Parter

H1 K/S v/investorerne
(advokat Tommy V. Christiansen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Lars Apostoli)

Afsagt af landsdommerne

Tuk Bagger, Line Kornerup Flittner (kst.) og Charlotte Bliss Elmquist (kst.)

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt ved byretten den 30. juli 2008 og henvist til behandling ved landsretten i medfør af retsplejelovens § 226, stk. 1, drejer sig om fastsættelse af størrelsen af den skattemæssige anskaffelsessum og af det skattemæssige afskrivningsgrundlag for en af H1 K/S v/investorerne (herefter H1 K/S) ejet ejendom. Der er under sagen opstået uenighed om, hvorvidt der skal foretages syn og skøn.

Sagsfremstilling

Skatterådet tiltrådte ved afgørelse af 23. oktober 2007 SKAT's bindende forhåndsbesked vedrørende den skattemæssige anskaffelsessum og det skattemæssige afskrivningsgrundlag for H1 K/S.

Af afgørelsen fremgår bl.a.

"...

Bindende svar

Spørgsmål

1.	Kan SKAT bekræfte, at den samlede skattemæssige anskaffelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4 for den af H1 K/S ejede ejendom, inklusive særlige installationer i ejendommen, udgør 288.030.600 kr. for de investorer, der erhverver andele i H1 K/S i perioden fra den 1. august 2007 til den 30. september 2007, når det forudsættes, at samtlige investorer erhverver hele ejendommen og samlet erlægger en kontant betaling på ca. 33 mio. kr. og resten berigtiges ved gældsovertagelse af en gæld med en kontantværdi på ca. 258 mio. kr.?
2.	Kan SKAT bekræfte, at det samlede skattemæssige afskrivningsgrundlag for den af H1 K/S ejede ejendom, inklusive særlige installationer i ejendommen, for indkomståret 2007 og efterfølgende indkomstår udgør 283.804.697 kr. for så vidt angår de investorer, som erhverver anparter i H1 K/S i perioden fra perioden fra den 1. august 2007 til 30. september 2007, når det forudsættes, at samtlige investorer erhverver hele ejendommen og samlet erlægger en kontant betaling på ca. 33 mio. kr. og resten berigtiges ved gældsovertagelse af en gæld med en kontantværdi på ca. 258 mio. kr. ?
3.	Såfremt spørgsmål 1 besvares benægtende, bedes SKAT oplyse, om det kan bekræftes, at den samlede skattemæssige anskaffelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4 for den af H1 K/S ejede ejendom, inklusive særlige installationer, for de investorer, der erhverver andele i H1 K/S i perioden fra den 1. august til den 30. september 2007, udgør 288.030.600 kr. med fradrag af et beløb, der skal henføres til et immaterielt aktiv som følge af at kommanditselskabet er etableret (et aktiv for investorerne som følge af sparede etableringsomkostninger), og hvor dette beløb fastsættes af skattemyndighederne, når det forudsættes, at samtlige investorer erhverver hele ejendommen og samlet erlægger en kontant betaling på ca. 33 mio. kr. og resten berigtiges ved gældsovertagelse af en gæld med en kontantværdi på ca. 258 mio. kr.?
4.	Såfremt spørgsmål 2 besvares benægtende, bedes SKAT oplyse, om det kan bekræftes, at det samlede skattemæssige afskrivningsgrundlag for den af H1 K/S ejede ejendom, inklusive særlige installationer i ejendommen, for indkomståret 2007 og efterfølgende indkomstår udgør 283.804.697 kr. med fradrag af et beløb, der skal henføres til et immaterielt aktiv som følge af, at kommanditselskabet er etableret (et aktiv for investorerne som følge af sparede etableringsomkostninger) og hvor dette beløb fastsættes af skattemyndighederne for så vidt angår de investorer, som erhverver anparter i H1 K/S i perioden fra perioden fra den 1. august til 30. september 2007, når det forudsættes, at samtlige investorer erhverver hele ejendommen og samlet erlægger en kontant betaling på ca. 33 mio. kr. og resten berigtiges ved gældsovertagelse af en gæld med en kontantværdi på ca. 258 mio. kr.?

Svar

1.	Nej, se sagsfremstilling og begrundelse
2.	Nej, se sagsfremstilling og begrundelse
3.	Nej, se sagsfremstilling og begrundelse
4.	Nej, se sagsfremstilling og begrundelse

..."

H1 K/S har for landsretten nedlagt følgende påstande

"...

Der nedlægges principalt påstand om

1.	At sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at den samlede skattemæssige anskaffelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4 udgør kr. 288.030.600 for investorerne ved køb af samtlige anparter i kommanditselskabet H1 K/S i oktober kvartal 2007.
2.	At sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at investorernes samlede skattemæssige afskrivningsgrundlag vedrørende den af H1 K/S ejede ejendom inklusiv særlige installationer i ejendommen ved køb af samtlige anparter i kommanditselskabet H1 K/S i oktober kvartal 2007 udgør kr. 283.804.697.

Der nedlægges subsidiært påstand om

1.	At sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at den samlede skattemæssige anskaffelsessum for investorerne ved køb af samtlige anparter i kommanditselskabet H1 K/S i oktober kvartal 2007 i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4 udgør kr. 288.030.600 med fradrag af et af Skatterådet fastsat beløb, der skal henføres til et immaterielt aktiv som følge af, at kommanditselskabet er etableret, samt at Skatterådets afgørelse af den 23. oktober 2007 hjemvises til Skatte- rådet til fornyet behandling med henblik på, at Skatterådet skal fastsætte det beløb, der skal henføres til et immaterielt aktiv som følge a1 at kommanditselskabet er etableret.
2.	At sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at det samlede skattemæssige afskrivningsgrundlag for investorerne ved køb af samtlige anparter i kommanditselskabet H1 K/S i oktober kvartal 2007 udgør kr. 283.804.697 med fradrag af et af Skatterådet fastsat beløb, der skal henføres til et immaterielt aktiv som følge af, at kommanditselskabet er etableret, samt at Skatterådets afgørelse af den 23. oktober 2007 hjemvises til Skatterådet til fornyet behandling med henblik på, at Skatterådet skal fastsætte det beløb, der skal henføres til et immaterielt aktiv som følge af, at kommanditselskabet er etableret.

Der nedlægges mest subsidiært påstand om, at Skatterådets afgørelse dateret den 23. oktober 2007 hjemvises til fornyet behandling ved Skatterådet.

..."

Skatteministeriet har påstået frifindelse.

H1 K/S har under sagen fremsat begæring om syn og skøn, hvilket Skatteministeriet har protesteret imod. Dette spørgsmål er udskilt til særskilt behandling.

H1 K/S har i relation til syn og skøn nedlagt sålydende endelige påstande

Påstand 1

Der nedlægges principal påstand om, at det tillades sagsøger at stille følgende spørgsmål til syns- og skønsmanden

"...

Syns- og skønsmanden bedes udtale sig om værdien af ejendommen ...1, Finland, i handel og vandel ved salg til en aktiv, henholdsvis en passiv investor indenfor ejendomsmarkedet i Danmark, men ikke til et kommanditselskab.

Syns- og skønsmanden bedes endvidere oplyse, hvorvidt det forekommer eller eventuelt er sædvanligt forekommende, at sælger af en større erhvervsejendom foretager undersøgelser i form af indhentelse af en legal due diligence rapport m.v., jf. bilag 16 og 25 samt bilagene 28 og 31, indhentelse af en teknisk rapport, jf. bilag 17, 23 og 24, udarbejdelse af driftsbudget, jf. bilag 45, jf. tillige bilag 44, og udarbejdelse af opgørelse over ejendommens skattemæssige afskrivningsgrundlag, jf. bilagene 54 og 55, henholdsvis foretager tiltag i form af etablering af finansiering (faste lån), etablering af ejendomsadministrationsaftale, jf. bilagene 13 og 14, og etablering af lejeaftale, jf. bilagene 32 og 33, forud for et videre salg.

Syns- og skønsmanden bedes yderligere oplyse, hvorvidt en avance i størrelsesordenen 5-10 pct. ved videresalg af en ejendom af størrelse, anvendelse, beskaffenhed mv. som ejendommen ...1, Finland, til en dansk køber ligger indenfor normalområdet for ejendomsnæringsdrivendes avancer ved videresalg af en sådan ejendom. Det forudsættes, at avancen opgøres på sædvanlig måde, herunder under hensyntagen til omkostninger til indhentelse af mæglerassistance, en legal due diligence rapport m.v., jf. bilag 16, indhentelse af en teknisk rapport, jf. bilag 17, udarbejdelse af driftsbudget, jf. bilag 45, jf. tillige bilag 44, og udarbejdelse af opgørelse over ejendommens skattemæssige afskrivningsgrundlag, jf. bilagene 54 og 55.

Syns- og skønsmanden bedes tillige oplyse, hvorvidt det er usædvanligt, at en ejendomsnæringsdrivende finder og erhverver en konkret fast ejendom og videresælger denne med avance i et i øvrigt uændret marked.

Syns- og skønsmanden bedes endelig oplyse, hvilke forhold, han i forbindelse med sin besvarelse af det stillede spørgsmål har tillagt særlig betydning.

..."

Subsidiært nedlægges påstand om, at ét eller flere af spørgsmålene tillades stillet til syns- og skønsmanden.

Påstand 2

Der nedlægges påstand om, at syns- og skønstema I som formuleret under påstand 1 besvares af en af Dansk Ejendomsmæglerforening udpeget sagkyndig.

Påstand 3

Der nedlægges principal påstand om, at det tillades sagsøger at bede syns- og skønsmanden oplyse, hvad der må anses som et sædvanligt og rimeligt advokathonorar for bistand til de nedennævnte transaktioner

Syns- og skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold han i forbindelse med sin besvarelse af det stillede spørgsmål har tillagt særlig betydning.

Subsidiært nedlægges påstand om, at ét eller flere af spørgsmålene a-g tillades stillet til syns- og skønsmanden.

Påstand 4

Der nedlægges påstand om, at syns- og skønstema II som formuleret under påstand 3 besvares af en af Advokatsamfundet udpeget sagkyndig.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om, at H1 K/Ss begæring om tilladelse til syn og skøn ikke tages til følge.

Procedure

H1 K/S har navnlig gjort gældende, at der er tale om en principiel sag, idet domstolene ikke tidligere har taget stilling til spørgsmålet om størrelsen af den skattemæssige anskaffelsessum og det skattemæssige afskrivningsgrundlag i en købs- og salgssituation som den foreliggende. Dette spørgsmål er alene afklaret i relation til det såkaldte "formidlingssalg". Der bør til brug for afgørelsen foretages en konkret vurdering af ejendommens værdi, hvilket indebærer en faktisk og ikke en retlig vurdering. Bevisførelsen er ikke overflødig, og det kan ikke på forhånd udelukkes, at en vurdering af ejendommens værdi inklusiv værditilvæksten som følge af salgsmodningsbestræbelser vil være relevant for sagens afgørelse.

Skatteministeriet har gjort gældende, at bevisførelsen er overflødig, fordi parterne er enige om sagens faktum. Parternes uenighed består alene i, hvorledes værditilvæksten som følge af H1 K/Ss salgsmodningsbestræbelser skal allokeres skatteretligt, og dette er en retlig vurdering, der henhører under domstolene. Det er ikke en vurdering, som en syns- og skønsmand skal foretage. Spørgsmål angående størrelsen af et rimeligt advokathonorar kan besvares på anden måde end ved syn og skøn i det omfang, besvarelsen af dette spørgsmål overhovedet er relevant for sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Der er mellem parterne enighed om, at ejendommens værdi hverken er steget eller faldet i perioden fra købet af ejendommen til videresalget til investorerne, og der er endvidere enighed om, at der ikke er sket ændringer i prisniveauet for fast ejendom hverken i Danmark eller Finland i perioden marts 2007 til ultimo 2007. Der er desuden enighed om, at de forskellige undersøgelser og tiltag, der er nævnt i skønstemaet, har en værdi for investorerne.

Skatteministeriet har ikke bestridt de enkelte poster i H1 K/Ss opgørelse af kommanditisternes samlede anskaffelsessum på cirka 288 mio. kr., ej heller beløbsmæssigt. Retten finder, at afgørelsen af, hvortil disse poster i skattemæssig henseende skal henføres, er en retlig vurdering, som det ikke tilkommer en syns- og skønsmand at foretage.

Da der ved en besvarelse af skønstemaet vedrørende advokathonoraret endvidere ikke kan antages at fremkomme faktiske oplysninger, som ikke vil kunne fremskaffes på anden måde, tages H1 K/Ss begæring om syn og skøn ikke til følge, hvorfor

b e s t e m m e s

Sagsøgernes, H1 K/S v/investorerne, begæring om syn og skøn tages ikke til følge.