Vil fortjeneste ved afståelse af landbrugsejendommen F til A Kommune være fritaget for beskatning i relation til ejendomsavance?

Svar

Nej, se indstilling og begrundelse.

Skatteyder ejer landbrugsejendommen F.

A Kommune er ved at udlægge et nyt boligområde.

Kommunen ønsker at erhverve ejendommens landbrugsjord til dette formål.

A Kommune har i en erklæring af ... til sagen om betingelser ved ekspropriation oplyst, at ejendommen er omfattet af A Kommuneplan ...

Kommunen har i erklæringen endvidere oplyst, at området endnu ikke er lokalplanlagt, men at der i A Kommuneplan ...  redegøres for nødvendigheden af en umiddelbar byudvikling på stedet, ligesom der i planen bringes principskitse for områdets udnyttelse.

Endvidere har kommunen anført i erklæringen, at områdets udnyttelse i mellemtiden ikke er blevet mindre påkrævet, idet arealreserver for boligformål nu er så begrænsede, at en ekspropriation af arealet - såfremt en købsaftale ikke indgås - umiddelbart vil blive indledt.

Sælger og køber har den ... underskrevet endeligt skøde om overdragelse af hele landbrugsejendommen.

Det fremgår af skødet, at køber oplyser, at købet sker på ekspropriationslignende vilkår ...

A Kommune har for så vidt angår spørgsmålet om en eventuel ekspropriation oplyst, at Økonomiudvalget har tiltrådt, at handlen sker på de vilkår, der er angivet i skødet. Det fremgår dog ikke af Økonomiudvalgets mødereferat, at man vil ekspropriere ejendommen, hvis den frivillige handel ikke indgås. Kommunen henviser også til, at skødet er underskrevet af borgmesteren og kommunaldirektøren.

Det er opfattelsen, at fortjenesten ved overdragelsen ved salget af ejendommen F til A Kommune vil være skattefri på baggrund af de planer, der ligger for området. 

Repræsentanten er fremkommet med følgende bemærkninger til SKATs indstilling i sagen

Da svaret er i modstrid med den ønskede besvarelse, er repræsentanten selvsagt ikke enig i det svar, der fremgår af udkastet. Han mener, at salget lever op til kravene for at være fritaget for ejendomsavancebeskatning.

Repræsentanten har ingen kommentarer til beskrivelsen af de faktiske forhold.

Han er enig med SKAT i, at hjemlen til ekspropriation er til stede i nærværende handel med baggrund i Kommuneplan ...

Derimod er han ikke enig med SKAT i, at kravet om påregnelighed ikke skulle være til stede.

Handlen er indgået på ekspropriationslignende vilkår, hvilket er tiltrådt af økonomiudvalget i forbindelse med udvalgets godkendelse af købet, samt af borgmester og kommunaldirektør i forbindelse med underskrift af skødet.

Det er muligt, at det ikke fremgår direkte af et referat eller lignende, MEN det er repræsentantens klare opfattelse, at når kommunalpolitikere tiltræder/gennemfører handler på ekspropriationslignede vilkår, indestår de herved for, at de ville ekspropriere, hvis handlen ikke var blevet gennemført frivilligt.

Hvorfor skulle de ellers acceptere, at handlen blev indgået på ekspropriationslignede vilkår?

Repræsentanten fastholder derfor, at det er hans opfattelse, at ekspropriation måtte påregnes, hvis der ikke var indgået en frivillig aftale.

Så sent som den ... er der en omtale i ..., hvoraf det videre arbejde med byudviklingsplanerne for området, hvori F indgår. Dette understøtter, efter repræsentantens opfattelse, ovenstående.

Hvis det skulle forholde sig således, at kravet om påregnelighed ikke er opfyldt i nærværende handel, vil konsekvensen være, at man som rådgiver må fraråde enhver lodsejer at indgå frivillige handler med ekspropriationsberettigede myndigheder. Det gode råd må, i givet fald, være, at sige nej til enhver form for frivillig aftale og lade alle handler ske ved egentlig ekspropriation.

Dette vil medføre, at sælger vil være sikret sin afståelsessum fri for ejendomsavance, men samtidig medføre en voldsom forøget administration og en meget mere langsommelige og besværlig arbejdsgang for alle parter.

Dette er på ingen måde ønskeligt og kan ikke være meningen.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven. Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med EBL § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af EBL § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2006-3, afsnit E.J.2.8.

Betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom (et jordareal) er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen, er herefter:

- at der på aftaletidspunktet er ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål og

- at det på aftaletidspunktet må påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale.

Det er oplyst, at hjemlen til at ekspropriere ejendommen findes i planlovens § 47, stk. 1.

Det fremgår af denne bestemmelse, at kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt. 

Da det fremgår af de modtagne oplysninger, at Kommuneplan ... er vedtaget på tidspunktet for skødets underskrivelse, anser SKAT den første af de anførte betingelser for opfyldt.

SKAT anser derimod ikke den sidstnævnte betingelse om ekspropriationsvilje for opfyldt, idet det under henvisning til de foreliggende oplysninger ikke findes tilstrækkelig godtgjort, at kommunalbestyrelsen ville have eksproprieret ejendommen, hvis den frivillige aftale ikke var indgået.

SKAT indstiller, at spørgsmålet besvares med et nej, da de angivne betingelser for skattefritagelse ikke er opfyldt.

SKAT skal tilføje, at repræsentantens bemærkninger ikke har givet anledning til en ændring af indstillingen.

Skatterådet er enig i indstillingen og begrundelsen.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i 5 år.