Sagen vedrører klagerens deltagelse i K/S G1 herunder om der er overdraget brugte anparter, og om der skal ske regulering som følge af udbyderhonoraret mv.

Landsskatterettens afgørelse

Ankenævnet har ikke godkendt udbyderhonorar og rådgivningshonorar på i alt 1.628.750 kr. medregnet ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for bygningen m.v.

Landsskatteretten ændrer ankenævnets afgørelse, således at der ikke skal ske regulering af beløbet på 1.628.750 kr., dog således at afskrivningsgrundlaget opgøres til 4.858.839 kr., hvorefter der i indkomståret 2001 og 2002 maksimalt kan afskrives med 242.941 kr. pr. år.

Sagens oplysninger

Klageren har erhvervet 50 ud af i alt 200 anparter i K/S G1 pr. 1. oktober 2001.

I henhold til overdragelsesaftale af 1. oktober 2001 har klageren overtaget de CA tilhørende anparter til den regnskabsmæssigt opgjorte restgæld pr. 1. oktober 2001 samt en kontant betaling på 700.000 kr. Derudover er der afholdt omkostninger i forbindelse med erhvervelsen på 31.250 kr.

Anparterne i K/S G1 blev oprindeligt udbudt til salg pr. 15. oktober 1999 af G2 A/S. Anparterne blev i 1999 solgt til 5 investorer, herunder CA, der erhvervede 50 anparter.

Ved udbud af projektet i 1999 udgjorde de samlede udgifter til udbyderhonorar og rådgivningshonorar for samtlige 200 anparter i alt 1.628.750 kr. Ved kommanditselskabets opgørelse af ejendommens anskaffelsessum er udbyderhonoraret og rådgivningshonoraret medregnet, således at anskaffelsessummen udgjorde i alt 23.334.449 kr.

Skattemyndighederne har efterfølgende korrigeret anskaffelsessummen for ejendommen, da det ikke er muligt at medregne udbyderhonoraret og rådgivningshonoraret på i alt 1.628.750 kr. Afskrivningsgrundlaget er derefter opgjort således:

"Anskaffelsessum ifølge skøde	kr. 21.500.000
+ stempel af skøde	kr. 129.600
+ advokat, køb af ejendom	kr. 45.000
+ advokat, køb ejendom samt finansiering, godkendt 50 % af 32.500 kr.	kr. 16.250
Anskaffelsessum inkl. omkostninger	kr. 21.690.850"

Af kommanditselskabets regnskab for 2001 ses, at ejendommen pr. 31. december 2000 indgik i balancen med en regnskabsmæssig værdi på 22.906.047 kr., jf. følgende opgørelse:

anskaffelsessum primo	23.334.449 kr.
årets afskrivninger	428.402 kr.
regnskabsmæssig værdi	22.906.047 kr.

Af kommanditselskabets regnskab for 2001 indgår ejendommen i balancen med en regnskabsmæssig værdi på 22.556.647 kr., jf. følgende opgørelse:

anskaffelsessum primo		23.334.449 kr.
afskrivninger primo	428.402 kr.
årets afskrivninger	349.400 kr.	- 777.802 kr.
regnskabsmæssig værdi		22.556.647 kr.

Klageren har foretaget afskrivninger med 251.704 kr. pr. år i indkomståret 2001 og indkomståret 2002. Klageren har ved beregningen af afskrivningerne medtaget 25 % af ejendommens anskaffelsessum inklusiv udbyderhonorar og rådgivningshonorar på 23.334.449 kr. (der er en ikke nærmere defineret difference på 14.849 kr.) Fradrag for afskrivninger er beregnet som nedenfor angivet:

"Egenkapital ifølge årsregnskab	1.478.040
Andel 25 %	369.510
Faktisk betalt	700.000
Omkostninger	31.250
Merværdi	361.740
Andel af samlet regnskabsmæssige anskaffelsessum for ejendom	5.833.612 (23.334.449 x 25 %)
Korrigeret anskaffelsessum for ejendom	6.195.352
Heraf grund	-1.161.268
Afskrivningsgrundlag bygning	5.034.084
Afskrivning 5 %	251.704"

Det ses af opgørelsen, at egenkapitalen er beregnet ud fra regnskabet pr. 31. december 2001.

Skatteankenævnets afgørelse

Klageren har ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget i selvangivelsen medregnet udbyder- og rådgivningshonorar på i alt 407.188 kr., svarende til klagerens ejerandel på 25 % af 1.628.750 kr.

Efter ankenævnets opfattelse er der fast praksis for ikke at godkende afskrivninger på udbyderhonorarer, projektomkostninger og lignende. Der henvises i den forbindelse til Landsskatterettens praksis, som er i overensstemmelse med Vestre Landsrets domme af henholdsvis 20. oktober 2005 og 21. april 2006, hvor Vestre Landsret ikke anerkendte, at der kunne afskrives på udbyderens honorar.

Ankenævnet har - under henvisning til, at honorar til projektets udbyder ikke er afskrivningsberettiget - ikke godkendt, at der kan afskrives på de selvangivne købsomkostninger på 407.188 kr. Udbyderens honorar kan dermed ikke sidestilles med de udgifter, der efter praksis vedrørende afskrivningslovens § 45 kan tillægges anskaffelsessummen.

Da klageren har anskaffet anparterne den 1. oktober 2001, skal klageren anvende de bogførte tal i regnskabet pr. 31. december 2000 for at kunne opgøre den korrekte skattemæssige anskaffelsessum, som for 50 anparter udgør følgende:

"bogført egenkapital, 25 % af 1.634.531 kr.	408.633 kr.
+ overskud fra 01.01-30.09.2001	69.032 kr.
- købspris	731.250 kr.
Merværdi	253.586 kr.
+ bogført værdi af ejendom, 25 % af 22.906.047 kr.	5.726.512 kr.
- regulering udbyder- og rådgivningshonorar	-407.188 kr.
Anskaffelsessum for ejendom	5.572.910 kr.
- heraf udgør grund, 18,75 %	1.044.921 kr.
Afskrivningsgrundlag bygninger	4.527.989 kr.
Årlig afskrivning, 5 %	226.339 kr."

Ankenævnet har herefter godkendt afskrivninger med 226.339 kr. pr. år i indkomstårene 2001 og 2002.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at de af klageren foretagne afskrivninger godkendes som selvangivet.

Den gældende praksis om, at udbyderhonoraret ikke kan medregnes ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget, er ikke korrekt, idet en stor del af udbyderhonoraret kan sidestilles med et ejendomsmæglerhonorar, og dermed kan honoraret tillægges ejendommens anskaffelsessum.

Ankenævnet henviser alene til kendelser, der udelukkende vedrører investorer, som er indtrådt i kommanditselskaber på det tidspunkt, hvor virksomheden er stiftet og videresolgt af udbyder. Klagerens sag kan ikke sammenlignes med nogle af disse afgørelser, da klageren har købt sine anparter af tredjemand, der hverken er udbyder, mægler eller lignende.

Klageren har ikke anskaffet sine anparter i kommanditselskabet fra udbyderen af ejendomsprojektet, hvilket der er lagt vægt på i den gældende praksis.

Køb af kommanditanparter mellem enkeltpersoner kan ikke indeholde know-how, omkostninger til struktur m.v. som anført i de verserende sager om udbydehonorar. Beløbet på 407.188 kr. kan under ingen omstændigheder betegnes som udgift til strukturering, know-how eller set-up i forbindelse med klagerens køb i 2001, idet det arbejde, som er udført for beløbet, er foretaget i 1999.

Der er i øvrigt ikke tidligere i dansk retspraksis gået flere led tilbage i tid vedrørende etableringsomkostninger/udbyderhonorar eller lignende. Etableringsomkostninger kan som udgangspunkt ikke aktiveres.

Der er i denne sag tale om et helt almindeligt salg mellem to personer, hvor salgssummen skal fordeles på balancens aktiver, således at en merpris for kommanditanparterne i forhold til egenkapitalen kun kan være udtryk for, at klageren har betalt et større beløb for ejendommen.

Hvis Landsskatteretten fastholder ankenævnets afgørelse, må udbyderhonoraret anses som et aktiv, der bliver handlet på lige fod med andre aktiver, således at klageren ved et senere salg også kan modtage betaling for dette aktiv - uden at det får skattemæssige konsekvenser. Det må således ligeledes betyde, at sælgeren af de af klageren købte anparter ikke skal beskattes heraf ved sin afståelse af andelene i K/S G1.

Der er ikke sammenhæng i den praksis, SKAT er ved at skabe. Efter klagerens opfattelse kan udbyderhonoraret tillægges ejendommens anskaffelsessum, og dele af udbyderhonoraret kan tillægges anskaffelsessummen ved opgørelsen af en senere ejendomsavance. Uanset om Højesteret skulle give skattemyndighederne medhold i den verserende sag omkring udbyderhonoraret, kan honoraret ikke genoplives ved et andengangssalg.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Af overdragelsesaftalen af 1. oktober 2001 fremgår det, at CA har overdraget sine anparter i K/S G1 til A til den regnskabsmæssigt opgjorte restgæld pr. 1. oktober 2001 samt kontant betaling på 700.000 kr.

På baggrund heraf er det Landsskatterettens opfattelse, at klageren skal opgøre den skattemæssige anskaffelsessum på ejendommen ud fra de regnskabstal, der forelå på overdragelsestidspunktet. Da der ikke er fremlagt en særskilt opgørelse over restgælden pr. 1. oktober 2001, skal klageren anvende de regnskabstal, der fremgår af kommanditselskabets regnskab pr. 31. december 2000, da dette er det senest foreliggende regnskab på overdragelsestidspunktet.

Det følger heraf, at det er egenkapitalen pr. 31. december 2000 og den regnskabsmæssige værdi af ejendommen pr. 31. december 2000, der skal anvendes ved opgørelsen af anskaffelsessummen for ejendommen.

Klageren har købt anparterne i kommanditselskabet pr. 1. oktober 2001, og af regnskabet pr. 31. december 2000 fremgår det, at den regnskabsmæssige værdi er opgjort til 22.906.047 kr., idet der på den oprindelige anskaffelsessum inkl. omkostninger og udbyderhonorar m.v. på 23.334.449 kr. er afskrevet i indkomstårene 1999 og 2000.

Opgørelsen af anskaffelsessummen for ejendommen og opgørelsen af afskrivningsgrundlaget er herefter som følger:

"bogført egenkapital, 25 % af 1.634.531 kr. pr. 31.12.2000	-408.633 kr.
+ overskud fra 01.01-30.09.2001	-69.032 kr.
- købspris incl. omkostninger	731.250 kr.
Merværdi	253.585 kr.
+ bogført værdi af ejendom, 25 % af 22.906.047 kr.	5.726.512 kr.
Anskaffelsessum for ejendom	5.980.097 kr.
- heraf udgør grund, 18,75 %	1.121.268 kr.
Afskrivningsgrundlag bygninger	4.858.829 kr.
Årlig afskrivning, 5 %	242.941 kr."

Landsskatteretten er enig med repræsentanten i, at der ikke skal foretages regulering af udbyderhonorar m.v., idet det lægges til grund, at der er tale om overdragelse af brugte anparter, samt at anparterne er overdraget til den regnskabsmæssigt opgjorte restgæld pr. 1. oktober 2001 samt en merpris på 700.000 kr.

Landsskatteretten ændrer derfor ankenævnets afgørelse.