For ejendomme, der helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, ansættes ejendomsværdien efter bestemmelserne i VUL §§9-12 sammenholdt med VUL § 6. Ved ejendomsværdien forstås således værdien af den faste ejendom i dens helhed, idet sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages vedansættelsen, se A.4.2. Derimod medtages ikke besætning, inventar, maskiner og andet driftsmateriel. Værdien af mælkekvoter, betalingsrettighederog leveringsrettigheder for f.eks. sukkerroer medtages heller ikke ved ansættelsen.

Vejledende ved vurderingen af landbrugsejendomme er - som ved vurdering af andre ejendomme - oplysningerne om salgspriser opnået ved handler med tilsvarende ejendomme i denpågældende egn. En række forhold ved landbrugsejendomme gør det imidlertid vanskeligt at drage umiddelbare slutninger fra de indberettede salgspriser til det niveau, somejendomsværdierne efter de foran anførte bestemmelser bør være udtryk for.

Hvor besætning, inventar og maskiner, beholdninger eller andet løsøre følger med i handlen, som det er sædvanligt ved salg af landbrugsejendomme, kan den af parterneforetagne fordeling af købesummen mellem løsøret og den faste ejendom være upræcis i salgsstatistisk øjemed.

Et særligt forhold ved landbrugsejendomme er svingningerne i driftstilstanden i årets løb. Disse svingninger afspejler sig i de salgspriser, der opnås for ejendommene påforskellige årstider. Som en grov regel antages det, at priserne i månederne marts og september nogenlunde svarer til årets gennemsnit. I løbet af foråret og førstpå sommeren ligger priserne noget over gennemsnittet, bl. a. fordi afgrøder på roden normalt indgår i prisen på en landbrugsejendom.

Årets
middeltilstandHvor en ejendoms driftstilstand efter ejendommens karakter svinger i årets løb, som det er tilfældet for landbrugsejendomme, skalejendommens værdi ansættes i årets middeltilstand, jf. VUL § 12. Svingningerne i driftstilstanden må ikke forveksles med ejendommens almindelige driftstilstand, der bl. a.beror på forhold som vekseldrift af jorden, vedligeholdelse af bygningerne m. v.

Når bortses fra den modifikation, der følger af bestemmelsen i VUL § 12, er det landbrugsejendommens tilstand på vurderingstidspunktet, der skal lægges til grund vedansættelsen, se A.3.

Efter mangeårig praksis beregnes ejendomsværdien for flertallet af landbrugsejendomme som summen af

1. Stuehusets bygningsværdi (stuehusforskelsværdien)
2. Øvrige beboelsers bygningsværdi
3. Ejendommens ansatte grundværdi (inklusive værdien af ikke landbrugsmæssigt benyttede og vurderede arealer)
4. "Tillægsparcelværdien" bestemt som et tillæg til værdien af de landbrugsmæssigt benyttede og vurderede arealer

Hvor driftsbygningernes tekniske værdi overstiger tillægsparcelværdien, indgår den tekniske bygningsværdi i opgørelsen i stedet for jordens forskelsværdi(tillægsparcelværdien).

For ubebyggede landbrugslodder ansættes ejendomsværdien som summen af ejendommens grundværdi og tillægsparcelværdien, der tilsammen skal svare til handelsværdien.

Stuehus-
forskelsværdiStuehusets bygningsværdi beregnes i praksis omtrent som bygningsværdien for et enfamiliehus, dvs. som et multiplum af stuehusets vægtede etageareal og etnormtal, der udtrykker vurderingsniveauet. Normtallene er generelt noget lavere end normtallene for enfamiliehuse, bl. a. under hensyn til at stuehuse ikke kan afhændes selvstændigt og tilde ulemper, der er forbundet med at have sin bolig i umiddelbar forbindelse med de landbrugsmæssige driftsbygninger.

Omfatter en landbrugsejendom andre boliger end stuehuset såsom aftægtsboliger, medhjælperboliger og lejeboliger, beregnes der tillige en selvstændig bygningsværdi for hverbolig. Tjener en sådan bolig andre formål end landbrugsmæssige, idet den f. eks. udlejes til andre end personer, som er beskæftiget på landbrugsejendommen, skal det areal,der skønnes at høre til boligen, vurderes med udgangspunkt i grundværdiniveauet for tilsvarende parcelhuse. Efter fast praksis anses en aftægtsbolig i denne forbindelse for attjene et landbrugsmæssigt formål.

Tillægsparcel-
værdiFor landbrugsejendomme og ejendomme, som efter VUL § 33, stk. 1, sidestilles hermed, skal den landbrugsmæssigt benyttede jord ansættes efter densåkaldte bondegårdsregel i VUL § 14, stk. 1-3, se C.2.4. Ejendomsværdien skal imidlertid være udtryk for værdien i handel og vandel. Idet omfang bondegårdsreglen fører til, at den landbrugsmæssigt benyttede jord ansættes til en grundværdi, der er lavere end handelsværdien, hvilket er den praktiskehovedregel, repræsenterer jorden en forskelsværdi, der må indgå i ejendomsværdien. Jordens forskelsværdi kaldes tillægsparcelværdien.

Tillæggets størrelse varierer betydeligt fra egn til egn, afhængigt bl. a. af jordbrugsstrukturen og efterspørgslen efter jord. Tillægsparcelværdiprocenten hargenerelt været stigende, fra 100-150 pct. ved 18. almindelige vurdering pr. 1. januar 1986 til 200-400 pct. ved vurderingen pr. 1. oktober 2008.

Driftsbygningernes
tekniske værdiEn af forudsætningerne for den beregningsmetode, hvor jordens forskelsværdi (tillægsparcelværdien) anvendes til at afstemmeejendomsværdien, er, at landbrugsejendommes driftsbygninger spiller en underordnet rolle for disse ejendommes handelsværdi, se Skat 1989.4.345. Da denne forudsætning ikke altid holderstik, må der udøves et selvstændigt skøn over værdien af driftsbygningerne. Til støtte for udøvelsen af dette skøn beregnede den daværende Told- ogSkattestyrelse ved 20. almindelige vurdering pr. 1. januar 1996 vejledende normtal for staldbygninger, lader og maskinhuse m.v. SKAT kan anvende disse normtal efter fremskrivninger under hensyn tilprisudviklingen.

På grund af den specielle regel (bondegårdsreglen) for grundværdiansættelsen for landbrugsejendomme er de ha-priser, som SKAT har fastsat, se afsnit C.2.4, ikke udtryk for landbrugsjordens handelsværdi. For hovedparten af de øvrige ejendomstyper gælder, at forskellen mellem ejendomsværdi oggrundværdi (forskelsværdien) er udtryk for bygningernes værdi, medens dette ikke gælder ubetinget for landbrugsejendomme.

For at opfylde vurderingslovens bestemmelser om, at ejendomsværdien skal svare til handelsværdien, anvendes tillægsparcelværdiprincippet, hvor der gives et tillæg til denlandbrugsmæssige grundværdi for at "nå op til" jordens handelsværdi. Dette tillæg udgør ofte 150-400 pct., afhængig af prisniveauet i det pågældendeområde af landet. Tillægsparcelværdiprincippet er alene en praktisk beregningsmetode, for at finde frem til en korrekt handelsværdi ved ejendomsværdiansættelsen(mindsteejendomsværdien).

Tillægsparcelværdiprocenten er ikke en konstant størrelse, der gælder for alle ejendomme i et givet område. Størrelsen, der er individuel fra egn til egn og fraejendom til ejendom, er afhængig af behovet for suppleringsjord og efterspørgsel efter jord i almindelighed i området. Driftsbygningerne ansættes til den værdi deskønnes at indgå med på den givne ejendom, bl.a. med baggrund i de erfaringer, man har fra konstaterede salg.

Der er to måder at beregne ejendomsværdien på. På den ene sker der en skarp afgrænsning af, om det er jordens værdi (inkl. tillægsparcelværdi) ellerdriftsbygningerne, der er afgørende for ejendommens handelsværdi. Udgangspunktet er her, at det er jordens værdi, der er afgørende, og først når driftsbygningernepå en given ejendom har en værdi, der overstiger tillægget til grundværdien, påvirker driftsbygningerne ejendomsværdien, jf. nedenstående 2 eksempler:

Tillægsparcelværdi:

Driftsbygningernes tekniske værdi:

Tillægsparcelværdiprocenten sættes ved denne metode, således at jorden tillægges en værdi, der fuldt ud svarer til handelsværdien, hvis den blev solgt i frihandel uden tilhørende bygninger.

Den anden måde (kombineret metode) er at lade både et tillæg til grundværdi og en værdi af driftsbygninger indgå i ejendomsværdien. Herved sker der entilnærmelse til de fordelinger, der kan konstateres i konkrete handler, og vurderingsmeddelelsen bliver lettere at forstå for ejerne, jf. nedenstående eksempel:

Kombineret metode:

Man må ved valg af metode individuelt tilpasse såvel tillægsparcelværdiprocent som værdi af driftsbygninger, således at ejendomsværdien kommer til at svare tilejendommens handelsværdi og altså ikke bliver afhængig af beregningsmetode.

Prisdannelsen på landbrugsejendomme er afhængig af ejendommenes udnyttelsesmuligheder og flere forskellige faktorer gør sig gældende: jordtilliggendets størrelse, driftsbygningernes anvendelighed til moderne landbrugsdrift, udvidelsesmuligheder, efterspørgsel efter landbrugsjord og efterspørgsel efter ejendommene til boligformål.

På større landbrugsejendomme kan f. eks. jagten begrunde et individuelt tillæg til ejendomsværdien.

Ved ændring af afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven i 1999 blev der indført regler om, at parterne i en handel selv skal aftale købesummens fordeling på grund,bygninger, stuehus, mælkekvoter m.v., jf. LV E.C.1.2.2.1 og E.J.2.1.4.

Landbrugsmæssig
benyttelseI forbindelse med vurderingen træffer SKAT bestemmelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskoleeller frugtplantage, eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres, jf. VUL § 33, stk. 1.

For at afgøre om en ejendom karakteriseres som en landbrugsejendom eller en beboelsesejendom i vurderingslovens fostand er det uden betydning, om den ligger i landzone eller er pålagtlandbrugspligt. Det er ligeledes uden betydning om ejer selv forestår driften, om det sker ved maskinstation eller ved bortforpagtning.

Som grundlag for SKATs stillingtagen til, om en ejendom skal anses for landbrugsmæssigt benyttet, henses der bl. a. til:

• stuehusets karakter, standard og værdimæssige dominans i forhold til den samlede ejendom.
• størrelsen og boniteten af ejendommens jordtilliggende.
• driftsbygningernes omfang, indretning og landbrugsmæssige benyttelse.
• intensiteten ved den jordbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen og den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen i øvrigt.

Hvor ejendommens arealtilligende er mindre end 5½ ha, eller den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen er helt underordnet i forhold til beboelsen, må ejendommen forventeshenført til beboelse og ikke til landbrugsmæssig benyttelse. Omvendt vil ejendomme med jordtilliggender på mere end 5½ ha, som drives landbrugsmæssigt, normalt skullehenføres til landbrugsmæssig benyttelse, se TfS. 2000, 707 og SKM2008.464.BR.

Stuehusfordeling

I henhold til VUL § 33, stk. 4, foretages der stuehusfordeling i forbindelse med vurdering af landbrug, gartneri, planteskole og frugtplantage, dvs. for ejendomme der er omfattet af VUL§ 33, stk. 1.

Der skal således foretages stuehusfordeling for ejendomme, der benyttes helt eller delvist til landbrug m. v., uanset om ejer bebor ejendommen.

Til stuehuset henføres bygninger eller dele af bygninger (f. eks. en selvstændig lejlighed), der anvendes til eller er bestemt til beboelse for ejer. En selvstændig lejlighedforudsætter eget køkken (med afløb og fast kogeinstallation) og tilhørende toiletforhold.

Såfremt der findes flere boliger (lejligheder) på en landbrugsejendom og der er flere ejere, foretages der stuehusfordeling for hver bolig (lejlighed), der bebos af en af ejerne.

I tilfælde hvor ingen ejer bebor en landbrugsejendoms bolig(er), foretages der stuehusfordeling for den bolig der naturligt anses for bestemt til beboelse for ejer - også selv om denpågældende bolig er udlejet. Det bemærkes at udleje i øvrigt, samt aftægtsboliger, funktionær- og arbejderboliger falder uden for ejerboligbegrebet.

Ved stuehusvurderingen skønnes over, hvor stor en del af ejendomsværdien, der kan henføres til stuehuset. Østre Landsret har i SKM2009.690.ØLR afgjort, at der ikke gælder en særlig vurderingspraksis forfastsættelse af stuehusværdien for større gårde og godser, men at stuehusværdien fastsættes ud fra et konkret skøn.

Ved fordeling af ejendomsværdien medtages alle værdielementer, som kan henføres til stuehuset som ejerbolig, herunder også værdi af boligmomentet.

Ved landbrugsejendomme fremgår det ikke entydigt af Bygnings- og boligregistret, hvilke udhusarealer, der kan henføres til beboelsen.

Kun i sjældne tilfælde, hvor garager, vaskerum mv. i udhusarealer tilfører ejendommen en ekstra høj boligværdi, påvirkes stuehusfordelingen heraf. Et evt. tillægtil bygningsværdien fastsættes skønsmæssigt.

Ved stuehusfordelingen tages der ikke hensyn til, om en del af stuehuset anvendes til andet end beboelse. Stuehusfordeling kan således ikke ske efter reglerne om blandede privat ogerhvervsmæssigt benyttede ejendomme, jf. VUL § 33, stk. 5. De indkomstlignende myndigheder må her skønne over, hvor stor en del af stuehuset, der kan henføres til henholdsvisbeboelse og erhvervsmæssig benyttelse.

For stuehuse i landzone ansættes disses grund og have til landbrugsmæssig grundværdi, dvs. til samme ha-pris som for den landbrugsjord, hvor de ligger. Stuehusgrundværdien erdermed ikke udtryk for den reelle grundværdi, se nedenfor om det såkaldte boligmoment.

Såfremt et stuehus ligger i byzone, ansættes dets grundværdi efter VUL § 16.

Der findes ingen salgsstatistiske oplysninger for de dele af en landbrugsejendom, hvorpå ejendommens beboelse ligger.

Bygningsværdien beregnes på grundlag af parcelhusmodellen, som SKAT eventuelt korrigerer under hensyntagen til omfanget af de ulemper, der er forbundet med at have sin beboelse iumiddelbar forbindelse med de landbrugsmæssige driftsbygninger og på grund af den almindelige usikkerhed i øvrigt.

Boligmomentet For at nå frem til stuehusets ejendomsværdi skal bygningsværdien tillægges boliggrundværdien, også kaldet boligmomentet. Somomtalt i kap. C indeholder ha-priserne det boligmoment, der er knyttet til en landbrugsejendom af gennemsnitlig størrelse uden særlig beliggenhedsværdi.Der er altså tale om en værdi, som skal henføres til stuehusets ejendomsværdi, og den skal svare nogenlunde til grundværdien for de omkringliggende parcelhuse. Da ha-prisenefter lovens bestemmelser fastsættes på grundlag af den middelstore ejendom - det vil sige 30 - 35 ha - og grundværdien for parcelhuse i landbrugsområder typisk udgør ca.90.000 kr. til ca. 200.000 kr., betyder det, at der er medregnet et boligmoment i ha-priserne på ca. 3.000 kr. til ca. 7.000 kr. afhængig af, hvor i landet man befinder sig.

De fastlagte ha-priser, der indeholder såvel den bonitetsbestemte værdi som værdi af boligmomentet, anvendes for såvel store som små landbrugsejendomme. Det medfører,at den ansatte grundværdi indeholder "for lidt" boligmoment for den lille ejendom og "for meget" boligmoment for den store ejendom, hvilket må reguleres iejendomsværdiansættelsen. Der må således tillægges de mindre ejendomme et "manglende boligmoment" i ejendomsværdien, således at boligmomentet svarer tilgennemsnitsejendommen.

På grund af de i øvrigt forekommende værdielementer vil regulering for manglende boligmoment være klart påviselig ved vurdering af små landbrugsejendomme, hvorimod denormalt væsentlig større værdielementer i øvrigt på større landbrugsejendomme vil medføre, at regulering for "for meget" boligmoment vil falde indenfor denalmindelige skønsusikkerhed. Normalt øges antallet af beboelser relativt parallelt med arealet, men der kan forekomme meget store landbrugsejendomme, som af en eller anden grund kun har enenkelt eller ganske få boliger. I så fald kan regulering af "for meget" boligmoment i forskelsværdien overstige skønsusikkerheden.

Det er imidlertid SKATs opfattelse, at problemerne omkring boligmoment som en standardiseret andel af ha-priserne primært er knyttet til vurdering af små landbrugsejendomme.

Ekstra
boligmomentTil ejendomme med en særlig naturskøn beliggenhed eller beliggende tæt ved større byer kan der være knyttet et ekstra boligmoment ud over det, der alleredeer indregnet i ha-priserne. Dette ekstra boligmoment må i disse tilfælde tages i betragtning ved såvel ejendomsværdiberegningen som ved stuehusansættelsen.

Boligmomentet (incl. eventuelt ekstra boligmoment) for den middelstore ejendom på ca. 30 ha skal altid indgå i stuehusets ejendomsværdi.

Forholdene vedrørende boligmomentet og ekstra boligmoment er vist i følgende beregningseksempler:

Landbrugsmæssige grundværdi: 60.000 kr. pr. ha, heraf udgør boligmomentet 6.000 kr. pr. ha, svarende til et samlet boligmoment på 180.000 kr. (beregnet med udgangspunkt i enmiddelstor landbrugsejendom på 30 ha, d.v.s. 30 ha á 6.000 kr.).

Da ejendommen kun er på 10 ha "mangler" der 120.000 kr., som skal indgå såvel i ejendomsværdi som stuehusets ejendomsværdi.

Da ejendommen svarer til middelstørrelsen, er der via grundværdien indregnet et korrekt boligmoment (30 ha á 6.000 kr. = 180.000 kr.), hvorfor der ikke skal ske nogen regulering iejendomsværdien.

Da ejendommen overstiger middelstørrelsen, er der indregnet 180.000 kr. "for meget" boligmoment i ejendomsværdien, som eventuelt kunne reguleres i ejendomsværdien, såfremt derikke findes andre boliger på ejendommen.

Såfremt ovennævnte ejendomme havde haft en særlig bynær og/eller naturskøn beliggenhed, hvis værdi skønsmæssigt kunne anslås til f.eks. 200.000 kr.skulle der i alle tre eksempler indgå værdi af ekstra boligmoment på 200.000 kr. i såvel ejendomsværdi som stuehusets ejendomsværdi udover de allerede indregnede 180.000kr.

Gartnerier og
planteskolerFor gartnerier og planteskoler skal den forskelsværdi, som jordens relativt intensive anvendelse kan betinge,medtages ved ansættelsen af ejendomsværdien. Gartneriprodukter og planteskoleplanter på roden medtages ifølge praksis ikke under ejendomsværdien. Dette er bl. a. begrundet igartneriprodukters og planteskoleplanters korte omløbstid.

►Der kan regnes med følgende omtrentlige anlægsudgifter for nye væksthuse. Priserne er baseret på væksthuse med ca. 5.000 m² grundflade. Gennemsnitlig levetid ca. 20 år.◄

►Hertil kommer eventuelle udgifter til varmeanlæg (kedel, hovedledninger og varmeinstallationer): 250 kr. pr. m² væksthusareal.◄

►Drivhuse er undergivet en hurtig både fysisk og teknisk forældelse, og for ældre drivhuse i drift kan følgende normtal anvendes:◄

Frugt-
plantagerEjendomsværdien skal være et udtryk for værdien i handel og vandel af ejendommen med den derpå værende beplantning af frugttræer og frugtbuske.

Beplantningen medtages under ansættelsen, selv om den endnu ikke er så gammel, at den giver udbytte.

Ved 2010-vurderingen kan der taget udgangspunkt i følgende værdier pr. ha. bevokset areal.

Kernefrugt (æbler og pærer)

 Frugttræernes værdi vil som regel være jævnt stigende i aldersklasserne mellem nyplantning og 8 års alderen, hvor træerne når deres fulde værdi.

Buskfrugt (solbær, ribs, stikkelsbær og hindbær)

Stenfrugt (surkirsebær, sødkirsebær og blommer)

De anførte tal kan kun betragtes som vejledende, og der må i det enkelte tilfælde skønnes over beplantningens værdi under hensyn til sorter, plantagens tilstand og andresærlige forhold, herunder jordbundsforhold og navnlig klimaforhold, samt til om der er fornøden læplantning og indhegning. Det er endvidere en forudsætning for ansættelsen afmaksimumværdierne, at plantagens sundhedstilstand og vækst er god.

Værdien af vandingsanlæg skal medtages ved ansættelsen af ejendomsværdien.