Skal ejendommen skattemæssigt anses for solgt, når betingelserne i købsaftalen er opfyldt?

Svar

Ja, se indstilling og begrundelse.

Spørgerne ejer i lige sameje ejendommene matr.nr. a og c.  Ejendommene er samvurderet som et bebygget landbrug med 1 lejlighed til beboelse. Ejendommene har et areal på henholdsvis 166.523 m2 og 5.515 m2.

Ejendommene udgør en del af det projekterede boligområde benævnt X-by, Y, som Y ønsker realiseret snarest muligt.

Z ønsker at erhverve en del af spørgernes ovennævnte ejendomme med henblik på opførelse af boliger.

Spørgerne er indforstået med at overdrage ejendommene til selskabet, idet de dog ønsker at beholde de eksisterende bygninger på ejendommene samt et passende jordareal.

Spørgerne har herefter indgået en betinget købsaftale af 2. november 2005 om afståelse af en del af ejendommene til Z.

Overdragelsen omfatter ejendommenes ubebyggede arealer, idet Z skal acceptere, at der kan fragå et areal i størrelsesordenen 4.000 m2 til brug for spørgernes nuværende bygninger, der anvendes til boliger og erhverv, samt til et landbrugsformål.

Spørgeren skal således respektere størrelsen af det areal, som fastsættes af Y Kommune - efter forhandling med spørgerne - til brug for spørgernes nuværende bygninger samt eventuelt et landbrugsformål.

Det pågældende areal forventes at blive omfattet af det areal, som i den kommende lokalplan i øvrigt vil blive udlagt til forstbotaniske skovbeplantninger.

Det fremgår ikke af købsaftalen præcist hvilken del af ejendommene, der er omfattet af afståelsen.

Det skyldes, at dette forhold beror på en række forhandlinger med Y Kommune om den fremtidige anvendelse af restejendommen, som der først kan der først tages stilling til, når det fremtidige plangrundlag for området er nærmere fastlagt.

Prisen for det overdragne areal er som følge af ovenstående fastsat til et beløb pr. etagemeter boligbyggeret, der kan opføres på det erhvervede areal i henhold til den endelige lokalplan, som forudsættes vedtaget for området.

Købsaftalen er fra sælgernes og købers side er betinget af, at der inden 30. juni 2007 endeligt vedtages en lokalplan gældende for de parceller, der overdrages i medfør af aftalen, og hvormed parcellerne overføres til byzone og hvormed der hjemles mulighed for opførelse af boliger på parcellerne.

Endvidere fremgår det af et udkast til skøde, at aftalen fra begge parters side også er betinget af, at udstykningen af ejendommene gennemføres.

Køber Z skal for egen regning og risiko deltage i de videre forhandlinger med relevante interessenter vedrørende udarbejdelse af det nødvendige plangrundlag for realiseringen af det påtænkte byområde i X. Køber er endvidere forpligtet til for egen risiko og regning at deltage i den fælles teknikergruppe, som er nedsat med henblik på at udarbejde det fornødne plangrundlag for gennemførelse af etape 1 af helhedsplanen for etablering af X-byen samt udarbejde det i tilknytning hertil fornødne kvalitetsprogram mv.

Køberen Z har den 9. november 2005 indgået partnerskabsaftale med Æ og Y Kommune om realiseringen af X-by.

Y Kommune har besluttet at realisere en ny helhedsplan for den nordvestlige del af Y. Kommunen har ønsket at igangsætte det nødvendige planarbejde, således at helhedsplanens realisering, for så vidt angår etape 1, kan igangsættes. 

Formålet med partnerskabsaftalen er at få udarbejdet det nødvendige plangrundlag, herunder lokalplaner inden for etape 1, for gennemførelsen af den nævnte helhedsplan, således at parternes ejendomme kan bebygges. Herudover skal udformes et kvalitetsprogram for udformning og placering af boliger, arealer, grønne områder mv.

Partnerskabsaftalen er betinget af,

a) at der senest den 1. december 2005 er opnået enighed mellem parterne om det endelige kvalitetsprogram

b) at der senest 1. december 2005 er opnået enighed mellem parterne om model med tilhørende budget

c) at der foreligger endelig godkendt lokalplan for de i nærværende partnerskab omhandlede ejendommes anvendelse til boligformål senest den 1. juli 2007.

Hvis en af disse betingelser ikke er opfyldt, kan enhver part udtræde, uden at de øvrige parter kan rejse krav mod den pågældende desangående.   

Partnerskabsaftalen er endvidere betinget af, at Økonomiudvalget for Y Kommune og Byrådet for Y Kommune godkender Partneraftalen senest den 1. marts 2006. 

Det er efterfølgende oplyst, at det ikke var muligt for aftalepartnerne at nå til enighed om kvalitetsprogrammet indenfor den anførte frist.

Parterne indgik derfor den 22. december 2005 en tillægsaftale. I tillægget blev fristen for færdiggørelse af kvalitetsprogrammet derfor udskudt til den 31. januar 2006.

I januar 2006 blev der mellem deltagerne i partnerskabsaftalen opnået enighed om indholdet af kvalitetsprogrammet. Det endelige kvalitetsprogram var imidlertid betinget af byrådet godkendelse.

Først den 22. februar 2006 godkendte Byrådet for Y Kommune kvalitetsprogrammet for X-byen. 

Det er efterfølgende endvidere oplyst, at der på tidspunktet for købsaftalens indgåelse, alene forelå et forslag til kommuneplanrammer 2005 for X-byen (kommuneplanforslag godkendt den 31. august 2005 og endeligt vedtaget den 21. december 2005 af byrådet i Y Kommune).

Forslaget til kommuneplanrammerne for X-byen forudsatte, at der efterfølgende skulle udarbejdes et kommuneplantillæg, når den videre planlægning af X-byen var klarlagt. I forbindelse med kommuneplantillægget skulle der således fastlægges mere detaljerede kommuneplanrammer for det konkrete område. Der forelå derfor ikke på tidspunktet for købsaftalens indgåelse noget plangrundlag for X-byen endsige detaljerede kommuneplanrammer for området.

Det relevante kommuneplantillæg (tillæg nr. 2) indeholdende detaljerede kommuneplanrammer for X-byen blev efter det oplyste først endeligt vedtaget af Byrådet i Y Kommune den 21. juni 2006.  

Endvidere var det også en forudsætning, at amtet gav tilladelse til, at arealet skiftede fra landzone til byzone.

Per den 21. juni 2006 blev der vedtaget såvel rammelokalplan nr. 334 for X-byen, Syd, der skulle regulere og styre de overordnede træk for hele bydelen, samtidig med at der samme dag blev vedtaget detaillokalplan nr. 336 for X-byen, Syd, Bykvarter Vest, der skulle fastlægge de nærmere retningslinier for den vestlige del af området.

Det er sidstnævnte lokalplan som efter det oplyste regulerer overgangen fra landzone til byzone samt anvendelsen (boligbebyggelse) for så vidt angår den parcel som Z erhvervede af spørgerne.

Planprocessen for detaillokalplanen har været, at Byrådet i Y Kommune den 22. marts 2006 godkendte lokalplanforslaget, hvorefter det blev endeligt vedtaget den 21. juni 2006 efter en offentlig fremlæggelsesperiode.

Endvidere er det blevet oplyst, at køber ikke ville binde sig op på det økonomisk krævende projekt med at bistå ved udviklingen af helhedsplanen, medmindre køber havde sikkerhed for at erhverve det nødvendige areal. Og sælger kunne affinde sig med den usikre aftale, idet der var udsigt til en god fortjeneste, hvis projektet blev gennemført.

SKATs indstilling og begrundelse

Når en ejendomsoverdragelse sker ved salg, er udgangspunktet, at afståelsen skattemæssigt anses for sket på det tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse. I de fleste tilfælde oprettes der ved aftalens indgåelse en købsaftale underskrevet af parterne, og datoen for denne vil i reglen være afgørende, jf. Ligningsvejledningen 2007-1, afsnit E.J.2.1.3.1.

Hvis der imidlertid til aftalen om overdragelse af ejendommen er knyttet betingelser, der har en sådan karakter, at der hersker reel usikkerhed om, hvorvidt aftalen bliver gennemført, og disse betingelser således ikke beror på parterne selv eller er af formel karakter, udskydes beskatningstidspunktet for overdragelsen, indtil betingelserne er opfyldt, jf. Ligningsvejledningen 2007-1, afsnit E.A.3.2.

Efter SKAT's opfattelse beror det på en konkret vurdering i den enkelte situation, om der er tale om betingelser, der har en sådan karakter, at de udskyder det skattemæssige tidspunkt for overdragelse af ejendommen. 

Under henvisning til 1) at den omhandlede aftale mellem sælger og køber blev indgået nogle dage før, at køber og lokalplansmyndigheden indgik aftale om "helhedsplanen", 2) at forløbet fra aftalen om "helhedsplanen" og frem til den endelige lokalplan var underlagt en række væsentlige usikkerhedsmomenter - herunder godkendelse fra anden myndighed - og 3) at omfanget af overdragelsen først bliver kendt ved lokalplanens endelige vedtagelse, har der hersket en sådan usikkerhed om aftalens endelige indhold, at den oprindelige aftale betragtes som en suspensivt betinget aftale frem til dette tidspunkt. Endvidere er der også blevet lagt vægt på, 4) at afgørende realøkonomiske betragtninger både hos sælger og køber har været årsagen til den valgte aftaleform.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmålet besvares med et ja.

Skatterådet er enig i begrundelsen og indstillingen.