Vil salg af stuehus, beliggende C til D være skattefrit for henholdsvis A og B?

Svar

Nej. Se sagsfremstilling og begrundelse.

Spørgerne ejer en ejendom C. I januar 2007 har D og spørgerne indgået en betinget købsaftale om afståelse af stuehus, beliggende på ejendommen. Det er nævnt i købsaftalen, at ejendommen anvendes til landbrug/udlejning og har et areal ifølge tingbogen på 340.917 m2, heraf vej 0 m2. Stuehuset er en ældre landbobygning opført i pudsede mursten og med ældre eternittag. Boligarealet er på 125 m2. Spørgerne beholder fortsat alle ejendommens tilhørende jorder til dyrkning på landbrugsmæssig sædvanlig måde.

Købesummen er aftalt til 1.250.000 kr.

Købsaftalen er blandt andet betinget af, at den aftalte købesum er skattefri for spørgerne efter bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, hvilket bekræftes ved indhentelse af et bindende svar fra skattemyndighederne. Såfremt denne betingelse ikke bliver opfyldt inden 3 år fra underskrift af aftalen, bortfalder aftalen, uden at parterne kan gøre krav mod hinanden.

Spørgerne har oplyst, at ejendommen for øjeblikket anvendes af en af medarbejderne. Området er udlagt til store demo-vindmøller i henhold til et landsplandirektiv. Det er ligeledes oplyst, at Miljøministeriet har anvendt call in bestemmelsen for at får ensartede retningslinjer ved alle placeringer af store demo vindmøller i Danmark, hvilket medfører, at der ikke inden for en afstand, svarende til 4 gange totalhøjden på den enkelte placerede demo vindmølle, må eksistere bygninger til ophold for mennesker.

Det er spørgernes opfattelse, at fjernelse af beboelsesbygningen fra C vil blive betragtet som ekspropriation, omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

Spørgerne har henvist til, at der ved regeringens vedtagelse af "mere elektricitet i Danmark skal produceres via vindmøller" udbydes vindmølleparker i Danmark og på dansk havområde i koncession. I E eksisterer allerede en vindmøllepark med 21 vindmøller stående på og/eller i umiddelbar nærhed af diget i E. Disse vindmøller skal erstattes af 7 nye meget store demo vindmøller med samlet kapacitet er på 40 MW.

Hertil skal udarbejdes en lokalplan, som Miljøministeriet har benyttet sin ret til at foretage "call in" for at få ensartede afgørelse i forhold til øvrige steder i Danmark, hvor der også i henhold til "mere elektricitet i Danmark skal produceres via vindmøller" skal opstilles enten nye møller for første gang eller udskiftes ældre og udtjente vindmøller med nye.

Da det er et ufravigeligt krav fastsat af Miljøministeriet, at afstanden fra den enkelte demo vindmølles placering til bygninger til ophold for mennesker er 4 gange totalhøjden af den enkelte demo vindmølle vil det medføre, at der ikke inden for en radius af 800 m må være bygninger til ophold for mennesker. Det bliver derfor nødvendigt at fjerne beboelsesbygningen fra C.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven. Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med ejendomsbeskatningslovens § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2007-2, afsnit E.J.2.8.

Betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom (et jordareal) er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen, er herefter:

1. Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.
2. På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

I henhold til planlovens § 47, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt.

I henhold til planlovens § 3, kan miljøministeren til varetagelse af landsplanmæssige interesser, herunder sikring af kvalitet i planlægningen, fastsætte regler for anvendelsen af lovens beføjelser og for indholdet af planlægningen efter loven.

I overensstemmelse med denne bestemmelse, har miljøministeren den 10. juni 1999 udstedt cirkulære om planlægning for og landzonetilladelse til opstilling af vindmøller

Det fremgår af cirkulærets § 5, at der kun må lokalplanlægges for vindmøller inden for områder, der er udpeget specifikt hertil i en regionplan eller i en kommuneplan.

SKAT må således konstatere, at ekspropriationer foretaget i forbindelse med opstilling af vindmøller skal foretages ved anvendelse af regler i planloven, idet der ikke eksisterer en selvstændig lov, der rummer en sådan hjemmel.

Samtidig må SKAT konstatere, at der i nærværende sag på nuværende tidspunkt ikke foreligger kommunalplan, der med henblik på planens virkeliggørelse indeholder retten til at ekspropriere den berørte ejendom. Dette indebærer, at den første af de angivne betingelser for skattefritagelse ikke er opfyldt.

Under henvisning til, at ekspropriation er et meget alvorligt indgreb kræves det yderligere, for at der kan foreligge en ekspropriationssituation, at kommunalbestyrelsen, efter at ekspropriationshjemlen er blevet skabt, også har truffet en beslutning om at ville gennemføre en ekspropriation af den pågældende ejendom, hvis frivillig aftale ikke opnås. Dette blev fastslået i SKM 2007.26 SR.

Kompetencen kan ikke delegeres fra kommunalbestyrelsen. Folketingets Ombudsmand har tilkendegivet, at et så væsentligt skridt som beslutning om ekspropriation bør træffes af selve kommunalbestyrelsen FOB 72.92 jf. 74.23. Denne henstilling har Indenrigsministeriet gjort til en forskrift SKR nr. 167 af 15. juli 1974, der stadig er gældende.

SKAT må konstatere, at denne betingelse heller ikke er opfyldt, hvilket naturligvis hænger sammen med, at det på grund af manglende planer, ikke er muligt at træffe ekspropriationsbeslutning.

SKAT skal opsummere, at dispositionens karakter taget i betragtning, er det ikke udelukket, at erstatningsbeløbet kan være omfattet af reglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2 pkt.

Det fremgår af vindmøllecirkulærets § 2, stk. 3, at vindmøller som minimum ikke må opstilles nærmere beboelse end 4 gange møllens total højde, hvilket indebærer, at det kan blive nødvendigt at en del af ejendommen afstås til forsyningsselskabet.

I nærværende sag er projektet imidlertid på et så tidligt stadium, at der ikke endnu foreligger en lokalplan, der kan danne grundlag for at få sagen vedr. ekspropriation forelagt byrådet.

I lyset af ovenstående indstiller SKAT, at spørgsmålet besvares benægtede.

SKAT oplyser dog samtidig, at spørgeren har mulighed for at sagen vurderes på ny, efter at lokalplanen er blevet offentliggjort, og efter at spørgsmålet vedr. erstatning er blevet behandlet i byrådet.

Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling.