Klagen vedrører afslag på genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 og 2012 i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten stadfæster SKATs afslag på genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Faktiske oplysninger
Ejendommen er en storparcel, der er beliggende adresse Y1, by Y1 i byzone. Den har matrikelnummer […].

Ejendommen blev overtaget af H1 i 2012. Den udgør et areal på 3.775 m², heraf 0 m² vej.

Det fremgår af forureningsundersøgelsen fra 11. november 2009 og afgørelse om kortlægning af ejendommen fra 21. december 2011, at ejendommen er forurenet på vidensniveau 2.

Repræsentanten sendte den 1. maj 2009 den første anmodning til SKAT om genoptagelse af grundværdien vedrørende ekstrafundering samt korrekt fastsættelse af fradrag for forbedringer.

I SKATs forslag til afgørelse, dateret den 11. februar 2013, fastholdt SKAT grundværdien, idet SKAT fandt, at behovet for ekstrafundering var indeholdt i den ansatte grundværdi. Repræsentanten fremsendte den 4. marts 2013 sine bemærkninger til forslaget, hvor det blev fremhævet, at ejendommen var berettiget til et nedslag i grundværdien for ekstrafundering.

Den 1. juli 2013 fremsendte SKAT et nyt forslag til afgørelse, hvor de tildelte ejendommen et nedslag i grundværdien for ekstrafundering. Følgende blev fremhævet i forslaget:

"I kan få nedsat grundværdien med nedslag for ekstrafundering

Vi skal sætte grundværdien til grundens handelsværdi. Det står i vurderingslovens § 6. Hvis bundforholdene er så dårlige, at normal brug af grunden kræver en ekstrafundering/pilotering, vil arealets værdi være lavere end andre sammenlignelige arealer med normale bundforhold.

Vi kan dog kun nedsætte grundværdien, hvis der skønnes at være behov for fundering eller pilotering, som er ud over, hvad der normalt kræves for at udnytte grunden inden for lokal- eller kommuneplanens rammer.

Det er en forudsætning for at give nedslag, at grunden ikke i forvejen er ansat til korrekt værdi.

Nedslag for ekstrafundering er ikke et lovhjemlet nedslag, men et hjælpemiddel til brug for ansættelsen af grundværdien.

(..)

Vi finder dog, at der er grundlag for, at tage højde for de dårlige bundforhold ved ansættelsen af grundværdien.

(..)

I medfør af Boligstyrelsens skema 3 har I oplyst, at udgiften til ekstrafundering udgør 125.000 kr.+ merudgifter på 12.886 kr.= 137.885 kr. inkl. moms i 1988-niveau.

Vi antager, at udgiften på 12.886 kr. er udgift til jordbundsundersøgelser.

(..)

Efter ovenstående nedslag skønner vi, at grundværdien svarer til handelsværdien."

I bemærkningerne til forslaget til afgørelse, dateret den 12. august 2013, er følgende gjort gældende i forhold til grundværdien:

"Med henvisning til Deres skrivelse af 1. juli 2013 skal undertegnede hermed venligst bemærke følgende.

Det er noteret, at SKAT behandler påstanden vedrørende nedslag for ekstrafundering. Nedslaget accepteres.

Øvrige indsigelser af 4. marts 2013 fastholdes."

SKAT genoptog i afgørelse af 29. august 2013 vurderingerne fra 2005-2012. Der blev i forhold til grundværdien givet et nedslag i grundværdien for ekstrafundering som følge af dårlige jordbundsforhold.

Den 28. november 2013 blev der klaget over SKATs afgørelse for så vidt angår fradrag for forbedringer. I klagen blev det endvidere fremhævet, at:

"(…)

Ejendommen er forurenet og kortlagt på vidensniveau 2, ejendommen er berettiget til nedslag herfor.

(...) "

I SKATs forslag til afgørelse, dateret den 27. maj 2015, fastholdt SKAT grundværdiansættelsen for 2010 og frem med den begrundelse, at anmodningen om nedslag i grundværdien for forurenet jord var fremsendt efter SKATs afgørelse.

Den 11. juni 2015 fremsendte repræsentanten bemærkninger til forslaget til afgørelse vedrørende forurening på ejendommen:

"Vi mener, at spørgsmålet om forurening kan behandles som en del af sagen, idet grundværdien var under behandling.

Vi fastholder, at ejendommen er berettiget til nedsalg for forurening. Der kan ikke være taget højde for forurening i grundværdiansættelsen, idet de øvrige ejendomme i grundværdiområdet er ansat med samme kvadratmeterpris. Der henvises i øvrigt til, at ejendommen med ejendomsnummer: […], er ansat med en lavere kvadratmeterpris end klagers ejendom, men derudover har fået nedsalg for forurening.

Der tages forbehold for yderligere påstande og anbringender i sagens videre forløb:"

Det fremgår af det af SKAT fremsendte materiale, at SKAT den 1. juli 2015 modtog materiale vedrørende forurening på ejendommen, men at det var blevet akteret på en forkert sag.

Den 7. juli 2015 afviste SKAT at tildele nedslag i grundværdien for forurening med henvisning til, at der ikke var blevet fremsendt dokumentation for, at grundværdien var blevet ansat på et fejlagtigt grundlag, samt at der ikke tidligere i sagsforløbet havde været anmodet om eller omtalt forurening. Det blev derfor lagt til grund, at der var tale om et nyt forhold, der var blevet anmodet om, efter afgørelsen var sendt afsted, hvorfor forholdet skulle behandles efter skatteforvaltningsloven 33, stk. 1.

Den 7. oktober 2015 påklagede repræsentanten SKATs afgørelse af 7. juli 2015. Der blev i klagen anmodet om hjemvisning af sagen til fornyet behandling, eller subsidiært et skønsmæssigt fastsat nedslag i grundværdien for ejendommens dårlige beskaffenhed i form af forurening på ejendommen.

SKATs afgørelse
SKAT har ved afgørelse af 7. juli 2015 givet afslag på genoptagelse af grundværdiansættelsen for vurderingerne pr. 1. oktober 2010 og 2012.

Som begrundelse har SKAT i sagsfremstillingen i forslag til afgørelse af 27. maj 2015 fremført:

"Sagsfremstilling
Grundværdi
I kan ikke få nedsat grundværdien med nedslag for forurening
I har bedt om nedslag i grundværdien for forurening

I henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, kan vi genoptage vurderingen, hvis I kan dokumentere, at den bygger på en fejlagtig eller manglende registrering af ejendommen af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.

Det betyder, at vi kun kan genoptage grundværdien, herunder nedslag, hvis I kan dokumentere, at vurderingen bygger på et fejlagtigt eller manglende grundlag.

Af anmodningen fra den 28. november 2013 fremgår det, at "Ejendommen er forurenet og kortlagt på vidensniveau 2, ejendommen er berettiget til nedslag herfor."

I har tidligere anmodet om fradrag i grundværdien for forbedringer og nedslag i grundværdien for ekstrafundering.

Sagsforløbet for behandlingen af fradrag for forbedring og nedslag for ekstrafundering har været følgende:
1. maj 2009 Jeres anmodning
4. marts 2013 Jeres første indsigelse mod SKATs forslag
12. august 2013 Jeres anden indsigelse mod SKATs forslag
29. august 2013 SKAT sender afgørelse

I ingen af ovenstående anmodninger/indsigelser om fradrag for forbedringer og nedslag for ekstrafundering er I fremkommet med forhold om forurening.

Vi modtog først jeres anmodning om nedslag i grundværdien for forurenet jord sammen med Jeres klage over SKATs afgørelse af 28. november 2013.
Derfor er der tale om en ny anmodning.

Når SKAT har sendt en afgørelse, kan I ikke komme med nye oplysninger, og få behandlet disse oplysninger sammen med tidligere forhold.
Vi henviser til Østre Landsrets dom af 26. juni 2014 (SKM2014.538.ØLR).

I har ikke sammen med anmodningen den 28. november 2013 sendt dokumentation for at grundværdien er ansat på et fejlagtigt grundlag.
Der er er ikke vedlagt:

• Kortlægningsafgørelse
• Dokumentation for begrænsning af ejendommens udnyttelsesmuligheder
• Påbud om omkostningskrævende oprydning

Grundværdien er et samlet skøn over grundens værdi i handel og vandel. Det skal forstås som værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed, og til en økonomisk god anvendelse.
Eventuelt manglende nedslag for ekstrafundering/forurening, ansættelse af grundværdi efter forkert beregningsmetode, manglende nedslag for stor grund m.v., er ikke dokumentation for, at den samlede grundværdi er fejlagtig.

Da I ikke har dokumenteret, at vurderingen bygger på et fejlagtigt eller mangelfuldt grundlag, opfylder I ikke betingelserne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Vi kan derfor ikke imødekomme jeres anmodning om genoptagelse af grundværdien."

I afgørelsen af 7. juli 2015 fremhævede SKAT endvidere:

"SKAT fastholder ejendomsvurderingen for ejendommen beliggende adresse Y1, by Y1.

Begrundelsen fremgår af fremsendte forslag til afgørelse dateret den 27. maj 2015.

Vi har modtaget jeres bemærkninger den 11. juni 2015. Bemærkningerne indeholder dog hverken faktiske eller retlige oplysninger, der kan begrunde en ændring.

Det er fordi, argumentation for, hvorfor eventuelle nye påstande ikke bevirker en ændring af fradraget.

Der har ikke tidligere i sagsforløbet på sag […] været anmodet om eller omtalt forurening.

Der er således tale om et nyt forhold. Der er anmodet efter afgørelsen er sendt. Derfor er forholdet ikke omfattet af ØLD 26-06-2014.

Forholdet om forurening skal behandles efter ny lovgivning jf. SFL § 33, stk. 1.

Der er ikke medsendt dokumentation eller andet, hvorfor der ikke foreligger faktuelle forhold for, at grundværdien kan genoptages.

Grundet ovenstående fastholder vi vores forslag til afgørelse."

SKAT har fremsendt følgende udtalelse den 2. marts 2016:

"Vi indstiller, at vores afgørelse fastholdes. Begrundelsen står i vores forslag til afgørelse fra den 7. juli 2015 og i vores afgørelse, som er dateret den 27. maj 2015.

Der er hverken godtgjort at vores skøn er udøvet på et forkert grundlag eller er urimeligt. Der er ligeledes hverken modtaget nye eller væsentlige oplysninger af faktisk eller retlig karakter der kan begrunde en ændring i afgørelsen. På baggrund fa ovenstående og i de i sagen foreliggende oplysninger, indstiller vi, at vores afgørelse stadfæstes."

Klagerens opfattelse
Klageren har nedlagt påstand om, at grundværdien skal hjemvises til fornyet behandling hos SKAT eller subsidiært nedsættes.

Den 7. oktober 2015 anførte repræsentanten følgende:

"Vurderingsmyndigheden har ved afgørelse af 7. juli 2015 (bilag 1) afvist at tildele nedslag i grundværdien for V2 forureningen på ejendommen.

Den omhandlede ejendom er udlagt til beboelse og udgør 3.775 m². Der er opført 35 lejligheder på ejendommen.

DEN RETLIGE VURDERING OG ANBRINGENDER - FORURENING
Vurderingsmyndigheden tildeler ikke nedslag for forureningen med henvisning til, at der ikke samtidigt med indsigelsen er fremsendt dokumentation for at grundværdien er ansat på fejlagtigt grundlag.

Klager er ikke enig og har følgende bemærkninger.

Følgende fremgår af vurderingslovens § 6:

"Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2 pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område."

Følgende fremgår af vurderingslovens § 16:

"Ved andre ejendomme, hvorpå de i §§ 14 og 15 givne regler ikke kan anvendes, ansættes grundværdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder."

Følgende fremgår af vurderingsloven § 13, stk. 1

"Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse."

Følgende fremgår af den juridiske vejledning afsnit H.A.3.2.4;

"Hvis der er påvist forekomst af miljøskadelige stoffer i jorden, kan dette påvirke værdien af det forurenet areal negativt. "

Det følger direkte af bestemmelsen, at der ved ansættelse af grundværdien skal tages hensyn til grundens ringe beskaffenhed.

Klager har ved mail den 1. juli 2015 fremsendt følgende dokumentation for ejendommens dårlige beskaffenhed som følge af forureningen;

V2 afgørelse
- Bilag til V2 afgørelse
- Analyserapport fra [laboratorium] af forureningen
- Oversigtskort over forureningen på ejendommen

Vurderingsmyndigheden ses ikke i sin afgørelse af 7. juli 2015 at tage stilling til noget af det fremlagte dokumentation, uanset at dokumentationen er fremlagt inden vurderingsmyndigheden træffer afgørelse den 7. juli 2015.

Det fremgår af oversigtskort at en større del af ejendommen er kortlagt på V2 niveau. Oversigtskortet fremlægges som sagens bilag 2.

(Billede)

Følgende fremgår yderligere af Region […]s V2 afgørelse (bilag 3):

"Den forurening, der er fundet, er ikke endeligt afgrænset ved undersøgelsen, men vi vurderer, at forureningen findes i det område, vi har kortlagt på V2. Det kortlagte areal er vist på vedlagte kort.
…

Ved den indledende undersøgelse er der fundet kraftig forurening med klorede opløsningsmidler (især rensevæskerne PCE og TCE) i det terrænnære grundvand og i poreluften under bygningen.
Forureningen vurderes at stamme fra de 3 tidligere renserier på ejendommen.

Indholdet af klorede opløsningsmidler overskrider grundvandskriteriet med op til 2100 gange og afdampningskriteriet indtil 8700 gange. Desuden er der påvist indhold af oliekomponenter, der overskrider grundvandskriteriet med op til 60 gange og afdampningskriteriet indtil 92 gange.
…

Den påviste forurening med klorede opløsningsmidler vurderes ikke at udgøre en risiko ved den nuværende anvendelse af kælderen, eller boligerne i stuen eller på 1. og 2. sal. Såfremt kælderen overgår til mere følsom anvendelse vurderes indholdet af klorede opløsningsmidler at kunne udgøre en risiko herfor.
…

Forureningen med klorede opløsningsmidler i poreluften under bygningen vurderes at være udtryk for jordforurening, der kan udgøre en risiko ved gravearbejde og ved flytning af jord."

Selve analyserapporten fra [laboratorium], som Kommunen referer til, fremlægges som bilag 4.

Klager er således utvivlsomt begrænset i sin fremtidige anvendelse af ejendommen. Begrænsningen påvirker alt andet lige handelsprisen for ejendommen i forhold til sammenlignelige ejendomme uden kortlagt forurening.

Afgørende for, om der skal tildeles nedslag i grundværdien er, om den dårlige beskaffenhed er egnet til at påvirke handelsprisen og dermed ansættelsen af grundværdien for ejendommen.

Der henvises til ejendommene med ejendomsnumrene […] og […]. Begge er tildelt nedslag i grundværdien for dokumenteret V2 forurening på ejendommene. Omend begge ejendomme anvendes erhvervsmæssigt, indikerer det faktum, at der er tildelt nedslag for forurening på begge grunde dog ikke desto mindre, at dokumenteret V2 forurening på ejendommen er egnet til at påvirke grundansættelsen af ejendommen. Når dokumenteret V2 forurening således påvirker grundværdiansættelsen af erhvervsgrunde, anses dokumenteret V2 forurening således desto mere at påvirke grundværdiansættelsen af beboelsesejendomme, hvor forureningen alt andet lige udgør en større begrænsning i forhold til den fremtidige anvendelse af grunden, end det er tilfældet for typiske erhvervsgrunde.

Klagers ejendom er beliggende i grundværdiområde […], hvor der i alt er 4 ejendomme. 2 af disse, er udover klagers ejendom, udlagt til beboelse og har en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 779 kr. Klagers ejendom er tildelt nedslag for ekstrafundering på grunden og har efter det tildelte nedslag en gennemsnitlige kvadratmeterpris på 707 kr. Før det tildelte nedslag var den gennemsnitlige kvadratmeterpris imidlertid den samme som de to andre grunde i grundværdiområdet - uanset at ingen af disse er ansat på V2 niveau.

Der ses således ikke i grundværdiansættelsen af klagers ejendom at være taget højde for V2 forureningen på ejendommen.

Vurderingsmyndigheden ses tillige ikke at have taget stilling til den fremlagte dokumentation for V2 forureningen på ejendommen.

Landsskatteretten anmodes på denne baggrund om at hjemvise sagen til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden."

Landsskatterettens afgørelse
Repræsentanten har gjort gældende, at der ikke er taget højde for forurening ved SKATs vurdering.

Repræsentanten sendte den 1. maj 2009 den første anmodning til SKAT om genoptagelse af grundværdien vedrørende ekstrafundering samt korrekt fastsættelse af fradrag for forbedringer.

På baggrund af denne anmodning traf SKAT afgørelse den 29. august 2013 vedrørende vurderingerne pr. 1. oktober 2005-2012. Der blev i afgørelsen givet et nedslag i grundværdien for dårlige jordbundsforhold.

Den 28. november 2013 blev der i klagen over SKATs afgørelse af 29. august 2013 anmodet om nedslag i grundværdien for forurening. Det var først på dette tidspunkt, at repræsentanten inddrog forurening som begrundelse for genoptagelse.

Vedrørende spørgsmålet om genoptagelsestidspunktet og rettidig anmodning om genoptagelse, har Østre Landsret i dom af 26. juni 2014, offentliggjort SKM2014.538.ØLR, truffet afgørelse om, at klageren skulle have genoptaget vurderingen, for så vidt angår grundværdien, fra og med den vurdering, hvor der var indrømmet genoptagelse for fradrag for forbedringer. Det fremgår af dommen, at oplysningerne, som medførte et nedslag i grundværdien, var fremkommet, inden SKAT traf afgørelse i den verserende genoptagelsessag. Retten lagde ved afgørelsen bl.a. vægt på den nære sammenhæng mellem de enkelte elementer i ejendomsvurderingen.

Det er herefter rettens opfattelse, at der er tale om en ny anmodning, da anmodningen samt materialet vedrørende forurening først blev modtaget, efter SKAT traf deres afgørelse.

Retten finder som følge heraf, i lighed med SKAT, at anmodningen i henvendelse af 28. november 2013 skal behandles som en ny anmodning om genoptagelse.

Afslag på genoptagelse
Det bemærkes, at skatteforvaltningslovens § 33 om genoptagelse er ændret ved lov nr. 688 af 8. juni 2017. Ændringen har virkning for anmodning om genoptagelse, der er modtaget fra og med den 1. januar 2018.

Anmodning om genoptagelse, der er indgivet efter den 1. januar 2013 og inden den ovenfor anførte dato, skal behandles efter de dagældende regler i skatteforvaltningslovens § 33, jf. lov nr. 925 af 18. september 2012. Det er denne lovs ordlyd af § 33, der gengives nedenfor:

Følgende fremgår af skatteforvaltningsloven § 33, stk. 1:

"En klageberettiget, jf. § 38, stk. 1, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages."

Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår bl.a. følgende:

“Forslaget begrundes med, at de eksisterende genoptagelsesregler har vist sig at være udformet på en sådan måde, at genoptagelser kan finde sted i et langt videre omfang, end det har været tilsigtet med bestemmelsen. (…)

Det foreslås, at genoptagelse kan finde sted, når ejeren kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag. Lovforslaget opregner forskellige eksempler på, hvad der kan være tale om, nemlig fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Andre eksempler kunne være, at ejendommen fejlagtigt er registreret som beliggende i byzone i stedet for i landzone, eller at ejendommen er henført til et forkert planområde.

Denne liste er ikke udtømmende og tjener alene som eksempler. Det afgørende er, at der skal være tale om en fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.

Beløbsmæssige ansættelser foretaget på et korrekt grundlag vil ikke kunne genoptages. Heri ligger, at det skal være selve grundlaget for vurderingen, der ikke er materielt korrekt. Det forhold, at ejendommens ejer ikke er enig med SKAT om den beløbsmæssige vurdering af en bestemt ejendom, skal ikke kunne gøres til genstand for genoptagelse. Uenighed mellem ejendommens ejer og SKAT om den beløbsmæssige vurdering skal afgøres efter de gældende regler om påklage og inden for de klagefrister, der gælder."

Ved vurderingen af om ansættelsen af grundværdien er foretaget på et fejlagtigt grundlag, lægges der afgørende vægt på, om der er tale om en fejlagtig registrering af fysiske/materielle forhold, og om denne fejlagtige registrering har givet udslag i en fejlagtig vurdering.

Det fremgår samtidigt af bestemmelsen, at beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag ikke kan genoptages.

Da der er tale om en klage over SKATs afslag på ordinær genoptagelse, skal det bemærkes, at retten alene har kompetence til at tage stilling til, om SKAT skal pålægges at genoptage vurderingerne pr. 1. oktober 2010 og 2012. Det forhold, at klageren ikke er enig med SKAT i den beløbsmæssige vurdering af ejendommen kan ikke gøres til genstand for genoptagelse.

Repræsentanten har begrundet anmodningen om genoptagelse med, at ejendommen er registreret som jordforurenet.

Det er rettens opfattelse, at fastsættelsen af et eventuelt nedslag for jordforurening i grundværdien ikke er et faktisk forhold, som er omfattet af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, men derimod henhører til SKATs vurderingsskøn.

Det er en betingelse for genoptagelse, at klageren godtgør, at vurderingen er foretaget på baggrund af en fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.

Retten finder det således ikke godtgjort, at vurderingerne pr. 1. oktober 2010 og pr. 1. oktober 2012 er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.

Det forhold, at SKAT i deres afgørelse fejlagtigt har anført, at der ikke var fremsendt dokumentation for, at ejendommen var forurenet, kan ikke føre til et andet resultat.

Landsskatteretten stadfæster herefter SKATs afslag på genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2010 og 2012.