Spørgsmål

Vil fortjeneste ved afståelse af ejendommen X til Kommune Y være skattefri efter § 11, 2. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven? 

Svar

Ja, se indstilling og begrundelse.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger ejer den blandet benyttede ejendom X.

Ejendommen er opdelt på 2 matrikler, matr. nr. A, der er bebygget, og matr. nr. B, der er ubebygget med et grundareal på x m².

Spørger har tilbudt Kommune Y at erhverve den del af ejendommen, der udgør matr.nr. B (jordareal)  på vilkår, at handelen ved bindende svar bekræftes at være skattefri, jf. bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt.

Det fremgår af en skriftlig erklæring af 30. oktober 2006 fra Kommune Y, underskrevet af borgmesteren, at Byrådet efter forhandlinger med ejeren af ovennævnte ejendom den 24. oktober 2006 har tiltrådt køb af ovennævnte areal på i alt x m² på ekspropriationslignende vilkår, betinget af SKATs godkendelse heraf.

Borgmesteren oplyser, at arealet i kommuneplanen er udlagt til boligbebyggelse, og at Byrådet den 24. oktober 2006 har truffet beslutning om at ekspropriere arealet til gennemførelsen af den vedtagne Kommuneplan, såfremt det ikke er muligt at opnå en frivillig aftale om køb af arealet.

Borgmesteren oplyser endvidere, at hjemlen til ekspropriation findes i lov om planlægning § 47, og han henviser til den for kommunen godkendte kommuneplan, der er vedtaget den 7. november 2005 og offentliggjort den 20. december 2005.

Endvidere anfører borgmesteren, at det er Byrådets hensigt at udarbejde lokalplan for området, som skal tilvejebringe grundlag for byudvikling af et særligt attraktivt byområde, hvor de landskabelige kvaliteter integreres og udnyttes optimalt. Hovedideen er en landskabelig og arkitektonisk varieret bydel på grænsen til det åbne land.

SKAT har rekvireret en udskrift af byrådsprotokollen for det omtalte møde den 24. oktober 2006.

Følgende fremgår af udskriften vedrørende udvalgssag nr. d:

"Overskrift: Køb af arealet matr.nr. B

Baggrund/sagsfremstilling

...

Der har været ført forhandlinger med spørger om kommunens køb af arealet på x m². Der er opnået enighed om kommunens køb til en pris på kr. b på ekspropriationslignende vilkår, dvs. skattefrit for sælger.

Kommunen ville være indstillet på at foretage ekspropriation af arealet, såfremt der ikke ville kunne være opnået en frivillig aftale.

Det er Administrationens vurdering, at denne pris er rimelig, og i overensstemmelse med prisen på køb af andet tilstødende areal til boligformål.

Indstilling

Økonomiudvalget har behandlet sagen på sit møde den 11.10.06 og vedtog at anbefale Byrådet

1. at erhverve arealet x m² til boligformål for kr. b på ekspropriationslignende vilkår.

Beslutning

Tiltrådt

..."

I nærværende anmodning om bindende svar er endvidere fremlagt en udskrift af Byrådets beslutning på mødet den 24. oktober 2006 vedrørende udvalgssag nr. f:

"Overskrift: Køb af arealer og ejendomme til byudviklingsformål på ekspropriationslignende vilkår:

Baggrund/indstilling

I henhold til planlovens § 47 kan byrådet ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan.

Økonomiudvalget vedtog på sit møde den 11. januar 2006, at kommunen generelt lægger en aktiv linje for at erhverve arealer/ejendomme på ekspropriationslignende vilkår, når det drejer sig om arealer til byudviklingsformål, hvor kommunen ser en fordel af at kunne styre og planlægge udviklingen for områderne.

Kommunen har indtil nu erhvervet flere ejendomme til byudviklingsformål på ekspropriationslignende vilkår, hvilket har været betinget af, at SKAT har givet sælger et bindende ligningssvar om, at salget er skattefrit.

Der er hidtil mellem ejer og kommunen opnået en frivillig aftale om køb, hvorfor der ikke er truffet en egentlig beslutning om ekspropriation af ejendomme/arealer.

Kommunen har netop indgået frivillig aftale om køb af følgende ejendom på
ekspropriationslignende vilkår:

matr.nr. B, (se sag nr. d på dagsordenen)

Lovgrundlag

Planloven § 47

...

Indstilling

Administrationen anbefaler Byrådet

1. at arealet eksproprieres

2. at søge opnået en frivillig aftale om køb af arealerne.

Beslutning

Tiltrådt

..."

Betinget skøde om overdragelse af ejendommen er underskrevet af spørger (sælger) den 13. november 2006 og af Kommune Y (køber) den 21. november 2006. Handlen er betinget af, at der opnås bindende svar fra SKAT om, at salget er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Spørger mener, at spørgsmålet bør besvares med et ja.

SKATs indstilling og begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring ved handel med fast ejendom, medregnes som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke for fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation af fast ejendom. En sådan fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL). Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med EBL § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af EBL § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2007-1, afsnit E.J.2.8.

Følgende betingelser skal være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelsen af en fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation:

a. Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål. 

b. På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

Det er SKATs opfattelse, at aftaletidspunktet for handlens indgåelse er den 21. november 2006, hvor skødet er underskrevet af begge parter. Det forhold, at handlen er gjort betinget af, at der opnås bindende svar fra SKAT om, at salget er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, udskyder ikke aftaletidspunktet skattemæssigt.

For så vidt angår den første betingelse om hjemmel til ekspropriation på aftaletidspunktet, fremgår det af beslutningsprotokollen for Byrådets møde den 24. oktober 2006, udvalgssag nr. f sammenholdt med udvalgssag nr. d, at hjemlen findes i planlovens § 47. Da arealet skal erhverves til gennemførelse af kommuneplanen, der er vedtaget af Byrådet den 7. november 2005 med henblik på realisering af fremtidigt byudviklingsformål, finder SKAT, at den første af de anførte betingelser er opfyldt.

Den anden betingelse om ekspropriationsvilje på aftaletidspunktet anser SKAT for opfyldt ved fremlæggelsen af uddrag af Byrådets beslutningsprotokol vedr. udvalgssagerne nr. d og nr. f fra byrådets møde den 24. oktober 2006. Det fremgår heraf, at spørgsmålet om eventuel ekspropriation af spørgers ejendom har været drøftet på mødet, og at kommunen ville være indstillet på at foretage ekspropriation af arealet, såfremt der ikke ville kunne være opnået en frivillig aftale. Byrådet har tiltrådt kommunens indstilling om, at arealet erhverves på "ekspropriationslignende vilkår".

SKAT anser herefter betingelserne for skattefritagelse for opfyldt og indstiller derfor, at spørgsmålet besvares med et ja.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet er enig i SKATs indstilling og begrundelse.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

Svaret er bindende for skattemyndighederne i 5 år.