En række justeringer af tinglysningsafgiftsloven er trådt i kraft 1. maj 2011. På baggrund af en flere forespørgsler fra den finansielle branche præciseres de nye regler vedrørende overførsel af afgift fra ejerpantebreve ved lånekonvertering mv.

Skatteministeriet har fået en række spørgsmål om de nye regler om muligheden for overførsel af tinglysningsafgift fra ejerpantebreve i forbindelse med låneomlægning mv. Reglerne er trådt i kraft 1. maj og er en del af de justeringer, der er sket af tinglysningsafgiftsloven, jf. lov nr. 295 af 11. april 2011. For en generel orientering om ændringerne af tinglysningsafgiftsloven henvises til SKATS nyhedsbrev af 8. april 2011. Endvidere er der i forbindelse med de nye regler udstedt en ny tinglysningsafgiftsbekendtgørelse, bkg. nr 368 af 27. april 2011.

Indledning

Fra 1. maj 2011 er der ved tinglysning af nye pantebreve vedrørende realkreditlån og realkreditlignende lån mv. mulighed for at anvende lovens regler om hel eller delvis afgiftsfrihed (overførsel af afgift) i situationer, hvor det nye lån afløser et tinglyst ejerpantebrev. Det er dog en betingelse, at ejerpantebrevet ikke er omdannet fra en anden pantebrevstype fra og med 21. marts 2011. Det betyder, at der ikke kan ske afgiftsoverførsel fra et ejerpantebrev efter de nye regler, når ejerpantebrevet er opstået ved omdannelse fra en anden pantebrevstype, hvis omdannelsen er sket den 21. marts 2011 eller senere.

Reglerne om overførsel af afgift i forbindelse med låneomlægning følger af tinglysningsafgiftslovens §§ 5 og 5 a. Det følger af disse regler, at tinglysningsafgiften ved tinglysning af nye realkredit- eller realkreditlignende lån mv. under visse betingelser kan nedsættes med den afgift, som er betalt vedrørende eksisterende tinglyste pantebreve, der bliver afløst af nye pantebreve ved låneomlægning. Fra 1. maj gælder det - i modsætning til tidligere - tillige for tinglysningsafgift, som er betalt af eksisterende tinglyste ejerpantebreve. De nye regler tillader kun overførsel af afgift fra ejerpantebreve, men ikke til ejerpantebreve.

Det følger af de nye regler, at der særskilt skal betales 1.400 kr. i afgift, når der overføres afgift fra et ejerpantebrev. Denne afgift betales som følge af, at der sker overførsel af afgift fra et ejerpantebrev. Hertil kommer eventuel yderligere tinglysningsafgift efter lovens almindelige regler, i forbindelse med tinglysningen af det/de nye pantebreve.

Hvis et pantebrev er tinglyst fra og med 1.7.2007 (lovens § 5 a), og afgiftsfritagelsesgrundlaget på pantebrevet ikke udnyttes fuldt ud i forbindelse med tinglysning af et nyt pantebrev, opstår der et uudnyttet afgiftsfritagelsesgrundlag. Dette fritagelsesgrundlag kan anføres på et såkaldt afgiftspantebrev, til brug for afgiftsnedsættelse ved eventuel fremtidig pantsætning. Dette vil fremover også gælde, hvis der efter overførsel af afgift fra et ejerpantebrev opstår et uudnyttet afgiftsfritagelsesgrundlag. Et afgiftspantebrev er et dokument, som alene er tinglyst på ejendommen for at dokumentere, at der er et uudnyttet afgiftsfritagelsesgrundlag på ejendommen. Lovens § 5 a gælder kun pantebreve, som er tinglyst den 1.7.2007 eller senere. For pantebreve, herunder ejerpantebreve, som er tinglyst før denne dato, er der altså ikke mulighed for at "gemme" et uudnyttet afgiftsfritagelsesgrundlag til evt. brug ved senere tinglysninger.

Spørgsmål og svar

Nedenfor følger svar på en række spørgsmål, som er blevet stillet vedrørende de nye regler:

Spørgsmål:

Hvornår forfalder afgiften på 1.400 kr. vedrørende overførsel af afgift fra et ejerpantebrev?

Svar:

Afgiften forfalder, når der overføres afgift fra et ejerpantebrev i overensstemmelse med de regler, som er beskrevet ovenfor.

Spørgsmål:

Forfalder afgiften på 1.400 kr. når der oprettes et afgiftspantebrev vedrørende et uudnyttet afgiftsfritagelsesgrundlag fra et ejerpantebrev?

Svar:

Nej. Hvis ejerpantebrevet er omfattet af lovens § 5 a (der er tale om et pantebrev tinglyst 1.7.2007 eller senere) vil der være mulighed for at oprette et afgiftspantebrev vedrørende et eventuelt uudnyttet afgiftsfritagelsesgrundlag fra ejerpantebrevet. Der kan dog ikke oprettes et afgiftspantebrev på fritagelsesgrundlaget fra et ejerpantebrev, før der er sket overførsel af en del af afgiften fra ejerpantebrevet til et nyt pantebrev, og der således er betalt 1.400 kr. i afgift ved overførslen. Der skal ikke betales 1.400 kr. i afgift, når der efterfølgende oprettes et afgiftspantebrev vedrørende et eventuelt uudnyttet afgiftsfritagelsesgrundlag.

Spørgsmål:

Skal der betales 1.400 kr. ved efterfølgende overførsel af afgift fra et afgiftspantebrev, som er oprettet vedrørende uudnyttet fritagelsesgrundlag fra et ejerpantebrev?

Svar:

Nej. Oprettelsen af et afgiftspantebrev vedrørende uudnyttet fritagelsesgrundlag hidrørende fra et ejerpantebrev kan eksempelvis ske ved, at ejerpantebrevet, som der er overført afgift fra, ændres til et afgiftspantebrev. Ved overførsel af afgift fra ejerpantebrevet skal det nye pantebrev, som afgiften overføres til, være tinglyst, før der sker ændring af ejerpantebrevet til afgiftspantebrev. Der skal herefter ikke betales 1.400 kr. ved senere overførsler af afgift fra afgiftspantebrevet.

Spørgsmål:

Skal der betales 1.400 kr. ved overførsel af afgift fra et ejerpantebrev, hvis der allerede er sket overførsel af en del af afgiften fra ejerpantebrevet (og betalt 1.400 kr. i afgift), men ejerpantebrevet er bibeholdt, og nedlyst med den del, som der tidligere er overført afgift fra?

Svar:

Ja. Hvis der sker afgiftsoverførsel vedrørende en del af hovedstolen fra et ejerpantebrev (udløser 1.400 kr. i afgift), og ejerpantebrevets hovedstol derefter nedlyses tilsvarende, men ejerpantebrevet bibeholdes som ejerpantebrev med den resterende hovedstol, vil efterfølgende afgiftsoverførsler fra ejerpantebrevet udløse en afgift på 1.400 kr. Det skyldes, at ejerpantebrevet i denne situation bibeholder sin karakter af ejerpantebrev.

Spørgsmål:

Skal afgiften på 1.400 kr. betales flere gange, hvis der i forbindelse med en låneomlægning sker overførsel af afgift til et nyt pantebrev fra flere ejerpantebreve?

Svar:

Ja. Der skal betales 1.400 kr. i afgift for hvert ejerpantebrev, der overføres afgift fra.

Spørgsmål:

Skal afgiften på 1.400 kr. betales flere gange, hvis der i forbindelse med en låneomlægning sker overførsel af afgift fra ét ejerpantebrev til flere nye pantebreve samtidig?

Svar:

Nej. I denne situation skal afgiften på 1.400 kr. kun betales én gang ved overførsel af afgift fra ejerpantebrevet.

Spørgsmål:

Kan afgiften på 1.400 kr. fradrages ved afgiftsoverførsel efter § 5, stk. 2, i forbindelse med opgørelsen af omkostninger efter bilaget til tinglysningsafgiftsbekendtgørelsen?

Svar:

Nej. Endvidere finder reglerne i bilaget til tinglysningsafgiftsbekendtgørelsen vedrørende fradrag af indfrielsesomkostninger (punkt Ci) heller ikke anvendelse for ejerpantebreve, idet et ejerpantebrev ikke udgør et pantebrev vedrørende et reelt låneforhold.

Spørgsmål:

Kan begge bilagets opgørelsesmetoder vedrørende henholdsvis nominelle værdier og kursværdier anvendes ved overførsel af afgift fra ejerpantebreve efter § 5, stk. 2?

Svar:

Et ejerpantebrev er ikke et pantebrev vedrørende et reelt låneforhold, og der kan derfor ikke foreligge en kursværdi. Udgangspunktet er derfor, at den nominelle metode skal anvendes. Hvis der ved tinglysning af et nyt lån skal overføres afgift både fra et ejerpantebrev og et andet pantebrev, f.eks. et realkreditpantebrev, kan opgørelsesmetoden med kursværdi dog anvendes. Værdien af ejerpantebrevet vil da skulle indgå med ejerpantebrevets pålydende værdi.

Eventuelle spørgsmål vedrørende lovændringerne kan rettes til SKATs afdeling for tinglysnings- og stempelafgift i Høje Taastrup, tlf. 72 22 18 18.