Kan spørger genanbringe ejendomsavance i projekt P?

Svar

Nej, se SKATs indstilling og begrundelse.

Spørger og hustru har været medejer med 1/3 af selskabet S med tilhørende ejendom. Selskabet og ejendom blev solgt i 2007 og der blev opgjort en ejendomsavance på kr. 3.245.343. Spørger og hustrus andel heraf udgør kr. 1.081.781.

Spøger og hustru ønsker at genanbringe ejendomsavancen i projekt P. Projektet er et hotelejerlejlighedsprojekt. Hotelejerlejlighedsprojektet er opført i landzone og området er omfattet af lokalplan L. Kommunen og Skov- og Naturstyrelsen har godkendt en ændret beliggenhedsplan.

Ejerlejlighederne har et boligareal på 102 m2 samt udhus inkl. teknikrum på 8 m2 og sælges møbleret. Ejerlejligheden har status som hotelejerlejlighed, hvilket vil sige, at ejerlejligheden er godkendt udelukkende til erhvervsmæssig udlejning og skal anvendes som sådan. Det fremgår af købsaftalen, at købers brug af ejerlejligheden kun kan ske ved, at køber lejer ejerlejligheden på markedsvilkår. 

Det fremgår ligeledes af købsaftalen, at handlen fra sælgers side er betinget af, at køber er momsregistreret og af, at køber overtager sælgers momsreguleringsforpligtelse for ejerlejligheden pr. overdragelsesdag. Den resterende momsregulering afvikles over en 6-årig periode, hvor forpligtelsen forfalder til betaling ved afståelse, med mindre forpligtelsen overtages af en ny køber.

Køber har pligt til at være medlem af ejerforeningen E. Ifølge vedtægternes § 1, er foreningens formål at varetage alle fælles anliggender for ejerlejlighederne på ejendommen, herunder at varetage alle anliggender, der er knyttet til at være ejer af en ejerlejlighed med andel i fællesarealet og fællesindretninger, herunder de anliggender, der omhandles i den indgåede administrationsaftale vedrørende brug af hotel og fælles faciliteter tilhørende ejerlejlighed nr. 1 på samme matrikel.

Ejerlejlighederne bidrager til fællesudgifterne i forhold til et administrativt fordelingstal. Bortset fra rimelig driftskapital skal foreningen ikke oparbejde nogen formue, men i økonomisk henseende alene fra medlemmerne opkræve de fornødne bidrag til afholdelse af ejendommens fællesudgifter. Dette fremgår af vedtægternes § 2.

Det fremgår af vedtægternes § 7, at hotelejerlejligheden er omfattet af lov om restaurations- og hotelvirksomhed, og der påhviler lejligheden en momsreguleringsforpligtelse. I følge § 7, er ethvert medlem forpligtet til at stille sin ferielejlighed til rådighed til udlejning til hotel- og restaurationsformål, som enten udøves af ejerforeningen, af en formidler i henhold til aftale mellem denne og ejerforeningen eller af ejeren selv.

Ifølge § 7, er ejeren af lejligheden alene berettiget til at anvende ferielejligheden til sit ferieophold med overnatning i op til 5 uger om året. Der er dog ikke noget egentligt forbud mod yderligere anvendelse - men lejligheden skal stå til rådighed for udlejning resten af året.

Ifølge lov om restaurations- og hotelvirksomhed skal der være mulighed for servering for overnattende gæster, og ejerforeningen har derfor pligt til at foranledige, at en sådan mulighed eksisterer. Dette fremgår ligeledes af vedtægternes § 7.

Endelig fremgår det af § 7, at hvert enkelt medlem af ejerforeningen er regnskabspligtig og forpligtet til at lade sig momsregistrere og indsende momsangivelse.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL).

Efter EBL § 6 A kan en skattepligtig dog i visse tilfælde ved at genanskaffe en ny ejendom i forbindelse med afståelse af en fast ejendom udskyde beskatningen af fortjeneste ved afståelse af en fast ejendom til en senere ejendomsafståelse.

Den skattepligtige kan således vælge mellem at lade sig beskatte ved afståelsen af ejendommen eller at udskyde beskatningen til en senere afståelse ved at modregne fortjenesten i anskaffelsessummen for den nyerhvervede ejendom.

Ejendomme omfattet af EBL § 6 A, er fast ejendom, der anvendes i ejerens (eller den samlevende ægtefælles) erhvervsvirksomhed, med undtagelse af næringsejendomme og ejendomme omfattet af parcelhusreglen. Der er således en betingelse, at ejendommen anvendes erhvervsmæssigt.

Det fremgår af EBL § 6 A, stk. 1, 4. pkt., at udlejning af anden fast ejendom end fast ejendom som nævnt i vurderingslovens § 33, stk. 1 og 7, anses ikke i denne forbindelse for erhvervsvirksomhed. Ejendomme omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 1 og stk. 7, er ejendomme der benyttes til landbrug, gartneri, skovbrug, planteskole eller frugtplantage.

Det er en betingelse for anvendelse af reglerne om genanbringelse, at den skattepligtige enten erhverver fast ejendom i samme indkomstår, hvori den skattepligtige afstår fast ejendom, eller erhverver fast ejendom senest i det indkomstår, der følger efter afståelsesåret, eller erhverver fast ejendom i det seneste indkomstår forud for afståelsesåret. Dette følger af EBL § 6 A, stk. 2, nr. 1.

Det fremgår af EBL § 6 A, stk. 2, nr. 2, at det endvidere er en betingelse, at den skattepligtige senest for det indkomstår, hvori erhvervelsen finder sted, begærer reglerne anvendt ved indsendelse af rettidig selvangivelse eller, såfremt erhvervelsen af fast ejendom finder sted i det seneste indkomstår forud for afståelsesåret, begærer reglen anvendt senest ved indsendelse af rettidig selvangivelse for afståelsesåret. Det er altid et krav, at selvangivelsen for det pågældende indkomstår er indgivet rettidigt, jf. fristen i skattekontrolloven § 4.

Det er ligeledes en betingelse for anvendelse af genanbringelsesreglerne, at spørger i forbindelse med begæring om anvendelse af reglerne afgiver de nødvendige oplysninger om de implicerede ejendomme, således at skattemyndighederne kan konstatere, om det formelle og reelle grundlag for genanbringelse efter EBL § 6 A er opfyldt.

I nærværende sag ønsker spørger at genanbringe ejendomsavance i en hotelejerlejlighed, der skal udlejes som feriebolig. Det følger af ovenstående, at udlejning af ejendom til anden benyttelse end til landbrug, gartneri, skovbrug, planteskole eller frugtplantage ikke anses for erhvervsmæssig virksomhed i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Betingelsen om erhvervsmæssig virksomhed er således ikke opfyldt og genanbringelsesreglerne finder derfor ikke anvendelse.   

På baggrund heraf indstiller SKAT, at spørgsmålet om spørger kan genanbringe ejendomsavance i projekt P, besvares med et nej.

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.