Skal der pålægges moms ved korttidsudleje af ferielejligheder, der er opdelt i ejerlejligheder?

Svar

Nej, se sagsfremstilling og begrundelse.

Beskrivelse af de faktiske forhold

A A/S er i gang med opførelse af 410 ferielejligheder, hvor de enkelte ferielejligheder skal sælges som fritidsboliger med mulighed for udlejning.

Svaret skal bruges i forbindelse med information af køberne til de enkelte ferielejligheder.

Køberne kan frit bestemme, om de ønsker deres ferieejerlejlighed udlejet gennem et fælles udlejningsbureau. På nuværende tidspunkt er det ikke klarlagt, om der vil være et sådant udlejningsbureau, men det anses af praktiske årsager for sandsynligt, at der skal benyttes bureau ved udlejning.

De ferielejligheder, der skal anvendes til udlejning vil sandsynligvis skulle opfylde bestemte kriterier, men disse er ikke fastlagt endnu. Udlejningen vil sandsynligvis have en varighed af 5-7 dage.

Der vil blive etableret en ejerforening, som skal varetage fællesarealerne m.m.

I tilknytning til ferieejerlejlighederne vil der blive opført et center med bl.a. badeland. Centret er ikke færdigplanlagt, men umiddelbart er det tanken, at der skal være en reception med nøgleudlevering m.m. og en restaurant.

Ferielejlighederne er ikke selvstændigt matrikuleret men alene tildelt et ejerlejlighedsnummer. Matriklerne er af varierende størrelser fra 8 ferieejerlejligheder på en matrikel.

Den enkelte ejer kan selv belåne sin ferielejlighed.

Repræsentanten henviser til, at der ifølge momspraksis lægges vægt på, om det udlejede er selvstændigt matrikuleret, hvilket bl.a. ses af følgende bemærkninger i momsvejledningens afsnit D.11.8:

"Udlejning af almindelige sommerhuse er fritaget fra momspligten som udlejning af fast ejendom til boligformål uanset lejemålets varighed.

Som sommerhuse anses:

• selvstændigt matrikulerede ejendomme med beboelsesmulighed for en familie (normalt op til 8 personer) og med tilhørende grundareal, eller
• 2 bygninger, der er beliggende på samme matrikel, og som er indrettet som selvstændige boliger, f.eks. 2 sommerhuse eller 1 sommerhus og 1 parcelhus.

Om sommerhusene ligger i land- eller byzone, er momsmæssigt set uden betydning.

Et stuehus til en landbrugsejendom var blevet ombygget med henblik på udlejning til turister. Stuehuset havde efter ombygningen karakter af luksussommerhus. Landsskatteretten traf afgørelse om, at udlejningen af huset for perioder på mindre end en måned i ca. 25 uger om året måtte anses for momsfritaget, jf. TfS 1999, 670.

Momsfriheden ved udlejning af ferieboliger er generelt betinget af, at ferieboligen er selvstændigt matrikuleret.

En ferieorganisations udlejning af ferieboliger i feriecentre, feriebyer og lign. er momspligtig, da de enkelte ferieboliger ikke er selvstændigt matrikulerede.

Udlejning af ferielejligheder for kortere tidsrum end 1 måned (normalt på ugebasis) er momspligtig, også selv om lejlighederne ligger i sommerhusområder, og udlejningen derfor sker i konkurrence med momsfri sommerhusudlejning."

Det er repræsentantens opfattelse, at korttidsudleje i dette tilfælde kan ske momsfrit, idet der i lignende situationer er nægtet momsfradrag i forbindelse med renoveringer, ligesom det i mange lignende tilfælde ikke har været muligt at overtage momsreguleringsforpligtelser med henvisning til, at ferielejligheden sidestilles med sommerhus.

Repræsentanten mener således, at ferieejerlejligheder skal behandles som selvstændigt matrikuleret, når bare de har fået tildelt et ejerlejlighedsnummer - ud fra en vurdering af, at der er tale om sommerhuslignende forhold.

Det forhold, at den enkelte ejer tillige kan få belånt sin ferieejerlejlighed, bør også medføre, at ferieejerlejligheden skal besvares med et nej.

Udlejning af en ferielejlighed er fritaget for moms i henhold til momslovens § 13, stk. 1, nr. 8.

Bestemmelsen har følgende ordlyd:

Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:(...)

8) Administration, udlejning og bortforpagtning af fast ejendom, herunder levering af gas, vand, elektricitet og varme som led i udlejningen eller bortforpagtningen. Fritagelsen omfatter dog ikke udlejning af værelser i hoteller og lign., udlejning af værelser i virksomheder, der udlejer for et kortere tidsrum end 1 måned, (...)."

Ifølge beskrivelsen af praksis for momsfritagelser i afsnit D.11.8 i Momsvejledningen må udlejningen af de her omhandlede ferielejligheder kunne sidestilles med sommerhusudlejning.

SKAT er enig med repræsentanten i, at ejerlejlighederne sidestilles med selvstændigt matrikulerede ejendomme, når de er opdelt i ejerlejligheder med hver sit ejerlejlighedsnummer.

Der henvises i øvrigt til SKM2007.240.SR, hvor Skatterådet traf afgørelse om, at ejeren af hotelejerlejligheder ikke skal opkræve moms af udlejningen, da udlejningen af lejlighederne sidestilles med udlejning af sommerhuse og derfor er fritaget efter reglerne om udlejning af fast ejendom.

Efter Skatterådets opfattelse var ejerens udlejning heller ikke omfattet af undtagelsen til fritagelsen vedrørende udlejning af værelser i hoteller, idet der ikke var tale om udlejning af "værelser" i traditionel forstand, og idet ejerens udlejning ikke foregik på hotellignende vilkår.

SKAT finder, at der ud fra de foreliggende oplysninger er tale om tilsvarende forhold i nærværende sag, hvorfor udlejningen af ferielejlighederne skal anses for momsfri. Det indstilles således, at der svares "nej" på det stillede spørgsmål.

Skatterådet traf afgørelse i overensstemmelse med SKATs indstilling.