Indhold

Dette afsnit beskriver de regler, der gælder for, at en ejer kan udskyde beskatningen af fortjenesten ved afståelse af en fast ejendom ved at anskaffe en ny ejendom. Se EBL § 6 A.

Beskatningen kan også udskydes ved, at ejeren i stedet ombygger, tilbygger eller opfører en nybygning på en eksisterende erhvervsejendom. Se afsnit (C.H.2.1.11.3).

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Hvem er omfattet af reglerne?
• Hvilke ejendomme?
• Hvilket beløb kan genanbringes?
• Betingelse for at anvende genanbringelsesreglerne på fast ejendom i ægtefællens erhvervsvirksomhed
• Betingelse for at anvende genanbringelsesreglerne på ægtefællens faste ejendom
• Betingelse for genanbringelse i erhvervsmæssig virksomhed
• Særlige genanbringelsessituationer
• Tidsmæssige krav for at anvende reglerne om genanbringelse
• Oplysninger til SKAT ved anmodning om genanbringelse i ejendom i Danmark
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Regel

Ejeren kan under visse betingelser vælge mellem at lade sig beskatte ved afståelsen af ejendommen eller at udskyde beskatningen til en senere afståelse ved at modregne fortjenesten i anskaffelsessummen for den nyerhvervede ejendom. Se EBL § 6 A, stk. 1.

For fysiske personer gælder, at de kun kan genanbringe den del af fortjenesten, der vedrører den del af den afståede ejendom, som blev anvendt erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed. Se EBL § 6 A, stk. 1.

For juridiske personer kan fortjeneste ved afståelse af en erhvervsejendom kun genanbringes i anskaffelsessummen på den del af ejendommen, der anvendes erhvervsmæssigt i den juridiske persons egen virksomhed.

Hvem er omfattet af reglerne?

Reglerne omfatter:

• Fysiske eller juridiske personer, der er fuldt skattepligtige her til landet, og
  • som ejer fast ejendom, der ligger i Danmark, eller
  • i en stat, der er medlem af EU/EØS, på Færøerne eller i Grønland, hvis visse betingelser er opfyldte. Se nærmere nedenfor.
• Fysiske eller juridiske personer, der er begrænset skattepligtige her i landet, og som ejer fast ejendom, der ligger i Danmark. 

Reglerne omfatter også:

• Fysiske personer, hvis fulde skattepligt til Danmark ophører, eller som bliver hjemmehørende i en fremmed stat, på Færøerne eller i Grønland efter bestemmelserne i en dobbeltbeskatningsoverenskomst, og som har genanbragt fortjeneste i en udenlandsk ejendom.

Hvilke ejendomme?

Reglerne gælder ved afståelse af fast ejendom, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven. Reglerne omfatter ikke afståelse af ejendomme, der er erhvervet som led i ejerens næring ved handel med fast ejendom. Se EBL § 6 A, stk.1, 1. pkt.

Reglerne om genanbringelse gælder dog alene for fortjeneste, der vedrører den del af den afståede ejendom, som blev anvendt erhvervsmæssigt i ejerens erhvervsvirksomhed. Det er også kun den del af anskaffelsessummen, der vedrører den del af den erhvervede ejendom, som skal anvendes erhvervsmæssigt i ejerens erhvervsvirksomhed, der kan nedsættes med fortjenesten.

Når ejeren er en fysisk person, gælder reglerne (alene) for fortjeneste, der vedrører den del af den afståede ejendom, som blev anvendt erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevede ægtefælles erhvervsvirksomhed. Og det er kun den del af anskaffelsessummen, der vedrører den del af den erhvervede ejendom, som skal anvendes erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, der kan nedsættes med fortjenesten. Se EBL § 6 A, stk. 1, 2. pkt.

Reglerne om ægtefællers muligheder for at genanbringe fortjeneste gælder også, hvis den ene ægtefælle afstår fast ejendom, og den anden ægtefælle erhverver fast ejendom. Se EBL § 6 A, stk. 3.

Hvilket beløb kan genanbringes?

Nedsættelsen af anskaffelsessummen på den erhvervede ejendom skal ske med hele den del af fortjenesten, der vedrører den erhvervsmæssigt anvendte del af den afståede ejendom. Fortjenesten skal opgøres uden bundfradrag efter EBL § 6, stk. 2. Nedsættelsen kan dog højst ske med et beløb, der svarer til den del af den kontante anskaffelsessum for den erhvervede ejendom, der vedrører den del, der skal anvendes erhvervsmæssigt.

Overstiger den opgjorte fortjeneste den kontante anskaffelsessum, beskattes den overskydende fortjeneste efter de almindelige regler i ejendomsavancebeskatningsloven. Se EBL § 6 A.

Bemærk

Efter de tidligere regler blev den fortjeneste, der kunne genanbringes, også opgjort uden ejertidsnedslag efter den dagældende EBL § 6, stk. 3.

Betingelse for at anvende genanbringelsesreglerne på fast ejendom i ægtefællens erhvervsvirksomhed

Hvis en ejer vil anvende reglerne om genanbringelse i forbindelse med en fast ejendom, som ægtefællen anvender eller har anvendt erhvervsmæssigt i sin erhvervsvirksomhed, skal følgende betingelser være opfyldte:

• Hvis ejeren vil genanbringe fortjeneste ved afståelse af sin ejendom, der blev anvendt erhvervsmæssigt i den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, er det en betingelse, at ægtefællerne fysisk/faktisk lever sammen ved udgangen af både det indkomstår, hvor afståelsen finder sted, og det indkomstår, hvor erhvervelsen finder sted. Se EBL § 6 A, stk. 1, 3. pkt.
• Hvis ejeren vil genanbringe en fortjeneste ved at nedsætte anskaffelsessummen på sin erhvervede ejendom, der skal anvendes erhvervsmæssigt i den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, er det også en betingelse, at ægtefællerne fysisk/faktisk lever sammen ved udgangen af både det indkomstår, hvor afståelsen finder sted, og det indkomstår, hvor erhvervelsen finder sted. Se EBL § 6 A, stk. 1, 3. pkt.

Bemærk

Begrebet samlevende ægtefæller i EBL § 6 A defineres ikke på samme måde som i KSL § 4.

Betingelse for at anvende genanbringelsesreglerne på ægtefællens faste ejendom

Reglerne om genanbringelse gælder også, hvis den ene ægtefælle afstår fast ejendom og den anden ægtefælle erhverver fast ejendom.

Ægtefællerne skal dog leve sammen ved udgangen af både det indkomstår, hvor afståelsen finder sted, og det indkomstår, hvori erhvervelsen finder sted. Se EBL § 6 A, stk. 3, 2. pkt.

Betingelse for genanbringelse i erhvervsmæssig virksomhed

Som nævnt ovenfor er det en betingelse for at kunne genanbringe fortjenesten, at både den afståede og den erhvervede ejendom har været anvendt/skal anvendes erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed.

Disse forhold knytter sig til betingelsen:

1. Erhvervsmæssig virksomhed - generelt
2. Kravet om, at erhvervsmæssig virksomhed straks begyndes
3. Omfanget af erhvervsmæssig virksomhed
4. Ejendomme omfattet af EBL § 8 - parcelhusreglen mv.
5. Delvis erhvervsmæssig anvendelse
6. Erhvervsejendomme med boligdel
7. Erhvervsejendomme med friarealer og driftsbygninger, der ikke anvendes erhvervsmæssigt
8. Udlejning af fast ejendom.

Ad a. Erhvervsmæssig virksomhed - generelt

Om en virksomhed er erhvervsmæssigt drevet, bedømmes i praksis ud fra en samlet konkret vurdering af virksomheden, hvor alle relevante forhold skal inddrages. Se nærmere i LV, Erhvervsdrivende, afsnit E.A.1.2.2.

Erhvervsmæssig virksomhed - i modsætning til hobbyvirksomhed - er indrettet på systematisk indtægtserhvervelse, dvs. det afgørende formål er den fortjeneste, der kan opnås.

De relevante momenter, der bliver lagt vægt på i praksis, er bl.a., om

• der er udsigt til, at virksomheden før eller siden vil give overskud (er rentabel)
• virksomhedens underskud er forbigående, fx indkøringsvanskeligheder, eller om virksomheden vedvarende forudsætter, at ejeren har stabile indtægter fra anden side for at neutralisere et underskud
• der forud for virksomhedens start har været undersøgelse af lønsomheden/udsigterne til rentabel drift, herunder om der har været lagt budgetter mv.
• virksomheden har den fornødne intensitet og seriøsitet
• ejeren har særlige faglige forudsætninger for at drive virksomheden, og om virksomheden har en naturlig sammenhæng med skatteyderens eventuelle øvrige indtægtsgivende erhverv
• der er andre formål med virksomheden end de erhvervsmæssige
• skatteyderen har været afskåret fra at anvende virksomhedens aktiver til privat brug
• virksomhedens omfang og varighed er af en vis størrelse
• driftsformen er sædvanlig for virksomheder af sin art
• virksomheden lever op til den erhvervsmæssige standard, der er gældende for branchen
• virksomheden kunne sælges til tredjemand, dvs. om den trods hidtidigt underskud i tredjemands øjne har potentiel indtjeningsværdi, eller om den slet ikke kunne tænkes drevet løsrevet fra den ejendom, person eller det regi, hvor den hidtil har været drevet.

Ingen af disse kriterier er i sig selv afgørende for vurderingen af, om virksomheden er erhvervsmæssig. Det afhænger bl.a. af, hvilken type virksomhed, der er tale om, men rentabilitetsbetragtningen har været lagt til grund i mange afgørelser.

Ad b. Kravet om, at erhvervsmæssig virksomhed straks begyndes

Det er en forudsætning for at anvende genanbringelsesreglerne i forbindelse med en erhvervet fast ejendom, der skal anvendes i den erhvervsmæssige virksomhed, at ejendommen straks fra erhvervelsen opfylder betingelsen om erhvervsmæssig anvendelse. Se fx SKM2007.943.SR.

Vurderingen af, om afståede ejendomme i relation til anvendelsen af genanbringelsesreglen i EBL § 6 A er anvendt erhvervsmæssigt, skal ske på det skattemæssige salgstidspunkt, dvs. når der er indgået endelig bindende aftale om salg af ejendommene. Se SKM2011.225.SR.

Ad c. Omfanget af erhvervsmæssig virksomhed

Der stilles ikke krav til størrelsen af den erhvervsmæssige anvendelse af den afståede eller den erhvervede ejendom, når fortjenesten skal genanbringes. Hvis den erhvervsmæssige anvendelse er af mere begrænset omfang, kan der dog være tvivl om formålet med erhvervelsen af ejendommen. Der kræves i sådanne tilfælde en holdbar dokumentation for, at anvendelsen af ejendommen straks fra erhvervelsen vil opfylde betingelsen om erhvervsmæssig anvendelse. Se fx SKM2007.943.SR.

Ad d. Ejendomme omfattet af EBL § 8 - parcelhusreglen mv.

Fortjeneste på ejendomme, der er omfattet af EBL § 8, kan ikke genanbringes. Dette gælder også ved afståelse af en- og tofamilieshuse, ejerlejligheder og sommerhuse, hvor der en indgår en erhvervsmæssig anvendelse, og hvor betingelserne i EBL § 8 for skattefritagelse er opfyldte. Se EBL § 6 A, stk. 1, 1. pkt.

Ad e. Delvis erhvervsmæssig anvendelse

Hvis kun en del af den afståede ejendom blev anvendt erhvervsmæssigt, er det kun beskatningen af den fortjeneste, der vedrører den del af den afståede ejendom, som blev anvendt erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevede ægtefælles erhvervsvirksomhed, der kan udskydes ved at genanbringe. Tilsvarende er det kun den del af anskaffelsessummen, der vedrører den del af den erhvervede ejendom, som skal anvendes erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, der kan nedsættes med fortjenesten.

Ad f. Erhvervsejendomme med boligdel

Den del af den afståede eller erhvervede ejendom, som udgør boligdelen, anses ikke for anvendt erhvervsmæssigt i forbindelse med at genanbringe. Det gælder uanset, om det er ejeren, der bebor boligdelen, eller om boligen er udlejet til tredjemand. Den del af fortjenesten, der vedrører boligdelen, kan derfor aldrig genanbringes, og den del af anskaffelsessummen, der vedrører boligdelen, kan aldrig nedsættes. Se EBL § 6 A, stk. 1, 6. pkt. Se også SKM2003.512.LR.

Ad g. Erhvervsejendomme med friarealer og driftsbygninger, der ikke anvendes erhvervsmæssigt

Reglerne om genanbringelse ikke kan bruges på driftsbygninger og friarealer, der ikke indgår i den etablerede erhvervsmæssige aktivitet. Se fx SKM2007.943.SR og SKM2008.897.SR.

Ad h. Udlejning af fast ejendom

Erhvervsvirksomhed omfatter ikke udlejning af fast ejendom, hvad enten der er tale om udlejning til beboelse eller udlejning til en lejer, der anvender ejendommen til erhvervsmæssig virksomhed.

Se EBL § 6 A, stk. 1, 4. pkt.

Den tidligere gældende særregel for udlejning af fast ejendom, der blev benyttet til landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug efter VUL § 33, stk. 1 eller stk. 7, blev ophævet ved § 5 i lov nr. 525 af 12. juni 2009.

Ophævelsen af særreglen for udlejede landbrugsejendomme mv. fik virkning for genanbringelser i fast ejendom, hvor

• den afståede ejendom er afstået den 22. april 2009 eller senere, eller
• den faste ejendom eller aftalen om ombygning, nybygning eller tilbygning er erhvervet henholdsvis indgået den 22. april 2009 eller senere.

Reglen om, at der ikke kan genanbringes i den del af en ejendom, der udlejes, har bl.a. betydning i den situation, hvor en del af den ejendom, ejeren ønsker at genanbringe fortjenesten i, er udlejet. Så kan der kun genanbringes i den del af ejendommen, der ikke er udlejet (forudsat de øvrige betingelser for at genanbringe er opfyldt). Det afgørende er derfor, hvilken del af ejendommen der er udlejet, og hvilken del af ejendommen der ikke er udlejet.

Reglen betyder, at der ikke kan genanbringes i en lade, der ombygges til ferielejligheder. Med ferielejligheder er der tale om ren udlejningsvirksomhed, der ikke kan sammenlignes med egentlig hotelvirksomhed. Se SKM2010.101.SR.

Eksempel 1

En landmand køber fem landbrugsejendomme. Landbrugsjorden anvendes i landbrugsvirksomheden, og fire af stuehusene lejes ud. Der kan ikke genanbringes i de fire stuehuse, der udlejes. Der kan genanbringes i landbrugsjorden.

Eksempel 2

En landmand køber en landbrugsejendom og bortforpagter en begrænset del af ejendommen til naboen. Der kan ikke genanbringes i det areal, der bortforpagtes. Men der kan genanbringes i den øvrige del af landbrugsjorden, hvis den anvendes erhvervsmæssigt.

Undtagelser fra udlejningsreglen

Der gælder følgende undtagelser fra reglen om, at der ikke kan ske genanbringelse i en fast ejendom, der udlejes:

1. Den erhvervede ejendom anses ikke for udlejet, selv om den er udlejet på tidspunktet for erhvervelsen, hvis udlejningen er ophørt, inden fristen for at bede SKAT om at måtte genanbringe udløber. Se EBL § 6 A, stk. 1, 5. pkt., sammenholdt med tidsfristerne i EBL § 6 A, stk. 2, nr. 2.

Konsekvensen af denne regel er, at hvis ejeren køber en ejendom, der på tidspunktet for erhvervelsen er bortforpagtet af sælgeren, er det alligevel muligt at genanbringe fortjeneste i ejendommen, hvis bortforpagtningen ophører inden udløbet af fristen for at bede SKAT om at måtte genanbringe efter EBL § 6 A, stk. 2, nr. 2. Hvis bortforpagtningen først ophører efter udløbet af fristen, kan der derimod ikke genanbringes.

Denne regel har virkning for genanbringelser i fast ejendom, hvor

1. den afståede faste ejendom er afstået den 22. april 2009 eller senere, eller
2. den erhvervede faste ejendom eller aftalen om ombygning, nybygning eller tilbygning er erhvervet eller indgået den 22. april 2009 eller senere.

Reglen blev indsat i ejendomsavancebeskatningsloven ved § 5 i lov nr. 525 af 12. juni 2009.

2. Som en undtagelse gælder, at der kan genanbringes i en fast ejendom, der udlejes til et selskab, som ejeren af den faste ejendom og/eller dennes ægtefælle direkte eller indirekte har bestemmende indflydelse i. Se EBL § 6 A, stk. 5.

Undtagelsen gælder kun, hvor ejeren af den faste ejendom er en fysisk person.

Undtagelsen har virkning for genanbringelser i fast ejendom, hvor

• den afståede faste ejendom er afstået den 22. april 2009 eller senere, eller
• den erhvervede faste ejendom eller aftalen om ombygning, nybygning eller tilbygning er erhvervet eller indgået den 22. april 2009 eller senere

Reglen er indsat i ejendomsavancebeskatningsloven ved § 5 i lov nr. 525 af 12. juni 2009.

Det er en betingelse for at anvende reglen, at selskabet skal anvende ejendommen erhvervsmæssigt. Se EBL § 6 A, stk. 1, 1. pkt., og EBL § 6 A, stk. 5, 2. pkt

Ved bestemmende indflydelse forstås ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder, så der direkte eller indirekte ejes mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller rådes over mere end 50 pct. af stemmerne. Se EBL § 6 A, stk. 5, 3. pkt.

Ophører den bestemmende indflydelse i selskabet, bliver den genanbragte fortjeneste beskattet straks fra det tidspunkt, hvor den bestemmende indflydelse ophører. Se EBL § 6 A, stk. 5, 4. pk

Beskattes den genanbragte fortjeneste, bortfalder nedsættelsen af anskaffelsessummen på den udlejede ejendom.

Eksempel: Fortjeneste ved afståelse af en privat ejet erhvervsejendom kunne genanbringes i opførelsen af en ejendom, der skulle udlejes til ejerens selskab

Da A havde bestemmende indflydelse i hele koncernen, fandt Skatterådet, at fortjeneste ved afståelse af en ejendom, der ejedes af A i privatregi og var omfattet af virksomhedsordningen, kunne genanbringes i opførelse af en anden ejendom, der for halvdelen ejedes af A i privatregi og påtænktes omfattet af virksomhedsordningen. Da den nyopførte ejendom skulle udlejes til et selskab, hvori ejeren af den faste ejendom og dennes ægtefælle direkte eller indirekte havde bestemmende indflydelse, ansås udlejningen for erhvervsmæssig virksomhed, jf. § 2 i lov nr. 254 af 30. marts 2011. Se SKM2011.356.SR (der dog vedrører genanbringelse i nyopført ejendom efter reglerne i EBL § 6 C).

Særlige genanbringelsessituationer

Reglerne for genanbringelse af en fortjeneste i anskaffelsessummen for en ny fast ejendom gælder også i særlige situationer som ved:

1. Flere ejendomme - fortjeneste og tab
2. Genanbringelse i anden nyerhvervet ejendom
3. Successive genanbringelser
4. Genanbringelse og succession
5. Ideelle andele og genanbringelse
6. Genanbringelse og interessefællesskab
7. Tab på danske ejendomme.

Ad a. Flere ejendomme - fortjeneste og tab

Hvis der afstås flere ejendomme, hvor der er både fortjeneste og tab, kan ejeren vælge at overføre hele fortjenesten til modregning i anskaffelsessummen for en ny ejendom, i det omfang fortjenesten kan rummes i anskaffelsessummen. Ejeren kan også vælge at modregne fortjenesten i eventuelle tab ved afståelse af fast ejendom.

En eller flere fortjenester kan fordeles og modregnes i anskaffelsessummen for en eller flere ejendomme, hvis betingelserne i øvrigt er opfyldt.

Ad b. Genanbringelse i anden nyerhvervet ejendom

Det er en forudsætning for at anvende reglerne om at genanbringe, at den erhvervede ejendom er en anden end den afståede ejendom.

Det fremgår af Østre Landsrets dom fra 2002, hvor retten fandt, at forarbejderne og forløbet af Folketingets forhandlinger om EBL § 6 A, § 6 B og § 6 C, forudsatte, at geninvestering skete i en anden fast ejendom, hvis fortjenesten skulle videreføres og skattebetalingen udskydes efter EBL § 6 A, i overensstemmelse med reglernes sigte. Se lov nr. 427 af 25. juni 1993 om ændring af ejendomsavancebeskatningsloven, jf. særlig FT 1992-93, tillæg A, spalte 9664 og tillæg B, spalte 2663-2664 og spalte 2702-2703.

Geninvestering i samme ejendom kunne alene ske i de lovbestemte tilfælde, der fulgte af (dagældende § 6 B og) § 6 C. Se SKM2002.274.ØLR.

Som følge heraf var der ikke hjemmel i ejendomsavancebeskatningsloven til at genanbringe fortjenesten fra delsalg af en fast ejendom i restejendommen.

EBL § 6 C, der handler om genanbringelse i ombygning, tilbygning eller nybygning af en eksisterende erhvervsejendom, omtales nedenfor i dette afsnit.

Ad c. Successive genanbringelser

Formuleringen af EBL § 6 A indeholder ingen betingelse om, at reglerne for at genanbringe kun kan anvendes én gang, når en fortjeneste ved afståelse af en ejendom genanbringes. Efter Skatteministeriets opfattelse rummer loven mulighed for (hjemmel til), at reglerne også kan anvendes ved efterfølgende afståelser og erhvervelser, forudsat at betingelserne i EBL § 6 A er opfyldt. Det betyder, at en fortjeneste ved en efterfølgende afståelse af den ejendom, hvori der er genanbragt en fortjeneste, vil kunne genanbringes i en ny ejendom under forudsætning af, at betingelserne for at genanbringe er opfyldt. Det er så hele fortjenesten, dvs. både den tidligere genanbragte fortjeneste og den nye fortjeneste, der kan genanbringes. Se SKM2007.286.SR og SKM2008.345.SR.

Ad d. Genanbringelse og succession

Hvis en fast ejendom er overtaget med succession, vil erhververen succedere i overdragerens oprindelige anskaffelsestidspunkt, og i afholdte udgifter til forbedringer i det år, hvor udgifterne rent faktisk er afholdt. Se KSL § 33 C om succession.

I modsætning hertil anses erhververens faktiske anskaffelsestidspunkt, dvs. det tidspunkt, hvor ejendommen rent faktisk blev overdraget til erhververen, for anskaffelsestidspunkt i forhold til reglerne om genanbringelse i EBL § 6 A. Det skyldes, at der ved overdragelse med succession alene succederes i opgørelsen af fortjeneste og i skattemæssige afskrivninger efter KSL § 33 C, stk. 2. Se SKM2002.173.LSR og SKM2003.512.LR.

Det gælder også, hvor overdrageren har erhvervet dele af ejendommen på forskellige tidspunkter.

De faktisk overtagne anskaffelsessummer for den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen danner herefter grundlag for nedsættelse efter EBL § 6 A. Den genanbragte fortjeneste skal tidsmæssigt regnes som et nedslag i de faktisk overtagne anskaffelsessummer ved successionen.

Genanbringelsen sker som helhed i den del af den erhvervede ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt. Det betyder, at der skal ske en forholdsmæssig fordeling på de forskellige anskaffelsessummer af den fortjeneste, der skal genanbringes. Det er derfor ikke muligt for erhververen selv at vælge, at der forlods skal genanbringes i den anskaffelsessum, der er yngst, eller i bestemte jordlodder eller driftsbygninger. Se SKM2003.512.LR.

Ad e. Ideelle andele og genanbringelse

Fortjeneste ved afståelse af et jordareal fra en ejendom til tredjemand kan - når betingelserne for at genanbringe i øvrigt er opfyldte - genanbringes i anskaffelsessummen ved køb af medejerens ideelle andel af restejendommen. Se SKM2008.680.SR.

Ad f. Genanbringelse og interessefællesskab

Tilbagekøb af en del af en tidligere afstået ejendom, kan ikke anses for erhvervelse af en ny ejendom i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, når afståelse og tilbagekøb sker mellem interesseforbundne parter. Se SKM2008.500.SR og SKM2010.852.LSR (appelleret).

Ad g. Tab på danske ejendomme

Hvis der ved afståelse af en udenlandsk ejendom, hvori der er genanbragt en fortjeneste fra en dansk ejendom, eller ved ejerens død konstateres et tab, beregnet som forskellen mellem ejendommens anskaffelsessum og afståelsessum eller handelsværdien ved død, vil den skattepligtige fortjeneste, der tidligere er opgjort for den danske ejendom, blive nedsat med forskellen. Se EBL § 6 B, stk. 3.

Tidsmæssige krav for at anvende reglerne om genanbringelse

Der gælder en række tidsmæssige frister for at anvende reglerne om genanbringelse:

1. Frister for erhvervelse af ejendom
2. Frister for at anmode om lov til at genanbringe
3. Genoptagelse, ordinære frister og genanbringelse.

Ad a. Frister for erhvervelse af ejendom

Det er bl.a. en betingelse for at anvende reglerne om at genanbringe, at ejeren erhverver fast ejendom enten

• i indkomståret forud for det indkomstår, hvor ejeren har afstået den faste ejendom, eller
• i samme indkomstår, eller
• senest i det indkomstår, der følger efter afståelsesåret.

Se EBL § 6 A, stk. 2, nr. 1.

Bemærk

Hvis der ikke erhverves en anden fast ejendom, der opfylder betingelserne for genanbringelse, inden for de angivne frister, skal fortjenesten på den afståede ejendom beskattes i det indkomstår, hvor fortjenesten blev konstateret.

Ad b. Frister for at anmode om at genanbringe

Det er en betingelse, at ejeren

• senest når ejeren sender rettidig selvangivelse ind for det indkomstår, hvor erhvervelsen finder sted, anmoder at anvende nedsættelsesreglen, eller
• senest når han eller hun sender rettidig selvangivelse ind for det indkomstår, hvor afståelsen finder sted, anmoder at anvende nedsættelsesreglen, hvis erhvervelsen af fast ejendom finder sted i det seneste indkomstår forud for afståelsesåret.

Bemærk

Hvis erhvervelsen af den faste ejendom først sker i indkomståret efter afståelsen, og fortjenesten derfor er beskattet i det foregående indkomstår, kan ansættelsen for det foregående indkomstår genoptages. Tilbagebetaling af eventuel overskydende skat sker efter de gældende regler.

Ad c. Genoptagelse, ordinære frister og genanbringelse

Hvis der foretages en ændring af skatteansættelsen vedrørende afståelse af fast ejendom, kan ejeren som udgangspunkt anmode om, at reglen om genanbringelse anvendes på den ændrede skattepligtige fortjeneste, der fremkommer som følge af ændringen. Det skal ske senest 3 måneder efter, at afgørelsen om ansættelsesændringen er modtaget.

Det er dog en betingelse for at få lov til at genanbringe den ændrede skattepligtige fortjeneste, at selvangivelsen er indsendt rettidigt for det indkomstår, det drejer sig om.

En anmodning om genanbringelse af en yderligere fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der fremkommer ved en ansættelsesændring, vil dog ikke blive godkendt, hvis ejeren for det pågældende indkomstår allerede har selvangivet en fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, og der ikke oprindeligt er anmodet om genanbringelse af denne fortjeneste.

Hvis der sammen med den oprindelige selvangivelse var anmodet om lov til at genanbringe en selvangivet fortjeneste, medfører en ansættelsesændring, at en yderligere fortjeneste skal genanbringes, i det omfang der er plads i anskaffelsessummen for erhvervede ejendomme mv., der opfylder betingelserne i EBL § 6 A.

Hvis der ikke allerede er selvangivet en fortjeneste ved afståelse af fast ejendom for det indkomstår, det drejer sig om, vil ejeren kunne anmode om at få lov til at genanbringe fortjenesten efter reglerne i EBL §§ 6 A - 6 C.

Oplysninger til SKAT ved anmodning om genanbringelse i ejendom i Danmark

Det er en betingelse for genanbringelse af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom i en anden ejendom, at ejeren giver bestemte oplysninger om henholdsvis den afståede og den erhvervede ejendom til SKAT samtidig med, at ejeren anmoder om genanbringelse. 

Det står i BEK nr. 1493 af 15. december 2009 hvilke oplysninger, der skal indgives til SKAT ved genanbringelse af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom.

Ejeren skal indgive oplysningerne ved anmodning om genanbringelse af fortjeneste fra afståelse af fast ejendom, der indgives i forbindelse med selvangivelsen for indkomstår, som slutter den 31. december 2009 eller senere.

Anmodning om genanbringelse og afgivelse af de nødvendige oplysninger vil kunne ske elektronisk ved anvendelse af TastSelv, se www.skat.dk. 

En anmodning om genanbringelse skal indeholde følgende oplysninger: 

• Tilkendegivelse af, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom er genanbragt i en fast ejendom her i landet.
• Identifikationsoplysninger for den faste ejendom, hvori fortjenesten er genanbragt.
  • For faste ejendomme beliggende i Danmark: Det kommunale ejendomsnummer.
• Størrelsen af den genanbragte fortjeneste.
• Identifikationsoplysninger for den afståede faste ejendom.
  • For faste ejendomme beliggende i Danmark: Det kommunale ejendomsnummer.
  • For faste ejendomme beliggende i en anden EU-stat, Norge, Island, Grønland eller på Færøerne: Adresse, postnummer og land.

Bemærk

Udover de oplysninger, der er nævnt ovenfor, skal ejeren efter anmodning fra SKAT kunne fremlægge bl.a. oplysninger om grundlaget for den opgjorte fortjeneste og dokumentation for, at betingelserne for genanbringelse er opfyldt.

Se også

Se også afsnit (C.H.2.1.11.6 ) om frister ved genanbringelse af fortjeneste i ejendomme i udlandet.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsretsdomme
SKM2003.313.VLR	Selskabet havde solgt en ejendom, hvor selskabet havde drevet sin virksomhed fra, og ønskede at genanbringe fortjenesten på ejendommen i en ny ejendom. Selskabet havde i indkomståret ikke nævneværdig økonomisk aktivitet bortset fra udlejning af den nye ejendom til selskabets eneanpartshaver og dennes ægtefælle. Landsretten fandt efter en konkret bevisvurdering, at ejendommen havde været anvendt i selskabets erhvervsvirksomhed, selv om udlejning efter EBL § 6 A, stk. 2, ikke er anset som erhvervsvirksomhed. Tilladelse.
TfS 2002, 581 ØLR	Genanbringelse i resteejendom. Landsretten fandt, at forarbejderne til lovbestemmelsen forudsatte, at geninvestering sker i anden ejendom. Afslag.
SKM2002.274.ØLR	Fortjeneste, genanbringelse, delsalg. Klager kunne ikke genanbringe fortjeneste ved frasalg af en del af en eksisterende ejendom i restejendommen. Afslag.
Byretsdomme
SKM2009.626.BR	Den fortjeneste, der var opstået efter udbetaling af en erstatning fra Skov- og Naturstyrelsen på grund af begrænsninger i anvendelse af landbrugsjord, kunne ikke genanvendes til anskaffelsen af yderligere 12,78 ha landbrugsjord med begrænsninger, fordi de 12,78 ha var omfattet af EBL § 7, stk. 1 om jordfordeling. Reglerne i EBL § 6 A kunne altså ikke også anvendes, når der indirekte var tale om genanbringelse i EBL § 7, stk. 1.
SKM2008.1056.BR	Genanbringelse, selvangivelse, rettidig. Selvangivelsen, hvori skatteyder bad om genanbringelse, var ikke rettidig. Reglerne om genanbringelse i EBL § 6 A kunne derfor ikke anvendes. Afslag.
Landsskatteretskendelser
SKM2010.852.LSR	En skatteyder havde solgt to ejendomme til sit eget selskab. Efterfølgende blev ejendommene udmatrikuleret til mindre stykker, hvoraf skatteyderen købte et af grundstykkerne tilbage fra selskabet. Spørgsmålet var, om skatteyderen kunne genanbringe fortjenesten af salget af de to ejendomme i det generhvervede grundstykke efter EBL § 6 A. Landsskatteretten fandt, at der ikke var hjemmel til at nægte genanbringelse af fortjenesten. Der blev lagt vægt på ordlyden af bestemmelsen, og at der efter ommatrikuleringen var tale om en ny ejendom.	Indbragt for domstolene.
SKM2008.676.LSR	Fortjeneste, genanbringelse, landbrugsejendom, udlejning, samnotering. Fortjeneste fra salg af en landbrugsejendom kunne genanbringes i en anden landbrugsejendom. Det var uden betydning, at driftsbygningerne var udlejet til andet formål end landbrug. Fortjenesten kunne også genanbringes i den erhvervsmæssige del af en ejendom, der på erhvervelsestidspunktet var vurderet som en beboelsesejendom, forudsat at ejendommene blev matrikuleret sammen. Tilladelse.	Der kan ikke længere ske genanbringelse i en ejendom, der udlejes.
SKM2007.598.LSR	Fortjeneste, genanbringelse, landbrug, salg af del af ejendom, udlejning, erhvervsmæssig anvendelse. Fortjeneste ved frasalg af en del af en landbrugsejendom kunne ikke genanbringes i en nyopført galleri-bygning, som blev udlejet til skatteyders ægtefælle, fordi betingelsen om erhvervsmæssig anvendelse i EBL § 6 A, stk.1 ikke var opfyldt. Afslag.
SKM2007.297.LSR	Fortjeneste, genanbringelse. Der kunne ikke ske genanbringelse af fortjeneste ved salg af fast ejendom, da der ikke for selskabet havde været anden erhvervsmæssig anvendelse af ejendommen end udlejning af den til det sambeskattede datterselskab. Selskabets virksomhed med udlejning af driftsmateriel var ikke sket fra ejendommen. Afslag.
SKM2005.292.LSR	Fortjeneste, genanbringelse, del af ejendom, successivt erhvervet ejendom. Der kunne ikke ske genanbringelse alene af den yngste del af fortjenesten på en ejendom, fordi det fremgår af EBL § 6 A, stk. 1, at genanbringelse skal ske med hele fortjenesten. Anskaffelsessummen skulle også nedsættes med hele den del af fortjenesten, der vedrørte den erhvervsmæssigt anvendte del af den afståede ejendom opgjort uden fradrag. Afslag.
SKM2003.50.LSR	Fortjeneste, genanbringelse, landbrug, arealoverførsel. Fortjeneste ved salg af jordtilliggende kunne genanbringes efter EBL § 6 A, i anskaffelsessummen ved erhvervelse af et skov- og engareal. Tilladelse.
TfS 1998, 699 LSR	Genanbringelsesreglerne fandt ikke anvendelse ved bortsalg af bygningsparcellen med tilhørende have på en nyerhvervet landbrugsejendom. Fortjenesten kunne derfor ikke genanbringes i restejendommen ved at nedbringe anskaffelsessummen for denne. Afslag.
SKAT
SKM2011.356.SR	Genanbringelse af fortjeneste på ejendom. Udlejningsejendom. Bestemmende indflydelse. Da A havde bestemmende indflydelse i hele koncernen, fandt Skatterådet, at fortjeneste ved afståelse af en ejendom, der ejedes af A i privatregi og var omfattet af virksomhedsordningen, kunne genanbringes i opførelse af en anden ejendom, der for halvdelen ejedes af A i privatregi og påtænktes omfattet af virksomhedsordningen. Da den nyopførte ejendom skulle udlejes til et selskab, hvori ejeren af den faste ejendom og dennes ægtefælle direkte eller indirekte havde bestemmende indflydelse, ansås udlejningen for erhvervsmæssig virksomhed.	Vedrører også EBL § 6 C.
SKM2011.225.SR	Skatterådet bekræftede, at vurderingen af, om afståede ejendomme i relation til anvendelsen af genanbringelsesreglen i EBL § 6 A er anvendt erhvervsmæssigt, skal ske på det skattemæssige salgstidspunkt, dvs. når der er indgået endelig bindende aftale om salg af ejendomme. Skatterådet bekræftede, at betingelsen om erhvervsmæssig anvendelse af de afståede ejendomme i forbindelse med genanbringelse af fortjeneste på ejendom efter EBL § 6 A var opfyldt. Skatterådet fandt efter en konkret vurdering, at spørger, der havde påbegyndt landbrugsdrift den 1. januar 2011, havde etableret erhvervsmæssig aktivitet.
SKM2011.214.SR	Skatterådet kunne bekræfte, at et aktieselskab i forlængelse af en fusion kunne genanbringe fortjeneste på en ejendom, der var realiseret i indkomståret 2010, i den købesum, som et anpartsselskab (som det ophørende selskab) havde afholdt i perioden efter fusionens skæringsdag den 1. januar 2010 men forinden fusionens endelige vedtagelse.
SKM2010.340.SR	Skatterådet fandt ikke, at vindmøller er fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven. Derfor kunne fortjeneste ikke genanbringes i vindmøller efter EBL § 6A. Afslag.
SKM2010.339.SR	Skatterådet fandt ikke, at vindmøller er fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven. Derfor kunne fortjeneste ikke genanbringes i vindmøller efter EBL § 6A. Afslag.
SKM2010.101.SR	Spørger havde købt en fast ejendom i Frankrig, der skulle anvendes til landboturisme. Da der var tale om ren udlejningsvirksomhed, der ikke kunne sammenlignes med egentlig hotelvirksomhed, kunne der ikke genanbringes. Afslag.
SKM2009.622.SR	Spørger kunne ikke genanbringe en fortjeneste fra salg af en del af en landbrugsejendom i anskaffelsessummen for et feriecenter, der bestod af 11 små sommerhuse/hytter samt et fælleshus med køkkenfaciliteter og plads til 50 personer. Der var tale om ren udlejningsvirksomhed, der ikke kunne sammenlignes med motel- og hotelvirksomhed, og efter lov nr. 525 af 12. juni 2009 kan der normalt ikke længere genanbringes i fast ejendom, der udlejes. Afslag.
SKM2009.432.SR	Spaltning, genanbringelse. Et udspaltet selskab kunne ikke anvende bestemmelsen om genanbringelse i EBL § 6 A vedrørende en fortjeneste konstateret i det ophørende selskab. Svaret var det samme i den situation, hvor køb af en ny ejendom skete forinden vedtagelsen af spaltningen men efter fusionsdatoen. Det kunne heller ikke bekræftes, at genanbringelsesreglerne kunne anvendes ved grenspaltning, hvor ejendommen blev anskaffet af det indskydende selskab. Afslag.
SKM2009.399.SR	Genanbringelse, privat anvendelse, ridehal. Der kunne ikke genanbringes i en ny privat ridehal eller et areal til afgræsning af privat hestehold. Afståelse af areal kunne desuden ikke ske uden beskatning af fortjenesten, hvis ejendommen ændrede status til beboelse. Afslag.
SKM2009.295.SR	Genanbringelse, byggemodning. Det var muligt at genanbringe fortjeneste i en anden erhvervsejendom ved salg af en landbrugsejendom, hvis det købende selskab skulle stå for byggemodning af arealet. Hvis sælger selv ville stå for byggemodningen, ville EBL § 6A ikke kunne anvendes, fordi arealet herefter ikke indgik i sælgers erhvervsvirksomhed. Tilladelse/afslag.
SKM2009.165.SR	Genanbringelse, koncernintern overdragelse. Betingelserne i EBL § 6A var opfyldt ved salg til koncernforbunden part, hvis det var sket på markedsmæssige vilkår efter LL § 2. Tilladelse.
SKM2009.16.SR	Genanbringelse, fagforening. En fagforening kunne ikke genanbringe i en bygning, der blev anvendt til foreningsaktivitet. Afslag.
SKM2009.156.SR	Genanbringelse, svensk skovejendom. De svenske regler for fordeling af købesum kunne fraviges, da anden fordeling var dokumenteret. Det var desuden muligt under visse betingelser at anvende virksomhedsordningen, samt at genanbringe i den erhvervsmæssige del af ejendommen. Tilladelse.
SKM2009.151.SR	Genanbringelse, leasehold. Der kunne genanbringes i en landbrugsejendom, hvor ejendomsretten var baseret på leasehold. Tilladelse.
SKM2009.131.SR	Genanbringelse, svensk skovejendom, landboturisme. Svensk skovejendom, på nær stuehus, blev anset som ejendom, der kunne drives erhvervsmæssigt, vurderet ud fra beskeden skovdrift, udlejning af jagt og fiskeri, samt udlejning af ferielejligheder. Der kunne genanbringes på denne baggrund. Tilladelse.
SKM2009.117.SR	Genanbringelse, ægtefælles ejendom. Spørger kunne genanbringe fortjeneste i ægtefællens erhvervsvirksomhed.  Tilladelse.
SKM2008.944.SR	Genanbringelse, svensk skovejendom. Der kunne ikke genanbringes i svensk skovejendom, fordi den havde karakter af et fritidshus med et mindre skovareal. Afslag.
SKM2008.943.SR	Fortjeneste, erhvervsmæssig, genanbringelse. Udlejning af 2,04 ha frijord kunne ikke anses for erhvervsmæssig virksomhed og kunne derfor ikke beskattes efter reglerne i virksomhedsskatteloven. Som følge af det, kunne der ikke genanbringes i arealet. Afslag.
SKM2008.898.SR	Fortjeneste, genanbringelse, skattefri virksomhedsomdannelse. Det var ikke muligt for et selskab, der var stiftet ved skattefri virksomhedsomdannelse, at succedere i stifterens mulighed for at genanbringe. Opsparingen i virksomhedsordningen kunne heller ikke ændres, selv om spørger personligt anvendte genanbringelsesreglerne. Afslag.
SKM2008.886.SR	Genanbringelse, landbrug, braklægning. Braklægning blev anset som erhvervsmæssig anvendelse, og som følge af det kunne der genanbringes. Tilladelse.
SKM2008.809.SR	Genanbringelse i tidligere samlevers andel. Der kunne genanbringe en fortjeneste i tidligere samlevers andel af landbrugsejendom. Det var dog en forudsætning, at spørger ikke købte den tidligere samlevendes andel først, fordi der ikke kan ske genanbringelse i egen ejendom. Det er et krav, at der genanbringes i en ny ejendom. Tilladelse.
SKM2008.806.SR	Genanbringelse. Ægtefæller. Der kunne genanbringes i landbrugsejendom. Dog kunne hver ægtefælle kun anbringe sin del af fortjenesten. Tilladelse.
SKM2008.735.SR	Genanbringelse, svensk skovejendom, landboturisme. Der blev taget stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med genanbringelse af fortjenesten i en svensk skovejendom. Ejendommen blev ikke anset for at kunne anvendes erhvervsmæssigt. Afslag.
SKM2008.682.SR	Genanbringelse, industrigrunde, genvundne afskrivninger. Der kunne genanbringes en fortjeneste ved salg af en ideel andel af en ejendom i anskaffelsessummen for en industriejendom. Tilladelse.
SKM2008.680.SR	Genanbringelse, ideel andel. Fortjenesten kunne genanbringes ved efterfølgende køb af en yderligere andel i ejendommen. Tilladelse.
SKM2008.644.SR	Genanbringelse. Der kunne ikke ske genanbringelse af fortjeneste, fordi det var et krav, at spørgeren skulle eje den afståede ejendom for at kunne genanbringe i anden ejendom. Afslag.
SKM2008.575.SR	Genanbringelse, betalingsrettigheder. Fortjeneste ved afståelse af betalingsrettigheder og mælkekvoter var ikke omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven og kunne derfor ikke genanbringes. Afslag.
SKM2008.500.SR	Genanbringelse, mindre butiksejendom. Det var ikke muligt at genanbringe fortjeneste, da der ikke var tale om erhvervelse af ny ejendom i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Afslag.
SKM2008.499.SR	Genanbringelse, mindre landbrug vurderet som beboelse. Der kunne ikke genanbringes i landbrugsejendom, der efter vurderingsloven var vurderet som beboelse. Afslag.
SKM2008.387.SR	Genanbringelse, skovejendomme. Der kunne ske genanbringelse af fortjenesten i tre skovejendomme på i alt 503,1 ha Tilladelse.
SKM2008.187.SR	Fortjeneste, genanbringelse, erhvervsmæssig anvendelse. Fortjeneste ved afståelse af landbrugsjord kunne ikke genanbringes i en skov på 4 ha i Sverige, da betingelsen om erhvervsmæssig anvendelse ikke var opfyldt. Afslag
SKM2008.181.SR	Fortjeneste, genanbringelse, erhvervsmæssig anvendelse, udland. Fortjenesten ved afståelse af en ejendom i Danmark kunne ikke genanbringes i et deltidsskovbrug i Sverige, fordi betingelsen om erhvervsmæssig anvendelse ikke var opfyldt. Afslag
SKM2008.119.SR	Fortjeneste, genanbringelse, beboelsesejendom. Fortjeneste fra salg af en del af en landbrugsejendom kunne genanbringes i en ejendom, der på købstidspunktet var vurderet som beboelsesejendom, forudsat at ejendommen blev sammenlagt og samnoteret med restejendommen senest et år fra afgørelsesdatoen. Tilladelse.
SKM2008.72.SR	Fortjeneste, genanbringelse, nybygning. Fortjeneste ved salg af en skovejendom kunne genanbringes i ejendom til etablering af virksomhed, forudsat at betingelserne for genanbringelse efter EBL § 6 A er opfyldt. Tilladelse.
SKM2007.943.SR	Fortjeneste, genanbringelse, erhvervsmæssig anvendelse. Der kunne ikke tages stilling til, hvorvidt en fortjeneste kunne genanbringes i en ejendom, som bl.a. skulle anvendes til bogføringsvirksomhed. Afvisning.
SKM2007.840.SR	Fortjeneste, genanbringelse erhvervsmæssig anvendelse. Fortjeneste ved salg af et sommerhus, der blev stillet gratis til rådighed for ansatte, kunne ikke genanbringes i ombygning af et andet sommerhus, der blev anvendt til samme formål. En sådan anvendelse af sommerhusene skulle sidestilles med udlejning. Afslag.
SKM2007.650.SR	Tab ved genanbringelse i dansk ejendom. Skatterådet fastslog, at tabsreglen i EBL § 6 B, stk. 3, for udenlandske ejendomme, fandt tilsvarende anvendelse på danske ejendomme.
SKM2007.329.SR	Fortjeneste, genanbringelse, bygninger på lejet grund, landbrug. Fortjeneste fra salg af en dansk ejendom kunne genanbringes efter EBL § 6 A og § 6 B i en ejendom i udlandet, også selv om den udenlandske ejendom var opført på lejet grund. Men det var forudsat, at bygningen blev anvendt erhvervsmæssigt til landbrugsformål.
SKM2007.285.SR	Fortjeneste, genbeskatning, køberet, afståelsestidspunkt. Ejendommen blev først anset for solgt, når køberetten blev udnyttet, eller ejendommen blev solgt på anden vis. Selve køberetten ville ikke få konsekvenser i forhold til ejendomsavancebeskatningsloven.