Dette afsnit indeholder en kort oversigt over reglerne om sameje af fast ejendom i forhold til ejendomsavancebeskatningsloven.

Indhold

Afsnittet indeholder:

• Ejerforhold
• Forskellige former for sameje
• Helsalg eller delsalg?
• Regler
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Ejerforhold

Hovedreglen er, at de civilretlige regler lægges til grund, når det skal afgøres, hvem der er ejer af en fast ejendom efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Ejeren er normalt den person, der har den egentlige ejendomsret og ubetingede dispositionsret over ejendommen.

Når flere parter i fællesskab ejer en fast ejendom, eksisterer der et sameje af ejendommen. Parterne har i denne situation imidlertid ikke hver især en fuld dispositionsret over den rørlige ejendom.

Derimod har ejerne en fælles dispositionsret over ejendommen, og den enkelte ejers dispositionsret vil derfor afhænge af, hvad ejerne indbyrdes har aftalt. Der vil typisk ligge en skriftlig samejekontrakt.

Se afsnit (C.H.2.1.3) om fast ejendom og ejerforhold.

Forskellige former for sameje

Hvis der er flere skattepligtige, der ejer en fast ejendom i sameje, kan det være som en ideel andel af ejendommen. Det forekommer fx, når ægtefæller køber en ejendom sammen.

Et interessentskab er et eksempel på et formaliseret sameje, hvor interessenterne med en ideel andel hæfter direkte og solidarisk for interessentskabet.

Et sameje kan også omfatte den situation, hvor en ejendom er opdelt i ideelle anparter, og der til den enkelte anpart er knyttet en særlig brugsret til en bestemt beboelseslejlighed.

Se afsnit (C.H.2.1.3) om fast ejendom og ejerforhold.

Helsalg eller delsalg?

Ved afståelse af en ideel andel af en fast ejendom anvendes de regler, der gælder efter ejendomsavancebeskatningsloven for afståelse af hele ejendommen (helsalg). Afståelse af en ideel andel af en fast ejendom er derfor ikke omfattet af reglerne om delafståelse (delsalg). Se afsnit (C.H.2.1.5.2) om, hvad der forstås ved afståelse af en del af en fast ejendom i ejendomsavancebeskatningsloven?

Regler

Der gælder særlige regler for opgørelse af fortjeneste og tab ved afståelse af en ideel andel af en ejendom:

Anskaffelsessummen

Når en ejer afstår hele sin ideelle del af ejendommen, skal anskaffelsessummen for denne del af ejendommen opgøres med udgangspunkt i anskaffelsessummen for hele ejendommen. Den ideelle del af anskaffelsessummen beregnes som en forholdsmæssig del af anskaffelsessummen for hele ejendommen, som den er opgjort efter reglerne i EBL § 4 (kontantomregning og indgangsværdier) og eventuelt pristalsreguleret efter reglerne i § 4 A. Se afsnit (C.H.2.1.9.1) om opgørelse af og beskatning af skattepligtig fortjeneste og tab ved afståelse af fast ejendom.

Det betyder, at en forholdsmæssig del af den regulerede anskaffelsessum for hele ejendommen, der svarer til den ideelle andel, lægges til grund ved opgørelsen af fortjeneste og tab i forbindelse med salget af den ideelle andel.

10.000 kr.-tillægget til anskaffelsessummen

Når ejeren ejer en ejendom i sameje med andre, nedsættes det faste tillæg på 10.000 kr. til en så stor del af 10.000 kr., som svarer til ejerens andel af ejendommen, jf. EBL § 5, stk. 1, 5. pkt. Se EBL § 5, stk. 1, og afsnit (C.H.2.1.9.6.2) om forhøjelse af anskaffelsessummen.

Tillæg for afholdte udgifter til forbedringer mv.

I samejesituationen kan tilsvarende kun den del af vedligeholdelses- og forbedringsudgifterne, som ejeren selv har afholdt, medregnes ved beregningen af tillæg efter EBL § 5, stk. 2, jf. § 5, stk. 2, 11. pkt. Udgifterne skal have oversteget det forholdsmæssige faste tillæg efter EBL § 5, stk. 1, 5. pkt. Se EBL § 5, stk. 2. Se afsnit (C.H.2.1.9.6.2) om forhøjelse af anskaffelsessummen.

Nedsættelse af anskaffelsessummen

Reglerne i EBL § 5, stk. 4, 7 og 8, om nedsættelse af anskaffelsessummen ved afståelse af hele ejendommen, gælder tilsvarende ved afståelse af en ideel andel af ejendommen. Nedsættelsen foretages i forhold til ejerandelen af ejendommen. Se afsnit (C.H.2.1.9.6.3).

Se også

Se også afsnit om

• sameje og parcelhusreglen i EBL § 8 i afsnit (C.H.2.1.15.1) om parcelhusreglen
• ideelle andele og genanbringelse i afsnit (C.H.2.1.11.2) om genanbringelse af fortjeneste ved erhvervelse af ny ejendom
• opløsning af sameje ved mageskifte i afsnit (C.H.2.1.13) om mageskifte af ubebyggede arealer.

Yderligere andele

Når en skatteyder har erhvervet ejerandele af en fast ejendom på forskellige tidspunkter, skal der ved en senere afståelse opgøres en reguleret anskaffelsessum for hver erhvervelse.

Forskydninger i ejerforholdet

Ved forskydninger i samejeforholdet skal der ved en eventuel senere afståelse opgøres en reguleret anskaffelsessum for hver erhvervelse. Når en samejer i ejertiden yderligere har erhvervet en ejerandel, skal reguleringen af anskaffelsessummen ske for hver erhvervelse for sig, og ved opgørelsen af ejertiden skal der tages hensyn til, at ejerandelen er erhvervet på forskellige tidspunkter. Se Skd.1983.65.144.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Skatterådet og Skatteministeriets departement
SKM2019.198.SR	Skatterådet bekræftede, at den påtænkte P/S-konstruktion kunne anses for skattemæssigt transparent således, at de enkelte P/S-deltagere løbende skulle betale ejendomsværdiskat på baggrund af ejerskabet og benyttelse af de gennem P/S’et ejede ejendomme. Skatterådet bekræftede også, at reglerne om skattefrihed ved salg af sommerhusejendomme og lignede jf. EBL § 8, stk. 2, skulle anvendes ved en P/S-deltagers salg/afståelse af dennes andel af P/S’et, når betingelserne for anvendelsen af den nævnte bestemmelse, i øvrigt er opfyldt.
SKM2012.424.SR	Skatterådet kunne ikke bekræfte, at hele fortjenesten ved modtagelse af en erstatningssum for nedbrændte lader, som ejeren havde anvendt erhvervsmæssigt i et interessentskab (50 pct. ideel ejerskab), kunne genanbringes i anskaffelsessummen for en lade, der var opført på lejet grund, og som skulle anvendes erhvervsmæssigt af interessentskabet. Skatterådet kunne dog bekræfte, at en ideel andel på 50 pct. af fortjenesten på de nedbrændte lader kunne nedsætte en ideel andel på 50 pct. af anskaffelsessummen for den nye lade.
SKM2012.356.SR	Skatterådet bekræftede, at en ejer i forbindelse med frivillig offentlig auktion ikke ville blive beskattet, som om hun havde solgt den del af de bortauktionerede ejendomme, som hun ejede i forvejen, hvis hun på auktionen købte de samlede ejendomme. Ikke beskatning.
Skd.1983.65.144	I tilfælde, hvor en fast ejendom er erhvervet i sameje med andre, og en af samejerne sælger sin samejeandel til den /de tilbageværende samejer/samejere, skal der ved et senere salg opgøres en reguleret anskaffelsessum for hver anpartserhvervelse, hvor salget er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven. Ved opgørelsen af ejertidens længde skal der tages hensyn til, at ejendomsanparterne er købt på forskellige tidspunkter.