Der klages over, at SKAT har tilsidesat en aftalt overdragelsessum på 850.000 kr. ved salg af en ejerlejlighed fra selskabet til eneanpartshaveren, og at SKAT har fastsat handelsværdien til 2.600.000 kr.

Landsskatterettens afgørelse

SKAT har fastsat overdragelsessummen ved salget af ejerlejligheden til 2.600.000 kr.

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse og fastsætter overdragelsessummen til 890.000 kr.

Sagens oplysninger

Selskabets hovedaktivitet er handel med værdipapirer og at eje aktier/anparter i andre selskaber. NBJ er eneanpartshaver.

Selskabet, H1 ApS, købte den 7. oktober 2002 (overtagelse den 1. september) en ejerlejlighed for 1.895.871 kr. Fra den 1. september 2002 udlejede selskabet ejerlejligheden til hovedanpartshaverens 2 børn. Der er fremlagt lejekontrakt, hvoraf følgende fremgår:

"H1 ApS udlejer herved lejligheden til BJ og NJ.

Det lejedes bruttoareal udgør 87 m2 ifølge tingbogen. Det lejede må ikke uden skriftligt samtykke fra udlejeren bruges til andet end beboelse. Lejerne hæfter begge for den samlede husleje. Hvis den ene flytter, har den anden ret til at være enelejer. Lejemålet begynder den 1. september 2002. Fra lejernes side kan opsigelse ske med 1 måneds varsel til en måneds udgang.

Den årlige leje udgør 43.500 kr. Lejen betales forud med 3.625,00 kr. hver den første. Udover lejen betales der månedligt et acontobidrag til varme. Bidraget fastsættes i forhold til det aktuelle forbrug. Når varmeregnskaber foreligger, foretages der endelig afregning af årets forbrug.

Den indvendige vedligeholdelse påhviler lejerne. Lejerne er pligtige til at deltage i trappevask, rengøring og vedligeholdelse af fællesarealer i det omfang sådanne forpligtelser er eller bliver pålagt lejligheden.

I øvrig gælder vedhæftede almindelige bestemmelser."

Selskabets repræsentant har oplyst, at lejerne får boligsikring i forbindelse med lejeforholdet. Endvidere er det oplyst, at begge lejere fortsat er boende i ejerlejligheden.

Ved skøde af 13. juni 2005 solgte selskabet ejerlejligheden til eneanpartshaveren for 850.000 kr. Overtagelsesdag var den 1. januar 2005. Selskabets repræsentant har oplyst, at aftale om overdragelsen blev indgået inden den 13. juni 2005, og der er i forbindelse hermed fremlagt brev af 3. februar 2005 fra R1 til advokatfirmaet R2, hvoraf følgende fremgår vedrørende eneanpartshaver NBJ:

"NBJ har købt en ejerlejlighed. Prisen er ejendomsværdien (850.000 kr.). NBJ har ret til at overtage indestående lån til kontantværdi og mod at betale alle omkostninger ved overtagelsen. Omkostninger fordeles efter sædvane. Ejendommen er udlejet. NBJ respekterer naturligvis de indgåede lejeaftaler. Sælger er H1 ApS. Vil du udfærdige skøde?"

Ejerlejligheden er ifølge BBR 94 m2 med eget køkken samt bad/toilet. Matrikuleret areal er 87 m2. Siden BBR-ajourføringsdato 23. september 2003 har ejerlejligheden stået registeret som udlejet i BBR.

Selskabets repræsentant har oplyst, at man efter selskabets køb af ejerlejligheden og indgåelse af lejekontrakten anmodede SKAT om at få vurderet ejerlejligheden som ikke-fri pr. 1. oktober 2003 og frem.

Den offentlige ejendomsvurdering af ejerlejligheden har været således:

Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2003 er fastsat således:

Ifølge SKATs systemer har der i 2005 udover selskabets salg været følgende frie salg af ejerlejligheder i samme ejendom:

Skattecenter 1 har under sagens behandling anmodet Skattecenter 2 om en udtalelse om ejerlejlighedens handelsværdi pr. 1. januar 2005. Skattecenter 2 har ved udtalelse af 9. oktober 2008 fastsat handelsværdien pr. 1. januar 2005 til 2.600.000 kr. Skattecenter 2 har ved vurderingen henset til, at der, ifølge realkreditrådets statistik, fra købet i 2002 til januar 2005 er sket en stigning på 35 % i priserne for ejendomme i det pågældende postnummer, og således en beregning 1.942.149 kr. x 35 % = 2.621.900 kr. Endvidere er der henset til, at der i perioden omkring 1. januar 2005 har været 2 salg af ejerlejligheder i samme ejendom, og at begge blev solgt 65 % over ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2003.

Skattecenter 1's afgørelse

Den mellem selskabet og eneanpartshaveren aftalte overdragelsessum på 850.000 kr. tilsidesættes. Handelsværdien af ejerlejligheden pr. 1. januar 2005 fastsættes til 2.600.000 kr.

Den anvendte overdragelsessum for ejerlejligheden kan ikke anses for udtryk for ejerlejlighedens handelsværdi. Selvom lejligheden er udlejet til eneanpartshaverens børn, skal lejligheden ikke betragtes som udlejet ved fastsættelsen af handelsværdien, jf. Højesterets dom SKM2005.137.HR Med udgangspunkt i Skattecenter 2's udtalelse af 9. oktober 2008 fastsættes ejerlejlighedens handelsværdi til 2.600.000 kr.

Klagerens påstand og argumenter

Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at den mellem selskabet og eneanpartshaveren aftalte overdragelsessum på 850.000 kr. godkendes.

Ejendomsvurderingen er ikke anfægtet som fejlagtig fra nogen myndigheder, men SKAT mener ikke, at ejendomsvurderingen kan anvendes ved en overdragelse mellem selskabet og eneanpartshaveren. SKAT har i stedet indhentet oplysninger hos Skattecenter 2 om, hvad handelsværdien kunne have været på overdragelsestidspunktet. Skattecenteret, der ikke har besigtiget lejligheden forud for udtalelsen om værdien, men alene har baseret udtalelsen på forskellige statistikker, tager ikke hensyn til, at lejligheden ikke er fri på overdragelsestidspunktet. Den Højesteretsdom, som SKAT henviser til (SKM2005.137.HR) vedrører en helt anden situation, nemlig den at lejligheden bliver fri ved overdragelsen, idet lejligheden sælges til lejer.

Det må godkendes, at ejendomsvurderingen anvendes som handelsværdi ved overdragelsen, idet der ikke foreligger bedre dokumentation for, hvad en fornuftig køber ville betale for den ikke-fri lejlighed. Subsidiært skal den værdi som Skattecenter 2 har beregnet sig frem til, reduceres med 50 %, som er det sædvanlige værdinedslag for en ikke-fri lejlighed.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter skal ske til handelsværdien. Af dagældende TSS-cirkulære 2000-5 samt Ligningsvejledningen, afsnit S.F.2.3.2 fremgår, at ved ligningsmyndighedernes vurdering af, om en overdragelse er sket på armlængdevilkår, vil den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses for udtryk for ejendommens handelsværdi. Cirkulærets punkt 3, 2. afsnit angiver eksempler på, at ejendomsvurderingen ikke kan anses for retvisende, f.eks. hvis ejendomsvurderingen er fejlbehæftet.

Endelig og bindende aftale om overdragelse af ejerlejligheden til eneanpartshaveren må anses for indgået den 13. juni 2005, som er skødedatoen. Der foreligger ikke tilstrækkeligt grundlag for at anse endelig og bindende aftale om overdragelse indgået tidligere, eksempelvis en underskrevet købsaftale. Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering på overdragelsestidspunktet var således ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2004 på 890.000 kr.

Det fremgår af Vurderingsvejledningen afsnit B.3.1.1.3, at der vedrørende udlejede ejerlejligheder har dannet sig en administrativ praksis, hvorefter ejendomsværdien for en udlejet ejerlejlighed almindeligvis ansættes til 50 % af, hvad ejendomsværdien ville være ansat til, hvis ejerlejligheden havde været fri.

Landsskatteretten bemærker, at ejerlejligheden har været udlejet siden selskabets erhvervelse i 2002, og at lejerne fortsat bebor lejligheden. Ifølge lejekontrakten gælder de almindelige bestemmelser for lejeforholdet. Bestemmelserne om opsigelse fra udlejers side efter lejelovens §§ 82 og 83 må derfor anses for gældende, og lejerne af lejligheden er således beskyttet mod udlejers opsigelse efter lejelovgivningens almindelige regler.

Det fremgår ikke af Vurderingsvejledningen eller praksis, at nedsættelse af ejendomsvurderingen for udlejede lejligheder ikke kan ske, såfremt lejeforholdet er mellem nærtstående parter. Landsskatteretten finder ikke, at der i familieforholdet mellem den nye ejer og lejer er en sådan identitet, som i sig selv bevirker, at ejerlejligheden kan betragtes som værende en fri ejerlejlighed ved overdragelsen i 2005. Der henvises til TfS 1991.190LSR.

Landsskatteretten finder herved, at ejerlejligheden ved overdragelsen skal vurderes som ikke-fri, således at der skal ske sædvanligt værdinedslag på 50 %. Ved den på overdragelsestidspunktet senest offentliggjorte ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2004 på 890.000 kr. er der givet sædvanligt værdinedslag på 50 % for ikke-fri ejerlejlighed.

Samlet finder Landsskatteretten, at der ikke kan anses at foreligge sådanne særlige omstændigheder, som kan begrunde en fravigelse af den senest offentliggjorte ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2004 som værende udtryk for ejerlejlighedens handelsværdi på tidspunktet for overdragelsen. Der foreligger således ikke oplysninger om, at de offentlige ejendomsvurderinger er foretaget på et forkert faktuelt grundlag eller oplysninger om, at salg af direkte sammenlignelige ejendomme er sket i umiddelbar forbindelse med overdragelsen. Det bemærkes, at de i 2005 skete salg af ejerlejligheder i samme ejendom alle har været salg af frie ejerlejligheder, hvorfor der ikke kan anses at være tale om salg af direkte sammenlignelige ejerlejligheder.

Landsskatteretten fastsætter herved overdragelsessummen for ejerlejligheden ved salget den 13. juni 2005 til 890.000 kr. svarende til den på overdragelsestidspunktet senest offentliggjorte ejendomsvurdering.