Spørgsmål

1. Vil den fortjeneste der fremkommer ved spørgers salg af ejendommen X til Y kommune være skattefri, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11. 2.pkt.
2. Vil det erstatningsbeløb på kr.   der vil blive udtalt til spørger, via Y kommune, være skattefri, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2.pkt.

Svar

1. Ja, se indstilling og begrundelse.
2. Nej, se indstilling og begrundelse. 

Beskrivelse af de faktiske forhold

Ejendomshandlen omfatter salg af ovennævnte ejendom til Y kommune på ekspropriationslignende vilkår, samt en udbetalt skadeserstatning fra

Y kommune skal alene bruge grunden. Den eksisterende bygning, der er beskadiget, skal rives ned. 

Der foreligger et ikke-dateret skøde, der er gjort betinget af, at overdragelsen opfylder betingelserne for skattefrihed for sælger, jf. EBL § 11.

Af skødets § 1 fremgår bl.a., at sælger oplyser, at der i handlen medfølger en forsikringssum på et endnu ikke fastsat beløb. Køber giver sælger transport på evt. stormskade- og brandforsikring, der måtte tilfalde køber som følge af de oplyste skader i  19xx  og 20xx.

Iflg. skødets § 4 er købesummen aftalt til kr., der er fordelt på arealet ...  m2, med kr. og på bygning med kr.

Af skødets § 4 fremgår endvidere, at uden for købesummen giver køber sælger transport på evt. forsikringssum, der måtte tilfalde køber, jf. § 1.

Iflg. tilbud fra Z forsikring af 26. november 20xx udgør denne forsikringssum kr.  

Før handelen med kommunen blev aktuel, havde spørger planer om opførelse af en ny ejendom på grunden. Den tilbudte erstatning fra Z forsikring  skulle indgå i opførelsessummen. Den igangværende handel, der foregår på ekspropriationslignende vilkår, gjorde denne plan uigennemførlig.

Derfor knyttes salgsbeløb og erstatning nu sammen.

Det fremgår af indsendt Lokalplan nr. ... , der er endeligt vedtaget den 16. juni 20xx og offentliggjort, at arealet skal bruges til ...      .

På byrådsmødet den 27. april 20xx  blev det godkendt, at Borgmesteren bemyndiges til at erhverve restejendommen på ca. ... m2 for 1.400 kr. pr. m2, tillagt den del af forsikringssummen, der fuldt ud kan udnyttes til byggeri.

Dette var nødvendigt for at kunne realisere xxxxplanen, herunder tilvejebringe det nødvendige areal til ... og parkeringsareal samt byudvikling på den resterende del af grunden efter de intentioner der ligger i  -planen og Kommuneplanen 20xx der har været udsendt i offentlig høring i februar-april 20xx og endeligt vedtaget i maj 20xx.

De første 1.055 m2 skulle, iflg. byrådsbeslutning af 23. juni 20xx, være erhvervet allerede dengang.

Af referatet af Byrådsmødet den 27. april 20xx fremgår som nævnt, at såfremt sælger ikke accepterer vilkårene erhverves restejendommen af  Y kommune ved ekspropriation for at kunne realisere -planen og Kommuneplanen 20xx.  

Da arealet iflg. ovennævnte betinget skøde imidlertid er anført med  ... m2, ligeledes til en m2 pris på kr. 1.400, tilskrev SKAT spørgerens repræsentant og bad om en forklaring på denne diskrepans på 1.055 m2.

Spørgerens repræsentant fremsendte herefter kopi af brev af 28. juni 20xx fra Y kommune, underskrevet af forvaltningsdirektøren til spørgeren, hvoraf fremgik, at Byrådet den 23. juni 20xx havde besluttet, at erhverve 1.055 m2 af den nordlige del af -grunden, inden for 1.400 kr. pr. m2.

Det fremgår af brevet, at såfremt spørgeren ikke accepterede vilkårene var Y kommune indstillet på at erhverve arealet ved ekspropriation, for at kunne realisere lokalplan nr.

Endvidere medsendtes en kopi af et bindende ligningssvar afgivet af  -ligningscenter, den  11. juli 20xx, iflg. hvilket fortjenesten ved salg af de 1.055 m2 måtte anses for at være skattefri, jf. EBL § 11. Svaret er bindende for skattemyndighederne ved behandlingen af det beskrevne forhold i 5 år.    

Spørgerens repræsentant har endvidere meddelt, at spørgeren har oplyst, at da han havde underskrevet og afleveret skødet vedr. salget af de 1.055 m2, vendte kommunen tilbage og meddelte, at man nu i stedet ønskede at købe alle ... m2 samtidig. Således at hele handlen kunne gennemføres på ét skøde.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Spørgerens repræsentant er af den opfattelse, at såvel fortjenesten som erstatningen ved nævnte handel ikke skal medregnes ved opgørelsen af spørgerens skattepligtige indkomst, jf. EBL § 11.

Hverken spørger eller dennes repræsentant har haft kommentarer til det fremsendte udkast.

SKATs indstilling og begrundelse

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1 medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom ved indkomstopgørelsen.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11,1. pkt. i ovennævnte lov.

Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2.pkt. også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at eksproprier ejendommen.

Det er ved TfS 1995,575 HRD fastslået, at det efter sammenhængen med ejendomsbeskatningslovens § 11, 1.pkt. må være en betingelse for anvendelse af § 11. 2.pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2007, afsnit E.J.2.8.

Følgende betingelser skal således være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelse af fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation.

1) Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.   

2) På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af en frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal således foreligge ekspropriationsrealitet.

Ad 1) Iflg. planlovens § 47, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med en kommuneplan eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt.

Iflg. lokalplan nr. ... skal arealet som nævnt bruges til i forbindelse med etableringen af ...

SKAT anser herefter, at den første af de angivne betingelser for skattefritagelse for opfyldt. 

Ad 2) Efter den næste betingelse skal der være vilje til at ekspropriere ejendommen på aftaletidspunktet, dvs. at det også skal kunne sandsynliggøres, at den ekspropriationsberettigede myndighed ville ekspropriere ejendommen, såfremt frivillig aftale mellem spørger og Y kommune ikke blev indgået.

Af medsendt udskrift af Byrådsreferat af møde  den 27. april 20xx fremgår, at Borgmesteren er blevet bemyndiget til at erhverve restejendommen på ... m2 for en pris på 1.400 kr. pr. m2, tillagt den del af forsikringssummen, der fuldt ud kan udnyttes ved byggeriet.

Såfremt sælger ikke accepterede, ville kommunen erhverve restejendommen ved ekspropriation for at kunne realisere -planen og Kommuneplanen 20xx.     

Det drejer sig her om i alt ... m2, idet de 1.055 m2 på dette tidspunkt forudsattes erhvervet af kommunen i 20xx, ligeledes ved et ekspropriationslignende salg. Et salg der dog i første omgang alligevel ikke blev effektueret, fordi kommunen af praktiske årsager nu i stedet ønskede at gennemføre hele handlen på ét skøde, jf. ovenfor.

For så vidt angår de 1.055 m2, har det iflg. spørgerens repræsentant ikke været muligt at fremskaffe en udskrift at referatet af Byrådsmødet af 23. juni 20xx hvor kommunens køb af dette areal blev behandlet.

Men som nævnt foreligger der et bindende ligningssvar fra - Ligningscenter, iflg. hvilket fortjenesten ved salg af de 1.055 m2 måtte anses for skattefri, jfr. EBL § 11.

SKAT finder efter en samlet vurdering, at den fornødne ekspropriationsvilje fra den eksproprierende myndigheds side, må anses for at være til stede.

SKAT indstiller herefter, at dette spørgsmål besvares med et Ja.

Vedr. den udbetalte forsikringssum på kr.    

Efter ejendomsavancebeskatningslovens (EBL) § 1 medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring med fast ejendom, ved indkomstopgørelsen efter reglerne i EBL.

Efter lovens § 2 sidestilles modtagelse af erstatnings- og forsikringssummer som udgangspunkt med salgssummer, og fortjenesten beskattes efter lovens almindelige regler.

Dette betyder derfor, at også modtagelsen af erstatning ved beskadigelse af en ejendom sidestilles med et delsalg af ejendommen.

For så vidt angår spørgerens repræsentants henvisning til EBL § 11, 2.pkt. skal bemærkes, at en erstatningssum ikke kan gøres til genstand for en ekspropriation, hvorfor EBL § 11 ikke er relevant i denne sammenhæng.

Hvis der i forbindelse med en indtruffen skade på en ejendom, der ikke er omfattet af særlige regler om skattefritagelse for parcelhuse m.v. i EBL § 8, udbetales en erstatnings- eller forsikringssum, kan beskatning af det modtagne beløb i visse situationer udskydes efter reglerne i EBL § 10.

Det er bl.a. en forudsætning herfor, at beløbet anvendes i forbindelse med en genopførelse af den skadelidte ejendom, eller evt. en anden skadelidt ejendom, der tilhører samme ejer og som udgør en driftsenhed.

Af ovennævnte referat af Byrådsmødet den 27. april 20xx fremgår tillige, at der er knyttet en forsikringssum til (rest)ejendommen, som det skal sikres frit kan anvendes til det påtænkte byggeri. 

Af § 1 i medsendt udkast til skøde fremgår som nævnt bl.a., at sælger oplyser, at der i handlen medfølger en forsikringssum på et endnu ikke fastsat beløb.

Endvidere står anført, at såfremt der kommer en forsikringssum til udbetaling, tilfalder denne sælger. Køber giver sælger transport på evt.  brandforsikringssum, der måtte tilfalde køber som følge af de oplyste skader i henholdsvis 19xx og 20xx.

Da spørgeren således ikke selv anvender erstatningsbeløbet til genopførelse, opfylder han ikke betingelserne i EBL § 10, hvorfor han vil være skattepligtig af den udbetalte forsikringssum i medfør af EBL § 2.

Det indstilles herefter, at dette spørgsmål besvaret med et Nej. 

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstillinger og begrundelser.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode 

Svaret er bindende i 5 år fra afgørelsens dato.