsankenævnet har anset som sammenlignelige. For så vidt angår ejendomsværdien finder retten allerede som følge af, at forskellen mellem skønsmandens skøn over ejendomsværdien er under 10 procent lavere end Vurderingsankenævnets udøvede skøn, ikke grundlag for at antage, at skønnet er åbenbart urimeligt.

Parterne er enige om, at såfremt A foretager byggemodning og som privatperson sælger ejendommen, er der tale om økonomisk virksomhed og hermed et momspligtigt salg. Idet A også vil have mulighed for efter udstykning, men uden at foretage byggemodning, at sælge de udstykkede arealer, finder retten ikke som følge heraf grundlag for at nedsætte ejendomsværdien med 20 %.

Retten tager derfor Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, karakter, forløb udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 35.000 kr. Retten har i den forbindelse tillige lagt vægt på, at der har været afholdt syn og skøn. Det er oplyst, at Skatteministeriet er momsregistreret, og udgiften er fastsat eksklusive moms.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t

Skatteministeriet frifindes.

A skal til Skatteministeriet inden 14 dage betale sagsomkostninger med 35.000 kr.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.