Klagen vedrører, om salg af ejendom er skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 2002

Kapitalindkomst

Der er ansat avance ved salg af ejendommen Y med 469.490 kr.

Landsskatteretten stadfæster afgørelsen.

Sagens oplysninger

Klageren erhvervede før den 19. maj 1993 en andel på 90 % af ejendommen X-Y. Ved sin moders død i 2002 arvede klageren en andel på 10 % af ejendommen, således at han herefter var eneejer af ejendommen.

Ejendommen, der var vurderet som en blandet benyttet ejendom med 2 lejligheder til beboelse, var pr. 1. januar 2002 vurderet til 4.300.000 kr., hvoraf 2.997.000 kr. var henført til ejerboligerne.

Lejlighederne var beliggende i to adskilte beboelseshuse på henholdsvis 145 m² og 210 m² på et grundareal på 4.525 m².

Den erhvervsmæssige del af ejendommen bestod af en tæppeforretning.

Klagerens moder boede indtil sin død i det ene hus, medens klageren boede sammen med sin ægtefælle i det andet hus.

Da klageren havde fået tilladelse til udstykning, men endnu inden udstykningen var foretaget, anmodede han Ligningsrådet om en bindende forhåndsbesked om, hvorvidt han kunne sælge den frastykkede del af ejendommen skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Ligningsrådet besvarede den 22. oktober 2002 anmodningen om bindende forhåndsbesked således:

"Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, skal fortjeneste ved salg af en og tofamiliehuse dog ikke medregnes, hvis huset har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit. Det er yderligere en betingelse, at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m², eller at der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse.

Begrebet husstand fortolkes snævert til ægtefælle og/eller mindre børn, således at studerende børn, der ikke bor sammen med forældrene, ikke tilhører husstanden, hvilket ejerens forældre, funktionærer m.v. ej heller gør.

Det hus klageren vil udstykke, er det som hans mor har beboet. Kravet om beboelse er således ikke opfyldt.

En betingelse for at den udstykkede ejendom kan sælges skattefrit er, at denne har været beboet af ejeren eller dennes husstand inden salg finder sted. En yderligere forudsætning er, at den udstykkede ejendoms areal er mindre end 1.400 m² eller at der ikke kan ske udstykning til selvstændig bebyggelse.

Klageren har telefonisk overfor Told- og Skattestyrelsen oplyst, at han har til hensigt at flytte over i - og bebo moderens hus efter udstykningen har fundet sted, men inden den udstykkede ejendom sælges.

Det indstilles at besvare spørgsmålet med et ja, idet det lægges til grund at klageren reelt har beboet den udstykkede ejendom inden den sælges. Om dette kan antages at have været tilfældet skal vurderes af ligningmyndighederne.

Ligningsrådet tiltræder Told- og Skattestyrelsens indstilling."

Klageren havde i perioden fra den 15. september 2002 til den 20. januar 2003 folkeregisteradresse på Y, medens hans ægtefælle bevarede folkeregisteradresse i den hidtidige lejlighed på X.

Det er oplyst, at Y stod urørt efter moderens død, så der var ikke behov for at flytte møbler til lejligheden.

Afstanden mellem de to lejligheder var mellem 50 - 100 m².

Det er oplyst, at der på X er indrettet et kontor, hvor klageren opholdt sig, når der skulle udarbejdes regnskab, faktureres og telefonen skulle passes. Undertiden spiste klageren og hans ægtefælle aftensmad på Y. Klageren så fjernsyn enten på X eller Y. Der var oprettet en særlig telefonlinie på Y.

Ejendommen, der blev frastykket den 14. november 2002, blev ved skøde af 26. februar  2003 solgt til hans søn med overtagelsesdato den 1. december 2002.

Klageren har oplyst, at han på intet tidspunkt har haft reel grund til at bryde med sin tidligere husstand, men blot havde til hensigt at opfylde de krav, der blev stillet for at undgå avancebeskatning ved salget af ejendommen.

Skatterådets afgørelse

Skatterådet har ændret skatteankenævnets afgørelse om medhold i henhold til skatteforvaltningslovens § 2, stk. 3.

Klageren har ikke beboet ejendommen X i ejendomsavancebeskatningslovens forstand.

Der er herved lagt vægt på, at klageren har oplyst, at han kun flyttede ind i lejligheden for en ganske kort periode udelukkende med henblik på at opfylde beboelseskravet for skattefritagelse ved salg af ejendommen. Hans ægtefælle blev boende i ægtefællernes lejlighed på X, hvor klageren fortsat opholdt sig og indtog de fleste måltider.

Klageren har således opretholdt normal husstand og husholdning med ægtefællen.

Endvidere er der lagt vægt på, at klageren allerede inden flytningen til Y havde planer om at sælge ejendommen til sin søn, hvilket i øvrigt skete den 1. december 2002. Klageren har derfor efter dette tidspunkt boet som lejer i sin søns ejendom.

Det er tillige tillagt vægt, at klageren efter salget af Y flyttede tilbage til X.

Da ejendommen først blev udstykket den 14. november 2002, og det er oplyst, at skatteyderens søn erhvervede ejendommen den 1. december 2002, har klageren kun haft ophold på ejendommen som ejer i 17 dage.

Der er tillige henvist til TfS 1999, 318 Ø og SKM2001.584.LSR.

Klageren har derfor ikke opfyldt beboelseskravet i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Klagerens påstand og argumenter

Der er nedlagt formalitetspåstand om, at skatterådets afgørelse er ugyldig. Der er nedlagt realitetspåstand om, at avance ved salg af ejendommen X er skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Til støtte for formalitetspåstanden er det bl.a. gjort gældende, at de kommunale skattemyndigheder har givet forkert rådgivning, og at Ligningsrådet i sin bindende forhåndsbesked har lovet klageren skattefrihed, ligesom Skatterådets kompetence til at behandle sager, hvor et skatteankenævn har truffet afgørelse, er meget begrænset, jf. skatteforvaltningslovens § 2, stk. 3, og forarbejderne til denne bestemmelse.

Til støtte for realitetspåstanden er det gjort gældende, at klageren har beboet ejendommen i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, idet han rent faktisk har beboet ejendommen, ligesom overtagelsesdatoen er forkert fastsat i skødet. Klagerens ægtefælle flyttede med klageren til Y, hvor de havde reel bolig i den omhandlede periode.

SKATs indstilling

Skatterådets afgørelse blev indstillet stadfæstet bl.a. med bemærkning om, at det direkte fremgik af det bindende svar fra Ligningsrådet, at det var overladt til SKAT at foretage en prøvelse af, om klageren og/eller dennes husstand reelt havde beboet ejendommen Y, idet dispositionerne var påtænkte.

Klageren har ikke beboet Y i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, bl.a. fordi den oprindelige bolig på X i hele den omhandlede periode stod til rådighed for ægtefællerne, som flyttede tilbage til denne ejendom, efter at ægtefællernes søn havde overtaget Y.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Der kan ikke støttes ret på tilkendegivelser fra kommunale skattemyndigheder, jf. Vestre Landsrets dom af 23. oktober 2001, offentliggjort i SKM2001.616.VLR, og Østre Landsrets dom af 18. november 2002, offentliggjort i SKM2002.622.ØLR, og det er ej heller  godtgjort, at de kommunale skattemyndigheder er fremkommet med en forkert tilkendegivelse over for klageren.

Ligningsrådet har i sin bindende forhåndsbesked af 22. oktober 2002 ikke endeligt taget stilling til, om Y, kunne sælges skattefrit, idet bedømmelsen af, om klageren har opfyldt beboelseskravet i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, er overladt til ligningsmyndighederne.

Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 2 stk. 3, at Skatterådet efter indstilling fra told- og skatteforvaltningen kan ændre en åbenbart ulovlig afgørelse, der er truffet af et skatteankenævn m.v., og der er hverken ud fra ordlyden, forarbejderne eller praksis til bestemmelsen tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at Skatterådets afgørelse ligger uden for bestemmelsens anvendelsesområde.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, skal fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Fortjenesten skal medregnes ved opgørelsen af kapitalindkomsten, jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 16.

Fortjeneste ved salg af en- og tofamiliehuse samt ejerlejligheder medregnes dog ikke til den skattepligtige indkomst, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Det beror på en konkret vurdering, om det er godtgjort, at beboelse har fundet sted i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, idet det ikke er tilstrækkeligt, at ejendommen har tjent til ophold eller i øvrigt har stået til rådighed.

Det er tillige en forudsætning for skattefritagelsen, at ejendommens grundareal er mindre end 1.400 m², eller at der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller såfremt udstykning ifølge erklæring fra skatteministeren vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, 2. pkt., nr. 1, 2 og 3.

Det fremgår af SKATs meddelelse af 10. maj 2001, offentliggjort i SKM2001.218.TSS, at en ejendom, som efter udstykning/approbation opfylder arealkravet i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, skal have tjent til bolig for skatteyderen efter approbationsdatoen.

Approbationsdatoen for ejendommen var den 14. november 2002, og ejendommen kunne ikke inden denne dato afstås skattefrit, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, i hvilken forbindelse det er lagt uprøvet til grund, at ejendommen efter approbationsdatoen den 14. november 2002 opfyldte betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, 2. pkt., nr. 2 eller ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, 2. pkt., nr. 3.

Køberen af Y skulle efter skøde af 26. februar 2003 overtage ejendommen den 1. december 2002, og klageren havde i perioden fra den 14. november 2002 til den 1. december 2002 tillige rådighed over X som bolig, hvor klagerens ægtefælle fortsat havde folkeregisteradresse. Klageren flyttede sin folkeregisteradresse tilbage til X, ligesom han efter det oplyste opholdt sig på begge ejendomme, der lå ca. 50 - 100 meter fra hinanden.

Det anses bl.a. af disse grunde ikke for godtgjort, at klageren har beboet Y i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, og idet avanceopgørelsen ikke er påklaget, stadfæstes Skatterådets afgørelse.