Indhold

Dette afsnit handler om enkeltstående overdragelse af fast ejendom mellem hovedaktionæren og selskabet.

Afsnittet indeholder:

Regel
Retningslinjer for værdiansættelse
Hovedaktionærens salg til overpris
Selskabets salg til underpris
Praksis om bogførte værdi
Beskatningstidspunktet
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Regel

Ved overdragelse af en ejendom mellem hovedaktionæren og et selskab, som han har den bestemmende indflydelse i, skal overdragelsen ske til handelsværdi. Der skal være tale om samme pris og vilkår, som hvis aftalen var indgået mellem uafhængige parter. Hvis dette ikke er tilfældet, fordi overdragelsesprisen er enten lavere eller højere end den pris ejendommen ville kunne overdrages til en uafhængig part til, beskattes forskellen som maskeret udlodning.

Se også

Se også afsnit LV Selskaber og aktionærer afsnit S.I.1.3 om armslængdeprincippet.

Retningsliner for værdiansættelse

Værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter kan ske med udgangspunkt i følgende retningslinjer.

Retningslinjerne finder anvendelse på overdragelse af aktier og anparter mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning.

Overdragelsespris

Prisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen.

Tidspunkt

Det er prisen på det tidspunkt, hvor der indgås en bindende aftale om overdragelse af ejendommen.

Ejendomsvurderingen

Den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes som udgangspunkt som udtryk for handelsværdien.

Alternativ pris

Hvis den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller skattemyndighederne bundet af ejendomsvurderingen.

Ejendomsvurderingen afspejler fx ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen.

Seneste ejendomsvurdering må ikke lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi.

Parterne har mulighed for at henvende sig til skattemyndighederne, med henblik på at få en udtalelse om ejendommens handelsværdi.

Se også

Se også afsnit A.A.3 om muligheden for bindende svar.

Hovedaktionærens salg til overpris

Hvis hovedaktionæren overdrager ejendommen til en pris, der ligger over handelsværdien, beskattes forskellen mellem handelsværdien og overdragelsesprisen som maskeret udlodning hos hovedaktionæren. Se LL § 16 A.

Hos selskabet sker der en reduktion af ejendommens anskaffelsessum samt et eventuelt afskrivningsgrundlag.

Eksempel:

Hovedaktionæren i et selskab ejede en ejendom, som blev anvendt som sommerhus. Ejendommen blev solgt til hovedaktionærens selskab for 3,7 mio. kr. Umiddelbart forud for overdragelsen blev der givet tilladelse til, at ejendommen kunne anvendes som helårsbolig. Skyldrådet besigtigede ejendommen og vurderede handelsprisen til 2 mio. kr. Overprisen på 1,7 mio. kr. blev anset som maskeret udlodning for hovedaktionæren. Se TfS 2001, 64 ØLR.

Selskabets salg til underpris

Hvis hovedaktionæren køber en ejendom af selskabet til en pris, der ligger under handelsværdien, beskattes hovedaktionæren af forskellen mellem overdragelsesprisen og handelsværdien som maskeret udlodning.

I selskabet sker der en korrektion, der stiller selskabet, som om salget var sket til handelsværdi. Selskabet bliver beskattet af en eventuel gevinst efter reglerne for salg af fast ejendom.

Se også

Se også afsnit C.H.2.1.6 om afståelse af fast ejendom.

Praksis om bogførte værdi

Hvis ejendommens bogførte værdi er højere end handelsværdien, er der en administrativ praksis for, at der ved overdragelsen skal tages udgangspunkt i den bogførte værdi. Dette gælder især i de tilfælde, hvor selskabet inden overdragelsen har afholdt store udgifter på ejendommen udelukkende i hovedaktionærens interesse. Se TfS 1994, 478 LR og TfS 1996, 512 LSR.

Eksempel:

Et selskab solgte i 2000 en ejendom til hovedaktionærens ægtefælle for 1.550.000 kr. Ejendommens opførelsesomkostninger beløb sig til 3.023.223 kr. Højesteret udtalte, at når et selskab opfører et hus til privat brug for hovedaktionæren, under afholdelse af udgifter, der ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, og hvor selskabet i sammenhæng hermed sælger ejendommen til hovedaktionæren for markedsprisen, foreligger der en udlodning. Dette er gældende med mindre at hovedaktionæren kan godtgøre, at selskabets afholdelse af udgifter ud over hvad et salg på markedsvilkår kan indbringe, er sket i selskabets interesse. Se SKM2007.153.HR. Se tilsvarende i SKM2009.472.BR og SKM2010.124.ØLR.

Det er en betingelse, at der er en tidsmæssig sammenhæng mellem opførelsen eller forbedringerne på ejendommen og selve salget af ejendommen til hovedaktionæren.

Eksempel

Et selskab opførte i 1999 en ejendom til brug for hovedaktionæren til beboelse. Ejendommen blev overdraget til hovedaktionæren med virkning fra 1. november 2005 til en pris på kr. 1,95 mio. Den bogførte værdi af ejendommen udgjorde pr. 30. juni 2005 kr. 3,15 mio. SKAT havde anset hovedaktionæren for skattepligtig af differencen mellem handelssummen og den bogførte værdi. Landsskatteretten mente, at som følge af den tidsmæssige afstand mellem afholdelsen af udgifterne og videresalget til hovedaktionæren (6 år), ikke at den særlige praksis omkring beskatning af hovedaktionæren, efter den bogførte værdi, kunne anvendes i den konkrete sag. Se TfS 2011, 364 LSR. Se tilsvarende TfS 1996, 473 LSR (8 år).

Beskatningstidspunktet

Beskatningen sker ved aftalens indgåelse.

Dette betyder, at beskatningen sker

ved købsaftalens underskrivelse
eller når der er indgået bindende aftale om overdragelse af ejendommen.

Eksempel

Et selskab overdrog ved skøde af 29. juni 1984 to ejendomme til selskabets hovedaktionær. Overtagelsesdatoen var fastsat til 1. januar 1984. LSR fandt ikke, at der var holdepunkter for at antage, at aftalen om overdragelsen af ejendommene var indgået på et tidspunkt, der lå før skødedatoen. Se TfS 1996, 426 ØLD.

Eksempel

Afholder selskabet udgifter til forbedring af hovedaktionærens ejendom, beskattes forbedringsudgifterne eller en skønsmæssig andel heraf på det tidspunkt, hvor forbedringerne udføres. Se TfS 1999, 805 VLR.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
SKM2007.153.HR	Et selskab solgte i 2000 en ejendom til hovedaktionærens ægtefælle for kr. 1.550.000. Ejendommens opførelsesomkostninger beløb sig til kr. 3.023.223. Højesteret udtalte, at når et selskab opfører et hus til privat brug for hovedaktionæren, under afholdelse af udgifter, som ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, og hvor selskabet i sammenhæng hermed sælger ejendommen til hovedaktionæren for markedsprisen, foreligger der en udlodning, med mindre aktionæren godtgør, at selskabets afholdelse af udgifter ud over hvad et salg på markedsvilkår kan indbringe, er sket i selskabets interesse. Differencen blev anset som maskeret udlodning.
SKM2005.137.HR	Et selskabs faste ejendom blev solgt til hovedanpartshaverens søn. Ejendommen var indtil overdragelsen udlejet til sønnen. Der medvirkede ikke en mægler ved handlen. Ved vurderingen af ejendommens handelsværdi skulle der ikke tages hensyn til lejemålet mellem sønnen og selskabet samt til de omkostninger, der ville have været, hvis ejendommen var blevet solgt til tredje mand. Ejendommen ansås for solgt til underpris. Selskabets indkomst blev forhøjet med forskellen mellem værdien ansat efter syn og skøn og den faktiske handelsværdi. Forskellen blev anset som maskeret udlodning.
SKM2003.385.HR	Skatteyderen var direktør, eneste ansatte og samtidig tegningsberettiget i selskabet. Han foretog alle dispositioner vedrørende selskabet, herunder salget af den faste ejendom, ligesom han på selskabets vegne underskrev transporterklæringen, hvorefter provenuet ved salget af ejendommen skulle udbetales til ham. Der var ikke fremlagt bevis for, at skatteyder ikke var ejer af anparterne samt for at provenuet var videregivet til den påståede anpartshaver. Provenuet fra salget af ejendommen blev betragtet som maskeret udlodning.
TfS 1999, 463 HR	Skatteyderens ægtefælle erhvervede i februar 1988 en erhvervsejendom for 686.000 kr. I april 1989 solgte hun ejendommen til et selskab, hvor skatteyderen var hovedaktionær for 1.048.000 kr. Den offentlige ejendomsvurdering pr. 31. december 1988 udgjorde 670.000 kr. Forskellen mellem salgssummen og den offentlige ejendomsvurdering 378.000 kr. blev anset som maskeret udlodning for skatteyder. Landsret og Højesteret fandt, at overdragelsessummen for ejendommen, var aftalt mellem interesseforbundne parter, og ikke uden videre kunne lægges til grund som den reelle handelsværdi. Maskeret udlodning.
Landsretsdomme
SKM2010.124.ØLR	Et selskab solgte en ejendom til selskabets hovedaktionær til handelsværdien og selvangav på denne baggrund et tab. Spørgsmålet var, om overdragelsessummen i stedet skulle fastsættes til kostprisen. Landsretten fandt på grundlag af en syns- og skønserklæring vedrørende en mangelssag, at de udgifter, som selskabet havde afholdt til nedrivning af den eksisterende ejendom og opførelse af et nyt hus, var afholdt i hovedaktionærens interesse til opfyldelse af dennes private behov. Det var derfor berettiget, at selskabets afståelsessum var korrigeret.
SKM2007.83.ØLR	Et selskab havde to hovedaktionærer. Selskabet erhvervede i 1996 en ejendom, som umiddelbart efter blev udlejet til den ene aktionærs tidligere ægtefælle. Samtidig blev der indgået en køberetsaftale til ejendommen med den tidligere ægtefælle, til en pris der stort set svarende til købsprisen for ejendommen. Aftalerne blev indgået umiddelbart efter skilsmissen. Denne blev udnyttet umiddelbart før den udløb ca. 4 år senere. Landsretten fandt, at da lejeaftalen og køberetsaftalen var indgået umiddelbart efter skilsmissen, var der ikke tale om uafhængige parter. Landsretten fandt, at der var sket et salg til underpris. Handelsværdien blev fastsat til ejendomsvurderingen på overdragelsestidspunktet, og selskabet blev beskattet af fortjenesten. Forskellen blev anset som maskeret udlodning.
SKM2002.466.ØLR	Et selskab solgte en grund til de to hovedaktionærer for 1,8 mio. kr. svarende til seneste ejendomsvurdering. Ca. et år senere solgte hovedaktionærerne grunden videre til tredjemand for 4,5 mio. kr. Tredjemand havde før selskabets salg til de to aktionærer rettet henvendelse til selskabet vedr. et evt. køb af grunden. Landsretten anså det ikke for bevist, at hovedaktionærerne på overdragelsestidspunktet havde haft en i særlig grad underbygget forventning om, at grunden efterfølgende ville kunne overdrages til den senere erhverver til den væsentlig højere købesum. Der forelå ikke maskeret udlodning.
TfS 2001, 64 ØLR	Hovedaktionæren i et selskab ejede en ejendom, som blev anvendt som sommerhus. Ejendommen blev solgt til hovedaktionærens selskab. Købesummen udgjorde kr. 3.700.000. Umiddelbart forud for overdragelsen blev der givet tilladelse til, at ejendommen kunne anvendes til helårsbolig. Skyldrådet besigtigede ejendommen og vurderede handelsprisen til kr. 2.000.000. Ejendommen blev 5 år senere solgt til kr. 3.000.000. Overprisen på 1.700.000 blev anset som maskeret udlodning.
TfS 1999, 805 VL	Et selskab havde afholdt en række ombygningsudgifter på en ejendom tilhørende eneaktionæren. Der var tale om varige forbedringsudgifter. En skønsmæssig andel af ombygningsudgifterne blev anset som maskeret udlodning til eneaktionæren. Konsulenthonorar indtægtsført i selskabet for arbejde udført af eneaktionærens datter blev ikke anset som maskeret udlodning til eneaktionæren. Maskeret udlodning.
TfS 1996, 426 ØLR	Et selskab overdrog ved to skøder af 29.06.1984 to ejendomme til selskabets hovedaktionær. Overtagelsesdatoen var fastsat til 01.01.1984. Landsretten fandt ikke, at der var holdepunktet for at antage, at aftalen om overdragelsen af ejendommene var indgået på et tidspunkt, der lå før skødedatoen. De kontantomregnede købesummer afveg mere end 15 pct. fra kontantejendomsværdien pr. 01.04.1984. Landsretten fandt at differencen mellem og den af Statsdirektoratet fastsatte handelsværdi pr. 29.06.1984, måtte anses som maskeret udlodning.	Beskatningstidspunktet
TfS 1990, 367 ØL	Et anpartsselskab der opførte typehuse, opførte et parcelhus på en grund tilhørende anpartshaverens fraseparerede ægtefælle. I aftalen var der garanteret en bruttoydelse på max. 4.900 kr. På grundlag heraf blev der givet et nedslag i byggeprisen, der medførte at selskabet fik underskud på byggeriet. Selskabets indkomst blev forhøjet med underskuddet. Det samme gjorde eneanpartshaverens fraseparerede hustrus indkomst. Underskuddet blev samtidig beskattet som maskeret udlodning.	Trippelbeskatning
Byretsdomme
SKM2010.477.BR	Overdragelsen af en ejendom fra et selskab til selskabets anpartshavere var sket til underpris, jf. LL § 2. Da køberne havde udøvet en bestemmende indflydelse over selskabet, var bevisbyrden for, at ejendommen var solgt til markedsvilkår, skærpet. Retten fandt ikke, at sagsøgerne havde løftet denne bevisbyrde. Retten fastslog, at begge køberes andele af differencen mellem den ansatte handelsværdi og den faktisk aftalte overdragelsespris skulle beskattes som udbytte, jf. LL § 16 A. Maskeret udlodning
SKM2009.472.BR	Et selskab solgte en ejendom til selskabets hovedaktionær til handelsværdien, og selvangav som følge heraf et tab. Byretten ansatte imidlertid overdragelsessummen til kostprisen. Retten lagde til grund, at det fra begyndelsen havde ligget klart, at ejendommen skulle tjene som bolig for hovedaktionæren, at ejendommen, bortset fra et hjemmekontor, ikke havde været anvendt erhvervsmæssigt, og at erhvervelsen af ejendommen og opførelsen af typehuset ikke var afholdt i selskabets interesse. Retten tiltrådte derfor, at overdragelsen var omfattet af den særlige praksis om overdragelse til kostpris.
Landsskatteretskendelser
SKM2010.285.LSR	Ved selskabets salg til eneanpartshaveren af en ejerlejlighed, der var udlejet til eneanpartshaverens børn, og som var vurderet som "ikke fri", skulle overdragelsessummen fastsættes til den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering.	Anket af SKAT
TfS 1996, 512 LSR	En ejendom gennemgik en større ombygning, umiddelbart før den blev overdraget til hovedaktionæren. Landsskatteretten fandt, at ejendommen under disse omstændigheder ikke kunne godkendes overdraget for en værdi, der var mindre end ejendomsværdien + kostprisen for ombygningen. Maskeret udlodning.
TfS 1996, 473 LSR	Et selskab havde i 1985-86 ladet opføre et parcelhus til bolig for hovedaktionæren for 4,45 mio. kr. Ejendommen var ved offentlig ejendomsvurdering pr. 1/1 1994 ansat til 2,6 mio. kr. Hovedaktionæren ønskede at overtage ejendommen til ejendomsvurderingen -15 pct. Ligningsrådet havde ved bindende forhåndsbesked godkendt en overtagelsesværdi på 3,5 mio. kr. (TfS 1994, 852). Under hensyn bl.a. til den tidsmæssige afstand mellem opførelse og salg fandt Landsskatteretten ikke anledning til at fravige de almindelige regler angivet i ligningsvejledningen og godkendte derfor den aftalte overtagelsessum.
SKAT
SKM2003.93.LR	LR blev forespurgt til hvilken pris, et selskab kunne overdrage sin ejendom til hovedaktionæren. Hele ejendommen var udlejet dels til hovedaktionæren dels til et andet selskab ejet af hovedaktionæren, henholdsvis til beboelse og liberalt erhverv. Ejendommen var ikke en typisk udlejningsejendom. Idet lejekontrakterne var indgået mellem interesseforbundne parter, skulle der ses bort fra disse ved vurderingen af handelsværdien. Ejendommen kunne i det konkrete tilfælde overdrages til seneste ejendomsværdi.
SKM2001.74.LR	En hovedaktionær havde et år tidligere overdraget sin ejendom til selskabet for kr. 1.700.000. Selskabet havde afholdt renoveringsudgifter på ejendommen for kr. 3.500.000. Ligningsrådet blev forespurgt om hvorvidt selskabet kunne overdrage ejendommen til hovedanpartshaveren til kr. 2.350.000. Ligningsrådet udtalte, at en overdragelsespris under kostprisen for ejendommen på kr. 5.200.000 ville blive anset som maskeret udlodning til hovedaktionæren. Ligningsrådet henså til, at afholdelsen af forbedringsudgifterne og det efterfølgende tilbagesalg til hovedaktionæren, var sket for at varetage hans personlige interesser. Maskeret udlodning.
TfS 1994, 478 LR	Et selskab havde erhvervet en grund, hvorpå der blev opført et enfamiliehus. Huset skulle sælges til hovedanpartshaveren. LR udtalte, at en overdragelsessum der lå under de udgifter, som selskabet havde afholdt til køb af grund, nedrivning af et eksisterende træhus samt opførelsesudgifter for det nye hus, ville blive betragtet som maskeret udlodning til hovedanpartshaveren. Maskeret udlodning