Klagen skyldes, at A ApS's indkomst er blevet forhøjet med en fikseret yderligere lejeindtægt.

Landsskatterettens afgørelse

Indkomstårene 1999, 2000 og 2001

Skattemyndigheden har fikseret yderligere leje, hhv. 48.100 kr., 55.649 kr. og 49.256 kr.

Landsskatteretten tiltræder, at der skal fikseres en yderligere leje på hhv. 12.000 kr., 28.400 kr. og 32.800 kr. med tillæg af afholdte udgifter til el, gas, varme og indvendig vedligeholdelse.

Den talmæssige opgørelse overlades til skattemyndigheden.

Selskabet, der har regnskabsår fra den 1. juli til den 30. juni, driver tandlægevirksomhed. Selskabets anpartskapital er ejet af B. Selskabet erhvervede i henhold til skøde af 1. august 1998 en ejerlejlighed for en kontant anskaffelsessum på 650.000 kr. Lejligheden var på 66 kvadratmeter og bestod af 2 værelser. Lejligheden blev med virkning fra den 1. august 1998 lejet ud til hovedanpartshaverens søn. Den månedlige leje blev aftalt til 2.200 kr. Selskabet afholdt alle udgifter, der relaterede sig til lejligheden, herunder udgifter til vand, varme, el, fællesudgifter mv., hvilket beløb sig til henholdsvis 38.100 kr., 32.849 kr. og 24.356 kr. i indkomstårene 1999-2001. Den indvendige vedligeholdelse påhvilede i henhold til lejekontrakten lejeren. Den offentlige ejendomsvurdering udgjorde pr. 1. januar 1998-2001 henholdsvis 390.000 kr., 540.000 kr., 690.000 kr. og 790.000 kr. Selskabets indtægtsførte i indkomstårene 1999-2001 husleje med henholdsvis 22.000 kr., 26.400 kr. og 26.400 kr.

Skattemyndigheden har anset den aftalte leje for at være for lav i forhold til markedslejen for den pågældende lejlighed, samt at dette alene har været muligt i kraft af hovedanpartshaverens bestemmende indflydelse. Skattemyndigheden har herefter ansat markedslejen til 8 pct. af den til enhver tid værende offentlige vurdering for indkomstårene 1999-2000, mens skattemyndigheden for indkomståret 2001 har anvendt 6 pct. Til dette beløb har myndigheden tillagt selskabets udgifter til fællesudgifter inkl. varme, el samt diverse vedligeholdelsesudgifter, hvilket beløb sig til henholdsvis 38.100 kr., 32.849 kr. og 24.356 kr. for indkomstårene 1999-2001. Henset til de af selskabet indtægtsførte beløb har skattemyndigheden herefter forhøjet selskabets skattepligtige indkomst med henholdsvis 48.100 kr., 55.649 kr. og 49.256 kr.

Under Landsskatterettens behandling af sagen har regionen endvidere bemærket, at de lejligheder, som selskabet har anvendt som sammenligningsgrundlag var beboet af ældre personer, der havde boet i lejlighederne i mere end 20 år. Den oplyste kvadratmeterpris kunne derfor ikke sammenlignes med, hvad lejlighederne kunne udlejes for, såfremt disse nyudlejedes.

Selskabets repræsentant har fremsat principal påstand om, at udlejningen af ejerlejligheden skete på markedsmæssige vilkår, hvorfor indkomsterne for indkomstårene 1999-2001 skal reguleres til det selvangivne beløb. Subsidiært har repræsentanten påstået, at markedslejen ikke kunne overstige en månedlig leje på 30 kr. pr. kvadratmeter, hvorved selskabets skattepligtige indkomst skal forhøjes med 7.200 kr. i indkomstårene i forhold til det selvangivne.

Selskabets repræsentant har indledningsvis bemærket, at erhvervelsen af lejligheden var forretningsmæssigt begrundet, idet selskabet bl.a. anså lejligheden som et investeringsobjekt med det formål på sigt at opnå en værdistigning frem til salgstidspunktet. Repræsentanten har herefter påpeget, at den aftalte leje svarede til markedslejen, idet selskabet ved fastsættelsen af huslejen havde foretaget en konkret vurdering af de faktiske forhold vedrørende ejendommen. I vurderingen indgik således antallet af værelser, lejlighedens størrelse, lejlighedens dårlige isoleringsstand, samt at lejligheden lå øverst, hvorfor der var skrå vægge og lavt til loftet.

Repræsentanten har endvidere indhentet oplysninger vedrørende den aftalte leje i to andre lejemål i samme boligkompleks. Disse lejligheder var på henholdsvis 79 og 90 kvadratmeter, og lejen var aftalt til ca. 30 kr. pr. kvadratmeter. Til sammenligning med selskabets lejlighed var disse to lejligheder uden skråvægge, ligesom de indeholdt flere værelser og var væsentligt bedre isoleret.

Repræsentanten har herefter anfægtet de af regionen anvendte beregningsmetoder, der var en sammenblanding af ældre praksis og den nugældende ligningslovens § 16, stk. 9. Problemet herved var ifølge repræsentanten at begge disse metoder vedrørte fastsættelsen af husleje, når der stilles bolig til rådighed som led i et ansættelsesforhold, hvor den ansatte er direktør eller anden person med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform. Hovedaktionærens søn var hverken ansat eller anpartshaver i selskabet, hvorfor ingen af metoderne kunne anvendes. Heller ikke ligningslovens § 2 kunne anvendes i den konkrete sag, idet sønnen ikke var anpartshaver og dermed ikke opfyldte betingelsen om kontrol.

Repræsentanten har endelig bemærket, at den pågældende ansættelse var ugyldig, idet skattemyndigheden, der tilsyneladende var af den opfattelse, at forholdet var omfattet af ligningslovens § 2, ikke i forbindelse med ansættelsen havde gjort selskabet opmærksom på adgangen til betalingskorrektion, jf. ligningslovens § 2, stk. 4.

Statsskattelovens § 4, litra b indeholder hjemmel til at foretage beskatning af selskaber, der har stillet fast ejendom til rådighed for selskabernes hovedanpartshavere og disses nærtstående. I henhold til statsskattelovens § 4, litra b, 3. pkt. beskattes selskabet af markedslejen for ejendommen i de pågældende indkomstår. I mangel af konkrete holdepunkter kan markedslejen for indkomstårene 1999-2001 skønsmæssigt ansættes til 8 pct. af den til enhver tid værende ejendomsvurdering, jf. Ligningsvejledningen 1999-2001, pkt. S.F.2.2.1. med tillæg af de af selskabet afholdte udgifter til forbrugsafgifter som gas, varme og el.

Efter det oplyste har selskabet ikke dokumenteret eller på anden måde tilstrækkelig sandsynliggjort, at lejligheden blev udlejet på markedsvilkår. Markedslejen må herefter fastsættes til 8 pct. af den seneste offentlige ejendomsvurdering, hvilket under hensyn til, at selskabet havde forskudt indkomstår, svarer til henholdsvis 34.600 kr. for indkomståret 1999, 49.200 kr. for indkomståret 2000 og 59.200 kr. for indkomståret 2001. Disse beløb tillægges de faktisk afholdte udgifter til el, gas og varme og indvendig vedligeholdelse, idet disse udgifter påhviler lejer, mens selskabet har fradrag for udgifter til forsikring, ejendomsskat mv.

Endelig bemærkes det, at forholdet er omfattet af ligningslovens § 2, stk. 1, idet lejeaftalen må anses for indgået mellem hovedaktionæren og selskabet, hvorved den manglende lejeopkrævning anses tilgået hovedaktionæren som udlodning, ligningslovens § 16A. Den manglende vejledning om adgangen til betalingskorrektion bevirker ikke ansættelsens ugyldighed, men alene, at fristen for påtagelsen af en betalingsforpligtelse tilsvarende udskydes, jf. TfS 2000.740.