Klagepunkt	SKATs afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Indkomståret 2010 Beskatning af fri helårsbolig	354.299 kr.	0 kr.	0 kr.
Indkomståret 2011 Beskatning af fri helårsbolig	354.299 kr.	0 kr.	0 kr.
Indkomståret 2012 Beskatning af fri helårsbolig	354.299 kr.	0 kr.	88.892 kr.

Faktiske oplysninger
Ejendommen beliggende adresse Y1, by Y1 - ejd. nr. […] har været i selskabet H1 ApS’ eje siden 8. september 2003 og blev anskaffet for 7.200.000 kr.

Den offentlige ejendomsvurdering var på 8.450.000 kr. i 2011 og 2012.

Der blev konstateret skimmelsvamp i dele af bygningen i 2004, hvilket blev udbedret samme år.

I 2005 startede selskabet en tvist med forsikringsselskabet G1, idet selskabet krævede erstatning for 92 skader/fejl på ejendommen. G1 accepterede at udbetale 1.115.559 kr. i erstatning til selskabet i 2008 til udbedring af 26 af skaderne. G1s kalkulation blev endeligt accepteret af selskabet i 2014.

Kalkulationen var som følger:

[Kalkulation fjernet]

Det fremgår af en rapport udfærdiget af bygningsanalysefirmaet R1 AS, at der i forbindelse med skybrud den 2. juli 2011 indtrængte større mængder af kloakvand i kælderen på ejendommen. Skaden forårsagede skimmelsvamp i kælderetagen, hvilket, jf. rapporten, blev opdaget af klageren (A) i 2013.

Siden 15. januar 2004 har ejendommen været udlejet til klagerens moder (B) samt C. Af  lejekontrakten - der er udfærdiget den 15. januar 2004 - er det anført, at lejemålet udgør 90m², og at den årlige husleje udgør kr. 60.000 incl. forbrug af varme og el.
Parret har aldrig betalt husleje til selskabet.

Lejekontrakten mellem klagerens moder og H1 ApS vedrørende adresse Y1, by Y1, indeholder bl.a. følgende bestemmelser:

"
§ 2

Lejemålet påbegynder den 15. januar 2004.

Lejemålet er uopsigeligt fra udlejers side, medens lejer kan opsige lejeaftalen med 3 måneders varsel.

(…)

§ 3

Den årlige leje udgør kr. 60.000,00 skriver kroner sekstitusinde, der efter anvisning fra udlejer betales halvårligt forud med kr. 30.000,00 med fradrag af afholdte udgifter til el, varme, gas og skatter m.v.

I den aftalte leje er indeholdt skatter og afgifter samt udgifter til varme og el for den lejede dels vedkommende. Udover skatte- og afgiftsforhøjelser, der pålignes lejer i henhold til lejelovens § 50, 52, kan huslejen ikke forhøjes.

Lejer kan ved betaling af skatter samt varme og el direkte til forsyningsselskabet fratrække disse udgifter i huslejen."

Det fremgår af cvr-oplysninger, at selskabet H1 ApS stiftedes af D den 13. august 2003, på vegne af E, som samme dag tegnede anparter for 500.000 kr. Det fremgår ligeledes af cvr-oplysninger, at C samme dag blev indsat som administrerende direktør. C udtrådte af direktionen den 8. december 2003.

SKAT har i øvrigt fremlagt følgende beskrivelse af de faktiske forhold, hvilken er ubestridt af klageren:

"B har adgang til ejendommens mødelokaler, konferencerum, terrasser og køkken/alrum ifølge §1 i kontrakten.

Ved allonge til lejekontrakten dateret den 14. november 2005 er det anført, at huslejebetalingen er sat ud af kraft, indtil ejendommen kan bruges i.h.t. dennes formål, d.v.s. til efter de forskellige verserende retssager er afgjort, samt bygningen er korrekt og helt genoprettet.

Trods ejendommens fejl og mangler viser det sig ved SKAT´s besigtigelse af ejendommen den 15. april 2013, at lejer og din far C bor og har indrettet sig på det areal, der er nævn i lejekontrakten. Under mødet blev der udleveret en oversigt vedrørende forbrug af el og varme.

I henhold til folkeregisteroplysninger har din mor været tilmeldt på adressen siden lejemålets indgåelse, - dog med undtagelse af 2 perioder à ca. 4 måneder henholdsvis i 2004 og 2011, hvor hun har været tilmeldt adresser, hvor hun selv er ejer af ejendommene. C har været tilmeldt adressen siden 15. januar 2004.

Følgende fremgår af BBR-oplysninger vedrørende ejendommen:

Beboet areal	384 m²
Bebygget areal	274 m²
Kælderareal	274 m²
Udnyttet tagetage	110 m²"

Klageren indtrådte i H1 ApS’ direktion den 29. november 2007. Der er fremlagt en ansættelsesaftale af 14. juli 2007, som er underskrevet af klageren og E på vegne af H1 ApS. Af aftalen fremgår, at:

"Your job will consist of maintaining and seeing to the formalities within the business and the daily routines. Thus any new actions concerning investment, divestment, contracts (hereunder tenancy agreements and construction contracts) and/or any other changes are not to be executed without my consent.

This means that you will not have the power to terminate or change any agreements/contracts, entered into by H1 ApS before your accession, without my prior written acceptance. Your acting rights as Director are restricted and pledged.

Your yearly payment of 30.000 DKK, will start at the year after the insurance case is solved, the house is repaired, and the company has a positive cash flow".

Den 1. januar 2012 købte klageren og klagerens bror E’s anparter i selskabet, i lige store ejerandele.

Klageren har indsendt fakturaer fra DONG Energy og HMN Naturgas, der dokumenterer ejendommens forbrug af el og varme. Klageren har lavet følgende opgørelse af forbruget:

År 2009/2010
DONG - el I alt 13.317,76 kr.
HNG Gas/HMN Naturgas I alt 55.314,94 kr.

År 2010/2011
DONG - el I alt 17.409,50 kr.
HNG Gas/HMN Naturgas I alt 80.804,54 kr.

År 2011/2012
DONG - el I alt 21.873,05 kr.
HNG Gas/HMN Naturgas I alt 121.226,16 kr.

SKATs afgørelse
SKAT anser H1 ApS’ manglende huslejeindtægter for adresse Y1 som løn til klageren, jf. ligningslovens § 16, stk. 9, og dermed som personlig indkomst, jf. personskattelovens § 3.

SKAT har som begrundelse anført:

"Ved udlejning af fast ejendom til nærtstående, skal udlejningen ske til den objektive udlejningsværdi (markedslejen). Ved markedslejen forstås den lovlige leje, der kan opnås ved udlejning af ejendommen til en ikke nærtstående efter lejelovgivningens almindelige regler.

Der findes således regler i lejeloven og boligreguleringsloven om, hvor højt huslejeniveauet må være. Ved vurdering af, hvor højt lejen skal fastsattes, kan der henses til, hvad huslejeniveauet er for sammenlignelige lejemål i området.

SKAT har for at tilnærme sig et realistisk skøn over kvadratmeterprisen på udlejningsejendomme i området taget kontakt til huslejenævnet i by Y2 Kommune v/[navn udeladt]. Huslejenævnet oplyser, at tommelfingerreglen er, at den gennemsnitlige omkostningsbestemte budgetleje inkl. afkast og hensættelser til vedligeholdelse i by Y2 Kommune andrager ca. 550 kr./m². Dertil skal så lægges et beregnet afkast af de forbedringer, der er sket i ejendommen eller lejemålet (nyt køkken/alrum og badeværelse). Derudover gælder der en overgrænse for lejen, svarende til "det lejedes værdi". Lejen må således ikke væsentligt overstige det lejedes værdi. Den årlige kvadratmeterpris i by Y2 Kommune er i den forbindelse som udgangspunkt kr. 600-1.200 pr. m2.

Det fremgår af lejekontrakten mellem H1 ApS og B, at huslejen var sat til kr. 60.000 årlig incl. el og varme. - Alene udgiften til el og varme i perioden 1. juli 2011 til 30. juni 2012 har udgjort henholdsvis kr. 21.873 til el og kr. 121.226 til varme, i alt kr. 143.099.
SKAT anser ikke den fastsatte husleje er sket til markedslejen, der som minimum skal udgøre kr. 550 pr. m², som er anført af huslejenævnet i by Y2 Kommune.

I SKAT´s skøn over huslejen har man ikke taget hensyn til forbedringerne, men har henset til ejendommens beliggenhed ved et befærdet lyskryds. Udover huslejen skal der betales for el, vand og varme, som i den udleverede oversigt andrager henholdsvis kr. 21.873 til el og kr. 121.226 til varme (HNG-gas) i selskabets regnskab for 2011/2012

Lejeren B har ikke betalt husleje til H1 ApS siden indflytningen i ejendommen den 15. januar 2004, idet du har oplyst, at ejendommen ikke har været beboelig siden 15. januar 2004, bl.a. på grund af verserende sager med forsikringsselskabet omkring udbedring af fejl og mangler.

SKAT har ved besigtigelsen af ejendommen den 15. april 2013 konstateret, at ejendommens fejl og mangler ikke har gjort ejendommen ubeboelig, hvilket B og C også har tilkendegivet ved reelt at have beboet ejendommen siden 15. januar 2004.

Ved fastsættelsen af antal m² er der taget i betragtning, at B ikke kun har haft rådighed over de 90 m², men har råderetten over boligens samlede boligareal på 384 m².
Det fremgår også af lejekontrakten, at B har adgang til ejendommens lokaler og køkken i stueetagen og ikke kun de 90 m² på 1. sal.

Ved SKAT´s besigtigelse af ejendommen, bar lokalerne ikke præg af, at B ikke har kunne benytte samtlige lokaler i stueetagen.

SKAT anser at B har haft rådighed over hele boligen i stueetagen og på 1. sal, uanset om hun ikke har gjort brug af sin rådighedsret.

Der henvises til Landsskatterettens fortolkning:
Landsskatteretten har fortolket "stillet til rådighed" eller "råderet over" jf. SKM2005.437.LSR , at værdien af fri bolig for en hovedanpartshaver og direktør skulle ansættes efter reglerne i ligningslovens § 16, stk. 9, idet der ikke kunne differentieres for perioden, hvor en del af huset ikke var til dispensation på grund af reparationsarbejder.

H1 ApS har ikke haft en selvstændig interesse i at stille ejendommen til rådighed for B. Ejendommen er stillet B vederlagsfrit til rådighed i kraft af din egen interesse, idet lejeren er din mor. - Derfor må den manglende lejeindtægt fra lejeren anses at "have passeret" din økonomi.

Den manglende lejeindtægt er opgjort ud fra en markedsleje på 550 kr./m² for 384 m² i alt 211.200 kr. Hertil tillægges udgift til el og varme, som er opgjort skønsmæssigt til 143.099 kr. pr. år, svarende til udgiften for perioden 1. juli 2011 til 30. juni 2012.

Det fremgår af ligningslovens § 16 A, stk. 9, at en hovedaktionær som nævnt i aktieavancebeskatningslovens § 4, der modtager udbytte fra selskabet i form af, at der stilles en bil, en sommerbolig, en lystbåd eller en helårsbolig til rådighed, skal ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregne værdien af godet.

Din indsigelse
I brev af 5. november 2013 fra rådgiver [navn udeladt] påklages størrelsen af SKAT’s forhøjelser i brev af 25. juni 2013. Som dokumentation herfor vedlægges rapport fra R2 ApS (firma m. speciale i fugt og skimmel) og en forklaring fra E om, hvordan lejemålet med lejeren B kom i stand. Den 8. november 2013 blev der modtaget endnu en mail fra [rådgiver], hvor brev af 6. november 2013 fra by Y2 Kommune til selskabet er vedlagt.

SKAT’s forslag og begrundelse:
Lejeren B har indgået lejekontrakt med H1 ApS. Hun flyttede ind i selskabets ejendom adresse Y1, by Y1 den 15. januar 2004. B og hendes samlever C har beboet ejendommen fra den 15. januar 2004 og bebor den stadig, uanset at ejendommen har haft fejl og mangler, som er forsøgt udbedret igennem hele lejeperioden.

Som dokumentation på, at ejendommen skulle have været ubeboelig, har vi modtaget materiale for korrespondance mellem H1 ApS og deres forsikringsselskab samt rapport fra R2 ApS og brev fra by Y2 Kommune.

Korrespondancen mellem H1 ApS og deres forsikringsselskab omhandler uenighed om størrelsen af, hvor meget forsikringsselskabet vil dække af skaderne.

I rapporten fra R2 ApS oplyses der bl.a., at skimmelsvampen opstod pga. et skybrud den 2. juli 2011, hvor ejendommes kælder arealer blev oversvømmet i en kortere periode. I rapporten oplyses der også, at bygningsanalysefirmaet R1 A/S lavede en udførlig rapport 2 år efter skadens opståen, om skadens massive størrelse i hele ejendommen og at der er tale om ekstreme farlige skimmelsvampe, der er yderst farlige for et menneskes helbred.

I brevet af 6. november 2013 fra by Y2 Kommune oplyses det, at by Y2 Kommune var blevet orienteret af Huslejenævnet, at der var konstateret skimmelsvamp i kælderetagen på adresse Y1. H1 ApS skulle inden 22. november 2013 fremsende en redegørelse for, hvilke tiltag der er iværksat/har været iværksat for at fjerne skimmelsvampen.

Ovenstående materiale vedrører en skade, som er opstået i kælderen på ejendommen den 2. juli 2011, 7 år efter at din mor B flyttede ind i ejendommen. Rapporten fra R2 ApS bliver først udfærdiget ca. 2 år efter at skaden er opstået og efter at SKAT har været på besigtigelse på ejendommen.

Ved opgørelsen af det udlejede areal på 384 m2, har vi endvidere ikke medtaget arealet af kælderen.

Såfremt ejendommen adresse Y1 havde været ubeboelig, mener vi, at din mor B og din far C skulle have været genhuset i en anden bolig, hvilke ikke har været tilfældet.

Vi mener stadig, at B har haft rådighed over boligens samlede boligareal på 384 m2, da boligen ved besigtigelsen den 15. april 2013 ikke bar præg af, at hun ikke har haft rådighed over hele boligen. Det er uden betydning, om hun rent faktisk har benyttet hele boligen.
Der henvises til vedlagte Landsskatterettens afgørelse af 9. september 2013. Der var konstateret råd og svamp i tagkonstruktionen på 1. sal. Derfor var der udarbejdet et tillæg til lejekontrakten, hvoraf det fremgik, at lejer ikke skulle betale husleje før end skaden blev udbedret. Landskatteretten mente ikke, at det var dokumenteret eller sandsynliggjort, at boligen var ubeboelig i perioden for ombygningen.

Endvidere henvises der til vedlagte Østre Landsrets afgørelse af 17. november 2011, hvor Landsretten fandt at klageren havde fuld rådighed over ejendommen, selvom klageren havde valgt at tage bolig et andet sted end i ejendommen.

E stiftede H1 ApS den 13. august 2003. Selskabet blev solgt den 1. januar 2013 til dig og din bror F. I er sønner af lejeren B og hendes samlever. E oplyser i sin mail af 20. oktober 2013 til dig, at hans relation til lejeren kun er forretningsmæssig begrundet og at lejeren B kun modtog lejekontrakten på adresse Y1, fordi lejeren havde en lignede kontrakt på en anden ejendom, som E solgte.

Lejeren B har før den 15. januar 2004 boet på adresse Y2, by Y1. G2 ApS ejede ejendommen dengang og ejer stadig ejendommen i dag. Ud fra vores oplysninger kan vi ikke se, om E har haft en relation til G2 ApS.

Vi finder ikke, at den fremsendte lejekontrakt kan lægges til grund ved opgørelse af selskabets lejeindtægter af ejendommen adresse Y1, da lejeren B ikke har opfyldt betalingen i lejekontrakten samt fordi vi har konstateret ved besigtigelse af ejendommen, at B rent faktisk har et større rådighed over ejendommen kvadratmeter end de 90 m2, som fremgår af lejekontrakten.

Ved opgørelsen af selskabets indkomst gælder, at efter statsskattelovens § 4 betragtes som skattepligtig indkomst den skattepligtiges samlede årsindtægter, herunder indtægter ved udlejning, jf. statsskattelovens § 4b.

Den manglende lejeindtægt i 2010, 2011 og 2012 på 354.299 kr. pr. år, er skattepligtig for H1 ApS efter statsskattelovens § b.

Efter ligningslovens § 16, stk. 9 beskattes fri bolig, som er stillet til rådighed som led i et ansættelsesforhold, hvis den ansatte er direktør eller en anden medarbejder med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform.

Du indtrådte i H1 ApS direktion den 29. november 2007.

Vi anser stadig, at ejendommen adresse Y1 er stillet vederlagsfrit til rådighed 2010, 2011 og 2012 i krafts af dig som direktør egne interesser, da lejeren er din mor. Derfor må den manglende lejeindtægt fra lejeren anses at "have passeret" din økonomi. Den manglende lejeindtægt skal beskattes som personlig indkomst hos direktøren, jf. ligningslovens § 16, stk. 9.

Der henvises til vedlagte Højesterets afgørelse af 17. marts 2011.

Dine indsigelser til vores brev af 23. april 2014

Vi har modtaget brev af 24. juni 2014 fra din rådgiver [navn udeladt], hvor brevet fra E af 16. juni 2014 var vedlagt.

Ifølge brevet af 16. juni 2014 er der fremkommet nedenstående indsigelser:

• B lejekontrakt på adresse Y1 var nødvendigt for at E kunne sælge sine aktier i selskabet G2 ApS til G’s virksomhed. G2 ApS ejede ejendommen, hvor B boede før.
• Lejekontrakten mellem H1 ApS og B var udfærdiget af H, som var direktør i H1 ApS, da lejekontrakten blev indgået.
• Ejendommen på adresse Y1 var ikke anvendelig til beboelse, bl.a. på grund af at varmesystemet ikke virkede og taget var utæt, som ødelagde alle lofter og gulve i ejendommen.
• Ejendommen kunne ikke repareres før H1 ApS havde anlagt sag med de tidligere ejere og havde fået penge fra forsikringsselskabet.
• Der var ingen grund til at B skulle flytte til en mindre attraktivt adresse og samtidig acceptere en højere leje.
• E måtte følge H anbefaling om, at B ikke skulle leje, før ejendommen var fuldt istandsat.
• Ejendommen har ikke kunnet anvendes til beboelse i de sidste 3 år på grund af skimmelsvamp. Derfor kunne H1 ApS ikke opnå den leje, som SKAT har anslået.
• Den 3. juni 2014 har forsikringsselskabet accepteret at betale 1.155.559 kr. i erstatning. Istandsættelsen af ejendommen vil være færdig senest i 2015, hvorefter B skal betale leje for 90 m2 af ejendommens areal.
• Der har absolut ikke været nogen økonomi imellem B og A.
• H1 ApS kunne ikke overholde sine løfter til B, så der har ikke været en skjult gave situation mellem B og A.
• Lejekontrakten mellem B har ingenting med A at gøre, da lejekontrakten blev udfærdiget flere år før, at A blev udnævnt til direktør.
• Kommunen har accepteret, at der ikke skulle betales nogen leje, før ejendommen var istandsat.
• Da både udlejer og lejer var enig i, at der ikke skulle betales nogen leje, var dette lovligt og loven blev overholdt.
• Kommunen har sendt en advarsel om, at ejendommen ikke må bruges til beboelse, da skimmelsvamp er sundhedsskadeligt.
• A var kun udpeget til at tage sig af formelle ting omkring driften af virksomheden i Danmark.
• Alle beslutninger omkring reparationer, lejekontrakter og alle økonomiske forhold, kunne ikke besluttes eller ændres af A, jf. hans ansættelseskontrakt.
• Alle vigtige beslutninger træffes af E, indtil H1 ApS gæld til E er fuldt indfriet.
• A vil ikke modtage løn som direktør, før ejendommen var fuldt istandsat og H1 ApS modtager en årlig fortjeneste.
• Hverken E eller H1 ApS ønsker en retssag med B, hvorfor E og H1 ApS overholder det private løfte til B og som anført ikke kan ændres af A eller af en anden person.
• For at undgå hærværk på ejendommen, havde B fuldt adgang til alle rummene i stueetagen, selvom hun ikke lejede det.
• Adgangen til alle rum vil ophøre, når stueetagen er lejet ud til andre.
• Det er underligt, at SKAT mener, at stueetagen er en del af B lejede og private areal og at hun skal betale leje for et areal, som hun ikke benytter eller lejer.
• Alle med kendskab til leje- og salgsmarkedet i Danmark ved, at det er umuligt at leje en ejendom ud, der er så alvorligt skadet.
• Ligeledes er det umuligt at optage lån en ikke færdigrenoveret ejendom.
• SKAT har ikke ved besigtelsen taget hensyn til alle fejl og mangler og dermed den lavere værdi og også lavere lejeværdi, som er nul.
• Efter aftale fraflyttede B ejendommen i en periode, da 45 m2 af hendes lejede areal skulle istandsættes.
• Ejendommen kunne ikke opnå et minimum af standard efter dansk lov om udlejning, før ejendommen blev istandsat.
• Alle beskyldninger fra SKAT er på et forkert grundlag.

SKAT’s afgørelse og bemærkninger
Efter dansk lov og statsskattelovens § 4 b, beskattes udlejeren af den betalte leje. Hvis lejen er lavere end den objektive udlejningsværdi, beskattes udlejeren også af den leje, der udgør forskellen mellem den objektive udlejningsværdi og den faktiske betalte leje.

Uanset hvilken aftale, der er indgået mellem udlejer og lejer, er juridiske personer omfattet af statsskattelovens § 4, jf. selskabsskattelovens § 8.

Efter lejeloven fastlægges værdien af det udlejede ved sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. lejelovens § 47.

Ifølge huslejenævnet i by Y2 Kommune er den årlige kvadratmeterpris i by Y2 Kommune som udgangspunkt mellem 600 kr. og 1.200 kr. pr. m2.

Den gennemsnitlige omkostningsbestemt budgetleje inkl. afkast og hensættelser til vedligeholdelse udgør ca. 550 kr. pr. m2 årligt.

Vi har ved opgørelse af den årlige leje pr. m2 anvendt den laveste kvadratmeterpris, idet der så er taget hensyn til ejendommens beliggenhed og vedligeholdelsestilstand.

Vi mener ikke, at ejendommens beliggenhed og vedligeholdelsestilstand er dårligere end de øvrige udlejningsejendomme i by Y2 Kommune.

Kvadratmeterprisen er også skønsmæssigt sat til et lavere beløb end ifølge den oprindelige lejekontrakt, hvor kvadratmeterprisen var på 666 kr. (60.000 kr.: 90 m2).

Vi mener ikke, at B og hendes samlever kun har haft rådighed over 90 m2 af ejendommens beboelsesareal. På side 4 nederst og side 5 øverst i brevet af 16. juni 2014 fra E oplyses der, at B har fuldt adgang til alle rum i stueetagen for at undgå hærværk på ejendommen.

Vi mener at B har haft rådighed over hele ejendommen beboelsesareal på 384 m2, da B har haft fuldt adgang til alle rum.

Vi har kontaktet det almene boligbyggeri […], som oplyste, at deres lejere blev genhuset i en anden bolig, hvis der var konstateret skimmelsvamp af et sådant omfang, at det blev sundhedsskadeligt. Lejerne fortsatte med at betale den samme husleje i den anden bolig, såfremt den anden boligs husleje ikke var lavere.

Da B og hendes samlever (din mor og far) har beboet ejendommen siden 15. januar 2004, har B og samleveren faktisk beboet ejendommen under hele perioden, hvor H1 ApS har forsøgt at få forsikringsselskabet til at betale for istandsættelsen af ejendommen.

B og hendes samlever har faktisk også beboet ejendommen i de sidste 3 år, hvor der har været konstateret skimmelsvamp.

Der henvises igen til Landsskatterettens afgørelse af 9. september 2013 og af Østre Landsrets afgørelse af 17. november 2011.

Du indtrådte i H1 ApS direktion den 29. november 2007 og blev ansat som direktør. Ifølge årsregnskaberne fra H1 ApS, som er indsendt til Erhvervsstyrelsen, har du på bestyrelsens vegne underskrevet årsregnskaberne for 2008/09, 2009/10 og 2010/11 og for årsregnskaberne 2011/12 og 2012/13 er det dit navn, som fremgår på ledelsespåtegningen.

Uanset at det fremgår af din ansættelseskontrakt, at du har begrænsninger i din ansættelse som direktør, har du faktisk været direktør i H1 ApS siden 29. november 2007.

Det er også oplyst til Erhvervsstyrelsen under tegningsregler, at H1 ApS tegnes af en direktør. Der henvises til reglerne i selskabslovens § 135.

SKAT mener derfor at du er omfattet af ligningslovens § 16, stk. 9 og at den manglende betalte leje fra B til H1 ApS skal beskattes hos dig og ikke hos B.

Vi mener ikke, at det har nogen betydning efter ligningslovens § 16, stk. 9, at lejekontrakten mellem H1 ApS og B blev indgået før du blev direktør i H1.

I 2010, 2011 og 2012 har du været direktør i H1 ApS og der er sket udlejning af H1 ApS ejendom i denne periode til en nærtstående person til dig.

Det kan oplyses, at efter årsregnskabslovens § 74 skal H1 ApS føre en særlig fortegnelse over aktiebesiddelser i selskabet, jf. selskabslovens § 55 og § 56."

SKAT er kommet med følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling:

"SKAT kan tiltræde Skatteankestyrelsens indstilling til afgørelse med følgende bemærkninger.

Direktører og medarbejdere med indflydelse på egen aflønningsform beskattes af fri helårsbolig som personalegode i medfør af Ligningslovens § 16, stk. 9.

SKAT tiltræder, at klager ikke har haft denne indflydelse i indkomstårene 2010 og 2011.

Først da klager i 2012 overtog 50% af anparterne i selskabet, anses betingelserne for beskatning efter Ligningslovens § 16, stk. 9 at være opfyldte.

Udlejningen har herefter passeret klagers økonomi, idét klagers moder (og samlever) har beboet ejendommen.

SKAT fastholder, at rådigheden har omfattet alle ejendommens 384 m2.

Klagers indkomst forhøjes alene i indkomståret 2012 til 758.543 kr."

Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at SKAT tilpligtes at nedsætte den skattepligtige indkomst med 354.299 kr. for hvert af indkomstårene 2010, 2011 og 2012.

Der er til støtte herfor anført:

"Som det fremgår af den vedlagte redegørelsen fra den tidligere ejer E, har A intet haft med beslutningerne at gøre, da han jo alene har været direktør af navn og ikke af gavn.

Perioden 2010 og 2011 har han ikke haft mulighed for at påvirke selskabets dispositioner, hvorfor han alene som følge heraf ikke på nogen måde kan siges at have rådighed over selskabets ejendom, hvilket kræves ifølge ligningslovens § 16, stk.9.

For så vidt angår 2012, hvor han bliver aktionær, så bevirker dette jo ikke, at han kan fjerne sin moders rettigheder, der er indgået under den gamle aktionærs rådighed, med mindre han fører en retssag til prøvning af moderens ret ifølge en gældende lejekontrakt.

I denne sag skal alene tages stilling til, om A kan beskattes, hvorfor meget af redegørelsen hører hjemme i selskabets sag, der kører selvstændigt.

Konklusion
A har haft og reelt stadigvæk har en position, hvor han ikke kan påvirke det gamle kontraktgrundlag, hvorfor han ikke har den rådighed som kræves for, at man kan lade beskatningen af moderens eventuelle fordele ved en kontrakt med uafhængig tredjemand, til at statuere en beskatning af sønnen.

Vi skal henvise til selskabet H1 ApS, cvr.nr. […], hvis klagesag behandles under sagsnr. […]."

Repræsentanten har fremsendt følgende supplerende bemærkninger til sagen:

"Vi har fra vores klient modtaget et omfattende materiale, se dokument 1-6 med underbilag og supplerende bemærkninger fra vores klient, der dokumenterer de omfattende skader og udbedringsarbejder ejendommen adresse Y1, by Y1, har gennemgået i årene 2004 og frem - herunder i de omhandlede indkomstår 2010 - 2012.

Ved gennemgang af dette materiale må det entydigt konkluderes, at ejendommen i årene 2010 - 2012 har været skadet og sundhedsfarlig i et sådant omfang, at den ikke - hverken i faktisk eller retlig forstand - har været til rådighed for beboelse.

Henset hertil, og til at udbedringsarbejderne på ejendommen på nuværende tidspunkt er så langt fremskredne/tilendebragt, at ejendommen fremstår i en helt anden stand, end den stand ejendommen var i, i den periode den verserende sag i Skatteankestyrelsen vedrører, frafaldes afholdelse af syn og skøn i sagen.

Vi takker for tilsagn om omkostningsdækning i denne forbindelse, men vedlagte materiale gøres gældende på et autentisk grundlag at dokumentere, at ejendommen har været ubeboelig på det daværende - og for sagen relevante - tidspunkt. Dette autentiske grundlag eksisterer ikke længere, hvorfor syn og skøn nu så mange år senere ikke længere har nogen mening.

Det forhold, at ejendommen har været ubeboelig i de omhandlede indkomstår har retligt set betydning i to relationer: Dels at ejendommen ikke har været til rådighed for nogen, herunder ikke for selskabets hovedaktionær og direktør i de omhandlede indkomstår, og dels, at den markedsmæssige husleje i givet fald ville være 0 kr. Der er herefter ikke grundlag for beskatning, jf. ligningslovens § 16, stk. 9.

(…)

For så vidt angår sagens omstændigheder i øvrigt gentages, hvad der ligeledes tidligere er oplyst i bl.a. brev til SKAT af 1. november 2013, at vores klient A først blev aktionær i selskabet den 1. januar 2012.

Der er derfor allerede af den grund - og således udover ovenstående konklusioner - ikke hjemmel for rådighedsbeskatning før dette tidspunkt.

Samlet konklusion er i forhold til de påklagede indkomstår 2010, 2011 og 2012 herefter, at der ikke er hjemmel til beskatning vedrørende 2010 og 2011 allerede af den grund, at vores klient ikke har været aktionær i selskabet i disse år. I hvert fald fra 2011 og frem - dvs. resten af den periode klagesagen omhandler - har ejendommen været ubeboelig, og dermed ikke t il rådighed, hvorfor der heller ikke er grundlag for beskatning med denne begrundelse."

Repræsentanten er kommet med følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling samt SKATs erklæringssvar:

"Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse i begge sager bestrides.

Tidligere påstande og anbringender fastholdes, idet der ligeledes fortsat anmodes om retsmøde.

Klagerne har været foreholdt Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse, og er fremkommet med supplerende oplysninger, jf. ndf.

Præciserende bemærkes på dette grundlag, at det ikke er korrekt, at det er ubestridt, at B og C har beboet den omhandlede ejendom i 2010, 2011 og 2012.

Det forholder sig derimod således, at B og C har været tilmeldt adressen i folkeregisteret det meste af perioden siden 2004, men det er noget ganske andet formelt, og har i sig selv intet med spørgsmålet om den faktiske beboelse af ejendommen at gøre.

I 2012 har ejendommen således efter det såvel af A som af B samt af C udtrykkeligt oplyste ikke været beboet.

Det virker beklageligvis som om, at Skatteankestyrelsen helt overser, at en af sagens hovedpointer er, at ejendommen på grund af giftige svampeskader var dokumenteret ubeboelig i en længere periode fra 2. juli 2011 frem til 2015 - og dermed i hele 2012 - idet ejendommen først atter kunne tages i brug i 2015.

Dette stemmer fuldt ud overens med, at ejendommen af samme grund af uafhængige sagkyndige har været erklæret uegnet til beboelse for mennesker frem til 2015. Dette er flere gange dokumenteret tidligere under sagen.

Af sagens materiale fremgår endvidere, at uoverensstemmelserne med forsikringsselskabet G1 om forsikringsdækningen angående en ejerskifteforsikring vedrørende udbedring af skaderne på ejendommen i 2004 trak i langdrag, hvorfor en istandsættelse - og ibrugtagning - af ejendommen først var tilendebragt i 2015. G1s udbetaling på lidt over 1,1 mio. kr. i erstatning til udbedring af skaderne på ejendommen skete først sent i 2014, og klagerne rådede ikke over midler til ad anden vej at finansiere istandsættelsen. Skadelidte kunne ikke få udbetalt hele kravet (dækning af alle skader), der samlet var på ca. kr. 1,6 mio. uden en yderligere retssag mod G1. Skaderne på ejendommen iht. ejerskifteforsikringen gjorde, at ejendommen ikke kunne betegnes som beboelse, før skaderne var udbedret i 2015 iht. det Danske Bygningsreglement.

Ibrugtagningstidspunktet 2015 dokumenteres ligeledes af vedhæftede fakturaer - nr. 1422 af den 10. januar 2015 fra Murermester [navn udeladt] og nr. 6675 af den 30. juli 2014, hvoraf fremgår, at de beskrevne arbejder da var færdige.

Det præciseres, at der ikke blot har været tale om en mangelsag ved ejendommen i 2004, der - som af skattemyndighederne antaget - blev udbedret i løbet af nogle år. Den giftige svampeskade er ikke den skade som SKAT omtaler fra 2004, men en skade opstået efter skybrud den 2. juli 2011. Herefter blev konstateret den alvorlige og meget giftige skimmelsvampeskade, der er fuldt dokumenteret, og som gør, at ejendommen ikke kunne bruges til beboelse fra 2. juli 2011 til 2015.

Svampeskaden medførte efter det oplyste, at beboerne pådragede sig alvorlig sygdom. Der vedlægges 2 dokumenter fra […] hospital desangående.

Det må være klart, at SKATS besigtigelse den 15. april 2013 ikke faktuelt kan belyse beboelsesspørgsmålet i forhold til ejendommen i 2012.

Det må også være klart, at SKAT endvidere ikke besidder den nødvendige byggefaglige ekspertise til at vurdere en ejendoms byggetekniske forhold og tilstand.

For så vidt angår huslejekontrakten bemærkes, at lejer var lovet en fungerende og reel beboelse på kort tid (en erstatnings bolig), hvilket ikke var muligt, hvorfor der ikke blev betalt husleje. Der var en klar aftale mellem den tidligere ejer af H1 ApS - E - og lejeren B, om at der først skulle betales husleje, når ejendommen var lavet færdig. Der er således tale om en sædvanlig aftale mellem to parter om et lejemål på 90 kvm. - ikke 384 kvm. som af SKAT antaget.

Klagerne gør gældende, at der ikke kan være tale om en fri bolig, heller ikke for hele ejendommen, når der ikke eksisterer en lejekontrakt på hele ejendommen, men kun på 90 kvm. Der var alene tale om adgang til øvrige lokaler, når den tidligere ejer ikke var på ejendommen, idet lejer skulle rengøre disse lokaler. Dette afspejles ligeledes i huslejeniveauet.

Klagerne gør også gældende, at disse på intet tidspunkt var involveret i lejekontraktens tilblivelse, der endvidere ikke kunne laves om.

Forudsætningerne for lejekontrakten svigtede på grund af de uforudsete og langvarige skader på ejendommen. Ejendommens fuldt dokumenterede tilstand igennem flere perioder viser, at ejendommen ikke på normal vis har kunnet bruges til beboelse. Dette var som nævnt først tilfældet fra og med 2015, fra hvilket tidspunkt fuld husleje blev betalt.

SKAT bør på dette grundlag frafalde det rejste krav.

Det forbeholdes, at klagerne efterfølgende fremsender bemærkninger vedrørende personlige oplevelser af sagen"

Landsskatterettens afgørelse
Værdi af fri helårsbolig er skattepligtig. Det følger af statsskattelovens § 4, litra b.

Direktører og andre medarbejdere med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform beskattes af værdien af en bolig, der er stillet til rådighed, som et personalegode efter ligningslovens § 16, stk. 9.

Hvorvidt en medarbejder har væsentlig indflydelse på egen aflønningsform er en konkret vurdering. Af forhold, der peger i retning af væsentlig indflydelse, er besiddelse af en stor del af aktiekapitalen i selskabet og/eller råden over en stor del af stemmeværdien i selskabet. Endvidere kan en meget betydelig løn, en indflydelsesrig position i selskabet via en høj overordnet stilling eller andre forhold, der viser, at den pågældende har væsentlig indflydelse på arbejdsgiveren/selskabets ledelse, pege i retning af, at den pågældende har væsentlig indflydelse på egen aflønningsform, jf. cirkulære nr. 1 af 2. januar 2001, pkt. 3.1.

Klageren fik ved ansættelsen i H1 ApS den 29. november 2007 titel af direktør.

Landsskatteretten finder ikke, at klageren kan anses for at have væsentlig indflydelse på egen aflønningsform i indkomstårene 2010-2011. Der er lagt vægt på, at klageren hverken er aktionær eller anpartshaver, samt at det fremgår af ansættelsesaftalen, at klageren har begrænsninger i sin ansættelse som direktør. Klageren må ikke selv investere, frasælge, indgå kontraktretlige forpligtelser eller andre ændringer for selskabet uden ejerens tilladelse.

Endvidere fremgår det af ansættelseskontrakten, at klageren ikke får løn som direktør, førend forsikringssagen vedrørende ejendommen er løst, ejendommen er renoveret, og selskabet har en positiv omsætning.

Klageren har aldrig taget bolig i ejendommen, og det fremgår intetsteds, at ejendommen skulle stå til rådighed for ham i årene 2010 og 2011, hvor han er ansat som direktør. Klagerens moder flyttede ind i ejendommen mere end fire år forinden, at klageren blev ansat som direktør, hvilket også taler imod formodningen for, at moderens bopæl i ejendommen kan siges at have passeret klagerens økonomi som direktør.

Det forhold at klagerens navn står på ledelsespåtegningen i årsregnskaberne for 2008/09, 2009/10 og 2010/11, samt at det er oplyst til Erhvervsstyrelsen under tegningsregler, at H1 ApS tegnes af en direktør, vurderes ikke at være tilstrækkeligt tungtvejende til, at klageren kan siges at have væsentlig indflydelse på egen aflønningsform. Det bemærkes hertil, at det ikke ville være muligt at indsætte anden begrænsning i tegningsreglen end de begrænsningsmuligheder, der er nævnt i loven, jf. selskabslovens § 135, stk. 3.

Den 1. januar 2012 overtog klageren og klagerens bror selskabets anparter fra E, med 50 % hver. Landsskatteretten mener, at klageren fra dette tidspunkt opfyldte betingelserne for beskatning efter ligningslovens § 16 A, stk. 5, hvorfor moderens bopæl i ejendommen må anses for at have passeret klagerens økonomi.

Landsskatteretten lægger til grund, at klageren ikke på noget tidspunkt har givet afkald på retten til at benytte ejendommen til privat brug, ligesom selskabet ikke har udnyttet ejendommen på anden vis. På den baggrund har klageren haft adgang til at benytte ejendommen privat i indkomståret 2012, hvilket klageren reelt også har tilkendegivet ved at lade sin moder bo i ejendommen i indkomståret 2012. Ejendommen må herefter anses for at være stillet til klagerens rådighed, hvorfor bestemmelsen i ligningslovens § 16 A, stk. 5 finder anvendelse. Det forhold at lejekontrakten mellem klagerens moder og selskabet indeholder usædvanlige vilkår, kan ikke efter § 16, stk. A, stk. 5 føre til et andet resultat.

Klageren har anført, at ejendommen ikke var beboelig førend 2014. Landsskatteretten finder ikke, at ejendommen i sin helhed har været ubeboelig i de omhandlede indkomstår, hvilket understøttes af, at klagerens moder samt dennes mand ifølge folkeregisteroplysninger har beboet en del af ejendommen i hele perioden.

Det fremgår af lejekontrakten, at lejemålet for klagerens moder omfatter et areal på 90 m² på ejendommens førstesal. SKAT har anset B for at have haft råderet over boligens samlede boligareal på 384 m².

Henset til de omfattende skader på dele af ejendommen, som anses for dokumenteret af klageren gennem billedmateriale og rapporter, finder Landsskatteretten efter en konkret vurdering, at B kun kan anses for at have haft rådighed over de 90 m², som lejemålet omfatter ifølge lejekontrakten, idet den resterende del af ejendommen anses for ubeboelig.

En hovedanpartshaver, der modtager udbytte fra selskabet i form af, at der stilles en helårsbolig til rådighed, skal ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregne værdien af godet tillagt eventuelt sparet privatforbrug i relation til godet. Værdien af udlodningen ansættes efter reglerne i ligningslovens § 16, stk. 9. Det følger af ligningslovens § 16 A, stk. 5.

Ifølge ligningslovens § 16, stk. 9 sættes den skattepligtige værdi til 5 % af beregningsgrundlaget. Beregningsgrundlaget er, hvor der er ansat en ejendomsværdi, ejendomsværdien pr. 1. oktober i året før indkomståret. Der tillægges af 1 % af beregningsgrundlaget efter ejendomsværdiskattelovens § 4 a, der ikke overstiger 3.040.000 kr., og 3 % af resten. Herudover medregnes udgifter til ejendomsskatter samt udgifter til el og varme, som afholdes af arbejdsgiveren, jf. § 16, stk. 9, 11. pkt.

Klageren har fremlagt fakturaer for samt en opgørelse over ejendommens forbrug af el og varme i indkomstårene 2009/2010, 2010/2011 og 2011/2012. For indkomståret 2012 (2011/2012) er forbruget af el 26.042,16 kr., i stedet for 21.873,05 kr., som klageren har opgjort det til.

Idet klageren kun anses for at have rådighed over 90 m² af ejendommen, nedsættes den beregnede værdi af fri bolig forholdsmæssigt hermed.

Da klageren og klagerens bror ejer selskabet med 50 % hver, finder Landsskatteretten, at klageren kun skal beskattes af halvdelen af rådigheden over ejendommen.

Værdi af fri bolig mv. efter ligningslovens § 16, stk. 9 kan herefter beregnes således:

5 % af 8.450.000 kr. 422.500 kr.
Tillæg af ejendomsværdiskat beregnes af laveste af følgende vurderinger:
Ejendomsvurdering pr. 1. oktober i indkomståret 8.450.000
Ejendomsvurdering pr. 1. januar 2001 + 5 % 6.037.500
Ejendomsvurdering pr. 1. januar 2002 6.150.000

1 % af 6.037.500 60.375 kr.
3 % af (6.037.500 kr. - 3.040.000 kr.) = 2.997.500 kr. 89.925 kr.

Tillæg af selskabsbetalte udgifter:
Ejendomsskat: 38.475
Varme 121.226
El 26.042 185.743 kr.
I alt 758.543 kr.
Værdi fri bolig af forholdsmæssig andel af ejendommen 177.784 kr.
Værdi af fri bolig - klagerens andel  88.892 kr.

Landsskatteretten nedsætter derfor SKATs ansættelse for 2010 og 2011 med 354.299 kr. for hvert af indkomstårene, og nedsætter SKATs ansættelse for 2012 med 265.407 kr.