Indhold

Dette afsnit beskriver, hvilken indflydelse ejendommens konkrete anvendelse og placering i ejerens økonomi har på vurderingen af, om ejendommen er erhvervet som led i næringsvirksomhed.

Afsnittet indeholder:

• Formålet med ejendommens erhvervelse og ejendommens placering i ejerens økonomi
• Driftsbygninger og administrationsejendomme
• Egen bolig
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Formålet med ejendommens erhvervelse og ejendommens placering i ejerens økonomi

Når en næringsdrivende, der handler med fast ejendom, erhverver en fast ejendom, der ikke er planlagt at skulle indgå i næringsvirksomheden, kan ejendommen efter en konkret vurdering holdes uden for næringsvirksomheden. Det skyldes, at der lægges betydelig vægt på hensigten med erhvervelsen af den faste ejendom, når det skal vurderes, om salget af ejendommen sker som led i ejerens næringsvirksomhed. Hvis ejendommen ikke anses for afstået i næringsvirksomhed, er konsekvensen, at beskatningen af fortjeneste eller tab så sker efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Formålet med erhvervelsen af ejendommen kan betyde noget for ejendomme, der skal benyttes som domicilejendomme, eller som på anden vis skal anvendes til administrative formål, eller som erhvervsejendomme i den næringsdrivendes erhvervsvirksomhed. Formålet med erhvervelsen har også afgørende betydning, hvis der er tale om salg af en ejendom, som ejeren bruger som egen bolig.

Faste ejendomme, der er erhvervet med henblik på kapitalanbringelse, kan også - dog i meget begrænset omfang - være omfattet af gruppen af faste ejendomme, der efter formålet med anskaffelsen kan være undtaget fra reglerne om næringsbeskatning. Se afsnit C.H.2.3.2.5 om anlægsinvestering og overgang til anlægsformuen.

Driftsbygninger og administrationsejendomme

En ejendom, der tjener som driftsejendom for den næringsdrivendes erhvervsvirksomhed, anses normalt for en anlægsejendom, hvor fortjeneste eller tab ved salget ikke er omfattet af reglerne om næringsbeskatning. Det kan eksempelvis være en domicilejendom eller en administrationsejendom. Beskatning af en fortjeneste ved salget af ejendommen skal derfor ske efter ejendomsavancebeskatningslovens regler.

Det er et resultat af, at hensigten med at erhverve en fast ejendom, som ejeren vil anvende som forretningsejendom og drive næringsvirksomheden fra, i sagens natur ikke sker med det formål at opnå fortjeneste ved videresalg, men for at tjene som administrationsejendom eller lignende for den øvrige næringsvirksomhed.

Som eksempel fra retspraksis kan nævnes en sag, der handlede om en ingeniør, som ejede halvdelen af aktiekapitalen i et murer- og entreprenørselskab. Den anden halvdel var ejet af ejerens bror. Ud over dette ejede ingeniøren personligt halvdelen af den ejendom, hvorfra selskabet drev sin virksomhed, fordi ejendommen fungerede som administrationsbygning og oplagsplads for selskabet. Broderen ejede den anden halvdel. Både ingeniøren og selskabet var tidligere blevet næringsbeskattet ved salg af ejendomme. På grund af alvorlig sygdom ønskede han at sælge sin halvdel af ejendommen. Østre Landsret lagde til grund, at erhvervelsen og bebyggelsen af ejendommen fandt sted for at kunne drive entreprenørvirksomheden fra ejendommen i stedet for som hidtil fra to ejendomme, der havde fungeret som henholdsvis administrationsbygning og oplagsplads. Fordi salget alene var begrundet i ejerens alvorlige sygdom, der gjorde ham ude af stand til at deltage i driften af selskabet, fandt landsretten, at erhvervelsen og senere salget af halvdelen af ejendommen ikke kunne anses som et led i næringsvirksomhed. Se TfS 1987, 506 ØLD.

Et andet eksempel handlede om en bygmester, der i 1979 havde erhvervet en grund, som efter lokalplanen skulle benyttes til både bolig og erhverv. I overensstemmelse med hensigten ved erhvervelsen blev grunden brugt til oplagsplads for bygmesterens virksomhed, og der blev opført et parcelhus, som blev benyttet til familiens bolig og til kontor. Ejendommen blev solgt på tvangsauktion i 1984. Højesteret nægtede fradrag for tabet, fordi bygmesteren ved erhvervelsen havde haft til hensigt at anvende ejendommen i en længere årrække, og salget alene skete, fordi han på grund af sygdom og mindre indkomst var tvunget til at sælge. Ejendommen blev derfor ikke anset for erhvervet som led i næringsvirksomhed. Se TfS 1990, 401, HRD.

En arkitekts salg af et hotel efter 7 års ejertid blev anset for sket i næring. Der havde indtil købstidspunktet været tale om omfattende næring med fast ejendom. Ved købet indgik seks rækkehuse i handelen. Der var kun hoteldrift i begrænset omfang. Landsretten anså ikke formodningen om næring for afkræftet, fordi muligheden for videresalg med fortjeneste havde været et blandt flere motiver til at erhverve hotellet. Se TfS 1990, 433 VLD.

Egen bolig

En fast ejendom, der har været den næringsdrivende ejers private bolig gennem en årrække kan efter omstændighederne anses for udskilt fra næringsformuen. Det betyder, at en eventuel fortjeneste eller tab ved salg af ejendommen bliver beskattet efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Hvis betingelserne i EBL § 8 er opfyldte, er en eventuel fortjeneste ved salget skattefri. Konstateres der i stedet et tab ved salget, er der ikke fradrag for tabet, når ejendommen er omfattet af EBL § 8. Spørgsmålet om boligen i den konkrete situation kan udskilles fra næringsformuen, skal bedømmes konkret ud fra en samlet vurdering af, om ejendommen er et nærings- eller et anlægsaktiv.

Ved vurderingen lægger Skattestyrelsen vægt på følgende momenter:

• Om ejendommen kan anses for erhvervet som ejerens varige bopæl
• Om den er egnet til at tjene som bopæl for ejeren og eventuelt familien
• Om købet/salget skyldes helt særlige omstændigheder.

Forholdene omkring ejerens erhvervelse og private anvendelse af boligen indgår derfor som et væsentligt element ved vurderingen af, om formodningen om næring er afkræftet ved salget af boligen.

Efter retspraksis er det ikke tilstrækkeligt, at ejeren alene har erhvervet ejendommen for at benytte den til egen bolig. Ejeren skal også rent faktisk have boet i ejendommen over en længere årrække. Der lægges altså mere vægt på længden af beboelsesperioden end på ejertiden.

Den ledende dom på området er UfR 1967, 258 HRD. Af dommen kan udledes, at en håndværker, der på almindelige vilkår køber eller bygger et hus til sig selv og først afhænder det efter en halv snes års forløb, i almindelighed ikke er næringsskattepligtig af fortjenesten.

Der var på denne baggrund tidligere en forhåndsformodning for næring, hvis den private bolig blev solgt efter mindre end 10 års beboelsestid.

Nyere retspraksis har dog i visse tilfælde anerkendt, at en ejertid og beboelsesperiode på 5-6 år er tilstrækkelig for at anerkende, at salg af ejendommen ikke sker som led i ejerens næringsvirksomhed.

Som et eksempel er en højesteretsdom, der vedrørte en murermester, som havde købt en byggegrund og efterfølgende havde opført et parcelhus til beboelse på grunden. Efter 6 års ejertid og en beboelsestid på 5 år blev ejendommen solgt. Højesteret fandt, at ejeren ved købet af grunden og opførelsen af huset havde haft til hensigt at anvende ejendommen som varig bolig for sig og sin familie, hvilket efter forholdene på anskaffelsestidspunktet ikke var urealistisk. På den baggrund blev formodning om næringen anset for afkræftet. Fortjenesten ved salget blev derfor ikke beskattet som næringsindkomst. Se TfS 1985, 457 HRD.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området: