1. Hvis spørger sælger sin lejlighed i Danmark en dag i fremtiden eller overdrager den til sine børn i USA, skal der så betales skat af en eventuel fortjeneste?
2. Hvor meget skat skal der eventuelt betales af en fortjeneste?

Svar

1. Se SKATs indstilling og begrundelse.
2. Se SKATs indstilling og begrundelse.

Spørger har siden 1980 været bosat i USA og er skattemæssigt hjemmehørende der. Spørger er pensionist og tilbringer årligt 2-3 måneder i Danmark. I 2004 erhvervede spørger en 85 m2 stor lejlighed i en ejendom, hvor hovedparten af lejlighederne indeholder ferielejligheder. Der er ingen bopælspligt på lejligheden.

Lejligheden har ikke været udlejet, og der er ingen sådanne planer i fremtiden, idet det er oplyst, at lejligheden udelukkende tjener til spørgers private brug ved ferier i Danmark.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens (EBL) § 1.

Efter EBL § 8, stk. 1, skal fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder dog ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit. Det er dog efter stk. 1, nr. 1, en betingelse for skattefriheden, at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2, eller at der som nævnt i stk. 1, nr. 2, ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse.

Efter EBL § 8, stk. 2, gælder disse regler også for sommerhusejendomme og lignende, som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit.

For at reglerne i EBL § 8, stk. 2, kan anvendes ved afståelse af en ejendom, kræves det, at der er tale om afståelse af sommerhusejendomme eller lignende.

Parcelhusreglen i EBL § 8, stk. 1 og 2, fandtes tidligere i lov om særlig indkomstskat mv. § 2 A, stk. 1 og 2.

Hverken forarbejderne til ejendomsavancebeskatningsloven eller til lov om særlig indkomstskat mv. indeholder en afgrænsning af, hvilke typer ejendomme, der er omfattet af henholdsvis stk. 1 og 2.

Told- og Skattestyrelsen har i en kommentar, jf. TfS1998,122, til en Ligningsrådsafgørelse (TfS1998,118) udtalt, at det er Styrelsens opfattelse, at helårshuse kun kan omfattes af EBL § 8, stk. 2, hvis huset er købt som og rent faktisk anvendt som sommerbolig. Det er ejeren, der må sandsynliggøre, at helårshuset er erhvervet til brug for sommerbolig.

I en sag (SKM2007.209.HR) om afgrænsning mellem ejendomme omfattet af EBL § 8, stk. 1 og stk. 2, fandt Højesteret, at det som udgangspunkt må bero på ejendommens status på salgstidspunktet, om skattefriheden skal afgøres efter betingelserne i EBL § 8, stk. 1, eller stk. 2, og at det således, hvis ejendommen er et enfamilieshus på salgstidspunktet, er en betingelse for skattefrihed, at huset har tjent til bolig (helårsbeboelse) for ejeren eller dennes husstand i en del af eller i hele ejertiden.

I den konkrete sag udtalte Højesteret, at ejendommen på salgstidspunktet var "et fritliggende enfamilieshus (parcelhus)", at huset således som udgangspunkt var et enfamilieshus omfattet af EBL § 8, stk. 1, og at appellanten ubestridt ikke opfyldt betingelserne for skattefrihed efter denne bestemmelse.

Højesteret tog herefter stilling til, om det forhold, at appellanten alene havde benyttet ejendommen til fritidsformål kunne føre til, at der kunne opnås skattefrihed efter sommerhusreglen i EBL § 8, stk. 2. Højesteret henviste til, at appellanten i en erklæring, der var afgørende for, at Jordbrugskommissionen gav tilladelse til erhvervelsen, havde oplyst, at appellanten inden 2 år efter erhvervelsen ville tage fast bopæl på ejendommen.

I hvert fald under disse omstændigheder kunne det forhold, at appellanten alene havde benyttet ejendommen som fritidshus ikke - heller ikke i medfør af administrativ praksis - føre til, at ejendommen kunne anses for omfattet af sommerhusreglen i EBL § 8, stk. 2.

Det følger således af praksis, at der kan opnås skattefrihed efter EBL § 8, stk. 2, ved afhændelse af en ejendom, når ejendommen er erhvervet med henblik på anvendelse som fritidsbolig og herefter er anvendt således.

I nærværende sag er der efter det oplyste tale om en ejerlejlighed uden bopælspligt, og som formelt kun kan anvendes til helårsbeboelse, hvis der sker folkeregistertilmelding på adressen. Det er ved en tilmelding til Folkeregistret muligt at få ændret lejlighedens status til helårsbolig med bopælspligt, og det er derfor SKATs opfattelse, at der er tale om en helårsbolig omfattet af EBL § 8, stk. 1.

Hvorvidt ejerlejligheden vil kunne omfattes af EBL § 8, stk. 2, afhænger som nævnt ovenfor af, om lejligheden er købt med henblik på anvendelse som sommerbolig, og om lejligheden rent faktisk også er anvendt som sommerbolig.

Det fremgår af det oplyste, at spørger har erhvervet lejligheden med henblik på anvendelse til ferieophold i Danmark. Spørger ejer ikke andre ejendomme i Danmark og er fortsat hjemmehørende i USA.

På baggrund af de foreliggende oplysninger er det SKATs opfattelse, at lejligheden kan anses for erhvervet som sommerbolig for spørger og dennes husstand.

Hvorvidt lejligheden udelukkende har været anvendt som sommerbolig i ejertiden, og om en eventuel fortjeneste derfor er skattefri efter bestemmelserne i EBL § 8, stk. 2, tager SKAT ikke stilling til på nuværende tidspunkt. Først på det tidspunkt, hvor den skattemæssig disposition skal selvangives, har SKAT mulighed for at tage stilling til, om betingelsen om faktisk anvendelse som sommerbolig i ejertiden er opfyldt. Alternativt kan der anmodes om et nyt bindende svar, allerede på det tidspunkt, hvor den pågældende betingelse anses for opfyldt.

Det fremgår af EBL § 2. stk. 2, 1. pkt., at overdragelse af fast ejendom som gave eller arveforskud sidestilles med salg. Tilsvarende sidestilles erhvervelse af fast ejendom ved gave eller arveforskud med køb. Dette fremgår af EBL § 2, stk. 2, 2. pkt.

Overdrager spørger lejligheden til sine børn, anses dette som afståelse. Der gælder tilsvarende i en overdragelsessituation, at SKAT ikke på nuværende tidspunkt tager stilling til om betingelserne for EBL § 8, stk. 2, er opfyldt. Først på det tidspunkt, hvor den skattemæssige disposition skal selvangives, har SKAT mulighed for at tage stilling til, om betingelserne om faktisk anvendelse som sommerbolig i ejertiden er opfyldt, og om en overdragelse af lejligheden derfor vil være skattefri efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

SKAT indstiller, at spørgsmål 1 om der skal betales skat af en eventuel fortjeneste ved salg eller overdragelse af lejligheden, besvares med en henvisning til, at dette først kan afgøres, når lejligheden er afstået.

I det tilfælde at lejligheden ikke anses at være anvendt som sommerbolig, fordi betingelserne i EBL § 8, stk. 2, ikke er opfyldt, vil en fortjeneste ved afståelse være omfattet af EBL § 1. Dette betyder, at en fortjeneste skal medregnes i den skattepligtige indkomst.

Fortjenesten opgøres som forskellen mellem afståelsessum og anskaffelsessum. Dette følger af EBL § 4, stk. 1.

Udgangspunktet for opgørelse af afståelsessummen er det beløb, der er anført i skødet eller i købsaftalen. Afståelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af afståelsessummen lægges sammen med kursværdien af overdragne gældsposter på afståelsestidspunktet.

Omkostninger ved afhændelse af ejendommen, som er afholdt af sælger, kan fradrages i afståelsesvederlaget.

Anskaffelsessummen omregnes ligeledes til kontantværdi. Dette sker ved, at den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet.

Den kontantomregnede anskaffelsessum forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de følgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen, dog ikke for det kalenderår, hvor ejendomme afstås. Hvis ejendommen er erhvervet før 19. maj 1993 beregnes tillægget først fra og med 1993.

Anskaffelsessummen forhøjes endvidere med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse udgifter har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår. Det er dog en forudsætning, at disse udgifter ikke har kunnet fradrages ved indkomstopgørelsen, eksempelvis i form af driftsudgifter eller afskrivninger.

Omkostninger ved erhvervelsen af ejendommen kan normalt tillægges anskaffelsesomkostningerne.

Den herefter opgjorte skattepligtige fortjeneste medregnes som kapitalindkomst ved indkomstopgørelsen for fysiske personer.

Hvis en person der er skattemæssigt hjemmehørende i udlandet oppebærer indkomst eller ejer formue med tilknytning til Danmark, vil der kunne opstå beskatning i Danmark. Reglerne om begrænset skattepligt for fysiske personer findes i kildeskattelovens (KSL) § 2.

Det følger af KSL § 2, stk. 1, nr. 5, at personer, der ejer fast ejendom, er begrænset skattepligtig her til landet.

For personer, der er skattepligtige her til landet, opgøres den skattepligtige almindelige indkomst efter skattelovgivningens almindelige regler med de ændringer, der følger af personskatteloven.

Det fremgår af personskattelovens (PSL) § 5, at der beregnes en indkomstskat til staten. Indkomstskatten opgøres som summen af bundskat, mellemskat og topskat, sundhedsbidrag samt skat svarende til kommunal indkomstskat. Der beregnes endvidere en skat af aktieindkomst, hvis en person har sådan indkomst.

I indkomståret 2007 udgør bundskatten 5,48 pct., mellemskatten 6 pct., topskatten 15 pct., mens sundhedsbidraget udgør 8 pct. Skatten svarende til kommunal indkomstskat svares med den gennemsnitlige samlede kommunale udskrivningsprocent nedrundet til nærmeste hele procent for det pågældende kalenderår. I indkomståret 2007 udgør denne 24 pct.

På baggrund af ovenstående indstiller SKAT, at spørgsmål 2 om hvor meget der eventuelt skal betales af en fortjeneste, besvares med henvisning til, at såfremt en fortjeneste ved afståelse af spørgers lejlighed er omfattet af EBL § 1, beskattes fortjenesten med en sats svarende til indkomstskatten til staten og den gennemsnitlige samlede kommunale udskrivningsprocent i det år, hvor lejligheden afstås.

Der er ved besvarelsen ikke taget højde for, hvordan overenskomsten til undgåelse af dobbeltbeskatning mellem Danmark og USA fordeler beskatningsretten til en eventuel fortjeneste ved afståelse af ejendom.

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.

Svaret er bindende i 5 år fra afgørelsens dato.