Parter

A
(advokat Kåre Pihlmann)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten ved advokat Steffen Sværke)

Afsagt af højesteretsdommerne

Poul Sørensen, Lene Pagter Kristensen og Thomas Rørdam

I tidligere instans er afsagt kendelse af Vestre Landsrets 15. afdeling den 10. marts 2008.

Procesbevillingsnævnet har den 16. maj 2008 meddelt tilladelse til, at kendelsen indbringes for Højesteret.

Påstande

Kærende, A, har påstået landsrettens kendelse ophævet, således at sagen behandles ved Byretten som første instans.

Indkærede, Skatteministeriet, har påstået stadfæstelse.

Landsretten har henholdt sig til sin afgørelse.

Supplerende sagsfremstilling

Af Landsskatterettens kendelse i sagen fremgår blandt andet følgende

"...

Landsskatterettens afgørelse

Kapitalindkomst

Skatteankenævnet har anset avance ved salg af ejendommen ... for skattepligtig, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1. Avancen er opgjort til 442.400 kr.

Landsskatteretten anser fortjeneste ved salg af ejendommen for skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

...

Sagens oplysninger

Klageren har erhvervet ejendommen ... ved arv efter sin ægtefælle, som afgik ved døden den 16. november 1997. Ejendommens areal udgør 2.525 m², og der er på ejendommen opført et fritliggende enfamilieshus (parcelhus) i 1970. Beboelsesbygningens areal udgør 265 m² samt kælder på 65 m². Der er desuden opført en kontorbygning på 113 m². Ejendommen har været vurderet som beboelse og forretning med en lejlighed. Der er ikke foretaget ejerboligfordeling efter vurderingslovens § 33, stk. 5. Der er fremlagt billeder af ejendommen til belysning af ejendommens karakter.

Ejendommen har tjent til bolig for klageren frem til 1. december 1997. Siden 1. december 1997 har ejendommen været udlejet til amtet på uopsigelig lejekontrakt frem til den 1. december 2004. I henhold til § 2 i lejekontrakten vedrørende beboelsesejendommen er ejendommen udlejet til beboelse (bofællesskab) og må ikke uden udlejers godkendelse benyttes til andre formål. Lejer har ret til at fremleje ejendommen, jf. lejekontraktens § 7. Det fremgår af lejekontraktens § 1, at der er udarbejdet særskilt lejekontrakt vedrørende kontorbygningen. Lejen er aftalt til 11.000 kr. for boligdelen, som i henhold til kontrakten udgør ca. 345 m², og 3.500 kr. for kontorbygningen, som udgør ca. 123 m².

Klageren har solgt ejendommen ved skøde af den 12. marts 2001 med overtagelse den 1. maj 2001. Salgssummen har udgjort 1.950.000 kr. kontant og er i skødet fordelt med 1.500.000 kr. til beboelsesdelen og 450.000 kr. til erhvervsdelen.

Bygningerne er udlejet på afståelsestidspunktet. Det fremgår af skødet, at køber er bekendt med, at ejendommen er udlejet til amtet, og at lejemålet anvendes til bofællesskab, mødelokaler m.v.

Det fremgår af pkt. 4.1. i lokalplanen for det område, hvor ejendommen ligger, at ingen grund i området må udstykkes uden byrådets særlige tilladelse.

...

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. lovens § 1, stk. 1.

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal dog ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Det beror på en konkret vurdering, om det er godtgjort, at beboelse har fundet sted.

Det er desuden en betingelse, at ejendommen har bevaret sin karakter af en- eller tofamilieshus, således at ejendommen må siges at tjene beboelsesformål. Ved afgørelsen heraf lægges vægt på vurderingsmyndighedernes fordeling af ejendomsværdien på beboelse og resten af ejendommen samt på ejendommens fremtræden og faktiske benyttelse. Byggemyndighedernes betegnelse af ejendommen kan tillige indgå som et vejledende element.

Retsformanden finder, at hele ejendommen, der var udlejet til amtet, var erhvervsmæssigt anvendt, idet bofællesskabet må anes for en del af amtets erhvervsmæssige virksomhed, jf. Højesterets dom af 14. februar 2003, offentliggjort i SKM2003.91.HR hvorfor ejendommen ikke på afståelsestidspunktet var et en- eller tofamilieshus i ejendomsavancebeskatningslovens forstand.

Da ejendommen herefter anses for overgået til udelukkende erhvervsmæssig anvendelse, er avancen ved salg af ejendommen ikke omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, men skal medregnes ved den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1. Fortjenesten skal medregnes ved opgørelsen af kapitalindkomsten, jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 16.

Da der ikke i øvrigt er uenighed om den skattemæssige opgørelse af avancen, stemmer retsformanden herefter for at stadfæste skatteankenævnets afgørelse.

Tre retsmedlemmer finder, at ejendommen ikke havde ændret karakter på afståelsestidspunktet, hvorfor ejendommen fortsat må anses for et en- eller tofamilieshus i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Da det må anses for godtgjort, at der ikke kan ske udstykning af ejendommen, og idet klageren ubestridt har beboet ejendommen, stemmer disse tre retsmedlemmer for, at fortjeneste ved salg af ejendommen er skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

..."

Parternes tvist omfatter blandt andet den nærmere karakter af den faktiske anvendelse af ejendommen på salgstidspunktet, samt hvad der var aftalt herom mellem A som udlejer og amtet som lejer.

Anbringender

A har til støtte for sin påstand bl.a. anført, at sagen ikke er af så principiel karakter, at sagen skal henvises til landsretten. Sagen beror i det væsentlige på en konkret bevismæssig vurdering af den omhandlede ejendoms karakter, hvilket i forarbejderne er beskrevet som en sagskategori, der ikke kan begrunde henvisning til landsretten.

Det er korrekt, at ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, generelt har stor praktisk betydning. Det er imidlertid væsentligt at notere sig, at langt de fleste sager er knyttet til spørgsmålet om, hvorvidt bestemmelsens areal- og beboelseskrav er opfyldt.

Det bestrides, at Landsskatterettens afgørelse - som hævdet af Skatteministeriet - skulle være en underkendelse af en fast administrativ praksis. Dette anbringende er ikke underbygget, og eksistensen af den påberåbte praksis bestrides. Der foreligger alene en begrænset retspraksis på området, og sagen drejer sig i øvrigt i overvejende grad om en vurdering af faktum snarere end en retlig vurdering. Skatteministeriets bemærkninger om afgørelsens konsekvenser for andre sager er reelt blot baseret på en henvisning til den generelle bestemmelse om genoptagelse af skatteansættelser. Dertil kommer, at faktum i sagen er så speciel, at kun et meget begrænset antal andre sager vil kunne blive berørt af sagens udfald.

Skatteministeriet har til støtte for sin påstand bl.a. anført, at sagsanlægget er af principiel karakter. Sagen indebærer en stillingtagen til, om anvendelsen af ejendommen på salgstidspunktet medfører, at ejendommen skifter karakter og dermed ikke længere kan karakteriseres som et "en- eller tofamilieshus".

Domstolenes stillingtagen til dette lovfortolkningsspørgsmål har praktisk betydning. Således sker der som bekendt en betydelig omsætning af fast ejendom hvert år. Nogle af disse ejendomme vil på salgstidspunktet helt eller delvist blive anvendt til andre formål end "sædvanlige boligformål". I alle disse tilfælde vil det være relevant med fortolkningsbidrag. der kan medvirke til at afgrænse, hvad der omfattes af begrebet "en- eller tofamilieshuse".

Det må endvidere tillægges væsentlig vægt, at ressortministeriet mener, at sagen bør henvises til landsretten. I særdeleshed på et masseadministrationsområde som Skatteministeriets område, hvor departementet efter høring af såvel Landsskatteretten som SKAT har ment, at sagen er principiel, og derfor har indbragt sagen for domstolene.

Landsskatterettens flertalsafgørelse i sagen kan opfattes som værende i strid med Højesterets dom i SKM2003.91.HR. Flertallets votum kan derfor opfattes som en underkendelse af den faste administrative praksis, der er baseret på Højesterets afgørelse (Ligningsvejledningen 2008-2, Erhvervsdrivende afsnit E.J.1.1 og E.J.1.4). Kendelsen kan herefter, hvis den fastholdes, indebære, at der skal ske genoptagelse etter skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 7, af en række sager fra indkomstårene 2002 og fremefter. Genoptagelseskonsekvenserne er i lovmotiverne fremhævet som en omstændighed, der taler for, at der er tale om en sag af principiel karakter.

Det forhold, at Landsskatterettens kendelse måtte være i strid med præjudikater afsagt af landsret og Højesteret, afskærer ikke i sig selv skatteydere fra genoptagelse efter den særlige bestemmelse i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 7. Denne bestemmelse bevirker derfor, at sagsanlægget er af principiel karakter, uanset at der foreligger relevant praksis fra Højesteret.

Skatteministeriet er enig i, at det beror på en konkret bevisvurdering, om den faktiske anvendelse på salgstidspunktet var aftalt mellem A og lejeren af ejendommen. Skatteministeriet er imidlertid ikke enig med A i, at det har betydning, om hun var bekendt med den faktiske anvendelse af ejendommen. Skatteministeriet gør således gældende, at uanset, om ejendommen havde været anvendt som forudsat ved indgåelsen af lejekontrakten, ville en sådan anvendelse også have medført, at ejendommen havde skiftet karakter og således ikke længere kunne anses for at udgøre et en- eller tofamilieshus, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Det principielle spørgsmål, om ejendommen har skiftet karakter og ikke længere udgør et "en- eller tofamilieshus", vil således blive prøvet, uanset om retten lægger til grund, at kærende var bekendt med den faktiske anvendelse af ejendommen eller ej.

Højesterets begrundelse og resultat

På baggrund af landsskatterettens afgørelse rejser sagen væsentlige spørgsmål om anvendelsesområdet for ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, herunder navnlig om rækkevidden af Højesterets dom af 14. februar 2003 SKM2003.91.HR, som har generel betydning for retsanvendelsen.

Højesteret tiltræder derfor, at sagen angår et principielt retligt spørgsmål, og stadfæster kendelsen.