A klager for indkomståret 1998 over, at skatteankenævnet har ansat avance ved delsalg af ejendom til 158.398 kr.

Det fremgår af sagen, at klageren ejer en ejendom, der pr. 1. januar 1998 er vurderet som en landbrugsejendom med 26,3621 ha. Ved jordfordelingsoverenskomst af 11. juni 1998 solgte klageren 24,15 ha, og købte 0,21 ha. Driftsbygningerne bestod af stald, svinestald og lade, som fra 1994 har været delvist udlejet til en gårdejer og svinehandler, der anvender bygningerne til opfedning af ”restgrise” og reservestald. Lejen var i 1998 på 48.000 kr.

Anskaffelsesprisen for bygningerne har udgjort 129.746 kr., der er før 1993 er afskrevet med 113.457 kr., mens der efter 1993 er afskrevet 8.308 kr., således at det uafskrevne beløb er 7.981 kr.

Ejendommen blev ved en § 4B-vurdering i 1993 vurderet til 1.400.000 kr., der af såvel myndighederne som klagerens repræsentant er fordelt således med udgangspunkt i vurderingen for 1996: 

Den kommunale skattemyndighed har opgjort avancen således: 

Skatteankenævnet har ansat avancen ved salget i overensstemmelse med skatteforvaltningens afgørelse til 185.398 kr. Som begrundelse har skatteankenævnet bl.a. anført, at u­enig­heden består i, om der i forbindelse med opgørelsen af anskaffelsesprisen for jorden, skal fragå en skønsmæssigt ansat garageværdi. Af Ligningsvejledningen 1999 afsnit E.J. 2.3.2.1.1 fremgår det, at den del af en ejendoms anskaffelsessum, der kan overføres til jordens anskaffelsessum opgøres som forskellen mellem tillægsparcelværdien eller den tekniske værdi og restværdien (garageværdien), hvilket også fremgår af Told- og Skattestyrelsens juridiske vejledning. Skatteforvaltningen afgørelse skal således stadfæstes, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6. Det er endvidere bl.a. anført, at § 4B-vur­deringen ikke er specificeret, hvorfor 1996-vurderingen er anvendt til at fordele § 4B-vurderingen mellem grundværdi,  stuehusværdi og forskelsværdi.

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at avancen skal ansættes til – 1.857 kr. beregnet således: 

Som begrundelse har repræsentanten bl.a. anført, at ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6, indeholder en særregel om delafståelse af ejendomme, der på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug, og som er anskaffet før den 19. maj 1993. Ved denne bestemmelse er der taget højde for situationer, hvor et delsalg formindsker værdien af restejendommen, jf. Ligningsvejledningen 1999, E.J.2.3.2.1.1 s. 609. Af Ligningsvejledningen 1999, E.J.2.3.2.1.1 s. 610 fremgår, at reglerne fortolkes således, at beregningen kan foretages således:

Grundværdi

+ tillægsparcelværdi (eller den tekniske værdi)

- driftsbygningernes tekniske værdi

jordens samlede anskaffelsessum

Da denne fortolkning direkte fremgår af Ligningsvejledningen, kan der ikke være tvivl om, at denne opstilling kan og skal anvendes ved beregningen af jordens anskaffelsessum. Der er således intet belæg for, at der skal ansættes en garageværdi ved opgørelsen af, hvor stor en del af forskelsværdien, der skal overføres til jorden. Garageværdien skal både tillægges og fratrækkes, hvorfor den ingen betydning har.

Landsskatteretten skal udtale: 

Idet afståelsen af jorden er sket efter den 2. juni 1998 finder retten, at bestemmelserne i lovbekendtgørelse nr. 631 af 4. september 1998 finder anvendelse ved opgørelse af den skattepligtige avance.

Herefter bemærker retten, at efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6, skal der ved afståelse af en del af en fast ejendom, der på afståelsestidspunktet helt eller delvist benyttes til landbrug m.v., jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, og hvor bestemmelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, 1. eller 2. pkt. anvendes ved opgørelsen af anskaffelsessummen, overføres en forholdsmæssig andel af tillægsparcelværdien eller den tekniske værdi til anskaffelsessummen for jorden. Det overførselsberettigede beløb opgøres som forskellen mellem tillægsparcelværdien eller den tekniske værdi og restværdien. Beløbet nedsættes dog med foretagne afskrivninger, herunder forskudsafskrivninger efter afskrivningsloven, fradragsbeløb efter afskrivningslovens § 24, stk. 5, 1. og 2. pkt., og forlods afskrivninger efter etableringskontoloven eller investeringsfondsloven, på bygninger og installationer beliggende på ejendommen. Beløbet nedsættes endvidere med forskellen mellem den nedskrevne værdi på ejendommens bygninger og installationer og disses restværdi samt med det i stk. 4, nr. 2, nævnte beløb.

Herefter kan det overførselsberettigede beløb i et tilfælde som det foreliggende opgøres således, jf. herved endvidere ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 5, litra 1 e.c. og § 5, stk. 8: 

Forskelsværdi

- restværdi

- afskrivninger siden 1993

- nedskrevne værdi - restværdi

- nedrivningsfradrag m.m.

Overførselsberettiget beløb

Jordens samlede anskaffelsessum kan herefter opgøres således:

Grundværdien

+ forskelsværdien

- driftsbygningernes nedskrevne værdi primo 1993

Samlet anskaffelsessum

Herefter bemærker retten, at den samlede anskaffelsessum for jorden skal fordeles forholdsmæssigt. Dette findes at skulle ske efter forholdet mellem ejendommens samlede areal før afståelsen af jorden ved jordfordelingen og det afståede areal. Retten bemærker herved, at det alene er det oprindeligt ejede areal, der indgår i § 4B-vurderingen, ligesom det er salget af det afståede areal, der medfører den i ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6, foreskrevne overførsel, hvorfor det alene er dette areal samt det frasolgte areal, der skal indgå i beregningen.

Endvidere bemærker retten, at idet det er § 4B-vurderingen, der anvendes som indgangsværdi, skal denne vurdering anvendes således som den ser ud inkl. den indbyrdes fordeling mellem grundværdi, stuehusværdi og forskelsværdi.

Efter de foreliggende oplysninger er § 4B-vurderingen ikke specificeret, hvorfor den indbyrdes fordeling mellem grundværdi, stuehusværdi og forskelsværdi under disse omstændigheder må foretages skønsmæssigt. Retten finder herefter, at fordelingen efter de foreliggende oplysninger skønsmæssigt kan foretages efter 1996-vurderingen.

Jordens samlede anskaffelsessum kan herefter ansættes i overensstemmelse med det af repræsentanten anførte til 980.511 kr., og avancen ved salget kan herefter ansættes således, idet det bemærkes, at regulering efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A, er mest fordelagtig for klageren: