Spørgsmål
- Kan Skatterådet bekræfte, at spørger kan sælge en udlejningsejendom for 3.000.000 kr. til sine to døtre med 50 pct. til hver uden at det vil udløse nogen gaveafgift?
Svar
- Ja, se dog begrundelse
Beskrivelse af de faktiske forhold
Spørger ejer en mindre udlejningsejendom med 5 lejligheder, som spørgers afdøde ægtefælle købte i 1970. Ejendommen er opført i 1914, og ejendommen har således været i familiens eje i 50 år. Ejendommen ønskes nu - som led i et generationsskifte - overdraget til spørgers to døtre. Ejendommen påtænkes overdraget med virkning fra den 1. april 2021.
Den offentlige ejendomsvurdering udgør 3.500.000 kr., og der er optaget et realkreditlån på nominelt 1021.000 kr. I forbindelse med handlen vil der blive optaget et yderligere realkreditlån, således at ejendommen således forventes belånt med i alt 1.800.000 kr.
Ifølge regnskaberne for udlejningsejendom udgør den årlige lejeindtægt ca. 280.000 kr., og den skattepligtige nettoindkomst fra virksomheden har indkomstårene 2015, 2016, 2017, 2018 og 2019 udgjort henholdsvis 1.680 kr., 129.223 kr., 121.610 kr. -48.895 kr. og 108.415 kr. Der er således i to af årene afholdt en del vedligeholdelsesudgifter på den ca. 100 år gamle ejendom.
Resultatet for indkomståret 2020 forventes at udgøre ca. 110.000-120.000 kr., og indkomsten for 2020 skal beskattes efter personskattelovens regler. Virksomhedsskattelovens regler anvendes således ikke for indkomståret 2020.
På baggrund af Skattestyrelsens anmodning om yderligere oplysninger, har spørger videre oplyst følgende:
"Under henvisning til Skattestyrelsens brev af 9. juni 2021 skal jeg besvare de stillede spørgsmål.
Punkt a
Resultatet for 2020 udviser et overskud 125.476 kr., idet der kun har været meget begrænsede vedligeholdelsesudgifter i 2020.
Punkt b
Jeg har kun 2 børn, der skal have overdraget udlejningsejendommen, og der vil ikke blive givet nogen gaver i den forbindelse.
Punkt c
Udlejningsejendommen, der har været ejet i mere end 50 år, er ikke blevet vurderet.
Vi har aldrig haft behov for andet end den offentlige vurdering, der jo kan bruges i forbindelse med 15%-reglen i værdiansættelsescirkulæret, hvilket er bekræftet af Højesterets seneste dom på området.
Punkt d
Der har i mange år været et stående lån i ejendommen på 1.021.000 kr. Der skal, hvis kreditforeningen kan godkende det, optages et nyt lån på i alt 1.800.000 kr., idet det overskydende provenu skal bruges til den forventede skattebetaling som følge af avanceopgørelsen ved salget.
Ejendommen forventes således belånt med 60% af den planlagte salgssum på 3.000.000 kr. der ligger indenfor 15%-reglen.
Punkt e
De eneste forbedringsudgifter, der er afholdt på ejendommen i rigtig mange år, er en centralvarme-installation, en tilbygget altan og et mindre ophæng ved opgangen. Udgifterne, der har udgjort henholdsvis 358.937 kr., 107.761 kr. og 22.612 kr., er afholdt for mange år siden. Udgifterne er afskrevet i regnskaberne med 4% om året, hvilket betyder at en udgift er færdigafskrevet efter 25 år. Der foreligger følgende beløb til afskrivning ved udgangen af 2020:
Centralvarmeinstallation, rest 0 kr.
Altan, rest 45.385 kr.
Ophæng ved opgangen, rest 12.694 kr.
Der er i indkomstårene 2015 og 2018 foretaget nogle nødvendige vedligeholdelsesudgifter på den ca. 100 år gamle ejendom. Der er tale om følgende udgifter:
Indkomståret 2015: Blikkenslager 41.609 kr., murerarbejde på ydermuren 91.250 kr., el-arbejder 33.209 kr.
Indkomståret 2018: Udskiftet vinduer 144.275 kr., og udskiftet tagbeklædning på kvisten i forbindelse med en rådskade 28.500 kr."
Spørgers opfattelse og begrundelse
Ved overdragelse af fast ejendom inden for den nære familie finder reglerne i cirkulære nr. 185 af 17/11 1982 (gavecirkulæret) anvendelse ved bedømmelsen af, om overdragelsen indeholder gave, herunder størrelsen heraf, jf. boafgiftslovens § 27.
I boafgiftslovens § 22 ses, hvilken personkreds, der er omfattet af cirkulæret. Gave mellem forældre og børn er omfattet heraf.
Fast ejendom skal efter pkt. 4 heri overdrages til værdien i handel og vandel. Efter pkt. 6 kan skattemyndighederne som udgangspunkt godkende en kontantomregnet handelsværdi for en fast ejendom, såfremt den ligger indenfor intervallet senest kendte ejendomsvurdering +/- 15 % forud for aftaletidspunktet. Der forligger ikke særlige omstændigheder, som begrunder en anden værdiansættelse.
Da den senest kendte ejendomsvurdering udgør 3.500.000 kr., ligger en værdiansættelse på 3.000.000 kr. indenfor intervallet på +/- 15 % forud for aftaletidspunktet.
Skattestyrelsens indstilling og begrundelse
Spørgsmål 1
Det ønskes bekræftet, at spørger kan sælge en udlejningsejendom for 3.000.000 kr. til sine to døtre med 50 pct. til hver uden at det vil udløse nogen gaveafgift.
Begrundelse
Ved overdragelse af fast ejendom ved gave eller arv skal ejendommen værdiansættes til handelsværdien på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen, jf. boafgiftslovens §12 og § 27. Det følger således af boafgiftslovens § 27, at en gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for gavens modtagelse, ved overdragelse i levende live.
Retningslinjer for værdiansættelsen findes i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberetning.
Følgende fremgår af cirkulærets pkt. 2, 1. afsnit:
A. Aktiver
2. De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked.
Cirkulærets pkt. 4, 1. og 2. afsnit har følgende ordlyd:
4. Er ejendommen solgt til arvinger eller disses nære pårørende, eller udlægges ejendommen til en arving, skal den ansættes til værdien i handel og vandel. Det fremgår af §§ 17-19 i arve- og gaveafgiftsloven, der henviser til kildeskattelovens § 16, stk. 3 og 4.
Skatte- og afgiftsmyndighederne skal påse, at værdien i boopgørelsen eller gaveanmeldelsen svarer til værdien i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen.
Af cirkulærets pkt. 6, 2. afsnit fremgår følgende:
Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.
Af cirkulærets pkt. 48 fremgår følgende:
48. Anvisningerne i dette cirkulære er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller anmeldelse.
[…]
Højesteret tog i SKM2016.279.HR stilling til, om skattemyndighederne skulle acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 6, 2. afsnit.
Sagen vedrørte et arveudlæg af to faste ejendomme. Den ene arving fik udlagt to ejendomme, som i boopgørelsen var værdiansat efter 15 pct.-reglen, og arvingen gav samtidig arveafkald til fordel for boets anden arving. Det fremgik ligeledes af sagen, at arvingen, som fik udlagt ejendommene, havde optaget realkreditlån i ejendommene.
I præmisserne udtalte Højesteret bl.a., at pkt. 6 skal ses i sammenhæng med cirkulærets pkt. 48, hvoraf følger, at anvisningerne i cirkulæret alene er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller gaveanmeldelse.
Med henvisning til en række kilder, bl.a. værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 og 48, og forarbejderne til boafgiftslovens § 12, fortolkede Højesteret boafgiftslovens § 12 således, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.
Højesteret fandt, at der i sagen konkret forelå særlige omstændigheder. For det første var realkreditlånene i ejendommene i boperioden optaget til højere værdier end overtagelsesværdierne i boopgørelsen. For det andet var overtagelsesværdierne mindre end de værdier, som arvingerne internt havde anvendt ved bodelingen. Derved skulle skattemyndighederne ikke acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen.
Derved skal skattemyndighederne, jf. SKM2016.279.HR, ikke acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen, hvis der foreligger særlige omstændigheder.
Højesteret har ved kendelse af 26. april 2021 (SKM2021.267.HR) - med henvisning til SKM2016.279.HR - endnu en gang udtalt, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.
I denne sag var værdiansættelsen af en udlejningsejendom i et dødsbo efter Skattestyrelsens opfattelse ikke udtryk for ejendommens handelsværdi, og Skattestyrelsen havde på den baggrund anmodet skifteretten om sagkyndig vurdering. Højesteret udtalte bl.a., at værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav, og at dette også gælder, hvor de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført. Højesteret fandt, at en prisstatistik, som Skattestyrelsen havde henvist til, og en af Skattestyrelsen beregnet afkastprocent vedrørende ejendommen reelt var udtryk for et synspunkt om, at den offentlige ejendomsvurdering var for lav i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet for udlejningsejendomme i området.
Højesteret fandt på den baggrund, at der var ikke oplyst særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen, som kunne begrunde udmelding af sagkyndig vurdering. Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering blev derfor ikke taget til følge.
Af ovennævnte højesteretskendelse kan udledes, at der skal være særlige konkrete forhold vedrørende netop den ejendom, som skal bedømmes, for at Skattestyrelsen kan tilsidesætte en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen. Højesteretskendelsen bidrager således til fortolkningen af særlige omstændigheder.
Vestre Landsret har i SKM2021.345.VLR afsagt dom i en sag om anvendelse af 15 pct.-reglen på gaveområdet. Landsretten fandt, at 15 pct.-reglen skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning. Landsretten fandt desuden, at de sagsøgte ikke havde godtgjort en bindende administrativ praksis, som gav ret til, at 15 pct.-reglen kunne anvendes.
Landsretten fandt i den konkrete sag, at der var tale om særlige omstændigheder. Det skyldes, at børnene, inden ejendommen blev overdraget til dem for 1.615.000 kr., var bekendt med kommunens ønske om at købe ejendommen for 5 mio. kr., havde indgået i salgsforhandlinger med kommunen, og havde accepteret at sælge den til kommunen for dette beløb.
Efter Skattestyrelsens opfattelse fastslår dommen, i overensstemmelse med SKM2016.279.HR og SKM2021.267.HR, at hovedreglen er, at en værdiansættelse kan ske efter 15 pct.-reglen, medmindre der er særlige og konkrete omstændigheder vedrørende den pågældende ejendom.
I SKM2020.185.VLR, som omhandlede et dødsbo, havde Skattestyrelsen anmodet om sagkyndig vurdering af en ejerlejlighed, der var udlagt til en arving for 654.500 kr. efter 15 pct.-reglen. Med henvisning til skifterettens grunde tiltrådte landsretten, at der forelå særlige omstændigheder. Skifteretten begrundede kendelsen med henvisning til, at der kort efter udlægget var optaget et kreditforeningslån, som med en belåning på 80 pct. ville svare til en værdi af ejerlejligheden på 1.365.000 kr., at kvadratmeterprisen ved udlægget afveg 150-185 % i forhold til kvadratmeterprisen på 7 sammenlignelige ejendomme, og at der måtte påhvile myndighederne et særligt ansvar for at påse, at den anden arvings interesser ikke forbigås, når denne er umyndig.
15 pct.-reglen kan således ikke anvendes ved overdragelse af fast ejendom, såfremt der foreligger særlige omstændigheder. Om der foreligger særlige omstændigheder, er en samlet konkret vurdering, hvori der efter Skattestyrelsens opfattelse indgår en række forhold.
Efter Skattestyrelsens vurdering skal det først vurderes, om der er et/flere konkrete:
- Holdepunkt/-er for at værdiansættelsen af den konkrete faste ejendom efter 15 pct-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi.
Hvis dette er tilfældet, skal der herefter i den konkrete vurdering inddrages:
- Størrelsen af prisforskellen mellem overdragelsessummen og den handelsværdi, der fremkommer efter holdepunktet/-erne.
- Den tidsmæssige sammenhæng mellem holdepunktet/-erne for en ejendoms reelle værdi og overdragelsen til en værdi opgjort efter værdiansættelsescirkulæret.
Eksempler på holdepunkter kan fx være en handel af den konkrete ejendom mellem uafhængige parter, belåning af ejendommen, arveforskud til de børn som ikke overtager ejendommen eller væsentlige renoveringer mv.
Der vil således skulle foretages en samlet konkret vurdering af, om der foreligger særlige omstændigheder, hvor både tiden og prisforskellen mellem overdragelsessummen og handelsværdien vil skulle indgå.
I nærværende sag ønsker spørgeren at overdrage udlejningsejendommen til sine døtre og anvende 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret ved værdiansættelsen af den pågældende lejlighed. Spørgers afdøde ægtefælle købte ejendommen den 17. april 1970, og det følger af ejendommens tingbogsattest, at spørger ved skifteretsattest om uskiftet bo af den 30. december 2015 overtog ejendommen. Der foreligger ikke oplysninger om andre overdragelser for ejendommen.
Der foreligger ikke oplysninger om, at ejendommen har været undergivet ændringer i perioden fra købet i 1970 og til tidspunktet for den ønskede overdragelse til døtrene efter 15 pct.-reglen, der kan begrunde en markant værdiforringelse af ejendommen.
I spørgers indkomst- og formueopgørelse for 2020 er ejendommens værdi indregnet med 3.500.000 kr. Ejendommens værdi i opgørelsen svarer således til den offentlige ejendomsvurdering på 3.500.000 kr.
Der er optaget et realkreditlån på nominelt 1021.000 kr. i ejendommen. Spørger har oplyst, at der i forbindelse med handlen vil blive optaget et yderligere realkreditlån, således at ejendommen forventes belånt med i alt 1.800.000 kr., og at ejendommen således forventes belånt med 60 pct. af den planlagte overdragelsessum på 3.000.000, som ligger inden for 15 pct.-reglen.
I SKM2016.279.HR indgik realkreditbelåningen af ejendommene som et holdepunkt for, at ejendomsvurderingen +/- 15 pct. ikke var udtryk for ejendommenes reelle handelsværdi. Af sagen fremgik, at den maksimale belåningsprocent i realkredit på erhvervsejendomme udgjorde 60 pct. og 80 pct. for beboelsesejendomme, og at ejendommene i forbindelse med optagelse af realkreditlånene var blevet vurderet til mindsteværdier, som var større end de respektive overtagelsesværdier fastsat efter 15 pct.-reglen, dvs. til henholdsvis ca. 2,4 mio. kr. og 6 mio. kr., mens ejendommene efter boopgørelsen var overtaget for 2 mio. kr. og 5,75 mio. kr. Vurderingen, som lå til grund for lånet, udgjorde derfor i sagen et holdepunkt for, at værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi. Om betydningen af realkreditbelåning kan desuden henvises til SKM2020.185.VLR om en sagkyndig vurdering på dødsboområdet, som er beskrevet ovenfor.
Skattestyrelsen forudsætter, at den samlede optagelse af realkreditlån og eventuelle øvrige lån i hele udlejningsejendommen for begge døtre ikke vil være baseret på en anden værdi end overdragelsessummen.
Der er ikke oplysninger om, at der er indhentet en sagkyndig vurdering, som fx er blevet foretaget af en ejendomsmægler.
Der foreligger ikke nyere væsentlige investeringer i renovering og/eller modernisering af ejendommen.
Spørger har ligeledes oplyst, at hun kun har to børn, der skal have overdraget udlejningsejendommen, og at der ikke vil blive givet nogen gaver i den forbindelse.
Det er herefter, på baggrund af en samlet konkret vurdering, Skattestyrelsens opfattelse, at der ikke foreligger særlige omstændigheder, hvorved udlejningsejendommen kan overdrages for 3.000.000 kr. til spørgers to døtre med 50 pct. til hver, uden at der skal betales gaveafgift.
Indstilling
Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja, se begrundelse".
Skatterådets afgørelse og begrundelse
Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse for så vidt angår vurderingen af, at der ikke foreligger særlige omstændigheder. Skatterådet forudsætter, at værdien af ejendommen ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen ikke væsentlig overstiger overdragelsessummen.
Lovgrundlag, forarbejder og praksis
Spørgsmål 1
Lovgrundlag
Boafgiftsloven
(…)
§ 27, stk. 1. En gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Værdiansættelsen er bindende for gavegiver og gavemodtager.
(…)
Praksis
SKM2016.279.HR
SKAT, S, havde i dødsboet efter A anmodet skifteretten om, at der blev foretaget en sagkyndig vurdering af boets to faste ejendomme, idet der efter S' opfattelse var en begrundet formodning om, at handelsværdien af ejendommene oversteg de værdier, der var anført i boopgørelsen. Ejendommene var udlagt til arvingen B, der havde givet afkald på en arv på 2,1 mio. kr. til fordel for boets anden arving C. Spørgsmålet var, om værdiansættelsescirkulærets punkt 6, 2. afsnit, medførte, at SKAT var afskåret fra at anmode om en sagkyndig vurdering af ejendommenes værdi, fordi boet havde værdiansat ejendommene således, at deres værdi afveg mindre end 15 pct. fra den seneste offentlige ejendomsvurdering.
Højesteret udtalte, at cirkulæret indebærer, at S skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Det var ikke godtgjort, at det var en fast administrativ praksis, at en værdiansættelse efter 15 pct.-reglen altid skulle lægges til grund af S. Da realkreditinstitutter kort efter B's overtagelse havde vurderet de to ejendomme til henholdsvis ca. 2,4 mio. kr. og 6 mio. kr., mens B efter boopgørelsen havde overtaget ejendommene for 2 mio. kr. og 5,75 mio. kr., og da B samtidig havde givet arveafkald på 2,1 mio. kr., forelå der sådanne særlige omstændigheder, at S' anmodning om vurdering af ejendommene skulle imødekommes. Højesteret stadfæstede herved landsrettens kendelse.
SKM2020.185.VLR
Skattestyrelsen havde med hjemmel i dødsboskiftelovens § 93, stk. 1, jf. boafgiftslovens § 12, stk. 2 anmodet skifteretten om sagkyndig vurdering af boets ejerlejlighed. Ejerlejligheden var værdiansat til 85 pct. af den kontante ejendomsvurdering. Som begrundelse for anmodningen om sagkyndig vurdering havde Skattestyrelsen henset til at der i tæt tidsmæssig sammenhæng var solgt 7 ejerlejligheder i ejendomskomplekset, hvor den gennemsnitlige kvadratmeterpris lå 150-185 pct. højere end den værdi boet havde ansat ejerligheden til i boopgørelsen. Skattestyrelsen havde endvidere henset til, at udlægsmodtager efter udlægget, men inden skæringsdagen, havde optaget kreditforeningslån hvor lånets hovedstol udgjorde knapt 170 pct. mere end den værdi boet havde ansat ejerligheden til. Endelig fandt Skattestyrelsen det uden betydning for anmodningen om sagkyndig vurdering, at en umyndig medarvings værge, havde godkendt arveudlægsværdien af ejerlejligheden. Der forelå derfor særlige omstændigheder, som begrundede en anmodning om sagkyndig vurdering og anmodningen kunne ikke anses som åbenbart overflødig. Boet gjorde heroverfor gældende, at der ikke forelå sådanne særlige omstændigheder, at der var grundlag for at fravige boets værdiansættelse. Den omstændighed, at andre ejendomme i samme kompleks var solgt for væsentligt højere beløb, udgjorde ikke en særlig omstændighed. Overdragelsessummen var godkendt af den anden arvings værge, og den anvendte overdragelsessum var lagt til grund under bodelingen.
Skifteretten bemærkede, at værdiansættelsescirkulæret ifølge retspraksis kan fraviges, hvis der foreligger særlige omstændigheder. Skifteretten imødekom Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering, idet skifteretten henså til, at arvingen havde optaget kreditforeningslån samt kvadratmeterprisen afveg 150-185 pct. i forhold til 7 sammenlignelige ejerligheder. Skifteretten henså herudover særligt til, at den anden arving i boet var umyndig, og derfor påhvilede der myndighederne et særligt ansvar for at påse, at den umyndiges interesser ikke blev forbigået.
Landsretten tiltrådte, af de grunde som nævnt af skifteretten, at Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering var taget til følge.
SKM2021.267.HR
En udlejningsejendoms værdi var ved arveudlæg fastsat til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 %. Værdiansættelsen var efter Skattestyrelsens opfattelse ikke udtryk for ejendommens reelle handelsværdi, og styrelsen havde derfor anmodet om, at der blev foretaget en sagkyndig vurdering af ejendommens handelsværdi på udlægstidspunktet.
Højesteret udtalte - med henvisning til Højesterets kendelse af 8. marts 2016 (UfR 2016.2126) - at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %’s-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Højesteret udtalte endvidere bl.a., at værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Dette gælder efter Højesterets opfattelse også, hvor de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført.
Højesteret fandt, at både den prisstatistik, som Skattestyrelsen havde henvist til, og den af styrelsen beregnede afkastprocent vedrørende den udlagte ejendom reelt var udtryk for et synspunkt om, at den offentlige ejendomsvurdering var for lav i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet for udlejningsejendomme i området. Der var ikke oplyst særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen, som kunne begrunde udmelding af sagkyndig vurdering. Højesteret afviste derfor Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering.
SKM2021.345.VLR
En landbrugsejendom var blevet overdraget til ejerens fem børn med 1/5 del til hver, til en købesum på i alt 1.615.mio. kr., svarede til -15 pct. af den offentlige ejendomsvurdering. Børnene videresolgte ejendommen til kommunen 11 dage efter overdragelsen for 5 mio. kr. Børnene var forinden overdragelsen bekendt med, at kommunen ønskede at overtage ejendommen, og at der var afsat 5 mio. kr. til det. Skattestyrelsen traf afgørelser om, at ejendommens handelsværdi udgjorde 5 mio. kr.
Landsretten fandt, at 15 %’s-reglen i værdiansættelsescirkulæret skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning. Landsretten fandt desuden, at de sagsøgte ikke havde godtgjort en bindende administrativ praksis, som gav ret til, at 15 %’s-reglen kunne anvendes. På den baggrund fandt landsretten, at skattemyndighederne ikke er forpligtede til at acceptere værdiansættelsen på 1.615.000 kr., hvis der foreligger særlige omstændigheder.
Landsretten fandt, at der i en situation som den foreliggende, hvor børnene, inden ejendommen blev overdraget til dem for 1.615.000 kr., var bekendt med kommunens ønske om at købe ejendommen for 5 mio. kr., havde indgået i salgsforhandlinger med kommunen, og havde accepteret at sælge den til kommunen for dette beløb, forelå særlige omstændigheder. Landsretten fandt på den baggrund endvidere, at den reelle handelsværdi udgjorde 5 mio. kr., og at den skatte- og afgiftsmæssige værdi, som skulle lægges til grund ved beregningen af gaveafgift og ejendomsavancebeskatning, var fem mio. kr. som påstået af Skatteministeriet.
Cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer mm. og ved gaveafgiftsberegning
(…)
A. Aktiver
2. De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked.
(…)
4. Er ejendommen solgt til arvinger eller disses nære pårørende, eller udlægges ejendommen til en arving, skal den ansættes til værdien i handel og vandel. Det fremgår af §§ 17-19 i arve- og gaveafgiftsloven, der henviser til kildeskattelovens § 16, stk. 3 og 4.
Skatte- og afgiftsmyndighederne skal påse, at værdien i boopgørelsen eller gaveanmeldelsen svarer til værdien i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen.
(…)
6. Den efter punkt 5 opgjorte kontantværdi sammenlignes med kontantejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4 A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 2 A.
Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.
(…)
B. Passiver
(…)
48. Anvisningerne i dette cirkulære er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller anmeldelse. …
(…)