Spørgsmål

1. Kan A anses for at formidle udlejning af ferielejligheder i Feriecenter B i eget navn og for fremmed regning, jf. momslovens § 4, stk. 4?
2. Skal A beregne moms af den provision, som selskabet modtager ved den udlejning, som er omtalt i spørgsmål 1, når ejeren af den pågældende ferielejlighed er momsregistreret for sin udlejning?

Svar

1. Nej.
2. Udgår som følge af besvarelse på spørgsmål 1.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Feriecenter B er et feriecenter, som er opdelt i x antal individuelt ejede ejerlejligheder med hotelstatus. I henhold til lokalplanen for området skal lejlighederne bevare denne status.

Ejerlejlighederne er organiserede gennem en ejerlejlighedsforening, som har til opgave at administrere den fælles ejendom, at varetage ejernes fælles interesser og forpligtelser samt til selvstændigt eller via en ekstern driftsherre at drive de til feriecentret hørende fælles faciliteter såsom restaurant, swimmingpool, fritidsarealer m.v.

Ejerforeningen har med A indgået aftale vedrørende den løbende drift af den fælles ejendom herunder drift af ovennævnte fælles faciliteter. Ejerforeningen og de enkelte ejere har således intet at gøre med den løbende drift af fælles ejendom og faciliteter.

Den enkelte ejerlejlighed er individuelt matrikuleret på den måde, at den i tingbogen er opført som f.eks. "ejerlejlighed 1a af matrikelnummer…" o.s.v. Ejerlejlighederne er opført i halvandet plan, er sammenbyggede i rækkehusblokke med 6 - 7 boliger pr. blok og har selvstændig indgang og terrasse.

Ejerlejlighedsforeningen har af økonomiske årsager tegnet en fælles ejendomsforsikring for alle hotelejerlejlighederne.

Der er mellem den enkelte ejer af hotelejerlejlighederne og A indgået aftale om formidling af udlejningen af de enkelte lejligheder (kopi af formidlingsbestemmelserne er bilagt anmodningen om bindende svar).

Udlejningen sker enten via internettet eller ved personlig henvendelse til A. Leje af en ferielejlighed giver automatisk adgang til de fællesfaciliteter, som ligger i feriecentret. Der skal dog betales efter forbrug ved besøg i restaurant, spillehal og minigolf m.m.

Ved afregning med lejeren opkræves den fulde leje af A, som derefter afregner med den enkelte ejer af hver lejlighed.

Provisionen til A udfaktureres til den enkelte ejer, men i praksis afregnes provisionen ved en modregning i den modtagne leje. Differencen afregnes til ejeren af lejligheden.

Af de medsendte formidlingsbestemmelser fremgår:

• Lejer bærer omkostningerne til rengøring i forbindelse med almindelig udlejning. (punkt 2, stk. 2).
• A forpligter sig til - enten selv eller gennem sine samarbejdspartnere i indland og udland - at markedsføre ferielejligheden. A påtager sig de fulde markedsføringsudgifter i forbindelse hermed.

Af andet materiale, som A i anden forbindelse har indsendt til SKAT, fremgår:

• Udgifterne til slutrengøring i forbindelse med afvikling af ferieophold er indeholdt i den pris, som lejeren betaler til A.
• På Feriecenter B er der fra overtagelsesdagen og 2 år frem garanteret et vist lejebeløb.
• Alle lejlighederne formidles af A.
• A ejer ingen ejerlejligheder i komplekset Feriecenter B, men har indgået en managementaftale angående drift af feriecentret.
• A driver en forretning, som har 2 hovedindtægtskilder:
  1. Udlejningsformidling af individuelt ejede ferielejligheder, som alle har erhvervsstatus - 100 % momspligtig.
  2. Drift af de af ejerlejlighedsforeningen ejede restaurations-, sports- og forlystelsesfaciliteter - 100 % momspligtig. Disse aktiviteter omfatter følgende:
     • Salg af brugsretsvederlag til ejere af ferielejligheder på Feriecenter B. Brugsretsvederlaget giver adgang til en række af feriecentrets sports- og forlystelsesfaciliteter for ejere af ferielejlighederne og disse gæster og lejere. Af materialet fremgår, at prisen herfor til en given ejer udgør 2.639 kr. for et kvartal inklusive 25 % moms.
     • Restaurationsdrift - 100 % momspligtig.
     • Købmand (bortforpagtet) - 100 % momspligtig.

 

Spørgers opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Det er spørgers opfattelse, at begge spørgsmål skal besvares "ja".

I forhold til lejeren er A ansvarlig for kvaliteten af transaktionen. Det betyder, at krav om prisafslag eller erstatning ved mangler og fejl, som lejeren konstaterer, alene kan rettes mod A. Omvendt kan ejeren af den enkelte lejlighed kun rette sit krav om evt. erstatning for hærværk m.v. begået under en udlejningsperiode mod A.

Undervejs i udlejningsforløbet er der ingen kontakt mellem ejeren af den enkelte lejlighed og lejerne af lejligheden. Ejeren af lejligheden er kun ansvarlig for at underrette A om de perioder, hvor ejeren ikke ønsker, at der skal kunne ske udlejning af den enkelte lejlighed (max 5 uger).

Det er derfor vores opfattelse, at A driver formidling af ferieboligydelser i eget navn og for fremmed regning, og selskabet er derfor omfattet af momslovens § 4, stk. 4, hvorefter en formidler på de nævnte betingelser skal anses for at have indkøbt og videresolgt den pågældende ydelse.

Dermed er A momspligtig af den provision, som modtages ved udlejning af ferielejligheder, hvor udlejeren er momsregistreret.

Spørger er uenig i den måde, hvorpå man fra SKATs side har anskuet forretningsmodellen og afgivet svar herpå.

Når en lejer indgår en lejeaftale med A, køber lejeren en adgang til et sted, hvor lejeren og dennes familie kan opholde sig, dvs. inden døre som udendørs. Udendørs kan de benytte de legepladser og boldbaner mv, som er en del af lejemålet. Lejemålet er ejet af ejerne og ikke af A, hvilket vil sige, at kunden køber sig retten til lejemålet inde som uden døre.

Såfremt kunden ønsker at prøve aktiviteter såsom minigolf, tennis og cykler, skal der betales et særskilt vederlag herfor til A. Disse ydelser er ikke accessoriske til formidlingsydelsen, som A leverer. Den eneste accessoriske ydelse, som A leverer i forbindelse med udlejningen, er slutrengøring som er obligatorisk, og som er indregnet i lejeaftalen.

Vi er ikke af den opfattelse, at A leverer en samling af særskilte ydelser, der indeholder adgang til diverse aktiviteter og services i form af receptionistydelser, der er at betragte som hotellignende ydelser.

A leverer ganske rigtigt receptionistydelser, men det er i forbindelse med udlejning af sengelinned, barnestole, cykler, minigolf, salg af billetter til forskellige forlystelsesparker mv. Herudover driver A tillige momspligtig virksomhed ved salg af varer fra købmandsbutikken, drift af restaurant mv.

Vi mener ikke, at det er en kunstig måde, hvorpå man har sammensat udlejningen af en ferielejlighed. Det er kundens måde at opfatte ydelsen på, som skal lægges til grund for vurderingen. Og for enhver kunde som lejer et sommerhus eller en ferielejlighed, vil det være naturligt, at denne ser retten til at benyttet inde- og udendørs aktiviteter som en samlet ydelse (en del af ferielejligheden).

Tager man et blik på sommerhusbranchen, er det meget normalt, at en lejer i forbindelse med opholdet i sommerhuset har en ubegrænset ret til at benytte fællesarealer, og fx en tilknyttet svømmehal. Lejeren i dette tilfælde betaler ikke et særskilt vederlag herfor, eftersom det er en del af lejeaftalen. Vi kan ikke se, hvorfor ferielejligheder, som tilbyder det samme koncept, skal behandles forskelligt, henset til at formidling af sommerhuse kan ske efter momslovens § 4, stk. 4.

Den udlejning, som sker via A, er ikke anderledes end den udlejning, som den enkelte ejer af lejligheden ville have forestået. Derfor må betingelserne i momslovens § 4, stk. 4, være opfyldt.

SKATs indstilling og begrundelse

Udlejning af fast ejendom er momsfritaget i henhold til § 13, stk. 1, nr. 8, i momsloven (lovbekendtgørelse nr. 966 af 14. oktober 2005). Bestemmelsen har følgende ordlyd:

[Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:]

"8. Administration, udlejning og bortforpagtning af fast ejendom, herunder levering af gas, vand, elektricitet og varme som led i udlejningen eller bortforpagtningen. Fritagelsen omfatter dog ikke udlejning af værelser i hoteller og lign., udlejning af værelser i virksomheder, der udlejer for kortere tidsrum end 1 måned, udlejning af camping-, parkerings- og reklameplads, samt udlejning af opbevaringsbokse."

 

Den bestemmelse, som A refererer til i sit spørgsmål har følgende ordlyd:

 

"§ 4, stk. 4. Når en formidler af en ydelse handler i eget navn, men for en anden regning, anses formidleren for selv at have modtaget og leveret den pågældende ydelse."

Selvom spørger kun har spurgt om den momsmæssige behandling af en del af sine leverancer (formidlingen), finder SKAT det nødvendigt at foretage en samlet vurdering af spørgers feriecenteraktivitet, idet feriegæsten køber en sammensat ydelse.

Leverancen består hovedsagelig af:

• ophold i (rengjort) lejlighed,
• adgang til forskellige sports- og forlystelsesfaciliteter og
• receptionistydelser.

Feriegæsten bliver ifølge det oplyste opkrævet ét samlet beløb for leverancen.

Når en transaktion således består af en gruppe af omstændigheder og handlinger, skal der først og fremmest tages hensyn til samtlige omstændigheder ved den pågældende transaktion. Det må undersøges, hvad der særligt karakteriserer den pågældende transaktion, og herigennem afgøres, om leverandøren til kunden, forstået som en gennemsnitsforbruger, leverer flere uafhængige hovedydelser eller en enkelt ydelse. Det skal endvidere holdes for øje, at en levering af en tjenesteydelse, der i økonomisk henseende udgør én enkelt ydelse, ikke kunstigt må opdeles. Dette følger især af præmis 28-29 i sag 349/96, Card Protection Plan Ltd. og præmis 12-14 i C-231/93, Faaborg-Gelting Linien.

Det er vurderingen, at en feriecenterydelse for gennemsnitsforbrugeren fremstår som en økonomisk helhed, hvor den ene delleverance vanskeligt kan stå uden den anden.

Samtidig er det vurderingen, at den sammensatte ydelse, der i stor udstrækning indeholder adgang til diverse aktiviteter og services i form af forskellige receptionistydelser, er at betragte som en hotellignende ydelse.

Fritagelsen for udlejning af fast ejendom i § 13, stk. 1, nr. 8, omfatter ikke udlejning af værelser i hoteller og lignende, jf. bestemmelsen 2. punkt.

Spørger anfører, at spørger også leverer ydelser, der ikke er inkluderet i vederlaget fra feriecentergæsten og nævner som eksempler herpå cykeludlejning og adgang til minigolf og tennis. SKAT finder ikke, at spørgers udbud af disse ekstra ydelser ændrer på vurderingen af den ydelse, der faktisk leveres til feriecentergæsten.

SKAT finder det endvidere ikke sandsynligt, at spørger udelukkende leverer receptionistydelser i forbindelse med udlejning af sengelinned, barnestole, cykler, minigolf m.m. Receptionistydelser, der blandt andet består i nøgleudlevering og henvisning til lejlighederne er efter SKATs opfattelse også en del af feriecenterydelser.

Det er SKATs opfattelse, at feriecenterydelsen efter sit indhold af delleverancer er at betragte som en anden ydelse end "ren" udlejning af fast ejendom.

I henhold til formidlingsbestemmelsen i § 4, stk. 4, kan en formidler, når visse nærmere betingelser er opfyldt, anses for selv at have modtaget og leveret den pågældende ydelse. Således kan formidleren undlade at opkræve moms, når formidler leverer en momsfritaget ydelse i eget navn, men for en andens regning.

Når spørger, jf. ovenstående, driver restaurations-, sports- og forlystelsesfaciliteter, herunder levering af receptionistydelser, er det SKATs opfattelse, at spørger ikke leverer en momsfritaget ydelse, jf. bestemmelsen. Spørgers feriecenterydelse afviger ud fra sin karakter fra den ydelse, som lejlighedsejeren leverer.

Det er derfor SKATs opfattelse, at spørger ikke momsfrit kan formidle udlejning af fast ejendom, jf. § 4, stk. 4. Dermed er A momspligtig af hele sin omsætning.

Der er ved afgørelsen tillige lagt vægt på, at de omhandlede lejligheder ifølge lokalplanen har hotel- og restaurationsstatus.

SKAT indstiller derfor, at der svares nej til spørgsmål 1. Som en følge heraf udgår spørgsmål 2.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet har på mødet den 18. december 2007 truffet afgørelse i overensstemmelse med SKAT indstilling og begrundelse.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

Svaret er bindende for SKAT i perioden 1. april 2007 til 31. marts 2012.