Indkomstårene 2014-2016
SKAT har opkrævet ejendomsværdiskat af ejendommen beliggende Adresse Y1, By Y1.

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse. Se begrundelsen nedenfor.

Faktiske oplysninger
Klageren [A] erhvervede i 1992 ejendommen beliggende Adresse Y2, By Y2.

Klageren erhvervede ved købsaftale af 14. maj 2012 ejendommen beliggende Adresse Y1, By Y1, i lige sameje med sin ægtefælle [B]. Overtagelsesdatoen var ifølge tingbogen aftalt til den 1. juli 2012.

Det fremgår af Det Centrale Personregister (CPR), at klageren og klagerens ægtefælle havde registreret bopæl på Adresse Y2 fra den 30. juni 1992 til den 1. marts 2018. Klageren og klagerens ægtefælle var herefter registreret med bopæl på Adresse Y1.

Klagerens ægtefælle har oplyst, at de satte Adresse Y2 til salg i 2012 hos ejendomsmægler R1. I oktober 2013 indgik de en ny formidlingsaftale med R2, og ejendommen har været til salg hos dem siden.

Klageren har fremlagt kopi af sidste side af en formidlingsaftale med R1, hvoraf klageren og klagerens ægtefælles underskrifter af 4. oktober 2011 fremgår. Der er tillige fremlagt kopi af formidlingsaftale med R2 af 8. oktober 2013, hvoraf det blandt andet fremgår, at ejendommen var aftalt udbudt til en kontantpris på 7.195.000 kr.

Det fremgår af oplysninger fra www.boligsiden.dk, at Adresse Y2 siden 2012 har haft følgende historik og prisudvikling på markedet:

Dato	Begivenhed	Beskrivelse	Udbudt pris
Januar 2012	På markedet	Udbudt til salg på boligsiden	8.500.000 kr.
April 2012	Prisfald	Prisfald: -1.000.000 kr. (-12 %)	7.500.000 kr.
Oktober 2012	Af markedet	Fjernet fra boligsiden	7.500.000 kr.
November 2015	På markedet	Udbudt til salg på boligsiden	5.995.000 kr.
Januar 2017	Prisfald	Prisfald: -500.000 kr. (-8 %)	5.495.000 kr.
December 2017	Af markedet	Fjernet fra boligsiden	5.495.000 kr.
September 2018	På markedet	Udbudt til salg på boligsiden	5.495.000 kr.
April 2019	Prisfald	Prisfald: -50.000 kr. (-1 %)	5.445.000 kr.
December 2020	Prisstigning	Prisstigning 550.000 kr. (10 %)	5.995.000 kr.

Klagerens ægtefælle har oplyst, at Adresse Y2 i en periode omkring 2018 var lejet ud, men at R2 i samme periode havde huset liggende som en skuffesag.

Det fremgår af R2s hjemmeside, at ejendommen pr. ultimo 2021 fortsat var til salg, og at ejendommen på tidspunktet fortsat var udbudt til 5.995.000 kr.

Klagerens ægtefælle har forklaret, at de flyttede ind på Adresse Y1 i januar 2017, og at grunden til, at registreringen i CPR først blev ændret i 2018, var, at de ikke ønskede at skifte læge. Det er tillige forklaret, at årsagen til, at de ikke flyttede ind på Adresse Y1 før, var, at ægtefællerne ikke kunne få solgt Adresse Y2, og at de ikke ønskede, at huset skulle se ubeboet ud i salgssituationen.

Det fremgår af oplysninger fra CPR, at der i perioden 2012-2018 ikke har været registreret andre personer på Adresse Y1 end klageren og klagerens ægtefælle.

Beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten af Adresse Y1 udgjorde i de påklagede indkomstår 2.700.000 kr.

Beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten af Adresse Y2 udgjorde i de påklagede indkomstår 1.850.000 kr.

SKATs afgørelse
SKAT har anset klageren for at være forpligtet til at betale ejendomsværdiskat for ejendommen Adresse Y1 i indkomstårene 2014-2016.

SKAT har anført følgende begrundelse:

"Du har i årene 2014 til 2016 selvangivet at ejendommen Adresse Y1, By Y1 er ubeboelig og har forklaret at:

·         I har haft jeres hus på Adresse Y2, By Y2 til salg siden januar 2012 og at det på nuværende tidspunkt er til salg hos R2, hvor salget ligger som skuffesag. Salget har ligget som en skuffesag siden ejendommen blev lejet ud, hvilket ifølge cpr-registret er sket fra den 01. december 2017.
·         I har oplyst at i blev boende på Adresse Y2, By Y2 frem til begyndelsen af 2017, da i ikke ville tømme huset for møbler, og fordi mange havde sagt til jer, at et hus ikke har godt af at stå tomt. Derudover har i oplyst at i har haft talt med en kollega i SKAT om ejendomsværdiskat og han oplyste at der først skulle betales ejendomsværdiskat ved indflytning.
·         Endelig har i oplyst til folkeregistret, at i bor på adressen Adresse Y1, By Y1. fra den 01.03.2018 og den sene ændring af folkeregisteradressen er sket nu, da i har været ked af at skulle flytte læge (pga. sygdom),

Det er SKATs opfattelse at i skal betale ejendomsværdiskat jf. ejendomsværdiskattelovens § 1 og § 2. Det fremgår af ejendomsværdiskattelovens § 1 at der skal betales ejendomsværdiskat af boligværdien af ejendom som nævnt i § 4 og det fremgår af ejendomsværdiskattelovens § 2 at ejendomsværdiskatten påhviler personer, som ejer fast ejendom. Det er således ikke indflytningstidspunktet men rådigheden over begge ejendomme der medfører at der skal betales ejendomsværdiskat.

Det er SKATs opfattelse at ejendommen ikke har været ubeboelig jf. ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 2. pkt. Det kan ikke sidestilles med ubeboelighed at i først er flyttet til Adresse Y1, By Y1 efter i fik udlejet ejendommen Adresse Y2, By Y2

Dine kommentarer til SKATs fremsendte forslag.

Du har i mail af 21. maj 2018 skrevet at i ikke forstår at i skal betale ejendomsværdiskat før i begyndelsen af 2017 og begrunder det med følgende:

Det står i loven at man først skal betale ejendomsværdiskat ved indflytning

I har ved en tidligere henvendelse til en skattemedarbejder fået oplyst at der først skal betales ejendomsværdiskat ved indflytning og i fik ikke oplyst at der var en tidsbegrænsning.

Ved en generel forespørgsel til SKAT og Skatteministeriet har i fået oplyst at intensionen med loven er, at man i en købs/salgssituation ikke skal rammes af at skulle betale ejendomsværdiskat to steder. Ingen har oplyst om en tidsbegrænsning.

SKATs besvarelse af dine kommentarer til forslaget.

SKAT er enig i at intensionen med loven er at man i en købs/salgssituation ikke skal rammes af at skulle betale ejendomsværdiskat to steder. Dette fremgår af § 1 pkt. 19 i Forslag til lov om ændring af ejendomsværdiskatteloven og andre skattelove LFF 2001-2002.2.100.

Det fremgår af bemærkningen til lovforslaget, at…" formålet med forslaget er, at sikre at ejere af en fast ejendom der flytter fra en ejendom til en anden ikke skal betalt dobbelt ejendomsværdiskat. Forslaget går ud på, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat efter fraflytning af en bolig der er sat til salg. Efter forslaget skal der heller ikke betales ejendomsværdiskat før indflytning i en nyindkøbt bolig…."

Som det fremgår af bemærkningen til lovforslaget vedrører forslaget den situation, hvor ejeren af en ejendom flytter fra en ejendom til en anden og sætter første ejendom til salg. I jeres tilfælde har i sat jeres ejendom til salg uden at fraflytte, der er således ikke tidsmæssig samtidighed mellem hvornår ejendommen er sat til salg, fraflytningen fra ejendommen og tilflytningen til den nye ejendom. Dette medfører at i ikke er fritaget for at betale ejendomsværdiskat i henhold til ejendomsværdiskattelovens § 11.

Den omstændighed at en skattemedarbejder tidligere telefonisk har udtalt at der ikke skal betales ejendomsværdiskat før indflytning er ikke juridisk bindende i det der er tale om en uformel forhåndstilkendegivelse.

Der henvises til SKATs juridiske vejledning afsnit A.A.4.1 for en nærmere beskrivelse af hvornår tilkendegivelser er bindende for SKAT"

Skattestyrelsen har i høringssvaret til Skatteankestyrelsen fremsat følgende udtalelse:

"Der er i klagen vedlagt udskrift fra SKATs hjemmeside vedr. salg af bolig, hvor der, blandt andet, står at man kun skal betale ejendomsværdiskat for den periode man bor i boligen. Der er ligeledes i klagen vedlagt udskrift fra SKATs hjemmeside, vedrørende ejendomsværdiskat, hvor der blandt andet står. at man skal betale ejendomsværdiskat fra den dag man flytter ind. Endelig er der i klagen vedlagt kopi af mail fra R1 af 17. oktober 2011, hvor det fremgår at han sender en salgsopstilling ud.

Det er Skattestyrelsens opfattelse at ovenstående oplysningerne ikke indeholder nye forhold der fritager A for at betale ejendomsværdiskat i årene 2014-2016, af ejendommen beliggende Adresse Y1, By Y1. Årsagen er at A har sat ejendommen på adressen: Adresse Y2, By Y2 til salg og har fortsat med at bo på ejendommen uden at fraflytte, der er således ikke tidsmæssig samtidighed mellem hvornår ejendommen er sat til salg, fraflytningen fra ejendommen og tilflytningen til den nye ejendom.

Det er Skattestyrelse opfattelse at ejendomsværdiskattelovens § 11 vedrører købs- og salgssituationer hvor der er en umiddelbar tæt tidsmæssig sammenhæng mellem udflytningstidspunktet fra den tidligere bolig til indflytningstidspunktet til den nye bolig. Da der ikke er denne tætte tidsmæssige sammenhæng i denne sag skal A betale ejendomsværdiskat af begge ejendomme i henhold til ejendomsværdiskattelovens § 1 og § 2."

Klagerens opfattelse
Klageren har nedlagt påstand om, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat af Adresse Y1 i indkomstårene 2014-2016.

Klageren har fremsat følgende anbringender til støtte for påstanden:

"Baggrunden for sagen er, at vi i oktober 2011 satte vores ejendom i By Y2 til salg. Det var endnu ikke lykkedes at sælge, da vi i maj 2012 fandt en ejendom i By Y1, som vi købte og overtog pr. 1. juli 2012.

I januar 2017 valgte vi, på trods af at vi ikke havde fået solgt ejendommen i By Y2, at flytte ind i ejendommen i By Y1.

I december 2017 fik vi lejet vores ejendom i By Y2 ud og i starten af 2018 meldte vi flytning til folkeregistret.

Vi har revisorer til at lave vores selvangivelse og de har åbenbart brugt afkrydsningsfelt eller formuleringen ubeboelig i forhold til ejendomsværdibeskatningen, dette har vi ikke været opmærksomme på og det er selvfølgelig en fejl, for det har ikke noget med sagen at gøre. Begrundelsen for at vi ikke mener at skulle betale ejendomsværdiskat i By Y1 er at vi først flytter ind i januar 2017.

Og alle de steder vi kan finde noget om ejendomsværdibeskatning, både på Skat’s hjemmesider og andre steder står der tydeligt at man ikke skal betale ejendomsværdiskat før ved indflytning og ingen steder har vi kunnet finde nogen tidsbegrænsning på dette.

Sagen drejer sig derfor om, hvornår der skal betales ejendomsværdiskat for boligen i By Y1. Der har i sagen været korrespondance mellem SKAT og os. Dette fremgår af vedlagte bilag og afgørelsen fra SKAT.

Her citeres SKATs seneste besvarelse af vores kommentarer til forslaget:
"SKAT er enig i, at intensionen med loven er, at man i en købs-/salgssituation ikke skal rammes af, at skulle betale ejendomsværdiskat to steder. Dette fremgår af § 1 pkt. 19 i Forslag til lov om ændring af ejendomsværdiskatteloven og andre skattelove LFF 2001-2002.2.100.

Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at…"formålet med forslaget er, at sikre at ejere af en fast ejendom, der flytter fra en ejendom til en anden, ikke skal betale dobbelt ejendomsværdiskat. Forslaget går ud på, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat efter fraflytning af en bolig, der er sat til salg. Efter forslaget skal der heller ikke betales ejendomsværdiskat før indflytning i en nyindkøbt bolig…."

Som det fremgår af bemærkningen til lovforslaget vedrører forslaget den situation, hvor ejeren af en ejendom flytter fra en ejendom til en anden og sætter første ejendom til salg. I jeres tilfælde har I sat jeres ejendom til salg uden at fraflytte, der er således ikke tidsmæssigt samtidighed mellem, hvornår ejendommen er sat til salg, fraflytningen fra ejendommen og tilflytningen til den nye ejendom. Dette medfører, at I ikke er fritaget for at betale ejendomsværdiskat i henhold til ejendomsværdiskattelovens § 11.""

Klageren har fremsat følgende bemærkninger til Skattestyrelsens høringssvar:

"I loven om, at der først skal betales ejendomsværdiskat når man flytter ind, kan vi ingen steder finde at den siger noget om en tidsbegrænsning for hvornår man skal flytte.

I loven står også at man ikke skal betale ejendomsværdiskat når man fraflytter en ejendom, i henhold til Skats brev af 13. juni 2018:

"Det fremgår af bemærkningen til lovforslaget, at..." formålet med forslaget er, at sikre at ejere af en fast ejendom der flytter fra en ejendom til en anden ikke skal betalt dobbelt ejendomsværdiskat. Forslaget går ud på, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat efter fraflytning af en bolig der er sat til salg. Efter forslaget skal der heller ikke betales ejendomsværdiskat før indflytning i en nyindkøbt bolig…"

Vi forstår derfor heller ikke, hvorfor Skat så ikke har returneret den ejendomsværdiskat som vi har betalt på Adresse Y2 2014-2016, hvor vi er blevet sat til at betale ejendomsværdiskat på Adresse Y1!

Vi skal vel som borgere skrive de faktiske forhold og vi er ikke fraflyttet Adresse Y2 før begyndelsen af januar 2017, hvor vi er flyttet til Adresse Y1 som vi har betalt ejendomsværdiskat på i 2017.

Vi har været så uheldige at vi ikke har kunnet sælge vores hus på Adresse Y2 til trods for at vi af flere ejendoms mæglere fik at vide at det var nemt fordi det er en "naturperle", vi har stadig ikke fået solgt og det er en meget stor psykisk og økonomisk belastning for os.

Der er mange grunde til at vi først flytter til Adresse Y1 i januar 2017.
Den største er, at Adresse Y2 har pillefyr og der skal fyldes piller på ca. hver 7-14 dag.

Derudover fik vi at vide af flere, at det var svært at sælge et ubeboet hus.
Så er der de personlige grunde, dødsfald i nærmeste familie, kræftsygdom i nærmeste familie, B blev opereret og havde ikke overskud til at flytte, da hun i forvejen er syg.
Vi havde ikke fået solgt vores heste som også skulle passes.

Vi har oplyst de faktiske forhold og håber at vores sag bliver behandlet ud fra dem."

Landsskatterettens afgørelse
I henhold til den dagældende ejendomsværdiskattelov, lovbekendtgørelse nr. 486 af 14. maj 2013, senere ændret ved lov nr. 1347 af 3. december 2013 (herefter "ejendomsværdiskatteloven"), § 1, skal ejeren af ejendomme som nævnt i § 4, herunder ejendomme som kun indeholder én selvstændig lejlighed, betale ejendomsværdiskat af boligværdien af egen ejendom til staten i stedet for skat af lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt.

Ejendomsværdiskat påhviler efter ejendomsværdiskattelovens § 2, 1. pkt., personer, som ejer fast ejendom som nævnt i lovens § 4, beliggende i Danmark, og som har rådighed over ejendommen til beboelse. Dette gælder, uanset om ejeren reelt udnytter sin rådighed til beboelse.

Af ejendomsværdisskattelovens § 11, stk. 1, 1.-2. pkt., fremgår, at ejendomsværdiskatten for en ejendom opgøres på helårsbasis efter §§ 5-10. Hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand i hele indkomståret, nedsættes den beregnede ejendomsværdiskat forholdsmæssigt.

Ved erhvervelse af en bolig anses ejendommen for at tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand fra overtagelsesdagen. Hvis indflytning sker senere end overtagelsesdagen, træder indflytningsdagen dog i stedet for overtagelsesdagen. Det fremgår af ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 3.-4. pkt.

Reglerne om ejendomsværdiskat i lovens § 11 vedrørende til- og fraflytningssituationer blev indført ved lov nr. 290 af 15. maj 2002.

Det fremgår af bemærkningerne til det fremsatte lovforslag af 8. februar 2002 punkt 1.2. "Ejendomsværdiskat ved flytning", at formålet med forslaget er at sikre, at ejere af fast ejendom, der flytter fra en ejendom til en anden, ikke skal betale dobbelt ejendomsværdiskat samt at sikre, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat af ubeboelige ejendomme. Der skal efter forslaget ikke betales ejendomsværdiskat efter fraflytning af en bolig, der er sat til salg. Efter forslaget skal der heller ikke betales ejendomsværdiskat før indflytning i en nyindkøbt bolig. I bemærkningernes punkt 2.2.2 hedder det, at "Det forekommer ikke rimeligt, at der skal betales ejendomsværdiskat i tilfælde, hvor ejendommen er ubeboelig" og i forlængelse heraf "Det forekommer heller ikke rimeligt, at der kan opstå en periode, hvor en uheldig husejer, der ikke kan få solgt sin gamle bolig, både skal betale ejendomsværdi af den gamle og den nye bolig samtidig". Det fremgår af de specifikke bemærkninger til bestemmelsen, at det er uden betydning, hvornår aftalen om et køb er indgået, blot den står i forbindelse med flytningen.

Det fremgår af sagens oplysninger, at klageren havde sin tidligere bopæl på hans ejerbolig beliggende Adresse Y2, og at klageren indledte salgsbestræbelser for denne ejendom i oktober 2011. Det fremgår endvidere, at ejendommen har været udbudt til salg af flere omgange siden 2012, herunder i de påklagede indkomstår.

Ejerboligen Adresse Y1 blev erhvervet den 14. maj 2012 med overtagelse den 1. juli 2012. På baggrund af de fremsatte oplysninger og forklaringer finder retten det tilstrækkeligt sandsynliggjort, at indflytningen på Adresse Y1 først skete i januar 2017.

Landsskatteretten har i afgørelse af 30. november 2020, offentliggjort som SKM2020.543.LSR, fundet, at der i en sådan situation ikke er grundlag i forarbejderne for at fortolke bestemmelsen i § 11, stk. 1, 3.-4. pkt., indskrænkende, hvorfor indflytningsdagen herefter træder i stedet for overtagelsesdatoen, jf. bestemmelsens stk. 1, 4. pkt.

Klageren skal som følge heraf ikke betale ejendomsværdiskat af Adresse Y1 i de påklagede indkomstår.

Landsskatteretten nedsætter derfor ejendomsværdiskatten for indkomstårene 2014-2016 til 0 kr.