Er fortjeneste ved afståelse af et grundareal på ca. x m² fra ejendommen F på ekspropriationslignende vilkår til A Kommune eller til 3. mand omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i § 11 i ejendomsavancebeskatningsloven?

Svar

Nej, se afgørelse og begrundelse.

B ejer ejendommen F. Ejendommen, der har et grundareal på y m², var oprindeligt vurderet som en landbrugsejendom, men er siden ... vurderet som et parcelhus.

Skatteyderne erhvervede ejendommen pr. ... og har siden erhvervelsen beboet denne.

Den ... har A Kommune vedtaget lokalplan ... Lokalplanområdet omfatter bl.a. F.

A Kommune har ved brev af ... fremsat et konkret tilbud til B om erhvervelse af et areal fra F på ca. x m² med henblik på at realisere lokalplan ....

Det fremgår af brevet, at købstilbudet skal ses i sammenhæng med, at kommunen i henhold til planlovens § 47, stk. 1, kan ekspropriere arealet, hvilket betyder, at tilbudet er givet på ekspropriationslignende vilkår. Af en tidligere udtalelse fra kommunen fremgår, at kommunen gerne vil indgå en købsaftale uden, at selve proceduren for ekspropriation følges, men at den er en forudsætning ved handlen, hvorved bestemmelsen om ekspropriation er gældende.

Kommunen har tilbudt at købe de x m² af skatteydernes ejendom til en pris af z kr./m². Købsprisen bliver ... kr., idet kommunen betaler samtlige handelsomkostninger.

Der er pt. ikke indgået aftale med kommunen om overdragelse af arealet.

Skatteyderne har herudover modtaget et tilbud på køb af arealet til æ kr./m² fra en lokal bygherre.

A Kommune har den ... på forespørgsel udtalt, at det ikke er afgørende for kommunen, om der er indgået en frivillig aftale med 3. mand, idet det for kommunen er uden betydning, hvilke private personer, der ejer jorden.  

Skatteyderne ønsker derfor klarhed over de skattemæssige konsekvenser ved afståelse af arealet henholdsvis til A Kommune og til den lokale bygherre.

Det er opfattelsen, at fortjenesten ved afståelsen er skattefri, da der er vedtaget en lokalplan for området, og kommunen om nødvendigt vil kunne ekspropriere arealet.

Repræsentanten bemærker til SKAT's indstilling i sagen, at man fastholder på baggrund af de oplysninger, der er afgivet i brev af ...af borgmesteren og den tekniske chef i A Kommune, at kommunen ville ekspropriere ejendommen med henblik på at få lokalplanen gennemført.

SKATs indstilling og begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven. Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med EBL § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af EBL § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2006-3, afsnit E.J.2.8.

Betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom (et jordareal) er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen, er herefter:

1. På aftaletidspunktet skal der være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål. 
2. På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.          

Det er oplyst, at hjemlen til at ekspropriere ejendommen findes i planlovens § 47, stk. 1.

Det fremgår af denne bestemmelse, at kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt. 

A Kommune har den ... endelig godkendt lokalplan ... for et område til boligformål ved ... Lokalplanen er offentliggjort.

Da lokalplanen er vedtaget og offentliggjort, er det SKATs opfattelse, at den første betingelse for skattefritagelse af fortjenesten er opfyldt på nuværende tidspunkt, idet der er formel hjemmel i planlovens § 47, stk. 1, til at ekspropriere ejendommen.   

For så vidt angår den anden betingelse har SKAT skriftligt kontaktet borgmesteren i A Kommune for at få nærmere oplyst, om kommunalbestyrelsen på tidspunktet for indgåelse af skatteydernes eventuelle aftale med kommunen har til hensigt at ekspropriere ejendommen, hvis den frivillige aftale ikke indgås.

Borgmesteren har ved brev af ... til SKAT bl.a. oplyst, at kommunen ikke har drøftet eller truffet ekspropriationsbeslutning i den konkrete sag. 

Til orientering oplyser borgmesteren videre, at A Kommune aldrig har vedtaget et princip om, at det kun skal være kommunen, der udstykker byggegrunde. Eksempelvis har kommunen udarbejdet flere lokalplaner til nye boligbebyggelser i henholdsvis ... og ... på privatejede arealer. Disse områder er byggemodnet af de private ejere og videresolgte uden kommunens involvering.

Under henvisning til borgmesterens ovenstående udtalelse finder SKAT ikke, at betingelsen om ekspropriationsvilje hos den ekspropriationsberettigede på aftaletidspunktet kan anses for opfyldt.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmålet besvares med et nej, da betingelserne for skattefritagelse efter § 11, 2. pkt. i ejendomsavancebeskatningsloven ved afståelse af arealet til kommunen eller til 3. mand ikke kan anses for opfyldt.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKAT's indstilling og begrundelse.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i en periode på 5 år.