Indhold

Dette afsnit handler om opgørelse af den skattepligtige indkomst ved udlejning af en fritidsbolig, som ejeren selv benytter, en del af indkomståret.

Afsnittet indeholder:

Regel
Hvilke fritidsboliger og hvornår?
Indtægter ved udlejning
Skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen
Regnskabsmæssig opgørelse af resultatet af udlejningen
Skift af opgørelsesmetode
Virksomheds- og kapitalafkastordningen
Indberetning til Naturstyrelsen
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Regel

Indtægter fra udlejning af en fritidsbolig skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Der gives ved indkomstopgørelsen fradrag for udgifter i forbindelse med udlejningen.

Fradraget kan beregnes efter forskellige regler, der afhænger af, om resultatet af udlejningen opgøres efter en skematisk metode eller en regnskabsmæssig metode. Se LL § 15 O.

Bemærk

Ejeren skal anvende den skematiske eller regnskabsmæssig metode, når betingelserne i LL § 15 O er opfyldt.

Resultatet af udlejningen medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst som kapitalindkomst, jf. PSL § 4, stk. 1, nr. 6.

Hvilke fritidsboliger og hvornår?

Reglerne gælder for ikke erhvervsmæssig udlejning af en fritidsbolig, som ejeren selv benytter til fritidsformål.

Det er en betingelse for at anvende regelsættet, at fritidsboligen er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se EVSL § 4.

Reglerne kan anvendes ved udlejning af en hotelejerlejlighed, som ejeren selv benytter som fritidsbolig, når betingelserne i øvrigt er opfyldte.

Reglerne gælder dog ikke ved udlejning af en fritidsbolig, der efter tilladelse anvendes som helårsbolig. Se LL § 15 O, stk. 1. Så gælder reglerne om udlejning af helårsboliger, se afsnit (C.H.3.4.1).

Ved erhvervsmæssig udlejning af en fritidsbolig gælder reglerne i statsskatteloven. Se afsnit (C.H.3.2).

Indtægter ved udlejning

Ejeren af en fritidsbolig skal ved indkomstopgørelsen medregne bruttolejeindtægt ved udlejning af fritidsboligen.

Bruttolejeindtægten omfatter lejerens betaling for husleje samt alt, hvad lejeren i øvrigt betaler i forbindelse med lejemålet.

Betalingerne kan fx ud over husleje være betalinger for

varme
el
vand
telefon
rengøring af fritidsboligen.

Betalingen for sådanne ydelser indgår også i bruttolejeindtægten. Ejeren kan derfor ikke modtage særskilt betaling for de nævnte ydelser. De skal medregnes i bruttolejeindtægten. Se TfS 1998, 409 ØLR.

Skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen

En ejer af en fritidsbolig, som ejeren også selv benytter til fritidsformål, kan vælge at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen. Se LL § 15 O, stk. 1.

Resultatet af udlejningen opgøres ved, at der gives et bundfradrag i bruttolejeindtægten.

Bundfradragets størrelse afhænger af, om udlejningen af fritidsboligen sker gennem et udlejningsbureau, eller om ejeren selv forestår udlejningen af fritidsboligen. Se nærmere nedenfor.

I den del af bruttolejeindtægten, der overstiger bundfradraget, gives et yderligere fradrag på 40 pct. 40 pct.-fradraget dækker alle udgifter i forbindelse med udlejningen, herunder fradrag for eventuelle ejendomsskatter. 40 pct.-fradraget dækker også ejerens ejendomsværdiskat i udlejningsperioden.

Ejendomsværdiskat

Når den skematiske metode anvendes, betales ejendomsværdiskat for hele indkomståret, uanset om fritidsboligen har været udlejet.

Bundfradrag

Bundfradragets størrelse afhænger af om

udlejningen af fritidsboligen sker gennem et udlejningsbureau, eller
ejeren selv står for udlejningen af fritidsboligen.

Ad a. Udlejning via bureau

Når udlejning af fritidsboligen sker gennem et udlejningsbureau, der indberetter bruttolejeindtægten til SKAT, kan der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst gives et bundfradrag i bruttolejeindtægten. Bundfradraget udgør som udgangspunkt det indberettede beløb, dog maksimalt 20.000 kr. (2010-niveau). Hvis det indberettede beløb er mindre end 10.000 kr., er bundfradraget dog 10.000 kr. (2010-niveau).

Bundfradraget kan ikke overstige bruttolejeindtægten.

Bundfradraget, der gælder for hver udlejet fritidsbolig, reguleres efter PSL § 20.

Bemærk

Bundfradraget reguleres ikke for indkomstårene 2009-2013. Det betyder, at bundfradragene for disse år udgør henholdsvis 20.000 kr. og 10.000 kr.

Eksempel

En ejer af en fritidsbolig har i 2012 eksempelvis bruttolejeindtægter på 110.000 kr. ved udlejning af fritidsboligen gennem et udlejningsbureau, der indberetter lejeindtægten til SKAT.

Ejeren kan foretage et bundfradrag på 20.000 kr. i bruttolejeindtægten. I den reducerede lejeindtægt på 90.000 kr. kan fratrækkes 40 pct. svarende til 36.000 kr. Beskatningsgrundlaget udgør herefter 54.000 kr.

Ad b. Ejeren selv står for udlejningen af fritidsboligen

Når udlejeren af fritidsboligen selv forestår udlejningen, kan der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst gives et bundfradrag i bruttolejeindtægten. Bundfradraget udgør maksimalt 10.000 kr. (2010-niveau).

Bundfradraget kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten.

Bundfradraget, der gælder for hver udlejet fritidsbolig, reguleres efter PSL § 20.

Bemærk

Bundfradraget reguleres ikke for indkomstårene 2009-2013.

Eksempel på beregning af bundfradrag

Udlejningsindtægt fra udlejning gennem bureau	25.000 kr.
Ingen privat udlejning	0 kr.
Bundfradrag	20.000 kr.

Udlejningsindtægt fra udlejning gennem bureau	15.000 kr.
Privat udlejning	10.000 kr.
Bundfradrag	15.000 kr.

Udlejningsindtægt fra udlejning gennem bureau	5.000 kr.
Privat udlejning	10.000 kr.
Bundfradrag	10.000 kr.
Bundfradraget kan ikke overstige bruttolejeindtægten

Flere ejere

Er der tale om udlejning af et sommerhus, som er ejet af flere i forening, er det samlede antal ejere alene berettiget til ét bundfradrag i forbindelse med opgørelse af den skattepligtige lejeindtægt. Se tilsvarende TfS 1994, 449 DEP.

Salg

Hvis ejendommen sælges, kan både køber og sælger få et bundfradrag for salgsåret. Bundfradraget opgøres for sælger og køber hver for sig efter de angivne regler.

Kapitalindkomst

Bruttolejeindtægten efter fradrag for bundfradrag (positiv) og 40 pct.-fradraget indgår ved opgørelsen af kapitalindkomsten.

Regnskabsmæssig opgørelse af resultatet af udlejningen

Når en ejer af en fritidsbolig, der udlejes en del af året, vælger ikke at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen efter reglerne i LL § 15 O, stk. 1, skal resultatet opgøres efter et regnskabsmæssigt princip. Se LL § 15 O, stk. 2.

Den regnskabsmæssige opgørelse medfører, at hele bruttolejeindtægten skal indtægtsføres, og at de dokumenterede udgifter, der er forbundet med udlejningen, herunder afskrivninger, kan fratrækkes. Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Se LL § 15 O, stk. 2.

Fradraget for udgifter i forbindelse med udlejningen fremgår af LL § 15 O, stk. 2, og LL § 14, stk. 3, samt af afskrivningsloven.

De udgifter, der er direkte forbundet med udlejningen kan trækkes fra i regnskabet. Det er fx driftsudgifter til el, gas, vand og varme.

Herudover kan de faktiske udgifter, der er afholdt til vedligeholdelse af indbo og inventar, fratrækkes.

Ejeren kan foretage skattemæssige afskrivninger efter reglerne om delvist erhvervsmæssigt benyttede driftsmidler, som nævnt i kapitel 2 i afskrivningsloven, fx på inventar (møbler mv.).

Fradraget foretages med så stor en del af henholdsvis den afholdte vedligeholdelsesudgift og det beregnede afskrivningsbeløb, som svarer til forholdet mellem antallet af udlejede uger og kalenderåret. Se SKM2009.269.BR.

Bemærk

Hvis det udlejede er møbleret, kan eventuelle vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger på inventaret fratrækkes. Se kapitel 2 i afskrivningsloven om blandet benyttede driftsmidler.

Der kan ikke fratrækkes udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen. Se LL § 15 J, stk. 1 og 2.

Ejendomsskat

Når en ejendom benyttes erhvervsmæssigt i et ikke uvæsentligt omfang, kan den del af ejendomsskatten, der vedrører det erhvervsmæssigt benyttede, fratrækkes. Se LL § 14, stk. 3.

Efter praksis anses udlejning til beboelse i denne forbindelse for erhvervsmæssig benyttelse af ejendommen. Se TfS 1991, 403 LSR.

Efter praksis er der tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, hvis benyttelsen svarer til mindre end 10 pct. af ejendommen.

Når betingelserne er opfyldt, kan ejendomsskatter, som svarer til den del af året, hvor udlejning har fundet sted, fratrækkes.

Bemærk

Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Se LL § 15 O, stk. 2.

Ejendomsværdiskat

Når resultatet af udlejningen opgøres efter den regnskabsmæssige metode, skal den beregnede ejendomsværdiskat for hele indkomståret nedsættes forholdsmæssigt, så der kun beregnes ejendomsværdiskat for den periode, fritidsboligen rent faktisk ikke har været udlejet.

Skift af opgørelsesmetode

En ejer af en fritidsbolig kan altid overgå fra at anvende en skematisk opgørelse af resultatet af udlejning af en fritidsbolig til i stedet at anvende en regnskabsmæssig opgørelse. Er den regnskabsmæssige metode valgt, kan ejeren ikke vælge senere at overgå til at anvende en skematisk opgørelse.

Bemærk

Hvis benyttelsen af en fritidsbolig ændres, så den overgår fra at være anvendt udelukkende erhvervsmæssigt til blandet benyttelse, kan ejeren vælge mellem at opgøre resultatet af udlejningen efter den skematiske opgørelse med bundfradrag i LL § 15 O, stk. 1, og den regnskabsmæssige opgørelse i LL § 15 O, stk. 2. Se SKM2001.288.LSR.

Virksomheds- og kapitalafkastordningen

Hverken virksomheds- eller kapitalafkastordningen kan anvendes på resultatet ved udleje af en fritidsbolig en del af året, fordi der ikke i skattemæssig forstand er tale om erhvervsmæssig virksomhed.

Indberetning til Naturstyrelsen

Når en ejer udlejer mere end to fritidsboliger en del af året, er SKAT efter nærmere regler forpligtet til at foretage indberetning til Naturstyrelsen om erhvervsmæssig udlejning af fritidsboliger mv. Se nærmere i xafsnit C.C.1.3.2.4 om sommerhusudlejning.x x Ligningsvejledningen, Erhvervsdrivende 2012-2, afsnit (E.A.1.2.3.6 ).x

Se om Naturstyrelsens regler om erhvervsmæssig udlejning af fritidshuse i afsnit C.H.3.4.2.2 om udlejning af fritidsbolig hele indkomståret.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsretsdomme
TfS 2005, 683 VLR	Ejeren af tre sommerhuse havde benyttet virksomhedsordningen i forbindelse med udlejning af husene. Da ejeren ikke havde fraskrevet sig retten til at disponere over husene, havde Landsskatteretten fundet, at ejeren ikke kunne benytte virksomhedsordningen. For landsretten var det alene spørgsmålet om valg af opgørelsesform efter LL § 15 O, efter at virksomhedsordningen ikke kunne anvendes. Landsretten fandt, at der ikke kunne stilles krav om anvendelse af de skematiske regler i LL § 15 O, stk. 1, fordi regnskabsmaterialet var utilstrækkeligt. Skatteministeriet tog derfor bekræftende til genmæle over for påstanden om, at den regnskabsmæssige metode i LL § 15 O, stk. 2, kunne anvendes.
TfS 1998, 409 ØLR	Hvis en udlejer udeholder betalinger for el mv. fra sommerhusets regnskab, er betingelserne for at anvende standardfradraget ikke opfyldt. Udlejeren er så henvist til at fratrække efter reglerne i LL § 15 O, stk. 3, (nu stk. 2).
Byretsdomme
SKM2010.120.BR	Retten fandt, at der ved anvendelse af reglerne i LL § 15 O, stk. 2, kun kunne gives fradrag for udgifter til opvarmning af swimmingpool for den periode, hvor sommerhuset var udlejet.
SKM2009.269.BR	Fradraget for udgifter efter LL § 15 O, stk. 2, skulle opgøres efter forholdet mellem antallet af udlejede uger og kalenderåret og ikke efter forholdet mellem den udlejede og den samlede lovlige benyttelse af ejendommen.
Landsskatteretskendelser
SKM2001.288.LSR	En sommerhusejendom overgik i 1997 fra udelukkende erhvervsmæssig anvendelse til blandet benyttelse. Ejeren havde herefter for indkomståret 1997 mulighed for at vælge, om resultatet af udlejningen skulle opgøres efter LL § 15 O, stk. 1, eller LL § 15 O, stk. 2.
TfS 1999, 108 LSR	En ejendom på Bornholm, der vurderingsmæssigt havde status som en helårsbolig, var erhvervet og anvendt af ejeren som sommerbolig. Den var også udlejet som sommerbolig. Landsskatteretten fandt, at det var den faktiske benyttelse, der skulle lægges til grund for afgørelsen af, om der var tale om en helårs- eller fritidsbolig efter LL § 15 O. Overskuddet ved udlejningen skulle herefter opgøres efter LL § 15 O.
TfS 1993, 486 LSR	En ejer udlejede via et bureau sit sommerhus, men da den foreliggende udlejningskontrakt ikke afskar ham fra selv at benytte sommerhuset, fandt Landsskatteretten, at det var med rette, at han var ansat i overensstemmelse med praksis for udleje af sommerhuse til blandet benyttelse.
SKAT
SKM2008.224.SR	Lejerens betaling for en rengøringsydelse af ferieboligen kunne indgå som en integreret del af bruttolejeindtægten. Ved beskatning efter reglerne i LL § 15 O, stk. 1, kan der derfor beregnes 40 pct.-nedslag af beløbet. Hvis ejeren i stedet anvender reglerne i LL § 15 O, stk. 2, er ejerens udgifter til rengøring af fritidsboligen fradragsberettigede.
SKM 2007, 446.SR	Resultatet af udlejning af hotelejerlejlighed, som ejeren havde rådighed over i op til 5 uger, skulle opgøres efter reglerne i LL § 15 O.