Skattestyrelsen har for indkomståret 2018 anset klageren [A] for at være skattepligtig af en ejendomsavance på 520.171 kr. ved salg af lejligheden Adresse Y1, nr. […], By Y1.
Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse.
Faktiske oplysninger
Klagerens mor [B] erhvervede den 23. november 2009 lejligheden beliggende Adresse Y1, nr. […], By Y1, for 800.000 kr. Lejligheden er en 2-værelses lejlighed på 55 m2.
Klageren har boet til leje i lejligheden frem til overtagelsen og har ifølge CPR været tilmeldt følgende adresser i perioden 2010-2023:
| Adresse: | Fra: | Til: |
| Adresse Y1, nr. […], By Y1 | 15. januar 2010 | 1. november 2018 |
| Adresse Y2, By Y2 | 1. november 2018 | 1. december 2018 |
| Adresse Y3, By Y3 | 1. december 2018 | |
Klagerens mor indgik den 2. maj 2018 en aftale med R1 om assistance vedrørende overdragelsen af lejligheden fra hende til klageren. Den 3. maj anmodede repræsentanten SKAT om bindende svar på, om en handelspris i intervallet 731.000 kr. - 989.000 kr. svarende til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 % kunne accepteres uden gaveafgiftsmæssige konsekvenser.
SKAT har i bindende svar af 31. maj 2018 bekræftet, at lejligheden kunne overdrages til en handelspris i intervallet 731.000 kr. - 989.000 kr. uden gaveafgiftsmæssige konsekvenser.
Repræsentanten har fremlagt en overdragelsesaftale mellem klageren og hans mor, hvoraf fremgår, at lejligheden overdrages den 15. maj 2018 til en købesum på 989.000 kr., hvilket svarer til den pr. overdragelsesdagen senest kendte offentlige ejendomsværdi plus 15 %. Købsaftalen er udarbejdet af R1 og indeholder standardvilkår for overdragelse af fast ejendom. Aftalen er underskrevet af parterne den 7. maj 2018 og er derudover attesteret af to vitterlighedsvidner den 8. maj 2018.
Der er fremlagt en aftale om finansiering og tinglysning fra F1-Bank dateret den 15. maj 2018. Af aftalen fremgår, at klageren optager et lån på i alt 911.000 kr. til finansiering af Adresse Y1, nr. […], By Y1. Der er i aftalen anmodet om, at banken sender restkøbesummen på 900.000 kr. senest den 15. maj 2018, så købsaftalen af 8. maj 2018 kan opfyldes. Samme dag blev der deponeret 989.000 kr. på klagerens konto.
Den 11. juni 2018 blev klageren tinglyst som ejer.
Repræsentanten har oplyst, at klageren den 27.-28. juli 2018 modtog en henvendelse i sin postkasse fra den lokale ejendomsmægler, der oplyste at have købere, der søgte lejlighed på Adresse Y1. Lejligheden blev besigtiget af ejendomsmægleren den 30. juli 2018, og klageren modtog den 31. juli 2018 et udkast til formidlingsaftale. Lejligheden blev værdiansat til 1.500.000 kr. med et forventet salg på 6 måneder. Det er videre oplyst, at henset til det betydelige provenu, kunne klageren ikke modstå fristelsen og besluttede derfor at sælge lejligheden.
Ejendomsmægleren har skrevet følgende om salgsforløbet i mail af 28. april 2020 til klageren:
"Jeg har talt med min kollega, der kender til dit salg.
Og han siger at vi havde nogle kunder som søgte lejlighed, på Adresse Y1, og vi sendte flyers ud, om en uforpligtende vurdering
Du talte med [navn udeladt], om denne flyer, du fik en uforpligtende vurdering.
[navn udeladt] havde nogle kunder som meget gerne ville på Adresse Y1, og han fik derfor lov at vise, dem din lejlighed. Og de ville gerne købe lejligheden.
Jeg kan bekræfte at det var os der tog kontakt til dig, og ikke omvendt."
Lejligheden blev solgt til tredjemand ved købsaftale den 6. august 2018 med overtagelse den 1. november 2018 for 1.580.000 kr.
Repræsentanten har forklaret, at klageren var overrasket over det hurtige salg af lejligheden og hurtigt måtte finde en ny bolig, efter der var indgået en købsaftale vedrørende lejligheden. Klageren og hans ægtefælle har ved købsaftale den 10. august 2018 erhvervet ejendommen Adresse Y3, By Y3, med overtagelse den 1. december 2018. Det er oplyst, at klageren ikke fik fremvist den omhandlede eller andre ejendomme, inden salget af lejligheden.
Skattestyrelsens afgørelse
Skattestyrelsen har anset klageren for at være skattepligtig af en ejendomsavance på 520.171 kr. ved salget af Adresse Y1, nr. […], By Y1.
Skattestyrelsen har begrundet afgørelsen med følgende:
"1.4. Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse
Fortjeneste ved salg af fast ejendom er som udgangspunkt skattepligtig kapitalindkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1 og personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 14.
Hvis man kan anvende undtagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 (parcelhusreglen), kan en fortjeneste ved ejendomssalg være skattefri. For at blive omfattet af parcelhusreglen, skal man have beboet ejendommen i ejerperioden (beboelseskriterie). I henhold til praksis ved Landsskatteretten og domstolene, betyder beboelseskriteriet, at man skal have taget bolig i en ejendom med henblik på varigt ophold på ubestemt tid. Et midlertidigt ophold i en ejendom, vil ikke være nok til at opfylde beboelseskriteriet. Her kan bl.a. henvises til SKM2007.74.HR, hvor et ophold på 4 måneder blev anset for et midlertidigt ophold med beskatning til følge. Under punktet 1.3. er der henvist til tre yderligere domme fra Landsretten og Byretten. SKM2012.171.BR fra Byretten omhandler dog også selve bevisbyrden, som også er meget væsentlig i dette tilfælde. Det bemærkes dog, at Skattestyrelsen er bevist om, at ingen af de tidligere afgørelser og domme, kan overføres fuldstændigt og direkte sammenligneligt til forholdene i dette tilfælde. Det skyldes ganske enkelt, at der ikke på nuværende foreligger særlig meget domspraksis på sådanne situationer. Endvidere er der altid tale om individuelle vurderinger i hvert enkelt tilfælde. Dog skal fremhæves SKM2017.623.ØLR, som netop omhandler en situation med en lejlighed, der er anskaffet som forældrekøb og videresolgt til barnet, og som kort tid efter indleder salgsbestræbelser og videresælger til 3. mand. Retten anså ikke beboelsen på tidspunktet for barnets ejerskab for værende reel permanent beboelse, og avancen var derfor ikke omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 med beskatning til følge.
Der er her tale om en ejendom, som er handlet mellem interesseforbundne parter (din mor og dig). Ejendommen er købt som forældrekøb, for at du kunne bo til leje i ejendommen, forinden købet sker. Forholdsvis kort tid efter dit køb, igangsættes salgsbestræbelser. Det er derfor Skattestyrelsens opfattelse, at bevisbyrden, i forhold til at dokumentere, at du har opfyldt beboelseskriteriet efter købet, er særlig skærpet (der stilles altså forholdsvise store krav til bevisførelsen). Den generelle bevisbyrde for at dokumentere, at man opfylder beboelseskriteriet ligger hos dig som skattepligtig. Det er bl.a. beskrevet i afgørelse/dom fra Landsskatteretten og fra Vestre Landsret, SKM2001.584.LSR og SKM2011.141.VLR. I forvejen er denne bevisbyrde skærpet, idet parcelhusreglen i EBL § 8, stk. 1 er en undtagelsesbestemmelse til hovedreglen om, at salg af ejendom er skattepligtig
Man kan dertil tilføje at din mor har solgt lejligheden billigt til dig. Det vil sige + 15 % af den offentlige ejendomsvurdering. Din mor har derved måske sparet en betydelig skat af en ejendomsavance i sin udlejningsvirksomhed, måske endda opnået et tab. Hun har samtidig kunnet begunstige dig mest muligt. Såfremt din mor alternativt havde solgt lejligheden til markedsværdien til tredjemand, skulle hun formentlig have betalt en betydelig skat af den hermed realiserede større ejendomsavance. Din mor skulle ydermere have betalt gaveafgift af nettofortjenesten efter boafgiftslovens regler herom, såfremt hun ønskede at overføre salgsprovenuet til dig.
Skattestyrelsen vil ikke betvivle, at du har beboet lejligheden, først som lejer i 8 år og 4 måneder og efterfølgende som ejer har opholdt dig i lejligheden med dit indbo i perioden fra 15.05.2018 til 01.11.2018. Det er dog skattestyrelsens opfattelse, at din beboelse fra du køber af din mor, til du igangsætter salgsbestræbelser, er så kortvarig, 2,5 måned (15.05.2018 til 31.07.2018), at det må betragtes som værende ophold af midlertidig karakter, som ikke er omfattet af undtagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 (parcelhusreglen). Det må antages at være naturligt, at man har gjort sig tanker om et eventuelt salg af en bolig, før salgsbestræbelser for alvor bliver en realitet ved kontakt til ejendomsmægler. Subsidiært kan nævnes, at det kan formodes, at når man bor i et attraktivt kvarter, hvor lejligheder kan sælges via skuffesalg hos en ejendomsmægler, at man så også er vidende om at denne mulighed eksisterer.
I domspraksis er der generelt i tidligere domme lagt vægt på, om man har haft anden bolig til rådighed inden for samme periode, og om man eventuelt flytter sin adresse tilbage til samme bolig efter et salg. Dette bemærker din revisor også i sine kommentarer. Det skal dog bemærkes, at situationerne, i denne domspraksis, er anderledes, end det er tilfældet i din sag. I den tidligere domspraksis var der tale om, at en ejer havde ejet en ejendom i en periode, som udlejningsejendom, og haft sin bolig i en anden ejendom. Kort forinden et salg, flyttes adressen hen til udlejningsejendommen, og efter salget flyttes adressen tilbage til ejendommen eller adressen man kom fra. Dette for at opnå skattefrihed efter parcelhusreglen for salget af udlejningsejendommen. Efter domspraksis, er det ganske få, der har fået medhold i disse situationer.
I dit tilfælde er der tale om en lejlighed, som er anskaffet af din mor, for at du kunne bo til leje. Det kan ikke betvivles, at du rent faktisk har beboet lejligheden som lejer, inden du overtager. Det er desuden ikke bemærkelsesværdigt, at du ikke har haft anden bolig til rådighed samtidig med, at du indleder salgsbestræbelser. Dette har ikke været nødvendigt, idet du, som sælger, i høj grad kan fastsætte den overtagelsesdag, du ønsker i forbindelse med handlen. Derved har du tid til at finde den bolig, du ønsker at bo i fremadrettet. Skattestyrelsen mener derfor ikke, at det er et argument, der kan tillægges nogen særlig værdi i den samlede konkrete vurdering af, om ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 kan anvendes i dit tilfælde. Endvidere mener Skattestyrelsen heller ikke, at dokumentation for indboforsikring, bopælsattest og lignende, kan tillægges nogen særlig værdi i dette tilfælde, idet det ikke kan betvivles, at du rent faktisk har boet i lejligheden som lejer, men spørgsmålet/tvisten handler alene om, hvorvidt du har haft til hensigt at tage varig bopæl på ubestemt tid i lejligheden, efter du køber/overtager lejligheden af din mor.
Skattestyrelsen har læst din revisors bemærkninger og indsigelse til forslag af 15. april 2020, og finder ikke, at der er fremkommet nye oplysninger, som kan ændre den samlede vurdering af, at beboelseskriteriet i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 ikke findes opfyldt. Skattestyrelsen bemærker, at ejendomsmægler kun bekræfter at have sendt flyers ud til ejendomme i området, men perioden bliver ikke bekræftet, og der foreligger således også en mulighed for, at ejendomsmægler allerede på et tidligere tidspunkt har udsendt lignende materiale. Uanset finder Skattestyrelsen ikke, at alene dette forhold, kan ændre på den samlede konkrete bedømmelse af om beboelsesskriteriet er opfyldt.
Din revisor henviser til afgørelse fra Landsskatteretten, SKM2003.285.LSR, hvor skatteyder har fået medhold. Revisor skriver at kort ejertid ikke i sig selv statuerer bopæl af midlertidig karakter, og at der skal andre forhold til. Dette er Skattestyrelsen enig i, og det er også Skattestyrelsens opfattelse, at vi netop lægger vægt på mere, end kun den korte beboelse i ejertiden, i den samlede konkrete vurdering. Med hensyn til afgørelsen fra Landsskatteretten, så er det en ældre afgørelse, og der foreligger adskillige domme fra højere instanser, som er af nyere dato, som lægger vægt på hensigten omkring varig bopæl på ubestemt tid i ejertiden, og som får det modsatte udfald. Som Skattestyrelsen skriver tidligere i brevet, så er vi bevidste om, at tidligere afgørelser og domme ikke kan overføres fuldstændigt og direkte sammenligneligt til forholdene i dit tilfælde, og det gælder også den afgørelse som din revisor henviser til. Det vil altid være en individuel vurdering i hvert enkelt tilfælde.
Derfor efter en samlet konkret vurdering, finder Skattestyrelsen fortsat ikke, at du med den sikkerhed, det kræves for at kunne sælge skattefrit efter parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, har løftet bevisbyrden for, at du ved købet/overtagelsen af lejligheden har haft til hensigt at bibeholde din bolig i lejligheden med henblik på at opretholde varig bopæl på ubestemt tid (reel permanent beboelse).
Fortjeneste ved salg af lejligheden Adresse Y1, nr. […] er herefter skattepligtig kapitalindkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1 og personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 14.
Fortjenesten/avancen er beregnet som følger:
Salgssum 1.580.000 kr.
Salær til ejendomsmægler - 50.829 kr.
Købesum - 989.000 kr.
Købsomkostninger godkendt skønsmæssigt - 10.000 kr.
10.000 kr.s tillæg (EBL § 5, stk. 1) i anskaffelsesåret (2018) - 10.000 kr.
Fortjeneste 520.171 kr.
Skattestyrelsen fastholder derfor jf. ovenstående at forhøje din kapitalindkomst med 520.171 kr."
Skattestyrelsen er kommet med følgende bemærkninger til klagen:
"Det skal dog bemærkes, at revisor fremhæver Skattestyrelsens brug af retspraksis, og ikke mener, at de afgørelser/domme der henvises til i afgørelsen, kan anvendes. Revisor mener ikke, at disse har relevans for klagers situation. Revisor er dog enig i, at disse omhandler midlertidigt ophold, og det er netop Skattestyrelsens hensigt i forhold til at henvise til disse afgørelser/domme. Skattestyrelsen har også påpeget i afgørelsen, at man er bevidst om, at disse afgørelser/domme ikke kan overføres direkte sammenligneligt til forholdene i klagers tilfælde, og at det altid vil være en individuel vurdering i hvert enkelt tilfælde. Derfor ville det også være bemærkelsesværdigt, hvis man kunne finde en dom eller afgørelse, som til punkt og prikke lignede klagers situation. Skattestyrelsen har samtidig påpeget, at der ikke for nuværende forefindes særlig meget praksis på netop klagers situation, hvor en forældre overdrager en ejendom til under markedspris til barnet, og hvor barnet derefter kort tid efter sælger videre til 3. mand til markedspris, og hvor den omhandlede ejendom har været købt af forældre som forældrekøb, for at barnet kunne bo til leje. Revisors konklusion på det er, at årsagen hertil er, at der ikke findes nogen domspraksis på sådanne situationer, idet det må være fordi, at disse rummes af undtagelsesbestemmelsen i EBL § 8, stk. 1.
Det er efter Skattestyrelsens opfattelse en meget generel betragtning og man kunne også drage den konklusion, at det formentlig også kunne begrundes i, at lignende sager ikke tidligere har været rejst og påklaget."
Skattestyrelsen har fremsendt følgende udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling til afgørelse:
"…
Skattestyrelsen bestrider ikke klageren har beboet lejligheden både før og efter klageren købte lejligheden. Ud fra ordlyden af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, er det for klagerens ejertid af boligen, der skal ske en vurdering af, hvorvidt ejendommen har tjent som bolig for klageren, herunder om klageren havde til hensigt at tage varigt ophold i boligen på ubestemt tid.
Det er således Skattestyrelsens opfattelse, at hændelser, der er indtrådt i ejertiden, skal indgå i den konkrete vurdering af, hvorvidt ejendommen reelt har tjent som bolig for klageren.
De hændelser der er indgået, er frasalg af omhandlende lejlighed og klagerens køb af et nyt hus sammen med sin kæreste, hvor Skattestyrelsen bemærker den tidsmæssige nærhed mellem hændelserne. Herefter bemærker Skattestyrelsen, at det at sælge og købe en ejendom dels er kapitaltungt og dels en længerevarende proces, hvori flere dybdegående overvejelser indgår.
Det forhold, at klageren køber et nyt hus 4 dage efter lejligheden sælges, indikerer blot, at overvejelser eller processen om købet af huset må have ligget på et tidligere tidspunkt i klagerens ejertid af lejligheden. Der er passeret ca. 3 måneder fra klagerens køb af lejlighed til klagerens køb af nyt hus. Taget denne ejertid i betragtning, i forhold til den proces et almindelig boligkøb undergår, er det Skattestyrelsens opfattelse, at klageren allerede ved købet af lejligheden havde til hensigt at sælge denne og købe en fællesejet ejendom med sin kæreste.
Alene det forhold, at banken inddrages for at finansiere huskøbet, er tidskrævende og næppe en proces, der hviler på 4 dage. Ligeledes er selve købsprocessen tidskrævende, hvori indgår overvejelser om finansiering og det at finde den rette bolig.
Ejendomsmæglerens bekræftelse dateret 28. april 2020 finder Skattestyrelsen ikke kan tillægges betydning i dette sammenhæng, da det er klageren, der aktivt træffer beslutning om at sælge boligen.
Ydermere er det Skattestyrelsens opfattelse, at de momenter, der er oplistet i den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.15.7, ikke er forhold, der kan inddrages i nærværende klagesag, da klageren allerede beboede lejligheden forinden familieoverdragelsen og under købet af lejligheden.
Ud fra nævnte betragtninger finder Skattestyrelsen ikke, klageren har løftet bevisbyrden for, at klageren har haft til hensigt at tage ophold i den købte ejendom på ubestemt tid. Da klageren således ikke opfylder bopælskravet i ejendomsavanceskattelovens § 8. stk. 1, er klageren skattepligtig af fortjeneste ved salg af lejligheden i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1.
…"
Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at fortjenesten ved salget af Adresse Y1, nr. […], By Y1, er skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, hvorfor den skattepligtige indkomst skal nedsættes med 520.171 kr.
Repræsentanten har anført følgende begrundelse:
"Begrundelse for klage
Der indgives klage over Skattestyrelsens afgørelse, som efter klagers opfattelse tillægger klager en hensigt, som ikke er overens med klagers faktiske hensigt, hvilket fører til beskatning af klagers ellers skattefri ejendomsavance.
Det er klagers opfattelse, at Skattestyrelsen på et udokumenteret grundlag afviser klagers forklaring og beskatter klager, som hvis han havde haft andre intentioner, end dem han havde og har redegjort for.
Desuden er det klagers opfattelse, at Skattestyrelsen anvender den retspraksis, man henviser til, i en forkert sammenhæng, og at man lægger en retspraksis til grund for sin afgørelse, som ikke er
sammenlignelig heller ikke tilnærmelsesvist med de faktiske omstændigheder, som gør sig gældende i klagers sag.
De faktiske omstændigheder
1. Klager og hans moder, B, retter d. 18. april 2018 henvendelse til revisor med henblik på, at de påtænker en familieoverdragelse.
2. D. 1. maj 2018 indgås bindende aftale om revisors bistand med familieoverdragelse´.
3. D. 3. maj 2018 indsendes anmodning om bindende svar herom
4. D. 7. maj 2018 indgås bindende aftale om overdragelse imellem parterne, hvilket anses som det skatteretlige overdragelsestidspunkt, jf. Den juridiske vejledning C.H.2.1.7.1.
5. D. 15. maj 2018 overtaget ejendommen af klager. Klager bebor lejligheden med sin samlever forinden, under og efter overdragelsen og overtagelsen.
6. Skødet tinglyses endeligt d. 11. juni 2018.
7. D. 27.-28. juli 2018 modtager klager en henvendelse i sin postkasse fra en lokal ejendomsmægler, som oplyser at have relevante købere til ejerlejligheden. Klager forespørger ejendomsmægleren om, hvilken pris denne forestiller sig, at ejerlejligheden kan indbringe ved salg.
Ejendomsmæglers bekræftelse herpå finde i bilag 4
8. D. 31. juli 2018 modtager klager udkast til formidlingsaftale, som indeholder en pris, som vil medføre et ganske betydeligt provenu. Denne fristelse kan klager ikke stå for, og han beslutter på dette tidspunkt at sælge ejendommen.
9. Ejendommen sælges ved aftale af. 6. august 2018 med overtagelse 1. november 2018.
10. Klager flytter sammen med sin samlever folkeregisteradresse til samlevers far
11. Pr. 1. december 2018 overtager klager og dennes samlever ejendommen, som udgør deres nuværende bolig.
Til supplering af ovenstående samt for den redegørelse for de faktiske forhold, som gives i bilag 2 og 3, rejses hermed følgende anbringender vedr. Skattestyrelsens afgørelse.
Skattestyrelsens henvisning til retspraksis
Skattestyrelsen finder, at klagers beboelse af Adresse Y1, nr. […] har haft karakter af midlertidigt ophold.
Skattestyrelsen fremhæver i sin argumentation en række afgørelser fra domstolene og en fra Landsskatteretten, som statuerer midlertidigt ophold, som står i modsætning til benyttelse til bolig af en vis varig karakter, som er en forudsætning for fritagelse efter Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1.
Klager er for så vidt ikke uenig i, at de nævnte afgørelser omhandler midlertidigt ophold. Klager bestrider imidlertid, at de fremhævede afgørelser er relevante for klagers situation, ligesom klager bemærker, at Skattestyrelsen trods dialog omkring anvendelse af retskilder ikke har fremhævet nogen afgørelser, som omhandler en situation, som ligner klagers blot tilnærmelsesvist.
Det skal desuden noteres, at det er skatteyders hensigt på erhvervelsestidspunktet, der er afgørende for, om der skal ske fritagelse.
SKM2007.74.HR
Skattestyrelsen fremhæver Højesterets afgørelse, hvor der blev statueret midlertidigt ophold, hvilket var afgørende for, at skatteyder i den konkrete sag ved Højesteret ikke kunne fritages for beskatning af ejendomsavancen. I sagen var det imidlertid helt centralt, at skatteyder bevarede rådighed over sin tidligere bopæl, hvor skatteyders samlever og deres fælles barn forblev boende, og hvortil skatteyder flyttede tilbage efter sit ophold i den omhandlede ejendom. Skatteyder flyttede kun beskedent bohave til den omhandlede ejendom. Desuden påbegyndte skatteyder salgsbestræbelser allerede i januar 1999, selvom skatteyder først flyttede ind i ejendommen i februar 1999.
Klagers situation er ikke sammenlignelig med den, der gjorde sig gældende i SKM2007.74.HR.
For det første er det ubestridt, at skatteyder rent faktisk har beboet ejendommen som sin eneste bolig før sin erhvervelse.
For det andet, er der uanset Skattestyrelsens synspunkt om, at der er særligt skærpet bevisbyrde for, at klager også efter sin erhvervelse har beboet ejendommen, og uanset at Skattestyrelsen ikke betvivler, at klager har opholdt sig i lejligheden med sit indbo efter sin erhvervelse, ingen objektive holdepunkter for, at klager ved sin erhvervelse d. 7. maj 2018 dermed har ophørt med at have ejerlejligheden som sin bolig, ligesom der ikke er holdepunkter for at påstå, at skatteyder ikke ved sin erhvervelse faktisk havde til hensigt at bebo lejligheden om ikke for evigt så i hvert fald indtil videre og dermed af en vis varig karakter.
Allerede derfor opfylder klager betingelsen om, at ejendommen er benyttet som bolig af ham i sin ejertid og dermed er betingelsen i Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1 objektivt set opfyldt.
For det tredje har klager ikke justeret til samlivskonstellation til lejligheden.
For det fjerde blev ejendommen først sat til salg et par måneder efter klagers overtagelse.
SKM2011.141.VLR
Også i SKM2011.141.VLR havde skatteyder anden bolig til rådighed, hvor skatteyders kæreste og barn boede, imens skatteyder tog midlertidigt ophold i den ejendom, der ønskedes omfattet af fritagelse. Ligesom i SKM2007.47.HR havde skatteyder kun flyttet beskedent bohave med sig til den omhandlede ejendom.
Desuden omhandlede SKM2011.141.VLR, som var en stadfæstelse af Retten i […]s dom, SKM2010.38.BR, en ejendom, som skatteyder netop havde opført, som blev færdigmeldt ved Teknik og Miljøforvaltningen i […] Kommune d. 27. august 2002, og hvor der ved ejendomsmæglers mellemkomst blev foretaget vurdering d. 17. september 2002 og kort efter iværksat salgsbestræbelser - samtidig med ovenstående forhold omkring beskedent bohave på ejendommen, og samtidig med at skatteyder herefter flyttede tilbage til kæresten og deres fælles barn i en bolig, de ejede forinden skatteyders adresseflytning til den omhandlede ejendom.
Det er ikke klagers opfattelse, at SKM2011.141.VLR er sammenlignelig med klagers forhold overhovedet. SKM2011.141.VLR er som SKM2007.74.HR en imødegåelse af en ind- og udflytning af en ejendom, hvor der er flere stærke indicier for, at dette alene er en proforma-flytning, eller i hvert fald ikke er en benyttelse som reel bolig, sådan som betingelsen for fritagelsen er.
SKM2012.171.BR
I SKM2012.171.BR flyttede skatteyder fra sin kæreste og fra kærestens hus i Bydel Y1 ved By Y4 for at bosætte sig i en ejerlejlighed i By Y4. Lejligheden var erhvervet ved familieoverdragelse. Et halvt år efter flyttede parret sammen igen - denne gang i en ejendom i Bydel Y2, da lejligheden i By Y4 blev solgt med en stor fortjeneste.
Imidlertid blev det også i denne sag en afgørende faktor, at skatteyder flyttede tilbage til sit hidtidige udgangspunkt - ganske vist i en anden ejendom men med samme samlivskonstellation. Af den grund fandtes det ikke godtgjort, at skatteyder havde haft til hensigt at bosætte sig varigt i lejligheden i By Y4.
I denne tredje sag, som Skattestyrelsen henviser til, gentages det mønster, hvor skatteyder flytter fra sin samlever og i to af tilfældene fælles barn og bosætter sig kortvarigt i en ejendom, skatteyder ellers ikke har beboet, og herefter flytter tilbage til sin samlever. Det må således være udtryk for gældende ret, at man ved et sådant flyttemønster kun vanskeligt kan omfattes af skattefritagelse for en hurtigt opstået ejendomsavance.
Imidlertid er der ikke tale om et sådant flyttemønster i den aktuelle sag, ligesom det må anses som objektivt bevist, at klager har haft fast og reel bopæl med fuldt bohave m.v. på adressen Adresse Y1, nr. […] også efter sin overtagelse.
SKM2017.623.ØLR
Denne sag omhandler skattemyndighedernes og domstolenes (nok helt berettigede) indgriben overfor en misbrugssituation. Skatteyder overtog en lejlighed fra sine forældre for allerede 3 dage efter sin overtagelse af indlede salgsbestræbelser. Dette er efter klagers opfattelse ikke sammenligneligt med det forhold, at klager blev fristet af en ejendomsmæglers bekræftede aktive henvendelse 2½ måned efter sin erhvervelse.
I SKM2017.623.ØLR kan det endvidere diskuteres, om skatteyder overhovedet blev de facto ejer af lejligheden. I hvert fald havde en pågældende skatteyder ikke reelt ejet ejendommen med en ejers risiko. Han erhvervede den fra sin mor, gælden blev ikke overført til skatteyder, som altså aldrig betalte for ejendommen, og skatteyders provenu ved salget af ejendommen indgik direkte på en bankkonto ejet af skatteyders far.
I den konkrete sag har klager reelt overtaget ejendommen. Klager har ejet lejligheden med en ejers risiko herunder hæftelser, og klager har selv sat ejendommen til salg og modtaget provenuet fra salget.
Henvisning til SKM2017.623.ØLR synes ude af proportioner med den aktuelle sag.
SKM2001.584.LSR
Endelig henviser Skattestyrelsen til en kendelse fra Landsskatteretten fra 2001, hvor der var tale om en ren pro forma flytning af folkeregisteradresse, som herefter blev flyttet tilbage til den hidtidige adresse.
Af samme årsager som er nævnt ovenfor, findes denne kendelse ikke at have relevans for den aktuelle sag.
Samlet om Skattestyrelsens henvisninger til praksis
Det er klagers opfattelse, at Skattestyrelsen til trods for, at sammenligneligheden afvises i skrivelse af 28. april 2020, fastholder denne sammenligning imellem klagers situation og ovenstående mere eller mindre tydelige omgåelsestilfælde.
Det noteres, at Skattestyrelsen også er bevidst om, at de fremhævede afgørelser ikke kan overføres fuldstændigt og sammenligneligt på klagers tilfælde. Man kunne her fristes til at påstå, at de slet ikke kan overføres og slet ikke kan danne sammenligningsgrundlag.
Der findes ikke meget retspraksis på situationer, der ligner klagers. Dette skyldes antageligt, at situationer som den, klager står i, rummes af fritagelsesbestemmelsen i Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1.
Skattestyrelsen har da heller ikke i sin sagsbehandling fremført afgørelser, som kunne flytte ved dette synspunkt.
Den retspraksis, der ligger på området, viser, at kort ejertid ikke i sig selv medfører skattepligt af en ejendomsavance, medmindre der foreligger andre afgørende omstændigheder som f.eks. tilbageflytning til tidligere bolig eller kortvarigt ophold i nyopført ejendom eller andre helt klare indikationer på, at skatteyders hensigt næppe har været reel beboelse.
Skattestyrelsens yderligere argumentation
Skattestyrelsen anfører desuden i sin argumentation, at det må antages at være naturligt, at klager har gjort sig tanker omkring salget af Adresse Y1, nr. […] før lejligheden udbydes til salg ved en ejendomsmægler. Hertil fastholder klager, at han blev fristet, da han så ejendomsmæglers reklame i sin postkasse ultimo juli 2018. Det er klagers klare standpunkt, at hans hensigt ved erhvervelsen og indtil ejendomsmæglerens henvendelse sidst i juli 2018 var at have bolig i ejendommen af en vis varig karakter. At klager ved ejendomsmæglers henvendelse blev fristet til alligevel at sælge efter forholdsvis kort ejertid, kan ikke i sig selv medføre, at hensigten på erhvervelsestidspunktet uden videre kan tilsidesættes.
Tilbage står sagens fakta, at klager har erhvervet en ejerlejlighed fra sin mor ved aftale d. 7. maj 2018 med henblik på fortsat at bo der. Efter en henvendelse fra en lokal ejendomsmægler d. 27.-28. juli 2018, som medførte en formidlingsaftale af 31. juli 2018, blev klager opmærksom på, hvor stort et provenu, klager ville kunne opnå ved et salg. Dette fristede klager, som herefter solgte ejendommen.
Dette salg var ikke planlagt eller påtænkt ved klagers erhvervelse, hvilket den lange overtagelsestid (aftale 6. august og overtagelse 1. november 2018) samt klagers kortvarige bopæl hos sin svigerfamilie da også indikerer.
Endelig gøres det gældende, at klager ikke burde være klar over, at en eventuel avance ved afståelsen af ejendommen ville være skattepligtig med de konsekvenser, dette kan have, idet Skattestyrelsen oplyser at ville sende sagen til Skattestyrelsens straffesagsenhed. Klager har ingen særlige forudsætninger for at identificere risikoen for, at der kunne rejses spørgsmål omkring hans reelle beboelse efter hans erhvervelse. Havde klager haft mistanke om, at der kunne foreligge et problem, havde det været nærliggende for skatteyder at indhente bindende svar, ligesom skatteyder og dennes mor få måneder forinden havde gjort i forbindelse med familieoverdragelsen i maj 2018.
Endelig kunne klager ved tvivl have valgt at vente med at sælge. Det kan synes indlysende, at klager henset til sin relativt beskedne indkomst ikke er indifferent overfor, om en ejendomsavance på over 500.000 kr. risikerer at skulle beskattes eller ej.
Klager fastholder således at være omfattet af fritagelsen i Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk.1."
Skatteankestyrelsen har i forbindelse med sagsbehandlingen anmodet repræsentanten om at fremsende bl.a. en redegørelse for erhvervelsen af ejendommen Adresse Y3, By Y3.
Repræsentanten har hertil anført:
"…
Skatteankestyrelsen udbeder sig desuden redegørelse for hændelsesforløbet ved min klients erhvervelse af ejendommen Adresse Y3, By Y3.
Som det fremgår af skødet, er der indgået bindende købsaftale d. 10. august 2018. Vi har tidligere redegjort for hændelsesforløbet op til min klients erhvervelse af Adresse Y3.
…
Til supplement af ovenstående kan det oplyses, at min klient erhvervede lejligheden beliggende Adresse Y1, nr. […], By Y1, ved aftale af 7. maj 2018., men at købet var planlagt forinden, hvilket understøttes af klagers moders henvendelse til R1 d. 18. april 2018.
Min klient havde ikke aktuelle planer om at sælge sin nyerhvervede ejerlejlighed, før henvendelsen fra ejendomsmægler uopfordret blev lagt i hans postkasse d. 27.-28. juli 2018. Ejendomsmægler har tidligere bekræftet at have omdelt disse uopfordrede løbesedler/reklamer, hvori ejendomsmægler opfordrede lejlighedsejere til at sætte deres lejlighed til salg. Dette responderede min klient på, idet han først blev nysgerrig efter at kende prisen, og derefter helt enkelt blev fristet af muligheden for gevinst.
Salget af lejligheden på Adresse Y1 gik hurtigere end forventet, og at den grund måtte min klient også hurtigt finde anden bolig, hvilket han gjorde.
Min klient oplyser, at han blev overrasket over det hurtige salg af Adresse Y1, og at han efter at der var indgået bindende aftale om salg af lejligheden skyndte sig at finde anden bolig. Min klient oplyser, at han ikke fik fremvist ejendommen Adresse Y3 eller andre ejendomme forinden aftale om salget af Adresse Y1. Det var ikke planlagt, at det skulle gå så hurtigt med salg af Adresse Y1, og omstændighederne udviklede sig herefter.
Dette ændrer imidlertid ikke på, at det ved min klients erhvervelse af lejligheden på Adresse Y1 var min klients klare intention at have lejligheden som sin fortsættende bolig af en vis varig karakter. Det forhold, at min klient næsten 3 mdr. senere fristes til at sætte lejligheden til salg efter en henvendelse fra en ejendomsmægler, ændrer ikke på min klients intention ved erhvervelsen i maj 2018.
Min klient mente dengang som nu, at han er omfattet af skattefritagelse vedr. sin ejendomsavance på Adresse Y1 jf. Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1.
Kort ejertid medfører ikke i sig selv, at Ejendomsavancebeskatningslovens fritagelsesbestemmelser ophæves. Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1 ikke indeholder nogen tidsmæssig grænse for, hvor længe en bolig skal bebos, for at den kan omfattes af fritagelsesbestemmelsen. Der henvises til
SKM2003.285.LSR hvor en skatteyder beboede en af ham ejet lejlighed i 3 uger. Skatteyder flyttede ind i den omhandlede lejlighed pr. 1. juni 1997. Lejligheden havde indtil da været udlejet hans kæreste, og skatteyder havde boet et andet sted. Ved. Skøde af 23. juni 1997 overdrog skatteyder samme lejlighed til et anpartsselskab, hvori han var hovedanpartshaver. Skatteyder flyttede d. 1. juli 1997 i en ny ejendom, der var erhvervet af skatteyder d. 20. juni 1997.
Landsskatteretten gav ham medhold i, at han ikke skulle beskattes af ejendomsavancen. Landsskatteretten lagde i sin begrundelse vægt på, at betingelserne for skattefritagelse skal være opfyldt inden det tidspunkt, hvor der indgås bindende aftale om salg af ejendommen. Landsskatteretten fandt det for godtgjort, at skatteyder havde taget bolig i ejendommen, og at han ikke havde andre boliger til rådighed. Ejendomsavancen skulle derfor ikke beskattes.
Tilsvarende har min klient, A, ubestridt og dokumenterbart beboet lejligheden Adresse Y1 i sin ejertid og haft denne som sin eneste bolig."
Repræsentanten har fremsendt følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse vedrørende Skatteankestyrelsens indstilling til afgørelse:
"…
Min klient overtager lejligheden fra sin mor d. 7. maj 2018. Dette sker som led i en familieoverdragelse efter værdiansættelsescirkulære nr. 185 af 17. november 1982. Overdragelsen sker fra mor til søn, som er omfattet af boafgiftsloven § 22.
Min klients samlever er ikke omfattet af boafgiftsloven § 22, hvorfor der ikke bliver overdraget til hende.
Dertil skal det tillægges at min klient og klients samlever har boet sammen på adressen siden 2011, hvorfor dette taler for at min klient ved sin erhvervelse af ejendommen havde og fortsat havde til hensigt at bebo lejligheden og lejligheden dermed har tjent til bolig for ejeren.
Hermed opfylder klager betingelsen om, at ejendommen er benyttet som bolig af ham i sin ejertid og dermed er betingelsen i Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1 objektivt set opfyldt.
I min skrivelse af 27. februar 2020 oplyser jeg under forløbet i punkt 7 følgende:
7. D. 27.-28. juli 2018 modtager min klient en henvendelse i sin postkasse fra en lokal ejendomsmægler, som oplyser at have relevante købere til ejerlejligheden. Min klient forespørger ejendomsmægleren om, hvilken pris denne forestiller sig, at ejerlejligheden kan indbringe ved et salg.
Det var mægler, som havde en potentiel køber til lejligheder i Adresse Y1, som tog kontakt via husstandsomdelte flyers i relevante ejendomme. Min klient blev derfor fristet til at se, om han kunne få en overnormal pris for sin lejlighed, nu der tilsyneladende var specifik efterspørgsel på lige netop denne beliggenhed.
Resultat blev, at min klient fik et så godt bud på sin lejlighed, at han accepterede at sælge den. Dette ændrer ikke på, at min klient ved sin erhvervelse havde til hensigt at bebo lejligheden og at have den som bolig af en vis varig karakter.
Ved salg af ejendommen åbnede muligheden sig for at erhverve en fælles bolig for min klient og klients samlever. De ønskede af naturlige og flere andre årsager at erhverve boligen sammen."
Retsmøde
Klageren mødte ikke til retsmødet.
Skattestyrelsen gennemgik og uddybede styrelsen synspunkter i de skriftlige indlæg og fastholdt, at afgørelsen skal stadfæstes.
Landsskatterettens afgørelse
Sagen angår, om klagerens fortjeneste i indkomståret 2018 på 520.171 kr. ved salget af Adresse Y1, nr. […], By Y1, ikke skal medregnes i klagerens skattepligtige indkomst i medfør af den såkaldte parcelhusregel i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.
Retsgrundlaget
Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtiges indkomst efter reglerne i denne lov.
Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, indeholder en undtagelse hertil, idet fortjeneste ved afståelse af en- og tofamiliehuse og ejerlejligheder ikke skal medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og såfremt betingelserne i stk. 1, nr. 1-3, i øvrigt er opfyldte.
Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, stiller ikke krav om beboelsens længde, men ejendommen skal reelt have tjent som bolig for skatteyderen, jf. U.2006.178.H og SKM2007.74.HR.
Det er, jf. de to nævnte højesteretsdomme, klageren, der skal godtgøre, at lejligheden reelt har tjent som bolig for ham.
Fortjenesten er alene omfattet af skattefritagelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, når den beboelse, som skatteyderen påberåber sig, har fundet sted i ejerperioden.
Beboelse, der finder sted uden for ejerperioden, er således uden betydning for vurderingen af, hvorvidt avance ved salg af ejendommen er omfattet af bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.
To retsmedlemmer, herunder retsformanden, bemærker
Den omhandlede lejlighed i By Y1 er en 2-værelses lejlighed på 55 m2, som klagerens mor købte den 23. november 2009 for 800.000 kr. med henblik på, at klageren skulle bebo lejligheden. Klageren boede i lejligheden i perioden 15. januar 2010 til 1. november 2018.
Den 3. maj 2018 anmodede R1 på klagerens mors vegne SKAT om bindende svar på, om lejligheden uden gaveafgiftsmæssige konsekvenser kunne overdrages til klageren for en pris i intervallet 731.000 kr. til 989.000 kr. svarende til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %, jf. cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning.
Henset hertil sammenholdt med, at klageren den 6. august 2018 videresolgte lejligheden til tredjemand for 1.580.000 kr., lægger vi til grund, at klageren og hans mor i maj 2018 var klar over, at lejligheden kunne sælges med en betydelig fortjeneste i forhold til moderens købspris på 800.000 kr. i november 2009, herunder også at lejligheden havde en betydelig højere markedsværdi end 989.000 kr., hvortil klageren erhvervede lejligheden den 7. maj 2018.
Da klagerens mor ikke på noget tidspunkt i hendes ejerperiode har beboet lejligheden, har hun ikke haft mulighed for at realisere den betydelige fortjeneste på denne uden beskatning i medfør af parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.
Spørgsmålet er herefter, om klagerens fortjeneste på 520.171 kr. ved hans videresalg er skattefri efter parcelhusreglen.
Parcelhusregel er en undtagelse til hovedreglen om, at fortjeneste ved salg af fast ejendom er skattepligtig. For at være omfattet af undtagelsen skal klageren godtgøre, at lejligheden i By Y1, reelt, tjente som bolig for ham eller hans husstand i perioden fra, han købte lejligheden af sin mor den 7. maj 2018 til den 6. august 2018, hvor klageren videresolgte lejligheden til tredjemand.
Som anført lægger vi til grund, at klageren og hans mor i maj 2018 var klar over, at lejligheden havde en betydelig højere markedsværdi end 989.000 kr. Klageren videresolgte lejligheden den 6. august 2018, det vil sige ca. tre måneder efter erhvervelsen fra hans mor for 1.580.000 kr. Fire dage senere erhvervede klageren og hans ægtefælle ejendommen i By Y3.
Under disse omstændigheder finder vi, at klagerens erhvervelse af lejligheden den 7. maj 2018 var begrundet i ønsket om at undgå ejendomsavancebeskatning af den betydelige fortjeneste ved videresalget af lejligheden, og at dette søgtes opnået ved overdragelsen af lejligheden til klageren, herunder ved ydelse af en afgiftsfri gave til klageren fra hans mor.
Da klagerens erhvervelse af lejligheden således var begrundet i at undgå avancebeskatning, har klageren ikke godtgjort, at lejligheden i hans korte ejertid reelt tjente til bolig for ham eller hans husstand, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.
Det kan under de anførte omstændigheder ikke føre til et andet resultat, at ejendomsmægleren har oplyst, at det var ham, der kontaktede klageren om et salg, og at ejendommen i By Y3 angiveligt ikke blev fremvist til klageren inden salget af lejligheden.
Vi stemmer derfor for at stadfæste Skattestyrelsens afgørelse.
Et retsmedlem bemærker
Lejligheden Adresse Y1, nr. […], By Y1, blev overdraget fra mor til søn til en pris som næsten blev fuldt finansieret via banklån. Denne pris blev fastsat til 989.000 kr. svarende til senest kendte offentlige vurdering med tillæg af 15%, hvilket efterfølgende blev accepteret af SKAT i et bindende svar. Skattestyrelsen har ikke efterfølgende, med henvisning til særlige omstændigheder, anfægtet overdragelsesprisen, hverken med henvisning til det hurtige videresalg til tredjemand eller finansieringen i forbindelse med købet fra moderen.
Betingelsen for at kunne sælge lejligheden skattefrit er ifølge ejendomsavancebeskatningsloven, at sælger skal have haft lejligheden som sin reelle bolig i en del af ejerperioden. Som sagen er oplyst, lægger jeg til grund, at klageren har haft lejligheden som sin reelle bolig også i sin ejertid.
På denne baggrund stemmer jeg for at ændre skattestyrelsens afgørelse, således at klagerens fortjeneste ikke skal medregnes i klagerens indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet, hvorefter Skattestyrelsens afgørelse stadfæstes.