Klagen vedrører bindende svar.

Til SKAT, Skattecenter, er den 7. november 2005 indgivet følgende spørgsmål: Kan den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes som handelsværdi ved en overdragelse af selskabets ejerlejlighed til hovedanpartshavers datter.

Svar af 17. januar 2006: Nej

Landsskatterettens afgørelse

SKAT´s afgørelse stadfæstes.

Sagens oplysninger

Selskabet køber en ejerlejlighed i december 1998 for 850.000 kr. Lejligheden på 64 m² tinglyst areal har siden købet været udlejet til hovedanpartshaverens datter.

I selskabets seneste årsregnskab er anskaffelsessummen opgjort til kostpris 1.155.184 kr.

Ved købet i 1998 var ejendomsværdien 410.000 kr. Ejendomsværdien er pr. 1. oktober 2004 1,2 mio. Ved vurderingen pr. 1. oktober 2005 er ejendomsværdien ansat til 1,6 mio.

SKAT´S afgørelse

"Som datter af anpartshaver B er C interesseforbundet med selskabet.

Jf. ligningslovens § 2, stk. 1, skal skattepligtige der kontrolleres af fysiske eller juridiske personer ved opgørelse af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med ovennævnte fysiske eller juridiske personer, i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter skal ejendommen derfor overdrages til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt på tidspunktet, hvor bindende aftale er indgået jf. ligningslovens § 2. Det fremgår ligeledes af TSS-cirkulære nr. 2000-5 af 15. marts 2000 samt afsnit S.V.2.3.2 i ligningsvejledningen 2006-1.

Det fremgår også af ligningsvejledningen afsnit S.F.2.3.2 og TSS-cirkulære nr. 2000-5, at seneste offentliggjorte ejendomsværdi som udgangspunkt kan anses som udtryk for en ejendoms handelsværdi. Er den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende udtryk for en ejendoms handelsværdi er ligningsmyndighederne dog ikke bundet af vurderingen.

Ejendomsværdien pr. 1.10.2004 på kr. 1.200.000 for lejligheden anses ikke at være et udtryk for lejlighedens reelle handelsværdi. Der er henset til, at lejligheden er lige under omhandlede lejlighed er solgt for kr. 2.398.000 den 31.7.2005. Lejligheden er ligeledes på 64 m² og er også pr. 1.10.2004 vurderet til kr. 1.200.000.

Den seneste offentlige ejendomsvurdering kan således ikke anvendes som handelsværdi ved en overdragelse af selskabets ejerlejlighed til hovedanpartshavers datter."

Klagerens påstand og argumenter

Der nedlægges påstand om at Landsskatteretten tager stilling til det principielle i, om netop den seneste offentlige ejendomsvurdering skal anvendes som handelsværdi ved en overdragelse af selskabets ejerlejlighed til hovedanpartshaverens datter, således at Skattecenterets bindende svar ændres til et "ja". Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering er - pt. - ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2005 på 1.600.000 kr. - mod 1.200.000 kr. ved vurderingen pr. 1. oktober 2004.

Det gøres gældende, at ved ligningsmyndighedens vurdering af, om en overdragelse er sket på armslængdevilkår, vil den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses som udtryk for ejendommens handelsværdi, jf. TSS-cirkulære 2000-5.

Der henvises til vurderingslovens § 6, og da den offentlige ejendomsvurdering således afspejler markedsværdien på den pågældende ejendom, vil denne de facto være udtryk for ejendommens handelsværdi, dog alene såfremt ejendomsvurderingen ikke kan anses for fejlbehæftet eller såfremt, der siden seneste ejendomsvurdering er foretaget om- eller tilbygning af ejendommen.

I kostprisen er indregnet anskaffelsessum, forbedringsudgifter og handelsomkostninger. Der er ikke efter 2003 afholdt yderligere omkostninger til forbedringer.

Klageren er uenig i skatteforvaltningens begrundelser. De nævnte sammenligningssalg kan ikke være vejledende for værdiansættelsen af selskabets ejerlejlighed, idet der indgår mange individuelle forhold - beliggenhed, stand, udsigt, etage, støjforhold, miljø m.v.

Der henvises endvidere til SKM2003.455.LSR kommentaren i JUS 2003.46 og lighedsgrundsætningen jf. LV 2006-1, S.F.2.3.2.

Skattecenteret har ladet et abstrakt sammenligningsgrundlag udgøre begrundelsen for at fravige TSS-cirkulære 2000-5 henholdsvis lighedsgrundsætningen. Sammenligning på et abstrakt og generelt niveau tjener ikke som tilstrækkelig begrundelse/bevis for fravigelse af fast praksis for handel mellem hovedaktionær og selskab, der jf. ovenstående finder anvendelse på den konkrete situation med handel mellem hovedaktionærens datter og selskabet.

Vedrørende SKM2006.238.LSR anføres, at sagen adskiller sig fra nærværende sag på et væsentligt punkt, idet der i sagen sker et efterfølgende salg til tredjemand kort efter overdragelsen mellem interesseforbundne parter. Et sådant efterfølgende salg findes ikke i nærværende sag, idet der er tale om klage over bindende svar på en påtænkt situation.

Repræsentanten præciserede over for Landsskatteretten, at der var forespurgt på det principielle - en anerkendelse af en overdragelse til den senest offentliggjorte ejendomsværdi. Selskabet er både berettiget og forpligtet til at overdrage til ejendomsværdien, og der må kunne støttes ret på cirkulæret. Bindende svar påstås derfor ændret til "ja".

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det fremgår af bestemmelsen i ligningslovens § 2, stk. 1, at interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Ved ligningsmyndighedernes vurdering af, om en overdragelse er sket på armslængdevilkår, vil den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses som udtryk for ejendommens handelsværdi. Er den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller ligningsmyndighederne bundet af vurderingen. Cirkulærets punkt 3, 2. afsnit angiver eksempler på, at ejendomsvurderingen ikke kan anses som retvisende, f.eks. hvis ejendomsvurderingen er fejlbehæftet.

Forlods bemærkes, at det af SKAT afgivne bindende svar omhandler den på svartidspunktet senest offentliggjorte ejendomsværdi, jf. at der i præmisserne bl.a. er henvist til, at ejendomsværdien pr. 1. oktober 2004 på 1,2 mio. ikke anses at være udtryk for lejlighedens reelle handelsværdi. Det er Landsskatterettens opfattelse, at det er denne afgørelse, der er grundlaget for rettens stillingtagen, jf. skatteforvaltningslovens § 11.

Landsskatteretten finder, at en overdragelse til den senest offentliggjorte ejendomsværdi - in casu ejendomsværdien pr. 1. oktober 2004, 1,2 mio. - ikke kan anses for overdragelse  på armslængdevilkår, jf. ligningslovens § 2. Ansættelsen udgør ikke et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på vurderingstidspunktet, og retten finder, at der i det konkrete tilfælde er tilstrækkeligt grundlag for at fravige en overdragelse til ejendomsværdien.

Der er herved lagt vægt på afgørelserne i HD TfS 1999.463, HD TfS 1998.484 samt SKM2005.281.VLR, en praksis som TSS-cirkulære 2000-5 ikke ses at have ændret. Der er tillige lagt vægt på afgørelsen, SKM2006.238.LSR, og det i den pågældende gade konstaterede gennemsnitlige salgsprisniveau for ejerlejligheder, herunder salgspriserne i moderejendommen. Der henvises til, at ejerlejlighederne beliggende 1. sal th. og 3. sal th. er solgt henholdsvis juli 2005 og februar 2006 for henholdsvis 2.398.000 kr. og 2.445.000 kr.

Skattecenterets bindende svar af 17. januar 2006 stadfæstes således.