Indledning

Den juridiske vejledning er opdelt i områder for hver styrelse, som er ansvarlig for egne afsnit. Dette er en konsekvens af, at Skatteforvaltningen består af en række styrelser.

Afsnit C.H Fast ejendom indgår i Skattestyrelsens del af Skatteforvaltningens fælles juridiske vejledning.

Vurderingsstyrelsen er dog ansvarlig for: 

  • Afsnit C.H.4  Ejendomsskatter.

Se også

Se også det fælles afsnit Om Den juridiske vejledning.

I afsnittet "Den juridiske vejledning - et bidrag til retssikkerheden" findes en oversigt over vejledningens hovedafsnit fordelt på de enkelte styrelser.

Bemærk

De formelle regler for Skatteforvaltningens - herunder Skattestyrelsens - område er beskrevet i

  • Afsnit A.A Processuelle regler for Skatteforvaltningens opgaver
  • Afsnit A.B Angivelse og afregning
  • Afsnit A.C Kontrol og straf
  • Afsnit A.D Opkrævning.

Forkortelser

I afsnittet "Lovforkortelser mv." findes en liste over

  • lovforkortelser
  • forkortelser for myndigheder, institutioner mv., som er anvendt i forbindelse med henvisninger til domme og andre afgørelser mv.
  • forkortelser for selskabsformer. 
Resumé

Afsnit C.H Fast ejendom handler om:

  • Hvad medregnes ved indkomstopgørelsen? (C.H.1)
  • Afståelse af fast ejendom (C.H.2)
  • Løbende indtægter og udgifter på fast ejendom (C.H.3)
  • Ejendomsskatter (C.H.4).
Tema(er)
Ejendomsavancebeskatningsloven Frigørelsesafgift Ejerlejlighedsbeskatningsloven Ejendomsværdiskat Næringsbeskatning af fast ejendom Tilbagebetalingsordning Udlejning af egen bolig Indtægter på fast ejendom Udgifter på fast ejendom
Hvad er nyt?

Faglige nyheder

Vejledningen er ajourført med seneste vedtagne lovgivning og praksis.

I lov nr. 562 af 27. maj 2025 er EVL § 35 a ophævet med virkning fra og med den 1. januar 2026. Det er sket som følge af, at der er fundet mere permanente løsninger vedrørende fordelingen mellem erhverv og privat. Ændringerne vil blive beskrevet nærmere i Den juridiske vejledning 2026-1. Ændringen af EBL § 9, stk. 1, om delvis skattefrihed for blandet benyttet ejendomme finder dog allerede anvendelse fra 1/7-25. Derfor er vejledningen ajourført med væsentlige ændringer i afsnit C.H.2.1.15.5 og C.H.2.1.16.

Ved lov nr. 678 af 3. juni 2023 er der vedtaget en ny ejendomsskattelov (ESL). Loven implementerer sammen med Lov nr. 679 af 3. juni 2023 om ændring af kildeskatteloven m.v. de resterende dele af boligskatteforliget fra 2017.

Ejendomsskatteloven trådte med få undtagelser i kraft den 1. juli 2023, og loven finder med de efterfølgende ændringer anvendelse for ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift fra og med 1. januar 2024. Ejendomsskatteloven moderniserer bl.a. reglerne på ejendomsbeskatningsområdet ved at gennem- og sammenskrive love på området.

I Afsnit C.H.4 Ejendomsskatter er i forhold til den tidligere udgave, 2025-1, foretaget en række ændringer: 

Lov nr. 562 af 27. maj 2025, § 1, indeholder ændringer af ejendomsskatteloven, som er indarbejdet i de relevante afsnit i C.H.4 Ejendomsskatter

Loven træder i kraft den 1. juli 2025. Størstedelen af lovforslagets bestemmelser skal have virkning fra den 1. januar 2026.

Loven har blandt andet til formål at indføre særlige regler om grundskyld og dækningsafgift i visse udstykningstilfælde. Se afsnit C.H.4.7.5 Opkrævning af grundskyld og dækningsafgift i visse udstykningstilfælde. 

Loven giver videre mulighed for at stille opkrævning af grundskyld for skatteårene 2021-2023 som følge af efterregulering i bero. Se afsnit C.H.4.7.2.3 Opkrævning og efterregulering efter ESL § 84 af grundskyld og dækningsafgift for skatteåret 2023 og tidligere skatteår

Loven giver mulighed for at berigtige et for lavt tilbud om kompensation efter tilbagebetalingsordningen. Se afsnit C.H.4.9.6.4 Tilbagekaldelse af kompensationstilbud og udbetalt kompensation

Der indføres en speciel fristregel for ejendomsskat. Se afsnit C.H.4.1.2.4 Speciel fristregel for ejendomsskat.

I et nyt afsnit C.H.4.3.4.2.3.1 Eftergivelses- og tilbagebetalingsordning for grundskyld ved efterregulering af skatteårene 2021-2023, hvor tidligere ejer er afgået ved døden, omtales den nye bestemmelse i EVL § 82 c.

Afsnit C.H.4.2.5.1 Beregningsgrundlag, under overskriften forskudt indkomstår: ESL § 13, stk. 6, er ændret, idet henvisningerne til EVL §§ 81, 87 og 88 udgår. Det skyldes, at disse bestemmelser fastsætter særlige vurderingsterminer for tidligere kalenderår, hvorfor henvisningerne ikke længere er relevante. Herefter gælder, at anvender den skattepligtige et forskudt indkomstår, anvendes den ejendomsværdi, der er ansat pr. 1. januar i det kalenderår, som det forskudte indkomstår træder i stedet for.

Afsnit C.H.4.2.5.1 Beregningsgrundlag, under overskriften satserne: I ESL § 13, stk. 1, 2. og 3. punkt indsættes følgende tekst: " Ejendomsværdiskatten opgøres for ejendommen. For tofamilieshuse, jf. § 3, stk. 1, nr. 2, opgøres ejendomsværdiskatten dog pr. boligenhed". Teksten er flyttet fra ESL § 22, stk. 1, som således ophæves.

Afsnit C.H.4.2.5.1 Beregningsgrundlag, under overskrift bortfald af nedslag ved ejerskifte: ESL § 23 præciseres, så reglen gælder ejendomme som er erhvervet ’senest’ den 1. juli 1998.

Afsnit C.H.4.2.5.3 Beregning for ejendomme med særlige forhold, under overskriften udlejningsejendom, hvor højst én lejlighed bebos af ejer: ESL § 3, stk. 1 nr. 6 udvides med pkt. 6-8. 1-5, herefter gælder bestemmelsen også selv om en del af udlejningsejendommen ikke benyttes til boligformål, hvis denne andel er mindre end 25 pct. af etagearealet i henhold til et autoritativt register. Der er endvidere indføjet en overgangsbestemmelse for nuværende ejere af en lejlighed i en mindre udlejningsejendom, der inden den 1. januar 2026 har valgt ejendomsværdibeskatning efter ESL § 3, stk. 1, nr. 6. Bestemmelsen har virkning fra 1. januar 2026.

C.H.4.8.17 Fællesbetingelser for tillægslån: Frist for fravalg af lån efter ESL § 77 og 78 ændret til, at dato fastsættes af Skatteforvaltningen, dog tidligst den 31. december i det indkomstår, som lånet ydes for. Bestemmelsen har virkning fra 1. januar 2024.

Lov nr. 1692 af 30. december 2024 § 6, som ændrer ejendomsskattelovens § 5, er indarbejdet. Ændringen angår ændring af Energinet.dk til Energinet pr. 1. januar 2025.

Styresignalet SKM2025.229.VURDST er indarbejdet i afsnit C.H.4.2.

Derudover er der foretaget nogle redaktionelle ændringer samt tilføjet nye afsnit:

Teksten i afsnit C.H.4.1.2 Ejendomsbeskatning - generelt, fordeles på to underafsnit:

Teksten i afsnit C.H.4.7.3 Autoritativt register flyttes til afsnit C.H.4.1.2.3 Autoritativt register

C.H.4.1.2.4 Speciel fristregel for ejendomsskat indsættes som nyt afsnit.

Teksten i afsnit C.H.4.7.2 Opkrævning af grundskyld er fordelt på tre underafsnit:

  • C.H.4.7.2.1 Opkrævning af grundskyld via forskuds- og årsopgørelsen
  • C.H.4.7.2.2 Opkrævning af grundskyld via skattekontoen
  • C.H.4.7.2.3 Opkrævning og efterregulering efter ESL § 84 af grundskyld og dækningsafgift for skatteåret 2023 og tidligere skatteår.

 Teksten i afsnit C.H.4.4.10 Opkrævning af dækningsafgift flyttes til C.H.4.7.3 Opkrævning af dækningsafgift.

 C.H.4.7.5 Opkrævning ved udstykning af visse ejendomme indsættes som nyt afsnit.◄

Bemærk om forholdet til ejendomsvurderingslovgivningen:

Ved lov nr. 654 af 8. juni 2017 blev der vedtaget en ny ejendomsvurderingslov (EVL). Der er efterfølgende vedtaget en række justeringer af loven, der samlet fremgår af en ny lovbekendtgørelse af EVL. Se lovbekendtgørelse nr. 1510 af 8. december 2023.

EVL trådte i kraft den 1. januar 2018. De første nye ejerboligvurderinger er foretaget pr. 1. januar 2020, mens vurderinger af erhvervs-, landbrugs- og skovejendomme foretages pr. 1. marts 2021. Vurderinger foretaget i medfør af den tidligere vurderingslov gælder, indtil vurdering efter ejendomsvurderingsloven er foretaget, og der vil i et vist omfang blive foretaget vurderinger efter reglerne i vurderingsloven. Er der truffet en afgørelse om ny kategorisering efter EVL § 83 a, anses dette for at have samme retsvirkninger, som når dette sker som led i vurderingen i medfør af EVL § 3. Der henvises til ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelserne i ejendomsvurderingslovens kapitel 15.

Den skattemæssige virkning af ejendomsvurderingen for 2020 af ejerboliger er forlænget, således at 2020-vurderingen ikke kun tillægges skattemæssig virkning for skatte- og indkomståret 2021 og 2022, men også for skatte- og indkomståret 2023. Se afsnit C.H.4. Derudover kan der læses mere om forlængelsen af den skattemæssige virkning af ejendomsvurderingen for 2020 af ejerboliger i afsnit H.A.13.

I 2024 og 2025 vil ejere af ejendomme blive beskattet foreløbigt af en foreløbig 2022/2023-vurdering, indtil den endelige 2022/2023-vurdering er udsendt. Årsagen til dette er, at de almindelige 2022-/2023-vurderinger samt senere omvurderinger ikke kunne udsendes tids nok til, at de kunne nå at blive indarbejdet på forskudsopgørelsen for 2024 og 2025 for fysiske personer og til opkrævning via skattekontoen i 2024 og 2025 for de øvrige ejeres vedkommende. Se afsnit H.A.3.3, hvor de foreløbige vurderinger er beskrevet og afsnit C.H.4.7.4, hvor de foreløbige beskatningsgrundlag på baggrund af de foreløbige vurderinger samt efterregulering heraf, er beskrevet. 

Vurderinger af ejerboliger, der pr. 1. januar 2024 vurderes i lige år, foretages i 2024 og 2025 efter de særlige regler i  EVL § 87 b, stk. 1. Vurderinger af visse ejerboliger og andre ejendomme, der pr. 1. januar 2025 skal vurderes i ulige år, foretages i 2025 og 2026 efter de særlige regler i EVL § 88 a, stk. 1. Se herom afsnit H.A.3.4, hvor de særlige regler for forenkling af vurderingerne for 2024-2025 for ejerboliger, og 2025-2026 for andre ejendomme, er beskrevet.

åben Vis afgørelser, domme, kendelser og meddelelser mv. til "C.H Fast ejendom" udsendt efter offentliggørelsen af denne version af vejledningen.