Klageren vedrører, om fortjeneste ved salg af blandet benyttet ejendom er skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 2001

Kapitalindkomst

Skatteankenævnet har ansat skattepligtig fortjeneste ved salg af ejendommen X til  579.607 kr.

Landsskatteretten nedsætter den ansatte fortjeneste til      0.

Sagens oplysninger

Klageren, der er tandlæge, købte i 1994 ejendommen X. Ejendommen var ved erhvervelsen en erhvervsejendom, men blev ombygget i 1994. Ejendommen har siden den 1. januar 1995 været vurderet som en beboelses- og forretningsejendom med en lejlighed efter vurderingslovens § 33, stk. 5. Hele ejendommens underetage har siden indkomståret 1994 været anvendt til bolig for klageren og hans familie, og klageren har anvendt 1. sal til tandlægeklinik.

Ejendommen har et grundareal på 1.669 m². Ejendommens bygningsareal udgør 570 m², hvoraf boligarealet og erhvervsarealet er på henholdsvis 353 m² og 217 m². Ejendommens kælderareal udgør 240 m², og ejendommen har en carport med et areal på 40 m². Ejendommen har siden den 1. januar 1998 været vurderet med en ejerboligværdi på mere end 50 % af den samlede ejendomsværdi og var den 1. januar 2003 vurderet til ejendomsværdi på 3.450.000 kr., hvoraf der var foretaget en ejerboligfordeling på 1.811.900 kr. Ejendommen havde den 1. januar 2003 en grundværdi på 475.800 kr. Ejendommen var ifølge BBR-ejermeddelelse af 17. juni 2002 registreret som et fritliggende enfamiliehus.

Klageren solgte ejendommen ved skøde af 10. marts 2003 til klagerens eget anpartsselskab med overtagelsesdato den 31. december 2001 for en kontant købesum på 4.165.000 kr. Det fremgår af skødet, at salgssummen er fordelt med 2.187.410 kr. på beboelsesdelen, med 1.727.590 kr. på erhvervsdelen/tandlægeklinik og med 250.000 kr. til særlige installationer. Efter salget blev ejendommen fortsat benyttet til beboelse og tandlægeklinik for klageren og hans familie.

Kommunen har i brev af 8. oktober 2004 meddelt, at der ikke kan ske udstykning af ejendommens grund.

Skatteankenævnets afgørelse

Udlejning af ejendommen til tandlægepraksis kan ikke anses for en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse.

Ejendommen er en 100 % tidligere erhvervsejendom, som er ændret til en blandet beboelses- og erhvervsejendom, der ikke har en fremtræden som et enfamiliehus. Ejendommen er vurderet efter vurderingslovens § 33, stk. 5 og er derfor omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 9. Ejendommen er solgt som en beboelses- og forretningsejendom med 1 lejlighed og anvendtes på afståelsestidspunktet og efter afståelsen delvis til beboelse og som tandlægepraksis, hvorfor ejendommen ikke kan anses for et tofamiliehus med 2 lejligheder.

Tandlægeklinikken inkl. installationer er solgt for 1.977.590 kr., hvilket udgør ca. 47,5 % af den samlede salgssum for ejendommen. Udlejning af 217 m² kan ikke anses for en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse.

Avancen er derfor ikke skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Klagerens påstand og argumenter

Der er fremsat påstand om, at fortjeneste på 579.607 kr. ved salg af ejendommen X, er skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

I pkt. 2.5.1 i cirkulære nr. 166 af 12. september 1994 til ejendomsavancebeskatningsloven er der fastsat regler til at undgå utilsigtet beskatning af blandede ejendomme. Cirkulæret et ophævet ved cirkulære nr. 73 af 22. maj 2000, men indholdet af det ophævede cirkulære blev samtidig indeholdt i Ligningsvejledningens, afsnit E.J.1.4. Reglerne herom fremgår endvidere delvis af Ligningsvejledningen, afsnit E.J.2.6.

Til støtte for påstanden er det bl.a. gjort gældende, at ejendommen er registreret som et fritliggende parcelhus. Den erhvervsmæssige anvendelse udgør 38 % af etagearealet, medens boligdelen udgør 62 %, uden at kælderarealet er indregnet, hvorfor ejendommen i overvejende grad må siges at tjene beboelsesformål. I vurderingsmæssig henseende har ejerboligværdien i hele ejerperioden udgjort mere end 50 % af den samlede ejendomsværdi og mere end 60 % af bygningsværdien.

Ejendommen er beliggende i et traditionelt parcelhuskvarter, som blev etableret midt i 1930'erne, og ejendommens fremtræden bærer ikke overvejende præg af den erhvervsmæssige anvendelse. Ejendommen afviger endvidere ikke i overvejende grad fra andre ejendommes fremtræden i kvarteret. Ejendommen er bygget på skrånende grund, hvorfor man fra facadesiden ikke får et fyldestgørende indtryk af boligdelen, som ligger i stueetagen. Fra havesiden fremtræder ejendommen helt klart som et større parcelhus, ligesom den del af den store grund, der ikke anvendes til bebyggelse samt et mindre areal foran ejendommen, er udlagt som en helt almindelig parcelhushave. Ejendommen har således bevaret karakteren af en- eller tofamiliehus, da erhvervet i ejendommen ikke har medført bygningsmæssige ændringer.

I relation til ejendommens vurderingsmæssige status er ejendommen væsentligt erhvervsmæssigt benyttet, men dette har ikke betydning for spørgsmålet om skattefrihed ved salg af ejendommen. Salgssummen for tandlægeklinikken udgør isoleret set 1.727.590 kr. svarende til 41,5 % af den samlede salgssum. Ejendommen ændrede endvidere status ved klagerens køb af denne i 1994, hvorfor det ikke kan tillægges betydning, hvilke formål ejendommen tjente forud for dette tidspunkt. Det bestrides i øvrigt, at ejendommen forud for klagerens erhvervelse var 100 % erhvervsmæssigt anvendt.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Fortjeneste ved salg en ejendom, der er vurderet efter vurderingslovens § 33, stk. 5, skal som udgangspunkt behandles efter reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1 - 3. Dette udgangspunkt kan efter kriterierne i Ligningsvejledningen 2004, afsnit E.J.1.4, konkret fraviges til gunst for skatteyderen, således at fortjeneste ved salg af en blandet anvendt ejendom vurderet efter vurderingslovens § 33, stk. 5, kan blive omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Ejendommen er ifølge bygningsmyndighederne registreret som et fritliggende enfamiliehus, og vurderingsmyndighederne har henført ca. 52,5 % af ejendomsværdien til ejendommens beboelsesdel i indkomståret 2003. Ejerboligværdien har siden indkomståret 1998 udgjort over 50 % af den samlede ejendomsværdi. Ud fra de foreliggende oplysninger er ca. 62 % af det samlede bygningsareal faktisk benyttet til beboelse siden ombygningen i indkomståret 1994, og ejendommen synes i overvejende grad at fremtræde som og have karakter af en beboelsesejendom.

Da det er ubestridt, at ejendommen har tjent til bolig for klageren, og da ejendommens grund på 1.669 m² ikke kan udstykkes, er avancen herefter skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

I tilslutning hertil bemærkes, at det skatteretlige afståelsestidspunkt rettelig må henføres til indkomståret 2003, hvor endelig, bindende aftale om afståelse af ejendommen blev indgået. Avanceopgørelsen er derfor indkomståret 2001 uvedkommende. Den påklagede ansættelse af kapitalindkomsten nedsættes herefter med 579.607 kr.