Kan spørger sælge hele sin ejendom skattefrit på ekspropriationslignede vilkår, uanset om X Kommune kun ønsker dele af ejendommen til industrigrunde mv., men er villig til at købe hele ejendommen?

Svar

Nej, se indstilling og begrundelse

Spørger og dennes bror driver et landbrug på 85,66 ha, de har overtaget efter deres forældre i 1973.

X Kommune ønsker at købe 31,8824 ha til industri mv. (ca. 37,2% af ejendommen). X Kommune har i forvejen eksproprieret 3,5 ha af landbrugsjorden til industri og veje mv.

Tilbage står spørger og dennes bror med 53,78 ha, landbrugsjord heraf 49,12 ha landbrugsjord resten er arealer omkring bygningerne mv.

X Kommune har tilkendegivet, at kommunen ønsker at erhverve det resterende areal.

Samtidig har kommunen oplyst, at det resterende areal ikke er omfattet af kommuneplanen.

Kommunen ønsker helst at der indgås en frivillig aftale på ekspropriationslignede vilkår som værende omfattet af skattefritagelse.

Spørger og dennes bror vil meget gerne sælge ejendommen til X Kommune.

Reglerne om skattefritagelse er beskrevet i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt. og omfatter også fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen. Betingelserne for at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en ejendom er omfattet af skattefritagelse er at der i lovgivningen er ekspropriationshjemmel til det pågældende formål og at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at ekspropriation ville ske i mangel af frivillig aftale. Efter planlovens § 47 kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, blandt andet når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelse af en lokalplan eller en byplanvedtægt. Det bemærkes, at kommuneplanen skal være godkendt og /eller lokalplanen vedtaget og offentliggjort.

Der er afsagt en række kendelser.

Repræsentanten er efterfølgende kommet med følgende bemærkninger til SKATs indstilling:

Argumenter der taler imod, at den resterende ejendom kan drives som et selvstændigt landbrug er følgende:

Ejendommen er over 30 ha og iflg. Landbrugsloven skal en sådan ejendom erhverves af en landmand med grønt bevis (landbrugsuddannelse).

En gård på 53,78 ha, hvoraf de 49,12 ha kan dyrkes er i dagens Danmark ikke nok til at kunne give et økonomisk afkast, som en fuldtidslandmand kan leve af. En gård så tæt på byen vil aldrig få tilladelse til en husdyrproduktion. Det indskrænker evt. købeemner væsentlig og gør at den ikke opnår en fair pris i en frihandel.

Derudover vil X Kommune godt købe hele ejendommen på nuværende tidspunkt. Hvilket på sigt nok vil bevirke, at den resterende del af ejendommen vil blive en del af den fremtidige udvidelsesplan for X Kommune. Repræsentanten er ligeledes af den opfattelse, at når X Kommune godt vil købe den resterende del af ejendommen, kan det skyldes, at man mener, at den er væsentlig forringet for fremtidig landbrugsdrift med en evt. husdyrproduktion.

Det er repræsentantens opfattelse, at hele ejendommen bør kunne sælges på ekspropriationslignede vilkår ud fra de ovennævnte forhold.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven. Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved Højesteretsdom TfS1995.575.HD fastslået, at det efter sammenhængen med ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blive indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2008-4, afsnit E.J.2.8.

Betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom (et jordareal) er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen, er herefter:

1. Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.
2. På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

I henhold til planlovens § 47, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelse af en lokalplan eller en byplanvedtægt.

I nærværende sag foreligger der en kommuneplan, der omfatter den del af den pågældende ejendom, som kommunen selv har ønsket at købe, men ikke den resterende del. Dette er ensbetydende med, at der er hjemmel i planlovens § 47 til at ekspropriere den af kommunen ønskede del, men ikke den resterende del af ejendommen.

I henhold til § 16 i lov om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom kan ejeren fordre, at hele ejendommen overtages af anlægsmyndigheden, hvis afståelsen af den del af en fast ejendom medfører, at den tilbageblivende del af ejendommen bliver så lille eller således beskaffen, at den ikke hensigtsmæssigt kan bevares som selvstændig ejendom.

I nærværende sag er den resterende del af ejendom på 53,78 ha, hvilket taler imod, at den er for lille til hensigtsmæssigt at bevares som selvstændig ejendom. Samtidig foreligger der ikke dokumentation for, at den tilbageblevne del af ejendommen skulle have en sådan beskaffenhed, at den ikke hensigtsmæssigt kan bevares som selvstændig ejendom.

Der synes således ikke at forelægge hjemmel til at ekspropriere den resterende del af ejendommen på 53,78 ha.

Dette indebærer, at den første af de angivne betingelser for skattefritagelse ikke er opfyldt i relation til hele spørgers ejendom.

De af repræsentanten indsendte bemærkninger til sagen giver ikke SKAT anledning til at ændre indstilling.

SKAT indstiller derfor at spørgsmålet besvares med et nej.

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL