| Klagepunkt | SKATs afgørelse | Klagerens opfattelse | Landsskatterettens afgørelse |
| Indkomståret 2014 | | | |
| Objektiv udlejningsværdi | 187.200 kr. | 108.000 kr. | 122.100 kr. |
| Indkomståret 2015 | | | |
| Objektiv udlejningsværdi | 187.200 kr. | 108.000 kr. | 122.100 kr. |
| Indkomståret 2016 | | | |
| Objektiv udlejningsværdi | 187.200 kr. | 108.000 kr. | 122.100 kr. |
Faktiske oplysninger
Klageren [A] ejer lejligheden beliggende Adresse Y1, 3. tv, Postnr.1. Klageren købte lejligheden fra klagerens selskab H1 ApS med overtagelsesdato den 8. januar 2014.
Ifølge BBR-meddelelsen er Adresse Y1, 3 tv, Postnr.1, en ejerlejlighed på 111m2. Det fremgår videre, at lejligheden består af 5 værelser, samt toilet og køkken. Ejendommen er opført i 1880 og til-/ombygget i 1960.
Der er fremlagt en lejekontrakt indgået mellem klageren og klagerens søn, hvoraf det fremgår, at lejemålet blev påbegyndt den 1. januar 2014. Af lejekontrakten fremgår det videre, at den månedlige leje udgjorde 9.000 kr. samt 1.010 kr. i aconto varmebidrag.
Ifølge oplysninger fra SKAT havde klagerens selskab afholdt en forbedringsudgift i lejligheden på 100.000 kr. til renovering af badeværelse i 2011, ligesom der er afholdt en udgift til opsætning af altaner på 155.601 kr. i 2012/2013.
Klagerens repræsentant har oplyst, at der ikke er foretaget forbedringer af lejligheden siden opførelsen af altaner. Lejlighedens køkken er fra 2003, og gulvene er fra lejlighedens opførelse. Lejligheden var ikke nyistandsat ved indgåelse af lejekontrakten.
SKAT har den 2. februar 2018 foretaget en besigtigelse af lejligheden og har vurderet ejendommens stand som værende "lidt over middel". Klageren vurderer lejlighedens stand som værende "normal", henset til andre lejligheder i området samt det ældre køkken.
SKAT har videre oplyst, at klagerens selskab ejer endnu en lejlighed i ejendommen. Der er fremsendt to lejekontrakter. Af lejekontrakten vedrørende Adresse Y2, 3 th, Postnr.1, der er indgået den 1. november 2010, fremgår det, at lejligheden består af 5 værelser på i alt 140 m2. Den månedlige leje udgør 19.000 kr. Af lejekontrakten vedrørende Adresse Y2, 3 tv, Postnr.1, der er indgået den 1. januar 2017, fremgår det, at lejligheden består af 5 værelser på i alt 153 m2. Den månedlige husleje udgør 23.000 kr.
Repræsentanten har oplyst, at klagerens selskab alene har ejet lejligheden beliggende Adresse Y2, 3 th, Postnr.1, og at lejen er fastsat efter aftale med lejer. Det årlige aconto varmebidrag har udgjort ca. 24.000 kr. Repræsentanten har videre oplyst, at lejlighederne beliggende henholdsvis Adresse Y1, 3. tv og Adresse Y2, 3 th, Postnr.1, ikke er sammenlignelige, idet Adresse Y2, 3 th, Postnr.1, er mere attraktiv, da lejligheden er en hjørnelejlighed med altan med udsigt over [X-kvarter].
SKAT har oplyst, at klageren i tidligere indkomstår er blevet beskattet af værdi af fri bolig for lejligheden efter ligningslovens § 16, stk. 9, med modregning af sønnens huslejebetaling. Værdien blev fastsat til 177.122 kr., svarende til ca. 14.750 kr. om måneden.
Repræsentanten har oplyst, at fastsættelsen af lejen i 2014 skete på baggrund af en snak mellem klageren, en medarbejder fra By Y1 Kommune og en medarbejder i en lejerforening, om hvilken husleje der maksimalt ville kunne godkendes af et huslejenævn. Derudover har klageren foretaget en søgning på TjekDinLeje.dk i 2017, hvoraf det fremgår, at den beregnede årlige leje for en lejlighed af den størrelse og beliggenhed ligger mellem 827,72 til 1.105,31 kr. pr. m2.
Repræsentanten har vedlagt 3 afgørelser fra By Y1 Huslejenævn.
| Afgørelsesnr. | År | Husleje pr. m2 pr. år | Bruttoetageareal | Område |
| […] | 2011 | 1.049 kr. | 118 m2 | Område1 |
| […] | 2012 | 1.000 kr. | 128 m2 | Område2 |
| […] | 2016 | 1.050 kr. | 158 m2 | Område1 |
I forbindelse med sagens behandling har Skatteankestyrelsen indhentet afgørelser fra By Y1 Huslejenævn specifikt for postnummeret Postnr.1. Huslejenævnet har fremsendt følgende afgørelser:
| Afgørelsesnr. | År | Husleje pr. m2 pr. år | Bruttoetageareal | Område |
| 2014-[…] | 2014 | 1.100 kr. | 82 m2 | Område1 |
| 2014-[…] | 2014 | 1.200 kr. | 82 m2 | Område1 |
| 2015-[…] | 2015 | 1.100 kr. | 72 m2 | Område1 |
| 2015-x | 2015 | 775 kr. | 88 m2 | Område1 |
| 2015-[…] | 2015 | 1.100 kr. | 82 m2 | Område1 |
Det fremgår af huslejenævnets afgørelser, at i alle afgørelserne, med undtagelse af 2015-x, er lejekontrakterne indgået 2-3 år før huslejenævnets afgørelser. I 2015-x er lejekontrakten indgået 11 år før huslejenævnets afgørelse.
By Y1 Kommune er en reguleret kommune, hvilket vil sige, at boligreguleringsloven gælder i fuldt omfang.
SKATs afgørelse
SKAT har fastsat den objektive udlejningsværdi for lejligheden beliggende Adresse Y1, 3 tv, Postnr.1, til 187.200 kr. svarende til 1.686 kr. pr. m2 pr. år og har forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med 79.200 kr. årligt i hvert af indkomstårene 2014-2016.
SKAT har som begrundelse for afgørelsen anført følgende:
"2. Overskud ved udlejning af Adresse Y1, 3 tv. Indkomstår 2014-2016
…
2.4. SKATs bemærkninger og begrundelse
Når du, som ejer, stiller en bolig til rådighed for din søn, er du skattepligtig af den markedsleje, som du ville have opnået ved udlejning til en tredjeperson, jf. statsskattelovens § 4, litra b.
I alle tilfælde skal udlejeren beskattes af den objektive lejeværdi (markedslejen), også selv om der ikke betales fuld leje. Markedslejen fastsættes på baggrund af et skøn.
Ved vurdering af markedslejen er skønnet baseret på lejlighedens størrelse og beliggenhed.
Ved opslag på […].dk har jeg fundet tilsvarende lejligheder i størrelse og beliggenhed i [X-kvarter] eller tæt herved.
Der er eksempelvis:
- Lejlighed på 111 m2 med 3 værelser, beliggende [X-kvarter] til husleje på 16.500 kr. pr. måned.
- Lejlighed på 111 m2 med 4 værelser, beliggende [X-kvarter] til husleje på 19.900 kr. pr. måned.
- Lejlighed på 94 m2 med 3 værelser, beliggende [X-kvarter] til husleje på 16.500 kr. pr. måned.
- Lejlighed på 116 m2 med 2 værelser, beliggende Adresse Y3 til husleje på 18.000 kr. pr. måned.
Det er derfor vores vurdering, at en leje på 9.000 kr. pr. måned er væsentlig under niveauet for øvrige lejligheder beliggende i [X-kvarter] i samme størrelse.
Der er også lagt vægt på, at selskabet har afholdt forbedringsudgifter i lejligheden inden du overtager lejligheden. Det fremgår af selskabets regnskab, at selskabet har afholdt udgifter ca. 100.000 kr. til renovering af badeværelse i 2011 og der er opsat altaner 2012/13 for 155.601 kr.
Endvidere har jeg lagt vægt på, at dit selskab også udlejer en lejlighed beliggende Adresse Y2, 3. tv. Begge lejligheder er beliggende i samme ejendomskompleks, da der er tale om hjørneejendom. Denne lejlighed er udlejet til ansatte af […]. Denne lejlighed er på 153 m2 og udlejes for henholdsvis 19.000 kr. pr. måned (gældende fra 1. november 2010) og 23.000 kr. pr. måned (gældende fra 1. januar 2017).
I forbindelse med tidligere indkomstår, har SKAT også set på den skattemæssige problemstilling med lejligheden. I forbindelse med selskabets ejerforhold er du blevet beskattet af værdien af fri bolig med modregning af din søns huslejebetaling. Værdien af lejligheden blev i denne sag, fastsat efter skematiske regler (ligningslovens § 16, stk. 9).
Værdien blev fastsat til 177.122 kr. - svarende til ca. 14.750 kr./måned. Det ses ikke, at SKATs afgørelse er påklaget.
Der er tale om to regelsæt, hvorfor SKAT ikke kan anvende den tidligere fastsatte værdi.
Dog vil vi skele til den tidligere sag.
Din revisor har sendt indsigelse overfor den skønsmæssige fastsættelse af huslejen.
Af lejekontrakten vedrørende Adresse Y2, fremgår det ikke en udspecificeret varme aconto beløb, blot en samlet husleje på 19.000 kr. / 23.000 kr. Beløbet er ikke adskilt oplyst på lejekontrakten.
Ifølge lejekontakten vedrørende Adresse Y1, fremgår det, at huslejen er 9.000 kr. + aconto varme 1.010 kr.
Begge lejekontrakter oplyser, "udlejer leverer varme".
I forbindelse med udlejningen af Adresse Y1, er der indgået en ny lejekontrakt, pr. 1. januar 2014 med lejerne B og C. Lejen er oplyst til 9.000 kr. plus aconto varme 1.010 kr.
På baggrund af jeres oplysninger til sagen, antages det, at der i lejen vedrørende [Adresse Y2] er en del af den oplyste leje, som vedrører aconto betaling for varmebidrag. Henset til at lejligheden er 153 m2, skønnes andelen til varmebidrag at udgøre 1.500 kr./md. Beløbet er sat i forhold til beløbet, som afholdes af lejeren af [Adresse Y1]-lejligheden er 111 m2 - der betales 1.010 kr./md. i varmebidrag.
[Adresse Y1]:
Leje 9.000 kr. / 111 m2 = 973 kr. pr. m2 pr. år
[Adresse Y2]
Leje 21.500 kr. / 153 m2 = 1.686 kr. pr. m2 pr. år
Det er derfor fortsat SKATs vurdering, at der skal ske en regulering af den fastsatte husleje til et højere beløb.
På baggrund af ovenstående beregning, kan huslejen beregnes til 15.600 kr. pr. måned.
På baggrund af en samlet vurdering af ovenstående undersøgelser af markedslejen, er det vores opfattelse, at markedslejen for Adresse Y1, 3. tv fastsættes til 15.600 kr. pr. måned.
Overskud ved udlejning kan herefter opgøres således:
| Adresse Y1 | 2015 Kr. | 2014 Kr. |
| Lejeindtægt/markedsleje 12 måneder x 15.600 kr. | 187.200 | 187.200 |
| Renteindtægter | 20 | 3.992 |
| Renteudgifter, F1-Bank | -13.234 | -194 |
| Renteudgifter, andre | 0 | -7.333 |
| Renteudgifter, G1 | -32.460 | -17.595 |
| Ejendomsskat | -9.223 | -8.939 |
| Ejerforening - fællesudgifter | -41.134 | -28.995 |
| Andre udgifter | -2.917 | -1.910 |
| Resultat | 88.252 | 126.226 |
Ændringen medfører, at din skattepligtige indkomst forhøjes med 79.200 kr. for 2014, 2015 og 2016.
SKAT har ikke bedt om regnskabsoplysninger for 2016, da vi antager, at der er tale om tilsvarende forhold."
Skattestyrelsen har fremsendt følgende supplerende bemærkninger:
"…
Vi er fortsat af den opfattelse, at skønnet af markedslejen er på det korrekte niveau.
Der er ikke vedlagt en beregning og opgørelse af omkostningsbestemt husleje. Såfremt ejendommen er omfattet af bestemmelserne om omkostningsbestemt husleje, så er det klager, der skal lave beregningerne med de udgifter, hensættelser og tillæg, som indgår i sådan en beregning."
Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har fremsat principal påstand om, at den aftalte husleje på 108.000 kr., svarende til 973 kr. pr. m2 pr. år, godkendes som værende markedslejen. Subsidiært at sagen hjemvises til fornyet behandling og mere subsidiært, at den objektive udlejningsværdi fastsættes til et lavere beløb end 187.200 kr. årligt.
Klagerens repræsentant har som begrundelse for påstanden anført følgende:
"…
Baggrund
SKAT har den 23. april 2018 truffet afgørelse vedrørende A og hendes selskab, H1 ApS. Afgørelsen vedrørte flere forhold. Det er kun forholdet vedrørende fiksering af husleje for 2014 til 2016 for ejendommen Adresse Y1, 3 tv. som påklages.
I SKATs afgørelse af d. 23. april 2018 har SKAT tilkendegivet, at huslejen for udlejningen af den lejlighed, som A har fået overdraget fra sit selskab d. 1. januar 2014, efter deres opfattelse er for lav sammenlignet med markedsudlejen. Lejligheden er udlejet til As søn.
Ifølge lejekontrakten er lejen fastsat til DKK 9.000 pr. måned. Herudover betales DKK 1.010 pr. måned aconto i varmbidrag. Ifølge SKAT er markedslejen for tilsvarende lejligheder DKK 15.600 pr. måned.
Skattemæssig vurdering
Vi bestrider ikke hjemlen til korrektion. Vi er enige i, at der er hjemmel til korrektion i statsskattelovens § 4, litra b, såfremt de aftalte vilkår ikke svarer til markedsvilkår. Vi bestrider imidlertid både størrelsen af den husleje, som SKAT påstår skulle svare til markedsleje, og den metode som SKAT har fastsat huslejen ud fra.
Flere forhold vedrørende SKATs metode til fastsættelse af husleje er efter vores forhold fejlagtig.
For det første er vi undrende overfor, at SKAT tilsyneladende blot kigger på, hvad lejelejligheder udbydes til på Internettet. Dette har man gjort ved at slå op på en tilfældig hjemmeside, som formidler kontakt mellem ejere og potentielle lejere ([…].dk). Priser på […].dk kan efter vores opfattelse ikke tages til indtægt for den generelle markedsleje. Dels så er priserne på denne side kun et udtryk for udbudte lejelejligheder. Det er ingenlunde givet, at lejligheden rent faktisk kan indbringe udlejer den ønskede lejeindtægt. Dels så er enkeltstående lejemål ikke nødvendigvis repræsentativt for hele boligmarkedet.
Herudover skal vi vedrørende […].dk bemærke, at det fremgår på hjemmesiden under "vilkår", at data fra hjemmesiden kun kan og må bruges til det formål at finde en lejer/udlejer, og at de ikke påtager sig ansvar for, om oplysninger som fremgår på siden er valide. Altså kan man sagtens forestille sig, at fx størrelsen af en bolig ikke svarer til BBR, ligesom at priserne kan være urealistiske eller for den sags skyld fremstå forkerte som følge af taste-fejl og lignende. Det synes allerede på baggrund heraf ganske åbenbart, at SKATs beslutningsgrundlag er så mangelfuldt, at der ikke er basis for, at en offentlig myndighed kan træffe en afgørelse på et sådan grundlag.
For det andet så undlader SKAT tilsyneladende helt at tage højde for det tidsmæssige aspekt. Vi skal her bemærke, at kontrakten mellem A og sønnen er indgået med virkning fra primo 2014. SKAT sammenligner imidlertid uden videre med priser gældende for boligmarkedet ultimo 2017. Det må anses for uanfægteligt, at ejendomsmarkedet har udviklet sig betydeligt de sidste 3 år. Det er derfor ikke rimeligt, når SKAT tager udgangspunkt i, hvordan boligmarkedet ser ud 3,5 år efter indgåelse af huslejeaftalen.
For så vidt angår selve beregningen, så tager SKAT slet ikke højde for de præceptive regler i lejelovgivningen, som beskytter lejere mod en for høj husleje. Den pågældende lejlighed er efter vores vidende omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje i boligreguleringslovens § 5. Efter denne bestemmelse kan en fastsættelse af leje i områder, som er reguleret af bestemmelser om omkostningsbestemt husleje, ikke overstige et beløb, som foretages ud fra en beregning af blandt andet de driftsomkostninger og sikring af rimeligt afkast til ejeren.
SKAT negligerer ganske åbenbart helt lejelovgivningens regler. Der fremgår ikke noget om i afgørelsen, at man har overvejet, om lejemålet kunne være omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje, ligesom man heller ikke har grundige overvejelser vedrørende almindelig forhold af betydning for fastsættelse af husleje, fx lejlighedens stand. I stedet har SKAT blot kigget på, hvad lejligheder i nærområdet udbydes til. Hertil skal bemærkes, at det følger af fast praksis fra Huslejenævnet, at man ikke kan fastsætte en husleje ud fra, hvad tilfældige andre lejligheder udbydes til. Der skal i stedet foretaget en konkret vurdering af den enkelte lejlighed. Følgelig er det vores opfattelse, at SKAT ikke kan basere deres vurdering ud fra priser på udbudte lejemål.
Slutteligt noterer vi os, at SKAT lægger en vis vægt på en lejekontrakt, som A har indgået i samme boligkompleks med 3. mand. Denne kontrakt er indgået 1. januar 2017, altså 3 år efter kontrakten mellem A og hendes søn. I øvrigt er den oplyste leje for dette lejemål forkert. Beløbet er angivet inklusiv varmebidrag betalt aconto. Vi mener derfor ikke, at det under nogen omstændigheder kan siges at være et sammenligningsgrundlag mellem de to lejemål.
Vi skal på baggrund af ovenstående derfor fastholde, at vi ikke anser den fastsatte leje på DKK 9.000 ex forbrug som værende lavere end markedsleje.
Under alle omstændigheder kan SKATs beregning af markedsleje i hvert fald ingenlunde lægges til grund. Metoden anvendt til at fremfinde en markedsleje er ganske enkelt fejlbehæftet og tager i øvrigt ikke højde for de regler, som beskytter lejere mod en for høj husleje."
Klagerens repræsentant har fremsendt følgende supplerende oplysninger:
"Vedr. lejligheden på Adresse Y1, 3. tv., Postnr.1
Lejlighedens stand
Renoveringen i 2011 omfattede nyt badeværelse og altan. Der er efterfølgende ikke foretaget forbedringer af lejligheden og evt. maling af lejligheden må desuden karakteriseres som almindelig vedligehold og ikke en forbedring.
Bortset fra ovenstående, står lejligheden som den gjorde i 2003, dvs. med køkken fra 2003 og gulve fra dengang lejligheden blev opført.
I en vurdering foretaget af SKAT den 2. februar 2018, har SKAT vurderet ejendommens stand som "lidt over middel". Vurderingen er vedlagt nærværende skrivelse. Det er dog klagers vurdering, at lejlighedens stand er at betragte som "normal" i forhold til andre lejligheder i området - bl.a. med henvisning til, at køkkenet er af ældre dato.
Det fremgår endvidere af lejekontrakten, at lejligheden ikke er nyistandsat ved indflytningen. Lejekontrakten er vedlagt nærværende skrivelse.
Fastsættelse af husleje
Lejen blev i sin tid bl.a. fastsat på baggrund af en snak med en medarbejder i By Y1 Kommune og en medarbejder i en lejerforening om, hvilken leje der maksimalt ville kunne godkendes af Huslejenævnet, såfremt huslejen skulle fastsættes af Huslejenævnet. Lejen er således fastsat med udgangspunkt i praksis fra Huslejenævnet.
Tidligere havde lejer betalt en månedlig leje på kr. 7.000 til selskabet. I forbindelse med overdragelsen af lejligheden fra selskabet til A privat blev den månedlige leje forhøjet og aftalt til kr. 9.000 svarende til en årlig leje på kr. 1.080/kvm. af nettoboligarealet. Beregnes den årlige leje på baggrund af bruttoarealet svarer den aftalte leje til en årlig leje på kr. 973/kvm.
Vi skal i den forbindelse henvise til følgende afgørelser fra Huslejenævnet:
- Sagsnummer 2011-[…] (vedlagt nærværende skrivelse): Huslejen for en lejlighed beliggende i Postnr.1 på 118 kvm (brutto) med forsatsruder, nyt køkken og nyt badeværelse blev fastsat til kr. 1.049/kvm pr. 1. maj 2005. Det bemærkes dog, at sagen blev afgjort i 2011, og at huslejen fra 2005 og fremadrettet ikke blev ændret.
- Sagsnummer 2016-[…] (vedlagt nærværende skrivelse): Huslejen for en lejlighed beliggende i Område2 på 128 kvm (brutto) med termoruder, fjernvarme, nyere elinstallationer, altan, moderniseret køkken og moderniseret badeværelse blev fastsat til 1.000/kvm pr. 1. december 2012.
- Sagsnummer 2016-[…] (vedlagt nærværende skrivelse): Huslejen for en lejlighed beliggende i Område1 på 158 kvm (brutto) med fjernvarme, moderniseret køkken og moderniseret badeværelse blev fastsat til kr. 1.050/kvm pr. 1. januar 2016.
Klager har desuden i 2017 i forbindelse med SKATs kontrolsag, foretaget en beregning af huslejen via portalen TjekDinLeje.dk. Denne opgørelse viste, at den beregnede årlige leje for en lejlighed i postnummer "Postnr.1 - [X-kvarter]" på 111 kvm ligger i størrelsesordenen kr. 827,72 til kr. 1.105,31. Beregningen er vedlagt nærværende skrivelse.
Vi skal derudover henvise til de betragtninger vi i klageskrivelsen tidligere har fremsendt om omkostningsbestemt leje.
Vedr. lejligheden på Adresse Y2, 3. th., Postnr.1
Indledningsvis bemærkes, at lejligheden er beliggende på Adresse Y2, 3. th. og ikke 3. tv. Som fremgår af SKATs kontrolsag af 23. april 2018.
Fastsættelse af husleje
Lejen er fastsat efter aftale med lejer.
Størrelsen af varmebidrag
Siden 2015 er der hver måned betalt et aconto varmebidrag på kr. 1.910 (årligt kr. 22.920). Hvert år har der været en mindre regulering af bidraget ved en tilbage- eller merbetaling, men det skønnes, at varmeudgiften årligt har udgjort ca. kr. 24.000.
Kontoudtog for 2015 for lejligheden, hvoraf aconto varmebidrag fremgår, er vedlagt nærværende skrivelse.
Sammenligning af de to lejligheder
I SKATs afgørelse af 23. april 2018 (den påklagede afgørelse) beregner SKAT kvm-prisen på lejligheden i [Adresse Y2] og ligger denne pris til grund for fastsættelsen af huslejen i lejligheden på [Adresse Y1].
Vi skal i den forbindelse gøre opmærksom på, at de to lejligheder ikke er sammenlignelige, men at lejligheden på [Adresse Y2] er mere attraktiv.
Det skyldes, at lejligheden på [Adresse Y2] er en hjørnelejlighed med en altan med udsigt udover [X-kvarter]. Disse kvaliteter har lejligheden på [Adresse Y1] ikke. Derudover fremgår det også af SKATs vurdering af 2. februar 2018, at lejligheden i [Adresse Y1] har en "mindre optimal indretning". Lejligheden i [Adresse Y2] er derimod indrettet bedre med bl.a. 6 værelser."
Repræsentanten har fremsendt følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling:
"Skønsmæssig fastsættelse af lejeværdi
Det er Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse, at lejeværdien af Adresse Y1, 3. tv., Postnr.1, skønsmæssigt fastsættes til 1.100 kr./kvm, svarende til en årlig leje på 122.100 kr. i indkomstårene 2014-2016.
Skatteankestyrelsen begrunder den skønsmæssige værdi med, at Huslejenævnet har truffet afgørelser vedrørende udlejning af lejligheder i samme postnummer som lejligheden på Adresse Y1, 3. th., hvor kvadratmeterpriserne er fastsat til hhv. 775 kr., 1.100 kr. og 1.200 kr.
Lejeværdien af Adresse Y1, 3. th. skal fastsættes ud fra en skønsmæssig vurdering, og i denne vurdering må der antages at være en vis margin for det udøvede skøn.
Med henvisning til de ovenfor nævnet afgørelser fra Huslejenævnet samt de afgørelser vi har fremsendt ved skrivelse af 25. oktober 2021, er det vores opfattelse, at den nuværende leje på 973 kr./kvm ligger indenfor denne margin og dermed er et udtryk for et rimeligt skøn.
Henset hertil og til den uvæsentlige difference på 127 kr./kvm (1.100 kr.-973 kr.) er det således vores opfattelse, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte den af parterne oprindeligt fastsatte leje, hvorfor vi skal fastholde vores principale påstand om en årlig husleje på 973 kr./kvm."
Landsskatterettens afgørelse
Indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskattelovens § 4, litra b, 1. punktum.
Hvis ejeren af en fast ejendom overlader benyttelsen af ejendommen til en slægtning eller anden nærtstående person enten vederlagsfrit eller for en ikke uvæsentlig lavere husleje end markedslejen, beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi. Der henvises til Højesterets dom af 29. oktober 2002, offentliggjort i SKM2002.547.HR.
Ejendommen har været beboet af klagerens søn. Forholdet er derfor omfattet af den personkreds af nærtstående eller familie, for hvem der kan fastsættes en objektiv udlejningsværdi.
Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages der udgangspunkt i den leje, som ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand, jf. statsskattelovens § 4, litra b, sidste punktum, og som lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler. Der henvises til Vestre Landsrets dom af 1. februar 2005, offentliggjort i SKM2005.112.VLR.
By Y1 Kommune er en såkaldt reguleret kommune, hvilket vil sige, at den er omfattet af boligreguleringsloven. I en reguleret kommune er der regler for huslejens størrelse ved indgåelse af lejeaftaler. Der henvises til lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010 om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven) om omkostningsbestemt leje.
Når bestemmelserne i boligreguleringsloven er gældende, skal lejen som udgangspunkt fastsættes til den omkostningsbestemte leje. Ejendommen er imidlertid omfattet af reglerne for småejendomme, hvorfor lejen ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi. Det følger af boligreguleringslovens § 29 C, at lejen ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, omfattet af reglerne i lovens kapitel II-IV med leje reguleret efter lovens § 7, med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Værdien af det udlejede skal fastlægges ved sammenligning med en leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller områder for tilsvarende bolig med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesplan. Der henvises til Landsskatterettens afgørelse af 28. januar 2015, journalnr. 13-5907161.
I overensstemmelse med BBR-meddelelsen lægges det til grund, at lejlighedens beboelsesareal udgjorde 111 m2. Der er indgået en lejekontrakt mellem klageren og klagerens søn, hvor der opkræves en årlig leje på 108.000 kr. svarende til 973 kr. pr. m2 pr. år.
SKAT har ved et skøn fastsat den årlige objektive udlejningsværdi til 187.200 kr. svarende til 1.686 kr. pr. m2 pr. år.
Huslejenævnet har truffet afgørelser vedrørende udlejning af lejligheder i samme postnummer som klagerens udlejede lejlighed. Huslejenævnet har fastsat kvadratmeterpriserne til henholdsvis 775 kr., 1.100 kr. og 1.200 kr.
Ved fastsættelse af den objektive udlejningsværdi er der ikke tale om en fast kvadratmeterpris, men et spænd indenfor hvor markedslejen må anses at ligge.
Det er Landsskatterettens vurdering, at huslejeniveauet svarende til en kvadratmeterpris på 973 kr., må anses for at ligge under markedslejen, og at en kvadratmeterpris svarende til 1.100 kr., må anses for at ligge inden for det spænd, der må antages at være markedslejen i 2014-2016. Der er herved henset til afgørelserne fra By Y1 Huslejenævn vedrørende det konkrete område, samt oplysningerne om lejlighedens stand.
Det er samtidig Landsskatterettens opfattelse, at det må have en formodning for sig, at markedslejen er højere end det af klageren ansatte på 973 kr., da klageren har lejet en anden lejlighed ud i samme ejendom til tredjemand med en kvadratmeterpris på 1.686 kr.
Den objektive udlejningsværdi ansættes som følge heraf til 122.100 kr. for indkomstårene 2014-2016.
Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse.