Spørgsmål
- Er det korrekt, at A i relation til ejendomsavancebeskatningslovens § 8 skal anses for delejer af en i Tyrkiet beliggende ferielejlighed og derfor kan afstå sin ejerandel uden beskatning jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2?
- Er det korrekt, at A er skattepligtig efter ejendomsværdiskattelovens § 1 af 1/6-del af boligværdien af en i Tyrkiet beliggende feriebolig jf. § 4, nr. 11, i ejendomsværdiskatteloven?
Svar
- Ja. Se sagsfremstilling og begrundelse.
- Ja. Se sagsfremstilling og begrundelse.
Beskrivelse af de faktiske forhold
A agter sammen med fem andre personlige investorer at købe en ferielejlighed beliggende i Tyrkiet. I den forbindelse har parterne udarbejdet en samejekontrakt.
Det fremgår af § 1 i samejekontrakten, at den ene af de seks investorer i det tyrkiske Tabu-register bliver tinglyst som ejer af ejendommen. Repræsentanten har oplyst, at denne person ikke er A.
Af samejekontraktens § 2 fremgår det, at den person, som tinglyses i det tyrkiske Tabu-register, tillige og sammen med de fem øvrige investorer underskriver en ikke-dispositionsklausul, som også tinglyses i Tabu-register på ejendommen. Ifølge denne ikke-dispositionsklausul kan den tinglyste ejer af ejendommen ikke overdrage, belåne eller på anden måde disponere over ejendommen uden skriftlig tilladelse fra de 5 øvrige investorer. Alle investorerne fremgår ved navn og underskrift af ikke-dispositionsklausulen.
Den konkrete formulering af ikke-dispositionsklausulen er følgende:
I the undersigned, XXXX, who is the registered owner of the real property XXXX, hereby declare with consequences for me that I am unjustified in selling, mortgaging or otherwise to dispose of the property without written confirmation from
1. the name and the identification of co-owner1
2. the name and the identification of co-owner2
3. the name and the identification of co-owner3
4. the name and the identification of co-owner4
5. the name and the identification of co-owner5
A vil være en af de 5 medejere (co-owner).
Da de fem medejere alle nævnes ved navn, skal denne ikke-dispositionsklausul aflyses og på ny tinglyses ved hver udskiftning i ejerkredsen.
Ifølge samejekontraktens § 5 tilhører ferielejligheden samejerne i lige sameje med en ideel andel på 1/6-del hver. Hver samejer har ret til at bruge ferielejligheden i sammenlagt to måneder hvert år.
Ifølge samejekontraktens § 7 hæfter alle seks investorer solidarisk for samejets forpligtigelser.
A påtænker, at investere i en ferielejlighed i Tyrkiet via et sameje med fem andre personer, der ligesom A også er skattepligtige til Danmark efter kildeskattelovens § 1.
Da A ikke personligt bliver registreret i det tyrkiske såkaldte Tabu-register, som skødehaver på ejendommen, vil han sikre sig, at tinglysning i Tabu-registeret af en ikke-dispositionsklausul, hvori de 5 øvrige rettighedshavere nævnes med navn samt indgåelse af samejekontrakt mellem de 6 investorer, har den virkning, at A kan anses for ejer i relation til de danske regler i ejendomsavancebeskatningsloven og ejendomsværdiskatteloven.
Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling
Spørgsmål 1
Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, at reglerne i samme lovs § 8, stk. 1, (parcelhus reglen) også gælder for sommerhusejendomme, når ejeren eller dennes husstand har benyttet sommerhusejendommen privat i en del af eller hele ejerperioden.
Da A er bosat i Danmark og derfor fuldt skattepligtig og hjemmehørende til Danmark beskattes A af sin globale indkomst i Danmark.
I det omfang A via investering, på den ovenfor beskrevne måde, i den tyrkiske ferielejlighed i relation til ejendomsavancebeskatningsloven skal anses for ejer, vil et salg kunne ske skattefrit.
Repræsentanten har dernæst anført, at denne sag adskiller sig fra SKM2006.587.SR, idet investorerne i nærværende sag ikke etablerer og tinglyser sameje som et såkaldt "Limited Sirkit".
Det betyder, at den skattemæssige kvalifikation i Danmark både skal følge de civilretlige regler i Tyrkiet og de danske regler.
Herefter må det konkluderes, at da samejet i Tyrkiet ikke registreres som et "Limited Sirkit" og samejet derfor ikke får de særlige karakteristika, som denne registreringsform ellers giver adgang til, er der efter tyrkiske regler ikke tale om et selskab, hvorfor der heller ikke kan være tale om et selskab efter danske regler, jf. bemærkningerne fra SKAT i SKM2006.587.SR om, at
Efter SKATs opfattelse følger den skattemæssige vurdering af ejendomsretten i denne sag de civilretlige regler. Det vil med andre ord sige, at det formelle ejerforhold også i skattemæssig henseende er afgørende ...
... det SKATs opfattelse, at udenlandske civilretlige regler har betydning for bedømmelsen af realiteten i en udenlandsk disposition.
De udenlandske regler indgår således i fastlæggelsen af faktum. Om muligt identificeres et udenlandsk civilretligt begreb med et kendt dansk civilretligt begreb.
Herefter foretages der en skatteretlig kvalifikation af det fastlagte faktum. Denne foretages på baggrund af danske skatteregler.
I relation til dansk skatteret skal der efter vores opfattelse lægges afgørende vægt på samejekontrakten, hvori det delte ejerskab er defineret. Når denne kombineres med den tinglyste ikke-dispositionsklausul, giver det efter repræsentantens opfattelse alle 6 investorer de ejerrettigheder og ejerforpligtelser, der ville følge af, at de samme 6 investorer på tilsvarende vilkår havde købt en sommerhusejendom beliggende i Danmark.
På denne baggrund er det vores opfattelse, at spørgsmål 1 skal besvares med "Ja".
Spørgsmål 2
Med samme begrundelse og argumentation som anført ovenfor under spørgsmål 1 samt det forhold, at A kun disponerer over 1/6-del af ejendommen både i relation til ejerskab og i relation til den mulige tidsmæssige anvendelse, er det vores opfattelse, at spørgsmål 2 skal besvares med "Ja".
SKATs indstilling og begrundelse
Det er oplyst, at det er hensigten, at seks personer i fællesskab ønsker at erhverve en i Tyrkiet beliggende fast ejendom, men kun en af dem skal have skøde på lejligheden, og efterfølgende officielt tingslyses som ejendoms ejer.
Dette hænger sammen, at udlændinge for at erhverve en ejendom i Tyrkiet, skal opfylde visse betingelser. Det kan oplyses, at udlændinge fra den 7. januar 2006 kan erhverve fast ejendom, såfremt disse:1) er i besiddelse af et gyldigt pas, 2) kan fremlægge en notars verificerede oversættelse af passet samt 3) er i besiddelse af en gyldig 6 måneders opholds- eller arbejdstilladelse. Ansøgningen bliver herefter sendt til hovedkontoret, Direktoratet for Registrering af Fast Ejendom, i Ankara med henblik på endelig godkendelse. Hertil kommer godkendelse fra de relevante militære myndigheder.
Imidlertid er det planen, at ejendommen skal ejes i et fællesskab. I den forbindelse har repræsentanten fremlagt kopi af samejekontrakten. Det fremgår følgende af samejekontraktens præambel:
"Eftersom der ifølge tyrkisk lovgivning er krav om, at danske statsborgere skal opfylde særlige vilkår for at kunne erhverve fast ejendom i Tyrkiet.
Eftersom opfyldelse af disse vilkår, derunder erhvervelse af opholdstilladelse, medfører betydelige udgifter for hver enkelt ejer af en andel af en fast ejendom.
Eftersom vi undertegnede, 6 ejer af forannævnte lejlighed, ønsker at undgå de nævnte besværligheder og udgifter, har vi besluttet, at kun en af os skal have udstedt skøde på den nævnte lejlighed og således være registreret som ejer på det lokale tyrkiske tingslysningkontor.
Vi er dog samtidig enige om, at vi i alle forhold - såvel mellem parterne som i forhold til 3.mand - betragter os som værende ejere af den faste ejendom i Tyrkiet."
SKAT vurderer, at udarbejdelse at den nævnte samejeoverenskomst skyldes det faktum, at kun en af parterne opfylder de formelle betingelserne for at opnå adkomst til en i Tyrkiet beliggende ejendom.
SKAT er samtidig af den opfattelse, at samejeoverenskomsten kan anerkendes som stiftende ret til en ideel andel af den tyrkiske ejendom, der dog ikke er beskyttet ved tinglysning. Herved har SKAT lagt vægt på, at rettighederne er tidsubegrænsede.
Under denne forudsætning indstiller SKAT, at begge spørgsmål besvares bekræftende.
Skatterådets afgørelse og begrundelse
Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling.