Er salg af en eventuel fortjeneste ved salg af matr.nr. xx skattefri for den del, der ligger inden for kommuneplanens rammer og er udlagt til boligområde?

Svar

Ja.

Forespørger er sælger af matr.nr. xx med skov- og landbrugsjord fra sin ejendom. Salget sker til X Kommune. ca. halvdelen af matr.nr. xx er omfattet af X Kommuneplans bestemmelser om udlægning til byudvikling. Arealet er udlagt til boliger og offentlige formål.

Kommuneplanen er vedtaget den 13. december 2005. Planen er offentliggjort. Der foreligger endnu ikke et færdigt udkast til lokalplan.

X Kommune har indsendt byrådets beslutning om erhvervelse af arealet beliggende på matr.xx, Y by. Beslutningen er truffet den 23. maj 2006. Kommunen har efterfølgende underskrevet købsaftalen.

X Kommune har tilkendegivet i købsaftalen, med henvisning til X Kommuneplan 2001-2012 og kommunens oplysning om, at der bliver lavet lokalplan for den del af området, der er udlagt til byudvikling, at arealet vil blive eksproprieret med hjemmel i planlovens § 47, såfremt der ikke indgås en frivillig købsaftale.

Planlovens § 47 giver X Kommune adgang til at ekspropriere arealet, da det er af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11 medregnes fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatning i anledning af ekspropriation, ikke ved opgørelse af den skattepligtige indkomst. Det samme gælder ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven. Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med EBL § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af EBL § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2006-3, afsnit E.J.2.8.

Betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom (et jordareal) er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen, er herefter:

• På aftaletidspunktet skal der være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål. 
• På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.          

Det er oplyst, at hjemlen til at ekspropriere ejendommen findes i planlovens § 47, stk. 1.

Det fremgår af denne bestemmelse, at kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt. 

X Kommune har den 13. december 2005 endelig godkendt kommuneplan 2001-2012. Kommuneplanen er offentliggjort.

Da kommuneplanen er vedtaget og offentliggjort, er det SKATs opfattelse, at den første betingelse for skattefritagelse af fortjenesten er opfyldt på nuværende tidspunkt, idet der er formel hjemmel i planlovens § 47, stk. 1, til at ekspropriere ejendommen.   

For så vidt angår den anden betingelse har X Kommune indsendt byrådets beslutning om erhvervelse af arealet beliggende på matr.xx, Y by. Beslutningen er truffet den 23. maj 2006. Det fremgår heraf, at kommunen har til hensigt at ekspropriere arealet, hvis den frivillige aftale ikke indgås.

Dette fremgår endvidere af aftalen, som kommunen har indgået med sælger. Aftalen er underskrevet af X Kommune efter byrådets beslutning af 23. maj 2006.

Under henvisning til ovenstående finder SKAT, at betingelsen om ekspropriationsvilje hos den ekspropriationsberettigede på aftaletidspunktet kan anses for opfyldt.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmålet besvares med ja, da betingelserne for skattefritagelse efter § 11, 2. pkt. i ejendomsavancebeskatningsloven ved afståelse af arealet til kommunen anses for opfyldt.

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling.