Parter
II 536/2000
A
(advokat Poul Bostrup)
mod
Skatteministeriet
(kammeradvokaten ved advokat Anders Vangsø Mortensen)
og
II 537/2000
D ApS
(advokat Poul Bostrup)
mod
Skatteministeriet
(kammeradvokaten ved advokat Anders Vangsø Mortensen)
I tidligere instans er afsagt dom af Østre Landsrets 16. afdeling den 22. november 2000 [SKM2001.58.ØLR].
Afsagt af højesteretsdommerne
Marie-Louise Andreasen, Poul Sørensen, Per Sørensen, Jørgen Nørgaard og Børge Dahl.
Appellanten A har nedlagt påstand om, at indstævnte, Skatteministeriet, skal anerkende, at den for ham ansatte avance ved salg af fast ejendom for indkomståret 1996 nedsættes fra 708.237 kr. til 0 kr.
Appellanten D ApS har nedlagt påstand om, at Skatteministeriet skal anerkende, at den for selskabet ansatte avance ved salg af fast ejendom for indkomståret 1996 nedsættes fra 354.118 kr. til 0 kr.
Skatteministeriet har påstået stadfæstelse.
Appellanternes påstande for Højesteret indeholder de beløbsmæssige konsekvenser af, at der som påstået for landsretten blev indgået en bindende aftale om køb før den 19. maj 1993, og at denne aftale ikke som hævdet senere bortfaldt.
Det vidne, som i landsrettens dom er angivet som P, hedder rettelig .....
Til brug for Højesteret er der tilvejebragt yderligere oplysninger.
Der er således for Højesteret fremlagt følgende af kurator ved advokat L den 21. oktober 1992 underskrevne aftale med ejendomsmæglerfirmaet:
"AFTALE OM SALG
PARTERNE
|
Mellem undertegnede |
K/S F under konkurs |
| |
v/advokat G |
| |
.... |
| |
.... ..... |
| |
og medundertegnede Ejendomsmæglerfirmaet H, statsaut. ejendomsmæglere og valuarer S er dags dato indgået følgende kommissionsaftale.
EJENDOMMEN
Matr. nr. . .. og . .. ..... by, ......., beliggende X-vej , Y-by udbydes på kontantbasis til kr. 4.600.000,-.
Det bemærkes specifikt, at ejendommen sælges fra et konkursbo, og at det derfor i forbindelse med et salg er en betingelse, at der som salgsvilkår indføjes en ansvarsfraskrivelsesklausul omfattende såvel faktiske som rettelige mangler når bortses fra vanhjemmel.
...
EJENDOMSMÆGLERENS FORPLIGTELSER
Ejendomsmægleren udarbejder salgsprospekt/-opstilling, der fremsendes til sælger, foranlediger ejendommen fotograferet, indhenter nødvendige oplysninger og skal i øvrigt i enhver henseende, ved annoncering, forevisning m.m. arbejde for salg af ejendommen samt udfærdige slutseddel.
...
AFTALENS VARIGHED
Nærværende aftale om salg, der er gældende i 6 måneder fra nedenstående dato for sælgers underskrift, ophører ved periodens udløb uden varsel."
Aftalen blev senere forlænget.
I et brev af 13. maj 1993 skrev kurator ved advokat L følgende til ejendomsmæglerfirmaet ved ejendomsmægler J og X Bank:
"I fortsættelse af telefonsamtaler af gårs dato skal jeg herved for god ordens skyld bekræfte, at jeg har noteret mig, at X Bank A/S kan tiltræde det foreliggende købstilbud på kr. 2,3 mio. for ejendommen i Y-by.
Som kurator i konkursboet kan jeg herved tiltræde, at handelen i givet fald gennemføres til den skitserede pris, idet jeg har noteret mig, at der foreligger accept fra panthavers side.
Jeg har iøvrigt noteret mig, at udlejningssituationen på ejendommen er forværret væsentligt i forhold til vurderingstidspunktet.
Til J bemærker jeg, at den anførte ansvarsfraskrivelsesklausul for så vidt angår første afsnit ønskes omformuleret som følger:
"Køber er bekendt med, at ejendommen sælges af et konkursbo, hvorfor ejendommen sælges uden ansvar for konkursboet, skifteretten og kurator og dennes medhjælper, herunder Ejendomsmæglerfirmaet H samt for ejendommens panthavere for så vidt angår faktiske såvel som retlige mangler når bortses fra vanhjemmel."
Herudover henleder jeg opmærksomheden på, at der tilsyneladende i slutseddelens § 16 F er forudsat et fejlagtigt depositumbeløb, formentlig fordi det af Y-by Postkontor stillede depositum ikke er medtaget.
Iøvrigt modtager jeg inden endelig underskrift og accept gerne de i slutseddelen anførte bilag.
.....
Til X Bank bemærker jeg, at det for boet er en forudsætning i forbindelse med salg, at der tilgår boet et vederlag modsvarende et takstmæssigt rekvirentsalær, hvilket efter omstændighederne er nedsat til kr. 25.000 excl. moms.
.....
Jeg afventer herefter fremkomst af slutseddel inden definitiv underskrift."
Højesterets bemærkninger
Ejendommene tilhørte konkursboet, og det var derfor kurator, som på boets vegne kunne sælge dem. Der var som anført af landsretten ikke givet ejendomsmæglerfirmaet salgsfuldmagt. Ejendomsmæglerfirmaets forslag til købsvilkår i skrivelserne af 6. og 18. maj 1993 var i overensstemmelse hermed fremsat med udtrykkeligt forbehold om kurators godkendelse, og der er ikke grundlag for at anse kurators accept for en formalitet, således at aftale om køb kunne anses for indgået foruden. Kurator tilkendegav da også i skrivelsen af 13. maj 1993 til ejendomsmæglerfirmaet og ejendommenes panthaver, at endelig aftale forudsatte fremkomst af slutseddel "inden definitiv underskrift".
Højesteret tiltræder herefter, at ejendommene ikke kan anses for "erhvervet før den 19. maj 1993", jf. ejendomsavancebeskatningslovens §4 , stk. 3. Højesteret stadfæster derfor dommen.
T h i k e n d e s f o r r e t
Landsrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for Højesteret skal appellanten A betale 25.000 kr. og appellanten D ApS betale 10.000 kr. til indstævnte, Skatteministeriet.
De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse.