Vurderingsstyrelsen har givet afslag på anmodning om værdiforringelseserklæring, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3.
Landsskatteretten stadfæster Vurderingsstyrelsens afslag.
Faktiske oplysninger
Ejendommen er en beboelsesejendom beliggende Adresse Y1, By Y1, i X Kommune. Ejendommen omfatter en grund med et areal på 35.558 m2, heraf vej på 0 m2, og den har matrikelnr. […].
Det fremgår af BBR-meddelelsen, at huset er opført i 1920 og om-/tilbygget i 1993. Husets ydervægge er af mursten, taget er af tegl, og det opvarmes med centralvarme fra eget anlæg (fast brændsel). Det bebyggede areal udgør 190 m2, herunder indbygget garage på 19 m2, samt indbygget udhus på 10 m2. Det samlede bygningsareal er på 190 m2. Det samlede tagetageareal er på 99 m2, heraf udnyttet areal på 48 m2. Det samlede boligareal er på 209 m2. Samlet andet areal er på 74 m2, og øvrige arealer er på 45 m2. Bemærkninger for bygning: 45 m2 er hverken bolig eller erhverv er tiloversbleven lade som nu bruges til privat garage.
Der er en fritliggende tiloversbleven landsbrugsbygning på 59 m2. Bygningen er opført i 1988. Den har ydervægge af metal og tag af metal. Bemærkninger for bygning: Tidligere maskinhus.
Der er endvidere en fritliggende overdækning på 16 m2. Overdækningen er opført i 2010. Ingen ydervæg. Tag er af tegl.
Ifølge klageren har havepavillonen flytbare læsegl og er indrettet med udekøkken med indlagt el og vand.
Ejendommen ligger i et boligområde i udkanten af landsbyen By Y2 [i landsdel], ca. 6 km syd for By Y1 og ca. 22 km sydøst for By Y3. Ifølge Google.maps.dk ligger hovedparten af beboelsen parallelt med Vej X [hvor påklagede ejendom ligger] og fra den nordlige bygningsende går en vinkelbygning mod øst med sydvendt frontspice. Vinkelbygningen indeholder desuden garage- og udhus. Den tidligere landbrugs-bygning ligger nord for vinkelbygningen, og den fritliggende overdækning (havepavillon) ligger i det sydøstlige hjørne af haven.
Areal med bygningssæt er omkranset af anlagt have mod vest og syd samt af græsarealer med skiftende beplantning mod nord og øst. Der er indkørsel til ejendommen på nord- og sydsiden af beboelsen samt gårdsplads sydøst for vinkelbygning. Areal med bygninger og have mv. er rektangulærformet med langsider, der er nord-/sydgående på ca. 62 m og øst-/vestgående sider, der er ca. 44 - 46 m med den længste mod nord. Arealet grænser mod nord op til sidevejen Vej Y, mod vest langs med Vej X, hvor der på den modsatte side ligger delvist en have tilhørende en landbrugsejendom, Adresse Y2, der er beliggende lidt nordvest for ejendommen, delvist en åben mark, som fortsætter ned langs Vej X. Mod øst grænser arealet delvis op til beboelse på Vej Y, og mod syd og sydøst grænser arealet op til åben mark, der udgør den resterende del af grundarealet. Fra sydsiden af beboelsen er der ca. 25 m til havens sydlige skel.
Markstykket er næsten rektangulært med langsider, der er øst-/vestgående, med et mindre indhak mod nordvest, som udgøres af den sydligste tredjedel af ovenfor beskrevne areal. Den korte markside mod vest går langs med Vej X og skelgrænsen mod syd støder op til en beboelsesejendom, Adresse Y3, som omfatter beboelse og driftsbygninger, som er delvis skærmet af træer langs med skellet.
Ejendommen ligger i landzone og er omfattet af kommuneplan 2017. Kommuneplanen er endeligt vedtaget […] 2017 og offentligt bekendtgjort […] 2017. Ejendommen ligger delvist indenfor kommune-planramme nr. […], som er et område i landzone med planlagt anvendelse til blandet landsbybebyggelse, herunder landbrugsbygninger, boliger, butikker til lokal forsyning, offentlige formål, erhverv med tilknytning til jorderhvervene samt mindre, ikke forurenende virksomheder, herunder håndværks-virksomheder. Bebyggelsesprocenten er fastsat til maks. 30 for åben-lav og maks. 40 for tæt-lav boligbebyggelse. Det fremgår endvidere om bebyggelsens omfang, at der ved nybyggeri samt om- og tilbygninger skal tages videst mulige hensyn til eksisterende landsbykvaliteter, herunder beplantning, evt. gadekær og fællesarealer, vejenes forløb og udformning samt lokale byggetraditioner. Mindstegrundstørrelsen er på 700 m2.
Ifølge kort og opmåling på plandata.dk ses ejendommens område med bygninger samt ca. halvdelen af ovennævnte markstykke, skåret over på langs, med undtagelse af en smal stribe mark på ca. 15 - 20 m mod syd, at ligge inden for planrammen. Arealet udgør ifølge X Kommunes oplysninger 14.963 m2. Det resterende areal, tilhørende ejendommen, ligger i åbent land og er ikke kommuneplanlagt.
Ifølge landinspektørs kortskitse, som repræsentant har fremsendt, udgør afstand fra havens sydlige grænse til sydligt skel ca. 78 m. Ved en eventuel udstykning af en grund fra den sydligste del af arealet inden for planrammen, der som Vurderingsstyrelsen har skitseret, har en nord-sydgående bredde på ca. 20 m langs med Vej X og en øst-vestgående længde på ca. 35 m, vil den udstykkede grunds nordlige skelgrænse ligge ca. 38 - 43 m fra havens sydgrænse.
Følgende er et uddrag af brev af 29. april 2020 fra X Kommune:
"(…)
Ejendommen ligger i landzone, delvist indenfor landsbyafgrænsningen af By Y2 i rammeområde […] i henhold til Kommuneplan 2017 for X Kommune. Nedenstående kort viser landsbyafgrænsningen med turkis flade.
(kort udeladt)
I alt 14.963 m2 er beliggende inden for landsbyafgrænsningen. Her er der mulighed for opførelse af enkelte nye boliger og småerhverv, som kan indpasses i byen. Dog under forudsætning af, at der ikke opstår konflikter mellem boligerne og det aktive landbrug.
Byggelovens krav til mindste grundstørrelse til helårsbeboelse er 700 m2, med mindre andet er fastsat i en lokalplan. Der er ingen lokalplan for dette område.
Det er kommunens vurdering, at der kan gives tilladelse til udstykning til selvstændig bebyggelse fra den del af grunden, der ligger indenfor landsbyafgrænsningen, da lovgivningens krav til grundstørrelse, bebyggelsesprocent, afstande til skel, adgangsforhold mv. vil kunne opfyldes. Der vil i givet fald skulle meddeles landzonetilladelse i medfør af planlovens § 35 til udstykning og helårsbebyggelse.
Med hensyn til den del af grunden, der ligger i det åbne land udenfor landsbyafgrænsningen, kan der ikke gives tilladelse til udstykning til selvstændig bebyggelse i medfør af planlovens § 35, stk. 1."
Repræsentanten har sendt følgende udtalelse af 3. august 2020 fra ejendomsmægler [navn udeladt], R1:
"Det er min vurdering at en udstykning fra eksisterende ejendom vil være væsentligt værdiforringende for ejendommen Adresse Y1. Ejendommen er en typisk landejendom fra 1920 beliggende i udkanten af mindre landsby. Der er naboer på den ene side og fin udsigter over markerne til den anden side.
Jeg har haft ejendommen til salg i omkring et års tid og har haft ca 10 fremvisninger på ejendommen og har dermed et godt indtryk af hvad der gør ejendommen interessant for en køber.
Stort set alle fremhæver beliggenheden og udsigt til markerne samt det at man sidder ugeneret på den sydlige side af ejendommen (hvor der også er opstillet en fin pavillon) som nogle af de væsentligste årsager til deres interesse.
Udstykning og bebyggelse vil betyde at man får naboer på begge sider af ejendommen, hvilket betyder at noget af herlighedsværdien forsvinder fra ejendommen da den vil føles mere "indelukket"."
Vurderingsstyrelsens afgørelse
Vurderingsstyrelsen har i brev af 11. august 2020 truffet følgende afgørelse:
"Vi vurderer, at en udstykning ikke vil forringe værdien af din ejendom med mere end 20 procent
Du har den 7. maj 2020 spurgt os, hvad udstykning fra din ejendom på Adresse Y1, By Y1, med ejendomsnummer […] vil betyde for værdien af restarealet eller den bebyggelse, der bliver tilbage efter en udstykning. Vi sendte den 17. juni 2020 dig et brev med vores vurdering, og her får du vores afgørelse.
Den 10. august 2020 modtog vi en indsigelse fra dig, som vi kommenterer nedenfor på side 2 og 3.
Ejendommen har et matrikulært areal på 34.558 m2, hvoraf 14.963 m2 er beliggende indenfor landsbyafgrænsningen i rammeområde […] i Kommuneplan 2017 for X Kommune. Der gælder ingen lokalplan for området.
Arealet hvor beboelsesejendommen, udhuset, havepavillonen og haven er beliggende er på ca. 3.000 m2. Den øvrige del af ejendommen består af en kornmark.
X Kommune vurderer at der kan gives tilladelse til udstykning til selvstændig bebyggelse fra den del af ejendommen, der ligger indenfor landsbyafgrænsningen. Mindstegrundstørrelsen er efter Bygningsreglement 2018 på 700 m2.
Ejendommen er besigtiget udvendigt den 11. juni 2020. Til stede var ejer A og hustru, og repræsentant for ejer [navn udeladt] - […] Landboforening. Vurderingsstyrelsen var repræsenteret ved [navn udeladt], […].
Vi vurderer, at værdien ikke vil falde med mere end 20 procent efter en udstykning, og dermed kan vi ikke give en værdiforringelseserklæring. Begrundelsen følger nedenfor.
Ejendommen har et stort grundareal, hvor der er plads til en udstykning på det areal der i dag er udnyttet som kornmark. Der kan eksempelvis udstykkes en grund syd for den eksisterende bebyggelse indenfor landsbyafgrænsningen, med vejadgang fra Vej X.
Ved en sådan udstykning, vil der ikke fragå noget af det ca. 3.000 m2 store areal umiddelbart omkring huset, og den velindrettede have og arealet i øvrigt, vil derfor ikke være direkte påvirket af en udstykning.
Huset og haven på ejendommen er i høj grad orienteret mod syd, øst og vest, hvor der er udsigt til marker og landskab. Mod syd er der kig til naboejendom, som er delvist afskærmet af et læbælte/høje træer.
En ny ejendom vil i nogen grad forstyrre udsigten fra huset og haven mod syd, men størstedelen af udsigten fra ejendommen kan bibeholdes.
En udstykning kan placeres mod syd sådan, at der er minimum 30 meter fra den sydlige del af den eksisterende have til den nordlige del af en udstykning. Indbliksgener fra en ny ejendom vurderes derfor at være begrænsede.
Kornmarken vil ved en udstykning blive lidt mindre, men det vil stadig være muligt at udnytte den resterende del af marken.
Vi vurderer at, der ikke kan opnås nogen høj pris ved at sælge en frastykket grund fra Adresse Y1. Samtidig vurderer vi dog ud fra de beskrevne forhold ovenfor, at der ikke vil være nogen væsentlig værdiforringelse på den ejendom, der bliver tilbage efter en udstykning.
Vores bemærkninger til din indsigelse
Vi noterer os dine og ejers samt ejendomsmæglers bemærkninger om tab af herlighedsværdi, herunder mindre uforstyrrethed og indbliksgener ved en udstykning syd for det eksisterende hus på ejendommen.
Vi er enige i, at en udstykning vil kunne give indbliksgener, og at den eksisterende bebyggelse og arealet syd for bebyggelsen herunder havepavillonen, vil blive mindre uforstyrret ved en udstykning længst mod sydvest indenfor landsbyafgrænsningen.
Vi vurderer dog fortsat, at generne ved en ny bebyggelse, som skitseret ovenfor, vil være af et begrænset omfang, primært når der henses til afstanden mellem en ny ejendom og den eksisterende, og sekundært, at det lægges til grund at der opføres stakit/plankeværk, eller plantes hæk i skel.
Vi vurderer ikke, at ejendommen bliver indelukket ved en ny udstykning, sådan som ejendomsmægleren bemærker. Der vil stadig være store åbne arealer omkring ejendommen, også mellem den eksisterende bebyggelse, og en ny udstykning med et areal på 700 m2.
Det bemærkes videre i indsigelsen at der ved opførelse af nye boliger skal tages hensyn til den eksisterende landsby. Kommunen har med deres udtalelse om udstykning af den 29. april 2020 vurderet, at der ikke er noget til hinder for en udstykning fra den del af grunden, der ligger indenfor landsbyafgrænsningen, da gældende krav hertil vil kunne opfyldes. Vi lægger dermed til grund, at der kan opføres minimum en bolig indenfor landsbyafgrænsningen.
Endvidere bemærkes det i indsigelsen, at en udstykning vil påvirke landbrugsdriften af den resterende kornmark. Vi har i vores forslag skrevet at marken stadig vil kunne udnyttes.
Vi er enige i, at en udstykning kan medføre en mindre hensigtsmæssig udnyttelse af det landbrugsareal, der er placeret nord og syd for udstykningen.
Vi vurderer dog samlet set, ud fra det ovenfor anførte og det foreliggende grundlag i øvrigt, at en udstykning ikke vil medføre en værdiforringelse på mere end 20 %.
(…)"
Vurderingsstyrelsen har sendt følgende udtalelse i anledning af klagen til Skatteankestyrelsen:
"Udtalelse til klage - Adresse Y1, By Y1
Bemærkning 1:
I klagen på side 3, vedrørende hæk i skel eller plankeværk, skriver klager følgende:
"Vurderingsstyrelsen lægger til grund, at der opføres stakit/plankeværk, eller at der plantes hæk i skel, men dette er for det første ikke givet, og for det andet et plankeværk ikke være en naturlig del af det omgivende landskab, hvorfor det netop vil mindske herlighedsværdien yderligere. "
Som vi skriver i vores afgørelse af 11. august 2020, på side 2 i afsnittet med bemærkninger til indsigelse, vurderer vi at primært henset til afstanden mellem en ny ejendom og den eksisterende vil generne ved en ny bebyggelse være af begrænset omfang.
Vi skriver videre i samme afsnit at sekundært lægges det grund at der opføres stakit/plankeværk eller plantes hæk i skel.
Det er altså vores opfattelse at afstanden mellem de to ejendomme, den nye og den eksisterende, i sig selv betyder at generne for den eksisterende ejendom vil være begrænsede. Men samtidig lægger vi til grund, at det vil være naturligt for en ejer af en nyudstykket ejendom at lave en form for afgrænsning i det skel, der vender mod nord og den eksisterende ejendom.
Vi mener ikke at man kan forudsætte, som klager gør, at en naturlig afgrænsning i form af stakit/plankeværk eller hæk, eller anden beplantning, vil fremstå som en ikke naturlig del af landskabet, der vil mindske herlighedsværdien på den eksisterende ejendom.
Bemærkning 2
Klager har bemærkninger til den fortsatte landbrugsdrift på kornmarken syd og vest for den eksisterende bebyggelse.
Vedrørende udnyttelsen af kornmarken har vi skrevet i afgørelsen at:
"En udstykning kan medføre en mindre hensigtsmæssig udnyttelse af det landbrugsareal, der er placeret nord og syd for udstykningen"
I forlængelse af førnævnte bemærkes det og illustreres nedenfor, at det areal, der kan udnyttes mindre hensigtsmæssigt, udgør omkring 10 procent af markens samlede areal.
Arealet syd og nord for en udstykning, vil kunne udnyttes mindre hensigtsmæssigt, men vi vurderer dog samtidig at det ikke er værdiløst. Henset til at arealet udgør ca. 10 % af marken, vurderer vi at den samlede værdiforringelse er begrænset.
Kort fra plandata.dk med opmåling. Kortet skal ses i sammenhæng med bilag fra sagen, hvor der er skitseret et eksempel på en udstykningsmulighed.
Hele marken er opmålt til 30.132 m2. Den lille firkant, til venstre på kortet, er opmålt til 3.392 m2.
(kort udeladt)
Udover ovennævnte bemærkninger til klagen, henviser vi til vores afgørelse af 11. august 2020.
Afslutningsvist vil vi bemærke, at ved en udstykning syd for den eksisterende bebyggelse, som vi har skitseret, vil den eksisterende bebyggelse og haven omkring den, ikke blive direkte påvirket, herunder i form af arealafgivelse.
Værdiforringelsen består i en mindre uforstyrret udsigt og eventuelle indbliksgener, samt en eventuel mindre hensigtsmæssig udnyttelse af en mindre del af kornmarken.
Vi vurderer dog, at det ikke vil medføre en værdiforringelse på mere end 20 procent af restarealet eller den bestående bebyggelse."
Vurderingsstyrelsen har sendt følgende erklæring til sagen:
"Vurderingsstyrelsen bemærker, at skatteankestyrelsen indstiller, at Vurderingsstyrelsens afgørelse i 1. instans fastholdes.
Vi bemærker at indstillingen til Landsskatteretten baseres på samlet bedømmelse af sagens forhold.
Vurderingsstyrelsen er enig i indstillingen.
Vurderingsstyrelsens afgørelse er baseret på en udstykning langs den offentlige vej med direkte indkørsel herfra.
Vurderingsstyrelsen er enig i, at en sådan udstykning vil påvirke ejendommens forhold og værdi, men ikke tilnærmelsesvist i et omfang, der indebærer en samlet værdiforringelse på 20% som forudsat i ejendomsavanceskatteloven for ud udstede værdiforringelseserklæring.
Den ansatte ejendomsværdi er 1.050.000 kr. Hvis denne værdi blev lagt til grund, hvad den efter Vurderingsstyrelsens opfattelse ikke skal, ville der således som minimum skulle antages en værdiforringelse på 210.000 kr. Vurderingsstyrelsen findes som udgangspunkt ejendommens handelspris er omkring 2.000.000 kr. hvorfor der snarere vil skulle ske en værdiforringelse på 400.000 kr. før betingelsen for at udstede værdiforringelseserklæring er opfyldt.
Skatteankestyrelsen anfører ganske korrekt, hvilken afstand den foreslåede udstykning vil ligge fra den nuværende beboelse og de til denne knyttede udenomsarealer. Med den nævnte afstand vil en udstykning efter vores opfattelse på ingen måde påvirke restejendommens handelspris i den forudsatte størrelsesorden.
på ejendommen, og Vurderingsstyrelsen skal yderligere henlede ankestyrelsens opmærksomhed på de yderligere udstykningsmuligheder på ejendommen indenfor kommuneplanrammen.
Det følger af ejendomsavanceskatteloven, at kan der blot ét sted på en ejendom udstykkes en grund på min. 700 kvm. til selvstændig bebyggelse, må Vurderingsstyrelsen ikke udstede værdiforringelseserklæring.
I den påklagede afgørelse er der udøvet et skøn over værdiforringelsen ved at udstykke en grund syd for den eksisterende ejendom med indkørsel fra Vej X. Vurderingsstyrelsen finder, som efterfølgende Skatteankestyrelsen, der nok vil være en vis værdiforringelse, men på ingen måde i størrelsesordenen 20% ved at udstykke som skitseret.
Vurderingsstyrelsen skal dog pege på, at den vedtagne kommuneplanramme […] omfatter et areal, der som minimum giver mulighed for at udstykke 6-8 grunde på 700 kvm. Hvis blot én af disse kan opføres uden en værdiforringelse for restejendommen på 20% vil der ikke kunne udstedes erklæring som ønsket af ejer/klager. Ud over en allerede viste udstykningsmulighed skal Vurderingsstyrelsen pege på en udstykningsmulighed i rammeområdets -østlige del, grænsende op til matrikelnr. […]. En sådan udstykning, der ikke indebærer de gener for restejendommen, som klager anfører, vil ganske vist forudsætte en vejføring fra Vej X, men en sådan vej vil samtidig tjene de yderligere udstykningsmuligheder, kommuneplanrammen giver mulighed for.
Vurderingsstyrelsen imødeser indkaldelse til retsmøde, hvor man yderligere vil udbygge de her anførte synspunkter."
Vurderingsstyrelsen har på retsmødet i overensstemmelse med tidligere udtalelser indstillet, at der ikke var grundlag for at afgive en værdiforringelseserklæring, og at der desuden kunne peges på flere udstykningsmuligheder som f.eks. udstykning i den østlige del af grunden inden for landsbyafgrænsningen. Uanset, at denne placering ville kræve vejføring og udstykningsomkostninger, var der efter Vurderingsstyrelsens skøn heller ikke her tale om værdiforringelse over 20 %. Samtidig blev det bemærket, at der til nettobetragtningen desuden kan tillægges et skønnet mindre overskud efter salget af den udstykkede grund, jf. SKM2006.640.HR.
Klagerens opfattelse
Repræsentanten har fremsat påstand om, at ejendommen ved udstykning vil blive værdiforringet med mere end 20 %.
Til støtte for påstanden er anført:
"(…)
SagsfremstilIing
Ifølge erklæring fra Byg og miljø, X Kommune, vedlagt, kan der ske udstykning fra ejendommens matrikelnummer […] inden for landsbyafgrænsningen.
Ejendommen er beliggende i By Y2, som er en mindre landsby [i landsdel] med cirka 320 indbyggere. Byen er beliggende 5 km sydvest for By Y1, som er den nærmeste provinsby med et blomstrende forretningsliv.
Karakteren af bebyggelsen i By Y2 er forskellig mod vest og mod øst. Mod øst har gårdene har ligget side om side, mens gårdene mod vest har ligget mere spredt. I dag er der flere parcelhusområder, nybyggede huse og By Y2 har endda et beskedent industrikvarter.
By Y2 har et levende landsbymiljø omkring Forsamlingshus og idrætsforening, der danner rammen omkring fællesspisninger, sommerfest, høstfest, juletræ og fastelavnsfest, og bla. arrangementer som "[…]". Derudover har By Y2 også egen kirke. Der er oprettet en kommunal/privat legeplads med "fællesspisnings pavillon", som er placeret med udsigt over skatteyders marker. Legepladsen har desuden en stor bålplads, som danner rammen omkring Sankthans arrangementer. Der er kommunal børnehave og vuggestue, - alt i alt en meget velfungerende mindre landsby.
By Y2 er en afgrænset landzonelandsby. Inden for landsbyafgrænsningen er der mulighed for opførelse af enkelte nye boliger og småerhverv, som kan indpasses i byen. Dog under forudsætning af, at der ikke opstår konflikter mellem boligerne og det aktive landbrug.
Ved opførelse af nybyggeri samt om- og tilbygninger skal der tages videst mulige hensyn til eksisterende landsbykvaliteter, herunder beplantning, fællesarealer, vejenes forløb og udformning samt lokale byggetraditioner.
X Kommune har planer om at opføre et nyt parcelhuskvarter på denne ejendom. Planerne er dog ikke endelig godkendt eller på nogen måde effektueret endnu, se vedlagte kortmateriale. Skal byen udvides ved mulighed for køb af grunde, skal det være på denne jord, - se vedhæftede planer fra kommunen, med henholdsvis udstykning mod sydvest og ligeledes mod øst ved sportspladsen.
Ejendommen har et grundareal på 3,4558 ha. En del af matrikelnummeret, jf. matrikelkortet, er beliggende indenfor landsbyafgrænsningen af By Y2. Der er ingen lokalplan for området.
Det er Kommunens opfattelse, at der kan ske udstykning til selvstændig bebyggelse for den del, der er placeret indenfor landsbyafgrænsningen, i alt 1,4963 ha.
Ejendommen ligger i udkanten af byen. Ejendommens bolig ligger i naturlig sammenhæng med resten af byen, men med udsigt til det åbne landskab. Ejendommens gamle maskinhus ligger tættest ind mod byen. Ud mod markerne har man bygget en pavillon, som benyttes en meget stor del af året. Stuehuset er opført i 1920, og er på ca. 190 m2. Dertil kommer det gamle maskinhus, med et areal på 59 m2, som er opført af skatteyder i 1988.
Arealet rundt om beboelsen er anlagt som have med græsplæne og træer.
Skatteyder har ejet ejendommen siden 1984.
Vurderingsstyrelsen har i Afgørelse af 11. august 2020 afvist at en eventuel udstykning på ejendommen beliggende Adresse Y1, By Y1, vil forringe værdien af ejendommen med mere end 20 pct.
Dette er skatteyder uenig i.
Argumentation
En udstykning af arealet mod syd, markeret med turkis i erklæringen fra X Kommune vil medføre, at hele herlighedsværdien omkring bebyggelsen og især beboelsen forsvinder.
Som det fremgår af det vedlagte oversigtsbillede fra krak, så er beboelsen naturlig beskyttet ind mod byen med hæk og træer. En del af haven er placeret "bagved" boligen med udsigt ud over markerne.
Her har man også placeret en pavillon med bl.a. udekøkken, netop med formål at nyde udsigten en stor del af året. Beplantningen og græsarealet er en integreret del af ejendommen.
En evt. udstykning vil medføre at udsynet fra den nuværende beboelse helt fjernes. En sådan udstykning vil ligeledes medføre, at ejendommens bolig bliver helt omsluttet af bebyggelse på alle sider.
Der er vedlagt billeder, som viser den nuværende udsigt, som vil forsvinde ved en eventuel udstykning.
Det er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at der vil kunne placeres en udstykning på det areal, der i dag er kornmark; helt nøjagtig mener Vurderingsstyrelsen, at der kan udstykkes en grund syd for den eksisterende bebyggelse indenfor landsbyafgrænsningen, og at denne bebyggelse ikke vil forringe ejendommens værdi. Se vedlagt kortmateriale.
Det er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at der ikke vil fragå noget af det areal, som ligger umiddelbart omkring bygningsparcellen, - og dermed vil bygningsparcellen heller ikke være påvirket af en udstykning.
Dette er ikke korrekt. Uanset hvor der placeres en udstykning på ejendommen, indenfor landsbyafgrænsningen, vil det påvirke den eksisterende bebyggelse. Det er klart, at der ikke vil være en fysisk påvirkning, som at der skal afgives areal fra haven mv. til bebyggelse, men boligens herlighedsværdi vil falde.
Dette er Vurderingsstyrelsen også tildeles enig i, idet det i forslag til afgørelse noteres, at "En ny ejendom vil i nogen grad forstyrre udsigten fra huset og haven mod syd". Det er skatteyders opfattelse, at Vurderingsstyrelsen ikke her tillægger "forstyrrelsen" tilstrækkelig værdi. De "indbliksgener" som Vurderingsstyrelsen efterfølgende nævner, er også større end det Vurderingsstyrelsen mener.
I den endelige afgørelse tilkendegiver Vurderingsstyrelsen også, at der vil være indbliksgener, men igen er det opfattelsen, at dette vil være af begrænset omfang.
I dag er der udsigt til mark hele vejen omkring. Der ligger en naboejendom på den anden side af kornmarken (mod syd), men den er afskærmet med høje træer og naturlig bevoksning, og den generer derfor ikke øjet. En ny bolig placeret indenfor landsbyafgrænsningen, uanset hvor lille en parcel, vil være skæmmende for landskabet, og det udsyn man har over markerne. Vurderingsstyrelsen har taget billeder fra Vej X af, og ind mod ejendommen, men det giver ikke det rette billede - det vil kun billeder taget direkte fra, hvor udstykningen påtænktes. Se vedlagte billeder, som er taget direkte ud mod den påtænkte udstykning, samt fra den yderste del af udstykningen, såvel som udstykningens grænse tættest mod haven. Det er tydeligt, at udstykningens grænse tættest mod haven bevirker, at nye naboer vil være til gene for nuværende bebyggelse, og tilsvarende vil det give store "indbliksgener''. Vurderingsstyrelsen lægger til grund, at der opføres stakit/plankeværk, eller at der plantes hæk i skel, men dette er for det første ikke givet, og for det andet et plankeværk ikke være en naturlig del af det omgivende landskab, hvorfor det netop vil mindske herlighedsværdien yderligere.
Skatteyder vil derfor ikke kunne sælge ejendommen til samme værdi som i dag, såfremt der foretages udstykning først. Se hertil udtalelse fra ejendomsmægler.
Dertil skal tillægges, at det følger af de planmæssige forhold, at der ved opførsel af nye boliger skal tages videst mulige hensyn til eksisterende landsbykvaliteter, herunder beplantning, fællesarealer, vejenes forløb og udformning samt lokale byggetraditioner.
Det er også en betingelse, at der ikke opstår konflikter mellem boligerne og det aktive landbrug. Det er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at resten af kornmarken vil kunne dyrkes uhindret, selvom der foretages en udstykning af den nævnte karakter og på viste placering.
Skatteyder er uenig heri, da der udfra kortmaterialet fra Vurderingsstyrelsen, samt materiale fra Landinspektøren, ikke vil være plads til at anvende en normal marksprøjte, eller en gyllevogn for den sags skyld, med en bredde på 28 meter fra landsbyafgrænsningen og over til skellet ved naboejendommen. Ifølge Vurderingsstyrelsen er der 61,34 meter fra haven til yderste ende af landsbyafgrænsningen langs Vej X. Ifølge Landinspektøren, se kort, er der 78,83 meter fra haven og til naboejendommens skel. Det er muligt, at det er i underkanten, og der er tættere på 80 meter. Det betyder, at fra det yderste af landsbyafgrænsningen og over til naboejendommens skel er der knap 20 meter. Det er dermed ikke uden gener for landbrugsdelen at placere en parcel på det angivne rids.
Vurderingsstyrelsen giver medhold i, at en udstykning vil kunne "medføre en mindre hensigtsmæssig udnyttelse af det landbrugsareal, der er placeret nord og syd for udstykningen".
Det er skatteyders klare opfattelse, at ejendommens værdi vil blive forringet med mere end 20 pct., hvorfor der anmodes om at der udstedes en værdiforringelseserklæring på ejendommen, hvorved ejendommen kan sælges skattefrit jf. EBL § 8.
(…)"
Repræsentanten har den 8. oktober 2020 sendt følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse:
"Ad bemærkning 1
Det er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at man ikke kan forudsætte, at en naturlig afgrænsning i form af stakit/plankeværk eller hæk, eller anden beplantning, vil mindske herlighedsværdien for den eksisterende ejendom.
Dette er klager uenig i.
En udstykning på det angivne sted vil formindske herlighedsværdien af ejendommen, også selvom der ikke vil blive plantet hæk, eller sat stakit op. Det er alene det, at der placeres en ejendom det pågældende sted, som medfører, at herlighedsværdien vil blive formindsket, idet den pågældende ejendom vil skæmme udsynet fra den nuværende ejendom, uanset om der er hæk eller ej.
Afstanden mellem den nuværende ejendom og en ny ejendom er for kort til, at en ny ejendom ikke vil medføre en værdiforringelse med mere end 20 pct.
Ad bemærkning 2
Vurderingsstyrelsen har ret i, at arealet, der påvirkes, er et mindre areal. Men Vurderingsstyrelsen tager i deres argumentation ikke højde for, at den landmand/forpagter, som driver jorden måske kun har mulighed for at køre ind på arealet fra Vej X af.
Derved vil en placering det pågældende sted være til gene for den pågældende landmand/forpagter, som ikke har andre indgangsveje til arealet. Det må da siges, at udgøre en potentiel konflikt mellem boligerne og det aktive landbrug.
Det bemærkes iøvrigt, at det er Kommunen, som ønsker, at foretage en udstykning af arealet på et tidspunkt, jf. fremsendte billeder. Det er ikke klager, som har et ønske om, at der skal ske udstykning, og klager har ikke foretaget sig noget aktivt i den henseende.
Det er derfor fortsat klagers klare opfattelse, at ejendommens værdi vil blive forringet med mere end 20 pct., hvorfor der anmodes om, at der udstedes en værdiforringelseserklæring på ejendommen, hvorved ejendommen kan sælges skattefrit jf. EBL § 8.
(…)"
Repræsentanten har den 2. november 2020 sendt følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse:
"(…)
Klager hæfter sig ved, at Skatteankestyrelsen primært fokuserer på, at udsigten fra restejendommens bygninger, henset til placering, ikke vil være væsentlig påvirket af en beboelse på det af Vurderingsstyrelsens angivne sted.
Klager er uenig i, at der kun tages hensyn til den eksisterende bebyggelse, og ikke fra selve haven og ikke mindst havepavillonen. Klager og klagers hustru tilbringer rigtig mange timer i netop havepavillonen, idet derfra har en fantastisk udsigt ud over markerne i "alle" retninger. En beboelse det angivne sted vil derfor forringe ejendommens værdi væsentlig.
Ejendommens placering har i dag to fordele:
1. Ejendommen er placeret i udkanten af en mindre by
2. Den har en fantastisk udsigt fra altan og havemiljø- altså herlighedsværdien
En placering af en bolig det angivne sted vil ødelægge den eksisterende sammenhæng mellem bolig, landsbymiljø og herlighedsværdi, - og dermed forringe værdien af ejendommen med mere end 20 pct.
Det er derfor fortsat klagers klare opfattelse, at ejendommens værdi vil blive forringet med mere end 20 pct., hvorfor der anmodes om, at der udstedes en værdiforringelseserklæring på ejendommen, hvorved ejendommen kan sælges skattefrit jf. EBL § 8."
Repræsentanten har den 12. november 2020 sendt yderligere billeddokumentation.
Repræsentanten har den 21. december 2020 sendt følgende bemærkninger i anledning af den fremsendte erklæring fra Vurderingsstyrelsen:
"Skatteankestyrelsen har fremsendt sagsfremstilling og forslag til afgørelse vedr. As klage over Vurderingsstyrelsens afgørelse af 11. august 2020.
Klager har følgende bemærkninger:
Klager hæfter sig ved, at Skatteankestyrelsens sagsbehandler ikke nævner det telefoniske møde den 12. november med klager og undertegnede. Det er muligt, at sagsbehandleren ikke har ændret opfattelse som følge af mødet, men derfor bør det alligevel nævnes i sagsfremstillingen, herunder de indsigelser og den argumentation, som klager og undertegnede fremførte.
Det skal her bemærkes, at vi særligt ønsker fokus på vores bemærkninger omkring følgende:
| - | Det fremgår af Juridisk Vejledning, som er en tjenestebefaling, afsnit CH 2.1.15.8 Arealregler, at det ikke blot er beboelsen man skal se på. Det er restarealet eller den bestående bebyggelse, som man skal have fokus på. Restarealet omfatter i dette tilfælde et smukt haveanlæg og beplantning, som er en integreret del af ejendommen. Der skal specielt henvises til redegørelsen for havepavillonen med ude køkken, hvor der er indlagt strøm og vand. |
| - | Ejendomsmægleren siger, at en udstykning vil medføre en værdiforringelse. Han arbejder med ejendomme i området til hverdag, og kender derfor markedet. |
| - | Ejendomme med udsigt vil kræve større udenomsarealer, hvorfor en udstykning vil medføre værdiforringelse. |
| - | Dertil tillagt det tab, som allerede er lidt blot ved udsigten til, at der kan ske udstykning, jf. nærmere nedenfor. |
Bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse af 8. december 2020
Vurderingsstyrelsen vurderer ejendommens handelspris til ca. kr. 2.000.000, og dermed at der skal ske en værdiforringelse på i alt kr. 400.000 ved en udstykning et sted inden for landsbyafgrænsningen. Det skal i øvrigt her bemærkes, at det er muligt, at X Kommune har yderligere planer om udstykning, men for nuværende er det kun muligt at udstykke inden for landsbyafgrænsningen. Det er ikke sikkert, at Kommunens planer nogensinde realiseres. Den eneste Lokalplan som eksisterer for området er fra 2007, og den er i øvrigt aflyst i 2018.
Vurderingsstyrelsen anfører, at der også vil være en anden udstykningsmulighed i rammeområdets østlige del, som grænser op til matrikelnr. […]. Vurderingsstyrelsen mener heller ikke, at denne placering vil være med til at forringe ejendommens værdi med mere end 20 pct. Hertil er svaret; Jo, det vil den.
En udstykning placeret der vil medføre en vejføring fra Vej X, sådan som Vurderingsstyrelsen også skriver. Dermed vil det klart forringe værdien, udsigten og helhedsindtrykket af ejendommen. Dertil kommer de gener, der opstår for den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen. Hvis man placerer en vej ned igennem marken, sådan som Vurderingsstyrelsen også angiver, så vil man få opdelt marken i et stort og et lille areal. Alle ved, at jo mindre parcel jo mindre anvendelig er det som landbrugsjord. Placeres der derfor en vej ned igennem, så vil det genere både beboelsen og den landbrugsmæssige anvendelighed. Flytter man vejen tæt op ad nærværende ejendom, for ikke at skabe en mindre parcel, så vil vejen være til endnu større gene for restarealet og bebyggelsen.
Det er dog klagers opfattelse, at det ikke her er relevant, at Vurderingsstyrelsen henviser til andre mulige udstykninger, da en værdiforringelseserklæring kun skal bedømmes ud fra en udstykning et sted på ejendommen. Vurderingsstyrelsen må derfor finde ud af, hvilken udstykning de mener ikke giver en værdiforringelse. Er det den udstykning ud for matrikel […], hvor der skal gå en vej igennem marken fra Vej X og hen til denne ejendom, eller er det den udstykning, som er placeret ud mod selve Vej X? Uanset, hvor der sker en udstykning fra, vil det fjerne udsynet og dermed ødelægge herlighedsværdien af ejendommen. Der vedlægges tidligere fremsendt billede, som viser udsigten hen mod matrikelnr. […]. I forhold til en eventuel udstykning ud mod Vej X, så er der allerede fremsendt en del billeder af denne vinkel.
Til støtte for ovenstående fremføres følgende fakta: ejendommen blev sat til salg i juli 2019, jf. vedhæftede avisudklip. Prisen var dengang kr. 2.685.000, jf. samme udklip. Efterfølgende kom det frem i offentligheden, at X Kommune i deres byplanlægning har planer om, at der skal ske en udvidelse af By Y2 fra nærværende ejendom. Et sådant forhold har selvfølgelig betydning for potentielle købere, og det skræmte en del væk, jf. også udtalelse fra Ejendomsmægler [navn udeladt], som påpeger, at de væsentligste årsager til de potentielle køberes interesse var beliggenheden og udsigten til markerne.
Ejendommen blev faktisk solgt i juni 2020 til samlet kr. 2.426.419 til to forskellige købere. Bygningsparcellen blev solgt til kr. 1.995.000, og jorden til kr. 431.419.
Dvs. fra den oprindelig vurdering af ejendommen og til det faktiske salg, faldt ejendommen med kr. 258.881. Dette er et samlet fald på 9,6 pct. Hvis man dog ser isoleret på bygningsparcellen, så er faldet faktisk højere. Jordværdien må antages at være den samme ved både et helsalg og et delsalg, idet salgssummen på denne del svarer til ca. kr. 144.000 pr. ha., som anses for at være i niveau med andre handler i området.
Dermed kan faldet på kr. 258.881 henføres til bygningsparcellen, og det svarer til et fald på 11,5 pct. ud fra en antagelses om, at bygningsparcellen var værdiansat til restværdien kr. 2.253.581 kr. i 2019.
Et fald på 11,5 pct., blot fordi der er planer om en udstykning. Der er intet vedtaget. Det må derfor være realistisk at antage, at skete der rent faktisk en udstykning på et af de af Vurderingsstyrelsens angivne steder, så vil ejendommen falde i omegnen af yderligere 200.000 kr. i værdi, hvormed der vil være sket en værdiforringelse på mere end 20 pct.
Det er ikke et urealistisk scenarie. Hvis man ser på Boliga.dk (d.d. 14. december 2020) er der tre andre boliger til salg i By Y2; Adresse Y4, Adresse Y5 og Adresse Y6. De to sidstnævnte er almindelige parcelhuse med en pris på henholdsvis kr. 8.159 pr. m2 og 9.810 pr. m2. Overføres de priser pr. m2 til nærværende ejendom vil det i runde tal svare til en salgspris mellem kr. 1.705.000 og 2.050.000 Gennemsnittet er kr. 1.878.000.
Bygningsparcellen er faktisk solgt til kr. 1.995.000. Dermed er der betalt noget for størrelsen af parcellen, beliggenheden og ikke mindst udsigten, helt præcis kr. 117.000 i forhold til gennemsnittet.
Hvis udsigten forsvandt eller bare blev begrænset, så vil det ikke være urealistisk, at værdien faldt yderligere. Formentlig ikke til kr. 1.705.000, men en pris på 1.795.000 kunne være et godt bud. Parcellens størrelse vil måske være den samme, men det vil beliggenheden og udsigten ikke - boligens placering vil være mere inde i byen end udenfor, som den er nu.
Førstnævnte ejendom, Adresse Y4, har, ligesom nærværende ejendom havde, et arealtilliggende. Den samlede salgssum for denne ejendom er kr. 2.195.000 med et areal på 2,6126 ha. Hvis man forudsætter samme størrelse bygningsparcel, som nærværende ejendom, 0,4558 ha., og samme pris for jorden, kr. 144.000 pr. ha., så vil salgssummen i runde tal være kr. 1.884.000 for bygningsparcellen, hvilket svarer til kr. 10.131 pr. m2.1 Denne pris er baseret på, at ejendommen ligger med en fremragende udsigt, og at det ikke er muligt at udstykke en grund fra ejendommen , og at Kommunen ikke har planer om at opføre yderligere bygningsparceller på denne ejendom.
Hvis vi overfører tallene til Adresse Y1, så vil det give en salgssum på kr. 2.117.000, hvilket er 122.000 kr. over den faktiske salgssum. Klager vover at påstå, at denne forskel skyldes udsigten til, at der kan ske udstykning på ejendommen. Det er derfor ikke urealistisk, at hvis der faktisk blev foretaget en udstykning til beboelse et sted på ejendommen, sådan som den var, så ville restarealet falde yderligere i værdi, hvorved det samlede fald, siden den oprindeligt kom i udbud, vil være på mere end 20 pct.
Det er derfor fortsat klagers klare opfattelse, at ejendommens værdi vil blive forringet med mere end 20 pct., hvorfor der anmodes om, at der udstedes en værdiforringelseserklæring på ejendommen, hvorved ejendommen kan sælges skattefrit jf. EBL § 8.
Der anmodes fortsat om retsmøde.
(…)
Note 1: Det skal her bemærkes, at ved søgning på boliga.dk, 14.12.2020, så var den gennemsnitlige kvm-pris for alle typer af ejendommen i X Kommune på kr. 10.182 pr. m2, hvis man kun ser på villaer, så er den 8.103 kr. pr. m2."
Repræsentanten har på retsmødet fremlagt dokumentation i form af en overordnet beskrivelse af de forhold, som repræsentanten har gjort gældende i sagen, herunder billeder, som viser ejendommen og forholdene omkring en eventuel udstykning. Det blev yderligere anført, at der i Skatteankestyrelsens betragtninger ikke fremgår en beregning af skønnet, jf. lovbestemmelsens ordlyd, som er ændret fra "væsentlig værdiforringelse" til "værdiforringelse på mere end 20 %". Repræsentanten henviste til, at det fremgår af de tidligere fremsendte bemærkninger samt af de til mødet udleverede materialer, at værdiforringelsen kan opgøres til 20,35 %. Der er taget udgangspunkt i bl.a. ejendommens tidligere udbudspris, de efterfølgende salgspriser for bygningsparcellen og jorden, samt et forventet yderligere fald ved en udstykning.
Landsskatterettens afgørelse
Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, har følgende ordlyd:
"Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt
1) ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2 eller
2) der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller
3) udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre værdiforringelse på mere end 20 pct. af restarealet eller den bestående bebyggelse."
Ejendommen er en beboelsesejendom beliggende i et boligområde i udkanten af landsbyen By Y2 [i landsdel]. Den har et grundareal på 34.558 m2.
Ejendommens areal er delvist omfattet af kommuneplanramme nr. […], som er et område i landzone med planlagt anvendelse til blandet landsbybebyggelse, herunder landbrugsbygninger, boliger, butikker til lokal forsyning, offentlige formål, erhverv med tilknytning til jorderhvervene samt mindre, ikke forurenende virksomheder, herunder håndværksvirksomheder.
X Kommune har oplyst, at det er kommunens vurdering, at der kan gives tilladelse til udstykning til selvstændig bebyggelse fra den del af grunden, der ligger indenfor landsbyafgrænsningen, da lovgivningens krav til grundstørrelse, bebyggelsesprocent, afstande til skel, adgangsforhold mv. vil kunne opfyldes. Kommunen har endvidere oplyst, at ejendommens areal inden for landsbyafgrænsningen udgør i alt 14.963 m2, samt at en eventuel udstykning skal udgøre mindst 700 m2, jf. bygningsreglementet.
I denne sag skal Landsskatteretten tage stilling til, hvorvidt en udstykning fra ejendommens grundareal vil medføre værdiforringelse på mere end 20 pct. af restarealet eller den bestående bebyggelse efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3.
Retten tager ved sin bedømmelse udgangspunkt i en eventuel udstykning af en grund fra den sydligste del af arealet inden for planrammen, der som Vurderingsstyrelsen har skitseret, har en bredde på ca. 20 m langs med Vej X og en længde på ca. 35 m.
Hermed vil den udstykkede grunds nordlige skelgrænse ligge omkring 40 m fra havens sydgrænse og ca. 65 m fra beboelsens gavl.
Ejendommens beboelse og bygninger i øvrigt samt de på grunden indrettede arealer med indkørsel, gårdsplads og have vil dermed være intakte efter en eventuel udstykning.
Det er bl.a. repræsentantens påstand, at en udstykning vil forstyrre udsigten mod syd samt skabe indbliksgener. Endvidere gør repræsentanten gældende, at udstykningens beliggenhed på arealet ikke vil være uden gener ved den landbrugsmæssige anvendelse af marken omkring den.
Retten bemærker, at beboelsen ligger med gavlen mod syd, idet den er beliggende parallelt med Vej X. Hovedparten af beboelsen fremtræder således vestvendt mod haven og markerne på den modsatte side af Vej X samt øst-/sydøstvendt mod gårdsplads og have. Retten er ved bedømmelsen også opmærksom på ejendommens haveareal, som strækker sig fra det vestlige anlagte areal foran beboelsen og det syd- og østliggende anlagte areal, hvorpå der er placeret en havepavillon i det sydøstlige hjørne.
Efter rettens opfattelse vil udsigten mod udstykningen blive påvirket i nogen grad, men overordnet skønnes påvirkning af udsigt fra restejendommens bygninger, henset til deres placering, ikke at udgøre et væsentligt element. Efter rettens skøn vil der fortsat være frit udsyn over marker mv. mod sydøst og sydvest, hvilket også skønnes at være tilfældet ved anvendelse af havepavillonen.
Retten finder desuden, at sandsynligheden for større indbliksgener er forholdsvis begrænset. Retten lægger vægt på, at beboelsen som udgangspunkt er gavlvendt mod syd, samt, at bygningerne er placeret ca. 65 m, dvs. et godt stykke fra en eventuel skelgrænse. Samtidig bemærkes, at et hus på udstykningen alt andet lige erfaringsmæssigt vil være indrettet med syd-, vest- og eventuelt østvendte opholdsrum, og de vil således efter alt at dømme ikke blive vendt mod restejendommen.
Retten erkender, at udstykning midt på markstykket ikke er optimalt med hensyn til den landbrugsmæssige anvendelse, men skønner alt i alt, at den negative påvirkning vil være meget lille.
Efter rettens opfattelse vil en eventuel udstykning medføre værdiforringelse af restejendommen. Retten er imidlertid ikke enig i den af repræsentanten fremlagte beregning for værdiforringelsen. Retten bemærker, at beregningen er foretaget med udgangspunkt i flere usikkerhedsmomenter, herunder antagelse af baggrund for ejendommens lavere handelspris, områdets udbudspriser samt størrelsen af forventet fald ved en udstykning.
Efter en samlet bedømmelse finder retten ikke, at en eventuel udstykning af grunden vil medføre værdiforringelse på mere end 20 pct. af restejendommen.
Retten kan derfor ikke afgive værdiforringelseserklæring i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3.