Told- og Skattestyrelsen har på given foranledning taget stilling til hidtidig praksis vedrørende fortolkningen af § 8, stk. 4, i ejendomsavancebeskatningsloven, for så vidt angår spørgsmålet om skattefritagelse efter aktieavancebeskatningsloven ved afståelse af et andelsbevis m.v. med brugsret til en lejlighed til beboelse, der ejes af en andelsboligforening.
Efter bestemmelsen er der hjemmel til skattefritagelse efter aktieavancebeskatningsloven af fortjeneste eller tab ved afståelse, herunder ved udlodning af likvidationsprovenu i det kalenderår, hvori selskabet m.v. endeligt opløses, af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, hvis lejligheden har tjent til bolig for ejeren af værdipapiret eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet værdipapiret, og hvor betingelserne for at kunne afstå værdipapiret skattefrit efter bestemmelsen har været opfyldt.
Efter hidtidig praksis finder bestemmelsen kun anvendelse på andelsbeviser m.v., der er forbundet med en beboelsesret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder.
Ved anvendelse af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven gælder, at en fast ejendom er en ejendom, der har et selvstændigt matrikelnr. Er der tale om ejendom med flere matrikler, er der kun tale om en samlet fast ejendom i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, hvis matriklerne er samnoteret i matriklen.
Efter ejerlejlighedslovens § 4 anses en ejerlejlighed for en selvstændig fast ejendom. En beboelsesejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, består således af et antal selvstændige ejendomme, hver med en eller flere beboelseslejligheder.
Som følge heraf har hidtidig praksis været, at § 8, stk. 4, i ejendomsavancebeskatningsloven ikke fandt anvendelse på lejligheder beliggende i ejendomskomplekser, der bestod af flere selvstændige faste ejendomme som f.eks. ejerlejligheder eller selvstændigt vurderede en- og tofamilieshuse.
Told- og Skattestyrelsen har fundet anledning til at overveje denne praksis i forbindelse med forelæggelsen af en konkret sag om spørgsmålet for Ligningsrådet.
Det er styrelsens vurdering, at forskellige forhold taler for at ændre fremtidig praksis på området.
Lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber omfatter andelsboligforeninger, der ejer en ejendom med mindst 2 lejligheder. Derimod gælder loven ikke for andelsboligforeninger, der ejer ejerlejligheder eller en-og tofamilieshuse.
Set fra andelshaverens side er der umiddelbart ikke den helt store forskel på at leje en beboelseslejlighed i en udlejningsejendom og leje en ejerlejlighed til beboelse. Dog er den leje, der kan opkræves for en ejerlejlighed ikke undergivet maksimalpris, således som det er tilfældet ved leje af en lejlighed i en udlejningsejendom, der ejes af en andelsboligforening.
Under henvisning til ovenstående finder styrelsen det rimeligt at ændre praksis vedrørende anvendelsen af § 8, stk. 4. Den ændrede praksis finder anvendelse på afståelser mv., der er sket fra og med den 16. marts 2004, hvor spørgsmålet blev forelagt Ligningsrådet.
Herefter udvides anvendelsesområdet for § 8, stk. 4, i ejendomsavancebeskatningsloven til at omfatte andelsbeviser m.v. med brugsret til en lejlighed til beboelse, når følgende betingelser er opfyldt:
1. Der skal være tale om andelsbeviser mv. med brugsret til en lejlighed, der direkte er ejet af en forening.
2. Foreningen, skal være subjektiv skattepligtig efter selskabsskatteloven, og andelsbeviserne i foreningen skal ved afståelse være omfattet af aktieavancebeskatningslovens regler.
3. Til andelsbeviset skal være knyttet en brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, som ejes direkte af foreningen.
4. Det tillægges i denne forbindelse ikke betydning, hvilken tingsretlig status den pågældende ejendom eller beboelseslejlighed har, blot den pågældende forening ejer flere lejligheder, der lejes ud til beboelse.
Ovenstående praksisændring vil blive indarbejdet i Ligningsvejledningens afsnit E.J.1.5., Aktier, andelsbeviser.