Kan ejendomsavance genanbringes efter EBL § 6 A i en ejendom anvendt til bogføringsvirksomhed?

Svar

Spørgsmålet afvises, se indstilling og begrundelse.

Spørger har i 2006 afstået en ejendom, i hvilken der blev drevet selvstændig erhvervsvirksomhed i form af restaurationsvirksomhed og boligudlejning.

Ejendommen var vurderet som en beboelses- og forretningsejendom med 1 lejlighed.

Spørger driver i dag restaurationsvirksomhed i selskabsform i lejede lokaler.

Spørger bor privat på adressen P, nr. x. Dette er en privatbolig, der ikke har noget at gøre med restaurationsvirksomheden.

Spørger har til hensigt at erhverve en ejendom, i hvilken han vil starte en bogføringsvirksomhed.

Bogføringsvirksomheden vil i begyndelsen have én kunde, der er restaurationsvirksomheden. Bogføringsvirksomheden tænkes senere udvidet med flere kunder.

I bogføringsvirksomheden skal ansættes en bogholder. Spørger vil selv arbejde nogle timer om ugen i bogføringsvirksomheden.

I ejendommen vil der udover bogholderivirksomheden være et boliglejemål. Udlejning heraf vil være til bogholderen.

Erhvervelsen vil i givet fald finde sted inden udgangen af kalenderåret 2007.

1. Ved genanbringelse efter EBL § 6 A kræves, at der investeres i en ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt. Dette vil utvivlsomt være tilfældet i denne sag. Det følger bl.a. af SKM2003.313 VLR, at reglerne kan anvendes selv om de erhvervsmæssige aktiviteter er yderst beskedne.

Fortjenesten kan naturligvis kun anvendes til at nedbringe den del af anskaffelsessummen, der vedrører den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen, og ikke boligudlejningsdelen.

2. SKAT har tidligere fremsendt udkast til sagsfremstilling med et negativt svar på det stillede spørgsmål. SKAT henviste til, at der ikke var modtaget nogen dokumentation for, at der er tale om genanbringelse i en ejendom, der straks fra erhvervelsen vil blive anvendt erhvervsmæssigt af spørger. Der var heller ikke fremlagt en redegørelse for spørgers forudsætninger for og erfaringer med at kunne drive en egentlig erhvervsmæssig bogføringsvirksomhed.   

Repræsentanten fremkom herefter med bemærkninger til den modtagne sagsfremstilling:

Der er rent faktisk tale om en konkret ejendom, nemlig ejendommen beliggende P, nr. z. Ifølge de lokale myndigheder er det tilladt at drive bogføringsvirksomhed fra ejendommen.

Spørger har erfaring med bogføring fra sin restaurationsvirksomhed. Ideen med bogføringsvirksomheden er således målrettet servicen mod netop denne branche. Spørger er ikke uddannet udi bogføringsbranchen, men har erfaring med bogholderi, da han i flere år har drevet virksomhed.

Generelt

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Efter § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven kan en skattepligtig dog i visse tilfælde ved at genanskaffe en ny ejendom i forbindelse med afståelse af en fast ejendom udskyde beskatningen af fortjeneste ved afståelse af en fast ejendom til en senere ejendomsafståelse.

Den skattepligtige kan således vælge mellem at lade sig beskatte ved afståelsen af ejendommen eller at udskyde beskatningen til en senere afståelse ved at modregne fortjenesten i anskaffelsessummen for den nyerhvervede ejendom.

Der kan alene ske genanbringelse af den del af fortjenesten, der vedrører den del af den afståede ejendom, som blev anvendt erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, dvs. den skattepligtige del af fortjenesten. Endvidere kan fortjenesten kun anvendes til at nedsætte anskaffelsessummen for den del af den erhvervede ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles virksomhed.

Den del af den afståede ejendom henholdsvis den erhvervede ejendom som udgør boligdelen, anses ikke i denne forbindelse for anvendt erhvervsmæssigt. Den del af fortjenesten, der vedrører boligdelen, kan således aldrig genanbringes, og der kan aldrig ske nedsættelse af den del af anskaffelsessummen, der vedrører boligdelen.

Efter § 6 A, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningsloven anses udleje af fast ejendom ikke for erhvervsmæssig virksomhed, medmindre der er tale om udlejning af fast ejendom, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1 eller 7.

Den del af ejendommen, der udlejes til boligbenyttelse, vil således heller aldrig kunne danne grundlag for genanbringelse.

SKAT skal bemærke, at der kun kan ske genanbringelse i den forholdsmæssige del af købesummen, der kan henføres til den del af den samlede ejendom, der direkte anvendes erhvervsmæssigt. Der kan således heller ikke ske genanbringelse i de friarealer og tilbygninger mv., som ikke indgår i den etablerede erhvervsmæssige aktivitet.

Konkret

En af betingelserne for at anvende genanbringelsesreglerne er som nævnt, at ejendomsavancen genanbringes i erhvervsmæssig ejendom.

Det fremgår af det oplyste, at spørger påtænker at genanbringe ejendomsavance i en ejendom, der delvis skal anvendes til bogholderivirksomhed.

Spørger er nu fremkommet med oplysninger om en konkret ejendom beliggende P, nr. z, som skal erhverves til formålet. Ejendommen er et enfamilieshus.

Der er endvidere nu opstillet et budget for omfanget af den erhvervsmæssige bogføringsaktivitet i virksomheden.

Det er yderligere oplyst, at spørger ikke er uddannet i bogføringsbranchen, men at hans personlige erfaringer med bogføringsvirksomhed er opnået i forbindelse med, at han har drevet restaurationsvirksomhed. Ideen med bogføringsvirksomheden er således at målrette servicen mod netop denne branche.

Der er ikke fremlagt nogen ansættelseskontrakt med bogholderen, idet det er oplyst, at der er tale om en påtænkt disposition.

På baggrund af de nu foreliggende oplysninger finder SKAT, at spørgsmålet om, hvorvidt ejendommen straks fra erhvervelsen vil opfylde betingelsen om erhvervsmæssig anvendelse i § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven, ikke kan besvares med fornøden sikkerhed.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmålet afvises.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet er enig i indstillingen og begrundelsen.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

Svaret er bindende i 1 år fra afgørelsens dato.