Indhold

I dette afsnit omtales de regler, der gælder for opgørelse af den skattepligtige leje ved udlejning til slægtninge med videre.

Afsnittet indeholder:

Udlejning til slægtninge med videre
Markedsleje (objektiv udlejningsværdi)
Fastsættelse af lejen og konsekvenser for lejeren
Udlejning til tidligere ægtefælle
Udlejning til aktionærer
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Udlejning til slægtninge med videre

Lejeindtægt ved udleje af fast ejendom til slægtninge og lignende, fx indtægt ved udleje af forældrekøbslejligheder til børn, skal medregnes til indkomstopgørelsen efter skattelovgivningens regler. Det betyder, at udlejeren af ejendommen skal beskattes af et beløb svarende til den objektive udlejningsværdi (markedslejen) for det udlejede. Se SL § 4, litra b, 1., 2. og 3. pkt.

Hvis den leje, der rent faktisk betales, er lavere end den objektive udlejningsværdi (markedslejen), bliver udlejeren beskattet af såvel den betalte leje, som af den ikke betalte leje, der udgør forskellen mellem den objektive udlejningsværdi og den faktisk betalte leje.

Domspraksis har fastslået, at denne fortolkning af regelsættet har direkte hjemmel i SL § 4.

Landsretten fandt, at der efter sammenhængen mellem SL § 4, litra b, 1., 2 og 3. pkt., var hjemmel til at fiksere en lejeindtægt i en situation, hvor en ejer fremlejede nogle erhvervslokaler vederlagsfrit til sin ægtefælle. Se TfS 2000, 936 VLD.

Denne praksis er blevet konfirmeret af Højesteret i en dom i 2002. Højesteret udtalte, at bestemmelsen i SL § 4, litra b, 1. pkt., om bl.a. skattepligt ved udlejning af fast ejendom indeholder - sammenholdt med bestemmelsen i 2. pkt., hvorefter lejeværdien af bolig i egen ejendom beregnes som indtægt for ejeren, hvad enten denne har gjort brug af sin beboelsesret eller ej - tilstrækkelig hjemmel for at anse ejeren af en beboelsesejendom for skattepligtig af en skønnet lejeværdi, når ejeren vederlagsfrit eller for en leje, der ikke er uvæsentligt lavere end markedslejen, har overladt benyttelsen af ejendommen til en slægtning eller en anden nærtstående person. Se SKM2002.547.HR.

I visse situationer er tidligere ægtefæller efter en konkret vurdering anset for nærtstående, se fx SKM2007.114.ØLR, SKM2007.83.ØLR, SKM2010.349.SR og SKM2012.716.SR.

Markedsleje (objektiv udlejningsværdi)

Ved markedslejen forstås den lovlige leje, der kan opnås ved udlejning af beboelsesejendommen til en ikke nærtstående person efter lejelovgivningens regler.

I lejeloven og boligreguleringsloven er der fastsat regler for, hvor højt huslejeniveauet må være. I alle private udlejningsboliger opført efter 1991 kan udlejer og lejer dog frit aftale huslejens størrelse. Der er altså for disse ejendomme ingen central regulering af huslejen.

Lejeloven

Efter lejeloven kan en aftalt husleje nedsættes, hvis den overstiger værdien af det udlejede. Værdien af det udlejede skal fastlægges ved sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Se lejeloven § 47.

Boligreguleringsloven

I kommuner, der er omfattet af boligreguleringsloven, gælder endvidere særlige regler for fastsættelsen af lejen. For ejendomme med over seks beboelseslejemål gælder reglerne om omkostningsbestemt leje.For lejligheder, hvor udlejeren har foretaget en gennemgribende modernisering, kan lejen i stedet fastsættes til det lejedes værdi. For ejendomme med seks eller færre beboelseslejemål (småejendomme) finder disse regler ikke direkte anvendelse. Ved fastsættelsen af lejen i beboelseslejemål i småejendomme gælder, at lejen ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Hvis der ikke kan findes sammenlignelige lejemål, kan lejen fastsættes efter et skyggebudget. Se boligreguleringsloven.

Fastsættelse af lejen og konsekvenser for lejeren

Når lejen fastsættes til et beløb, der er lavere end markedslejen, er den økonomiske fordel herved som udgangspunkt skattepligtig for lejeren.

Den skattemæssige behandling af den økonomiske fordel afhænger efter retspraksis af, om

lejemålet er uopsigeligt i mindst 10 år, eller
lejemålet stilles til rådighed indtil videre.

Ad a. Lejemålet er uopsigeligt i mindst 10 år

Når lejemålet er uopsigeligt, bliver lejeren indkomstbeskattet af den løbende udnyttelse af lejefordelen. Modsætningsvis er der som udgangspunkt fradrag for ydelsen hos udlejer efter LL § 12, stk. 5, i det omfang fradragsretten ikke er begrænset efter bestemmelsen i stk. 6.

Se afsnit (C.C.6.8.3), om beskatningen af løbende ydelser.

Ad b. Lejemålet stilles til rådighed indtil videre

Når lejemålet kun er stillet til rådighed indtil videre, fx ved en almindelig lejekontrakt, skal de økonomiske fordele ved en lav leje anses for gaver, der er ydet i de enkelte indkomstår.

Hvis lejeren (gavemodtageren) er omfattet af gaveafgiftskredsen i BAL § 22, skal der ikke betales indkomstskat men gaveafgift af fordelen. Der skal dog kun betales gaveafgift i det omfang, gavernes samlede værdi i det enkelte indkomstår overstiger det afgiftsfrie beløb. Se BAL § 22, stk.2.

Når gavemodtageren ikke er omfattet af gaveafgiftskredsen i BAL § 22, skal gavemodtageren årligt medregne gavens værdi ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Gældende praksis i forbindelse med hel eller delvis fribolig er fastslået ved Højesterets dom, offentliggjort som SKM2009.27.HR.

Bemærk

I alle tilfælde skal udlejeren beskattes af den objektive lejeværdi, også selv om der ikke betales fuld leje.

Om den skattemæssige behandling af fri- og aftægtsboliger, se afsnit (C.H.3.5) om ejendomsværdiskat af bolig i egen ejendom.

Udlejning til tidligere ægtefælle

I visse situationer er tidligere ægtefæller efter en konkret vurdering anset for nærtstående, se fx SKM2007.114. ØLR, SKM2007.83.ØLR, SKM2010.349.SR og SKM2012.716.SR. Det betyder, at reglerne om objektiv udlejningsværdi i SL § 4 i sådanne tilfælde finder anvendelse ved udlejning til den tidligere ægtefælle. Se ovenfor i dette afsnit om udlejning til slægtninge med videre.

Bemærk

Hvis en ægtefælle, der ejer en bolig, har forladt denne og stillet boligen til rådighed for den anden tidligere ægtefælle, skal den ægtefælle, der ejer ejendommen, anvende ejendomsværdiskattereglerne indtil det tidspunkt, hvor samlivet mellem ægtefællerne er ophørt i skattemæssig forstand. Dvs. indtil udgangen af det indkomstår, hvor ægtefællernes samliv er ophævet. Hvis ægtefællerne forinden er blevet separerede eller skilt, er det tidspunktet for separationen eller skilsmissen, der er afgørende for tidspunktet for ophøret af samlivet i skattemæssig henseende.

Hvis samlivet mellem ægtefællerne er ophørt i skattemæssig henseende, og den, der har forladt boligen, er ejer af denne, kan han eller hun bruge ejendomsværdiskattereglerne i stedet for statsskattelovens regler om objektiv lejeværdi i tiden indtil bodelingen mellem ægtefællerne. Se SKM2006.765.LSR.

Denne praksis for tidligere ægtefæller gælder efter Skatteministeriets opfattelse, uanset om ejendommen er sat til salg, når den anden ægtefælle bliver boende på den tidligere fælles bopæl. Det gælder også, selv om der går lang tid fra samlivet er ophørt. I et konkret tilfælde var der gået 12 år fra samlivet var ophørt til bodelingen. Se TfS 1989, 117 LSR.

Se også afsnit (C.H.3.5.4) om ægtefæller, der bor alene.

Udlejning til aktionærer

Der gælder særlige værdiansættelsesprincipper i forbindelse med et selskabs udlejning af ejendomme til hovedaktionæren.

Se afsnit (C.B.3.5.3.2) om fri helårsbolig, sommerbolig mv.

Se afsnit (C.H.3.5.4) om, hvornår skal der betales ejendomsværdiskat.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
SKM2009.27.HR	Løbende udnyttelse af uopsigelig ret til fribolig var ikke en gave, omfattet af reglerne om gaveafgift, men derimod en skattepligtig løbende ydelse, jf. SL § 4, litra c.
SKM2007.438.HR	En ejer havde udlejet nogle erhvervslokaler til sin samleverske, der drev keramikværksted fra lokalerne. Højesteret tiltrådte den af skattemyndighederne foretagne lejefiksering af ejeren. Højesteret tiltrådte, at en ejer af erhvervslokaler - ligesom en ejer af beboelseslokaler - efter SL § 4, litra b, 1. pkt., kan beskattes af en skønnet lejeværdi i tilfælde, hvor ejeren vederlagsfrit eller for en leje, der ikke er uvæsentligt lavere end markedslejen, har overladt benyttelsen af lokalerne til en nærtstående.
SKM2005.418.HR	Et anpartsselskab havde en erhvervsejendom, hvori der var en lejlighed. Højesteret fandt, at selskabet havde overladt benyttelsen af beboelsen i ejendommen vederlagsfrit til eneanpartshaverens datter i 1. halvår 1997. Herefter kunne selskabet efter SL § 4, litra b, 1. pkt., beskattes af en skønnet lejeværdi for denne periode.
SKM2002.547.HR	En ejer havde udlejet en lejlighed til sin datter for et beløb, der var mindre end markedslejen. Højesteret fastslog, at SL § 4, litra b, 1. pkt., sammenholdt med andet punktum, indeholdt tilstrækkelig hjemmel til at beskatte ejeren af en skønnet lejeværdi, når han udlejer til en slægtning eller en anden nærtstående person vederlagsfrit eller til en leje, der er ikke uvæsentlig lavere end markedslejen,. Forskellen mellem den opkrævede leje og markedslejen kunne ikke anses for uvæsentlig.
Landsretsdomme
SKM2011.3.ØLR	SKATs skøn over markedsleje ved udlejning til ejerens søn blev tilsidesat. Markedslejen blev i stedet godkendt fastsat i overensstemmelse med syns- og skønserklæring.
SKM2010.371.VLR	En ejendom, der var omfattet af boligreguleringslovens regler om småejendomme, var udlejet til ejerens moder. Det var aftalt, at moderen skulle afholde alle udgifter på ejendommen. SKAT fandt, at dette ikke svarede til markedslejen og forhøjede derfor ejerens indkomst med den skønnede objektive markedsleje. Der blev givet fradrag for dokumenterede udgifter, som var afholdt på ejendommen. Landsretten lagde til grund, at skønsmanden havde vurderet, at der ikke var sammenlignelige lejemål. Landsretten fandt, at ejeren ikke ved det afholdte syn og skøn eller på anden måde havde godtgjort, at det skattemæssige skøn var udøvet på et forkert grundlag eller havde ført til et åbenbart urimeligt resultat. Selv om skønserklæringen beroede på et skyggebudget efter reglerne om omkostningsbestemt leje for hele ejendommen, stadfæstede landsretten byrettens dom om, at ejeren ikke havde løftet bevisbyrden for, at den skønnede lejeværdi væsentligt oversteg det lejedes værdi.
SKM2008.723.VLR	En ejer havde udlejet en ejendom til sine to døtre og to af deres venner. Spørgsmålet var, om der kunne ske en skattemæssig korrektion af de to venners husleje. Byretten havde fundet, at det havde været en væsentlig forudsætning for lejeaftalens indhold og den fastsatte leje, at mindst en af døtrene var part i lejeforholdet. Byretten havde herved særligt lagt vægt på, at lejen pr. lejer ikke steg, når der blev færre lejere, og at lejen i øvrigt blev fastsat ud fra, hvad døtrene kunne betale. Herefter fandt byretten det uden betydning, om døtrene dannede par med de to andre lejere eller ej. For landsretten drejede spørgsmålet sig alene om fradrag for forbrugsafgifter, der i strid med lejelovgivningen var opkrævet som en del af huslejen. Landsretten fandt det godtgjort, at lejerne var rette omkostningsbærere, hvorfor ejeren ikke kunne få fradrag for udgiften.
SKM2007.636.ØLR	Skattemyndighederne havde foretaget en skønsmæssig forhøjelse af lejeindtægten for en lejlighed under henvisning til, at den faktisk betalte leje ikke svarede til markedslejen. Landsretten fandt ikke, at sagsøgeren havde godtgjort, at skønnet var foretaget på et urimeligt grundlag eller havde ført til et åbenbart urimeligt resultat for selskabet.
SKM2007.574.ØLR	Landsretten fandt, at ejerens tidligere ægtefælle og deres to børn skulle anses for at have haft rådighed over ejendommen i hele 1999. Ejeren var derfor skattepligtig af udlejningsværdien af ejendommen i perioden fra den 1. marts til den 31. december 1991.
SKM2007.114.ØLR	Landsretten fandt, at den skattepligtige lejeværdi for indkomståret 1997 af en beboelseslejlighed, der var nyetableret i 1994 og nyudlejet, skulle fastsættes til det lejedes værdi i 1994, jf. den i 1994 gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 1, med tillæg af senere omkostningsbestemte lejeforhøjelser frem til 1997. Lejeværdien i 1997 skulle derfor ikke som påstået af ejerne fastsættes til den omkostningsbestemte leje efter den dagældende boligreguleringslov, idet lejekontrakten var indgået i 1994 og fortsat bestod.
SKM2005.112.VLR	Sagen drejede sig om fastsættelsen af lejeværdi for 1997 for en beboelseslejlighed beliggende i en udlejningsejendom, der var ejet i lige sameje. Lejligheden blev udlejet til den ene interessents ægtefælle for en årlig leje på 50.745 kr. Landsretten udtalte, at lejekontrakten ikke kunne lægges til grund ved lejeværdifastsættelsen, fordi kontrakten var indgået mellem interesseforbundne parter. Landsretten fandt, at lejeværdien skulle fastsættes til det lejedes værdi i 1994, hvor lejemålet blev etableret, med tillæg af senere omkostningsbestemte lejeforhøjelser frem til 1997.
SKM2003.369.ØLR	Fastsættelse af den objektive udlejningsværdi ved udleje af parcelhus til datter. Udlejningsværdien af parcelhuset skulle fastsættes til den objektive udlejningsværdi, jf. SL § 4, litra b, 2. pkt., hvilket svarede til markedslejen, dvs. den lovlige leje, der kunne opnås ved udlejning af ejendommen til en ikke nærtstående person. Landsretten fandt, at der hverken i ligningsvejledningen for de pågældende år eller i det oplyste om praksis var støtte for, at værdien for udlejeren ved udlejning af en bolig til en nærtstående person kunne ansættes efter reglerne om modtagerens beskatning af værdien af legatfriboliger eller boliger, der blev stillet til rådighed som led i et ansættelsesforhold. Tværtimod fremgik det af ligningsvejledningen for de pågældende år, at SL § 4, litra b, fandt anvendelse ved udlejning mellem nærtstående personer, så udlejeren blev beskattet af den betalte leje, såvel som af den ikke-betalte leje, der udgjorde forskellen op til den objektive udlejningsværdi
TfS 2000, 936 VLR	Fiksering af lejeindtægt i en situation, hvor en ejer fremlejede lokaler vederlagsfrit til sin ægtefælle, der drev bingovirksomhed fra lokalerne. Landsretten fandt, at der efter sammenhængen mellem SL § 4, litra b, 1., 2. og 3. pkt., i dette tilfælde var hjemmel til at fiksere leje.
Byretsdomme
SKM2014.567.BR	Sagsøgerens ejendom var registreret som et enfamilieshus, men indeholdt to separate bygninger, hvori der var indrettet to separate og fuldt udstyrede boliger. Sagsøgerens (voksne) søn og barnebarn boede i den ene bolig, mens sagsøgeren og hendes anden (voksne) søn boede i den anden bolig. Sagsøgeren fik ikke medhold i, at familiemedlemmerne skattemæssigt skulle betragtes som én samlet husstand, og retten opretholdt SKATs beskatning af sagsøgeren af en fikseret lejeindtægt for den vederlagsfri rådighedsstillelse af den separate bolig for familiemedlemmerne.
SKM2009.368.BR	En fader og hans søn ejede hver halvdelen af en ejerlejlighed. Byretten lagde til grund, at en del af lejligheden havde været udlejet til tredjemand de første 9 måneder af 2003, og at ejerens søn havde kunnet benytte hele lejligheden i resten af 2003. Byretten fandt, at lejen for sønnens vedkommende skulle ansættes til markedslejen.
SKM2008.633.BR	Et selskab udlejede en lejlighed til hovedanpartshaverens søn. SKAT fandt, at den mellem parterne aftalte leje ikke svarede til markedslejen og forhøjede selskabets indkomst med differencen mellem den faktisk betalte leje og en af SKAT beregnet, objektiv markedsleje. Skønnet over markedslejen blev udøvet på grundlag af oplysninger hentet fra en hjemmeside over udbudte lejelejligheder af tilnærmelsesvis samme størrelse og beliggende i samme postnr. som den udlejede lejlighed. Da der ikke forelå præcise oplysninger om sammenligningslejemålenes beliggenhed, udstyr og kvalitet, og da prisoplysningerne for sammenligningslejemålene blev indhentet to år efter det i sagen aktuelle indkomstår, fandt byretten, at skønnet skulle tilsidesættes.
Landsskatteretskendelser
SKM2008.590.LSR	Ved beregning af den objektive udlejningsværdi for en lejlighed skulle lejlighedens areal beregnes på baggrund af oplysninger om arealet i BBR (Bygnings- og boligregisteret) og ikke på baggrund af størrelsen af det tinglyste areal.
SKM2007.381.LSR	Der var ikke hjemmel til at nægte fradrag for drifts- og vedligeholdelsesudgifter ved udlejning af stuehus på landbrugsejendom med bopælspligt for medejer.
SKM2006.765.LSR	En ægtefælle ejede en ejendom i lige sameje med sin fraseparerede ægtefælle. Den fraseparerede ægtefælle havde beboet ejendommen alene efter separationen. Ægtefællen skulle ikke beskattes af en objektiv lejeværdi, idet der ikke havde fundet bodeling sted mellem ægtefællerne i de pågældende indkomstår. Ægtefællen skulle betale ejendomsværdiskat af sin andel af ejendommen.
SKM2004.247.LSR	En ejer udlejede sin ejerlejlighed til sin datter. På grundlag af de fremlagte oplysninger om ejendommens opførelsestidspunkt, lejlighedens størrelse, stand og beliggenhed samt huslejeniveauet i området, fandt Landsskatteretten det ikke godtgjort, at den aftalte leje afveg væsentligt fra den leje, som lovligt kunne opkræves mellem uafhængige parter. Den objektive udlejningsværdi blev herefter nedsat til det selvangivne beløb.
TfS 1989, 117 LSR	En ejers ægtefælle havde haft bolig i hans ejendom siden 1971, hvor samlivet og sambeskatningen af ægtefællerne var ophørt. Ejeren kunne for indkomståret 1983 anvende ligningslovens procentregler ved opgørelsen af lejeværdien, da bodeling endnu ikke havde fundet sted.
TfS 1997, 644 LSR	Ved fastsættelse af udlejningsværdien for et parcelhus, der var udlejet fra fader til søn, kunne der ansættes en objektiv værdi af det udlejede. Da ansættelserne imidlertid ikke vedrørte indflytningsåret, men senere indkomstår, skulle lejelovgivningens regler om lejeforhøjelse iagttages, og regulering skulle derfor foretages i overensstemmelse med reglerne i boliglovgivningen om omkostningsbestemt leje.
TfS 1995, 138 LSR	En køber af en ejendom fik rente- og afdragsfrit udsættelse med betaling af restkøbesummen for ejendommen, mod at sælger opnåede ret til at benytte stuehus m.m. Køberen blev beskattet af en skønnet lejeindtægt, og Landsskatteretten fandt ikke, at der efter SL § 6, stk. 1, litra e, kunne gives fradrag for en renteudgift svarende til lejeindtægten.
TfS 1990, 241 LSR	Ejeren havde købt et sommerhus pr. 15. juni 1985. Ejeren var indforstået med, at sælgeren udlejede sommerhuset for perioden fra den 1. juni til den 31. oktober 1985, og at sælgeren skulle have lejeindtægten mod et tilsvarende nedslag i købesummen og kontant udbetaling. Landsskatteretten fandt, at køberen var indkomstskattepligtig af den del af lejeindtægten, der vedrørte perioden fra den 15. juni til den 31. oktober.
LSRM 1983, 95 LSR	En køber havde erhvervet et hus til overtagelse den 1. februar 1980, men havde ladet sælgeren blive boende i huset vederlagsfrit indtil den 1. maj samme år. Køberen havde fra den 1. februar 1980 afholdt ejendommens driftsudgifter, herunder prioritetsrenter. Landsskatteretten fandt, at den benyttelsesret, der var tillagt sælgeren i perioden til ejerens indflytning i ejendommen, skulle betragtes som en udleje af ejendommen til sælger. Det var herefter med rette, at køberen var skattepligtig af en skønsmæssigt ansat lejeindtægt for den periode, hvor han ikke havde beboet ejendommen.
SKAT
SKM2012.716.SR	Tidligere nu fraskilte ægtefæller ejer en ejendom i sameje. Den ene ægtefælle skal bo i ejendommen og betale samtlige udgifter på ejendommen. Parterne vil ved den beskrevne ordning blive betraget som udlejer/lejer. Hvis den tidligere ægtefælle, der bebor ejendommen, betaler udgifter på ejendommen, der påhviler den anden ægtefælle, vil betalingerne blive anset for hel eller delvis betaling af husleje.
SKM2010.349.SR	En ejer og hans fraseparerede ægtefælle kunne ikke uden skattemæssige konsekvenser indgå og udnytte en køberetsaftale, efter hvilken den fraseparerede ægtefælle inden for en 10-årig periode havde ret til at købe ejerens ejendom for et beløb på 500.000 kr., svarende til ejendommens handelspris.