Spørgsmål

Vil salgssummen for salg af del af A og del af B i overensstemmelse med det betingede skøde være skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2 pkt.?

Svar

Ja. Se indstilling og begrundelse.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Forespørgeren ejer ejendommen, beliggende A.

Den 26. september 2006 har C Kommune vedtaget kommuneplan nr. xxx, hvis formål er at overtage forespørgerens ejendom, der efterfølgende udstykkes til 107 nye parcelhusgrunde, samt forlængelse af  D-vej.

Lokalplanen blev offentliggjort den 27. oktober 2006.

Der er fremlagt udskrift fra C Kommunes byrådsmøde af 31. oktober 2006 med følgende indhold:

"Baggrund

Lokalplan nr. xxx er vedtaget den 26. september 2006 og annonceret den 27. oktober 2006. Formålet er blandt andet at ændre arealets anvendelse fra jordbrugsformål i landzone til boligformål i byzone.

C Kommune har ved brev af 21. september 2006 forespurgt sælger, om han vil give kommunen et salgstilbud, idet kommunen helst vil undgå at skride til unødig ekspropriation. Forvaltningen har indgået forhandlinger med sælgers advokat.

Sælger ønsker at sælge på ekspropriationslignende vilkår, hvorfor en handel skal
gøres betinget af skattemyndighedernes godkendelse.

Beslutningsgrundlag

Formålet med lokalplan xxx er at byudvikle en ny del af E. Samtidig skal der udføres et større anlægsarbejde, der skal fremtræde trafiksikkert, fremtidssikret og i harmoni med de omkringliggende omgivelser. Det er forvaltningens vurdering, at byudviklingen af så stort et område af kommunen (107 parcelhusgrunde) bedst varetages af kommunen selv.

På den baggrund skal forvaltningen indstille, at der træffes en formel beslutning i
økonomiudvalg og Byråd om, at kommunen er indstillet på at ekspropriere arealet, såfremt sælger ikke frivilligt ønsker at indgå aftale om at sælge kommunen.

Beslutningen indebærer desuden, at man i en købsaftale med sælger vil kunne oplyse, at der sælges på “ekspropriationslignende vilkår", hvis beslutning er truffet inden en købsaftale forelægges politisk.

Sagen forelægges derfor Byrådet med henblik på en stillingtagen til, om der er vilje til at gennemføre en ekspropriation, hvis ikke sælger ønsker at medvirke til en handel med kommunen.

Tidsplan

Udkast til betinget skøde og købsaftale kan forelægges i november måned 2006.

Overtagelse af arealet kan ske den 1. januar 2007. Byggemodning kan igangsættes primo 2007, og salgsproces kan formentlig igangsættes i løbet af foråret 2007. Det kan oplyses, at forvaltningen har en liste over interesserede grundkøbere på omkring 180 personer.

Konsekvenser

Ved vedtagelse af, at man i givet fald er villig til ekspropriation af arealet, sikres at kommunen kan overtage arealet i E, og dermed føre intentionerne for lokalplan xxx ud i livet.

Kommunen vil dermed få stor indflydelse på udbygning af E.

Centralforvaltningens indstilling:

Det anbefales overfor Økonomi- og Planudvalget at indstille overfor Byrådet, at C Kommune i givet fald er indstillet på at foretage ekspropriation af arealet, omfattet af lokalplan nr. xxx for E NØ, hvis ikke ejer af arealet ønsker at medvirke til en handel.

Økonomi- op Planudvalgets indstilling:

Centralforvaltningens indstilling anbefales overfor Byrådet.

Beslutning:

Økonomi- og Planudvalgets indstilling godkendt."

Der blev fremlagt kopi af betinget skøde underskrevet af forespørgeren den 21. november 2006 og af kommunens borgmester og kommunens kommunaldirektør den 1. december 2006.

Overtagelsesdatoen blev aftalt til den 1. januar 2007 og købesummen aftalt til at udgøre 60.000.000 kr.

Det fremgår endvidere af skødets § 8, at handelen er fra sælgers side betinget af, at handelen sker efter skattefritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2 pkt., og at der opnås et positivt resultat på anmodning om bindende svar.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Repræsentanten har anført, at C Kommune ønsker at erhverve jord tilhørende forespørgeren til byudviklingsformål.

Det er repræsentantens opfattelse, at C Kommune opfylder betingelserne for ekspropriation, idet kommunen den 29. september 2006 har vedtaget lokalplan nr. xxx.

Dernæst har kommunen vedtaget, at der foretages ekspropriation såfremt forespørgeren ikke ønsker at medvirke til en handel.

Det er anført, at kommunen for at undgå en unødig ekspropriation har henvendt sig til forespørgeren for at opnå en aftale om købet.

Repræsentanten har henvist til bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

SKATs indstilling og begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven. Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en Højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med ejendomsbeskatningslovens § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2007-1, afsnit E.J.2.8.

Betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom (et jordareal) er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen, er herefter:

- at der på aftaletidspunktet er ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål og

- at det på aftaletidspunktet må påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale.

SKAT bemærker, at der allerede foreligger en offentliggjort lokalplan, der bestemmer, at forespørgerens ejendom skal overtages af kommunen med henblik på at etablere et nyt parcelhusområde.

SKAT er således af den opfattelse, at kommunen med henvisning til planlovens § 47, stk. 1 har hjemlen til at ekspropriere ejendommen, idet det fremgår af bestemmelsen, at kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt. 

SKAT anser herefter den første af de angivne betingelser for skattefritagelse for opfyldt.

Det fremgår af SKM2006.438.SKAT, at hvis det er kommunalbestyrelsen, der er ekspropriationsberettiget, kan den anden betingelse om ekspropriationsvilje f.eks. dokumenteres med en henvisning til en beslutning i kommunalbestyrelsen eller i økonomiudvalget om, at ejendommen ønskes erhvervet om nødvendigt ved ekspropriation.

I sagen er fremlagt referat af C Byråds møde af 31. oktober 2006. Det fremgår af referatet, at Økonomi- og Planudvalgets indstilling om at eksproprierer arealet, såfremt forespørgeren ikke frivilligt vil indgå aftale om at sælge ejendommen til kommunen blev godkendt af Byrådet. Det fremgår dernæst af referatet, at beslutningen desuden indebærer, at der i købsaftalen anføres, at salget vil ske "ekspropriationslignende vilkår".

SKAT vurderer derfor, at den anden betingelse for skattefritagelse i SKM2006.438.SKAT ligeledes er opfyldt.

SKAT indstiller, at spørgsmålet besvares bekræftende.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling.