Sammenfatning

Praksis vedrørende den momsmæssige behandling af udlejning af hotelejerlejligheder er fastlagt i flere bindende svar fra Skatterådet. Det fremgår, at udlejningen er momsfri, og at der derfor ikke kan indrømmes fradragsret eller gives godtgørelse af momsen af udgifter til køb, opførelse, udlejning eller lignende af lejlighederne. Det gælder for såvel ejeren af lejligheden som for virksomheden, der opfører ejerlejlighederne.

Sagen, der er offentliggjort ved SKM2009.275.LSR, omhandler fradragsret for opførelse af et byggeri af 36 ejerlejligheder. SKAT har i overensstemmelse med gældende praksis nægtet byggevirksomheden godtgørelse af momsudgifterne i forbindelse med opførelse af byggeriet. Afgørelsen vedrører momsperioder, der ligger forud for Skatterådets bindende svar.

Afgørelsen blev underkendt ved Landsskatteretten, og sagen er indbragt for domstolene. For lejlighedsejere gælder det derfor fortsat, at udlejningen i overensstemmelse med hidtidig praksis er momsfri, hvorefter sådanne ejere hverken skal eller kan momsregistreres for udlejningen.

SKATs opfattelse

Udlejning af hotelejerlejligheder er omfattet af momsfritagelsen for udlejning af fast ejendom, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 8. Ved denne vurdering er der lagt vægt på udlejningsaktivitetens karakter, der er kendetegnet ved, at ejeren udelukkende stiller den faste ejendom til rådighed uden at levere andre varer eller ydelser, end hvad der momsfrit kan leveres accessorisk hertil, fx elektricitet og varme.

Det forhold, at ejeren har en privatbenyttelsesret over lejligheden og dermed selv kan benytte den til boligformål, er til hinder for, at ejeren kan blive frivilligt momsregistreret for udlejningen, jf. § 51, stk. 1. Af samme årsag kan byggevirksomheden, der opfører lejlighederne til disse formål, heller ikke blive frivillig registreret for køb og opførelse mv. af fast ejendom med henblik på salg.

Udgifter til køb, opførelse eller lignende af hotelejerlejligheder, kan således ikke godtgøres, idet ejendommen ikke skal anvendes til momspligtige formål.

Ovenstående praksis er flere gange i løbet af 2007 og 2008 tiltrådt af Skatterådet.

I en situation, hvor lejlighedsejeren indgår lejeaftale med et hotel, der utvivlsomt anvender lejlighederne til momspligtig hotellignende udlejning, og hvor der i lejeaftalen fremgår, at ejeren ikke har adgang til selv at benytte hverken lejligheden eller ejerforeningens fællesarealer, kan ejeren opnå tilladelse til frivillig registrering for udlejning af fast ejendom, jf. SKM2007.916.SR. Det er en forudsætning, at der er tale om erhvervsmæssig udlejning, og at udlejningen ikke sker til boligformål.

Baggrund og problemstilling

En leverances karakteristika er afgørende, når det skal afgøres, om leverancen er momspligtig eller momsfri.

Den ydelse, lejlighedsejeren leverer i forbindelse med udlejning af sin ferielejlighed, består typisk ikke af andre delleverancer, end hvad der momsfrit kan leveres accessorisk hertil, som fx elektricitet og varme. Typisk giver udlejningen lejeren en råderet over lejligheden i en uge af gangen. Lejlighedsejeren er ofte forpligtet til selv at holde boligen velholdt og fuldt møbleret, og lejeren skal ofte betale for "obligatorisk slutrengøring" separat, ligesom han selv skal medbringe håndklæder og sengelinned.

På den måde adskiller udlejning af hotelejerlejligheder sig ikke fra udlejning af sommerhuse, se fx SKM2007.240.SR og SKM2007.402.SR. Af sidstnævnte fremgår bl.a., at ejerlejlighederne sidestilles med selvstændigt matrikulerede ejendomme, når de er opdelt i ejerlejligheder med hver sit ejerlejlighedsnummer. Udlejning af sommerhuse er efter fast praksis omfattet af momsfritagelsen i § 13, stk. 1, nr. 8, som udlejning af fast ejendom.

For at en ydelse kan anses for at være en momspligtig hotellignende ydelse, er det en forudsætning, at der i samme retshandel også udbydes varer eller andre ydelser end udlejning af fast ejendom, jf. SKM2007.581.SR. Hermed menes, at ejeren også skal tilbyde lejeren servering af morgenmad, rengøring, tilrådighedsstillelse og udskiftning af håndklæder og sengelinned samt serviceydelser i forbindelse med udlejningen og udlevering af nøgler m.v.

I SKM2009.275.LSR var der tale om opførelse af hotelejerlejligheder i et område, der kun måtte anvendes til ferielejligheder samt opførelse af en centerbygning som centerfunktion og reception m.v. Lejlighederne blev solgt til enkeltpersoner, der udlejede disse i det omfang ejeren ikke selv benyttede dem. Nogle udlejere forestod selv udlejningen, medens andre udlejede via udlejningsbureauer o.lign.

Den planlagte centerbygning blev imidlertid aldrig opført. De fællesfaciliteter, en lejer i givet fald skulle ønske at benytte sig af i forbindelse med leje af en af lejlighederne, udførtes af et lokalt hotel, der er beliggende ca. 1,5 km fra lejlighederne. Der skal for ethvert lejemål betales særskilt for forbrug af elektricitet, varme og vand, ligesom der skal betales særskilt for linned/håndklæder. Ved ankomst skal der betales et depositum, og slutrengøring er ved lejemål af mere end 2 dages varighed lejers ansvar.

Uanset at boligerne omtales hotelejerlejligheder, og uanset at de i henhold til planlovgivningen er udlagt til hotelformål, er det fortsat SKATs opfattelse, at ejerens udlejning heraf ikke kan sidestilles med en momspligtig hotellignende ydelse.